Sygnatura akt I C 131/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Jelenia Góra, dnia 3 października 2013 r. Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący: SSR Marta Ładzińska Protokolant: Paulina Poręba po rozpoznaniu w dniu 25 września 2013 r. w Jeleniej Górze na rozprawie sprawy z powództwa R. S., K. S. przeciwko J. D. o wydanie nieruchomości oddala powództwo Sygn. akt I C 131/13 UZASADNIENIE Powodowie R. i K. S. w pozwie wniesionym przeciwko J. D. zażądali wydania do korzystania części wspólnej nieruchomości, tj. części działki nr (...) stanowiącej współwłasność właścicieli lokali w budynku nr (...) przy ul. (...) w M., a przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu nr (...) zgodnie z treścią aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokali w tym budynku oraz zgodnie z treścią projektu zagospodarowania działki przedkładanego nabywcom lokali w chwili ich nabycia od dewelopera. Powodowi wnieśli nadto o zasądzenie na ich rzecz od pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu żądania powodowie wskazali, że są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w M. przy ul. (...) oraz współwłaścicielem części wspólnych budynku oraz działki nr (...), na której budynek jest położony. Wskazali, że przy pierwszej sprzedaży mieszkań przez dewelopera ustalono sposób korzystania z działki wspólnej przez poszczególnych właścicieli lokali, wyznaczając części do wyłącznego korzystania. Poprzedni właściciel lokalu nr (...) – E. Z. – nie korzystała z działki przypisanej do lokalu nr (...), albowiem była właścicielem również innego lokalu. Lokal nr (...) nabyli W. i E. M.
(1), którzy następnie darowali lokal R. M.. Część działki należącej do lokalu nr (...) zajęła właścicielka lokalu nr (...) a – E. M.
(2), która następnie przekazała go do korzystania następnemu nabywcy tego lokalu - J. D.. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, wskazując, że podtrzymuje swoje stanowisko zawarte w korespondencji pomiędzy stronami, która toczyła się przed procesem. Na rozprawie w dniu 15.03.2013r. pełnomocnik powodów wskazał podstawę prawną żądania, podając, że powodowie opierają je na podstawie przepisu art. 222 § 2 k.c., albowiem jest ono oparte na żądaniu ochrony własności a nie – przywróceniu naruszonego posiadania. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: K. i R. małżonkowie S. są współwłaścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prowadzi księgę wieczysta KW nr (...) oraz współwłaścicielami w 9,09 % części wspólnych budynku oraz działki nr (...), na której budynek jest położony, dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Właścicielami tego lokalu byli kolejno: I. Z., następnie W. i E. M.
(3), następnie R. M., od którego lokal nabyli powodowie. I. Z. była nadto właścicielką lokalu nr (...) b, który sprzedała I. i P. D.. J. D. jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) oraz współwłaścicielem części wspólnych budynku oraz działki nr (...), na której budynek jest położony. Lokal nabył od E. M.
(2). W dacie kupna lokalu granice ogródka należącego do mieszkania były wyznaczone linią żywopłotu. Kupujący nie zapoznawał się z pierwotnym projektem podziału do korzystania. ( dowód: akt notarialny z dnia 07.09.2000r. Rep nr (...), k – 11- 12v, odpis zwykły księgi wieczystej nr (...), k – 13-23, odpis zwykły księgi wieczystej nr (...), k – 24-30, umowa sprzedaży z dnia 06.08.2012r., rep. A. nr (...), k – 32-38, zeznania świadka A. D., k – 63v, zeznania świadka I. D., k – 64, zeznania świadka P. D., k – 64v, zeznania świadka R. M., k – 81-82) Podczas sprzedaży mieszkań przez dewelopera ustalono sposób korzystania z części wspólnej gruntu przez budynkiem, wyznaczając ogródki i przypisując je poszczególnym mieszkaniom. Umowa dotycząca podziału do korzystania była integralną częścią umowy sprzedaży lokali. Kupujący zapoznawali się z projektem zagospodarowania jak na karcie 31 akt sprawy. Lokal nr (...) miał wyznaczony ogródek pomiędzy ogródkami mieszkań nr (...) i (...) – zgodnie z projektem zagospodarowania jak na karcie 31 akt sprawy. Żaden z nabywców nie kwestionował tego sposobu podziału do korzystania. ( dowód: bezsporne, a nadto: projekt zagospodarowania, k - 31, zeznania świadka R. F., k – 51v-52, zeznania świadka A. D., k – 63v, zeznania świadka I. D., k – 64, zeznania świadka P. D., k – 64v, zeznania świadka R. M., k – 81-82) W. M. jako właścicielka lokalu i działki nr (...) zawarła z E. M.
(2)– właścicielką lokalu nr (...) ustną umowę regulującą podział do korzystania i zmieniająca pierwotną umowę dotycząca podziału do korzystania. Zgodnie z tą umową E. M.
(2)miała prawo do korzystania z działki przynależnej do lokalu nr (...), a W. M. – z części działki należącej do lokalu (...) oraz z całej działki (...), która stanowiła wówczas własność I. Z. – partnerki R. M. (syna W. M.). (dowód: bezsporne, a nadto: szkic, k – 10, zeznania świadka R. F., k – 51v-52, zeznania świadka A. D., k – 63v, zeznania świadka I. D., k – 64, zeznania świadka P. D., k – 64v, zeznania świadka R. M., k – 81-82) R. M. opłacał podatek od nieruchomości od swojego udziału w gruncie, nie korzystał natomiast z ogródka. Pozwany i jego poprzednicy prawni korzystali z nieruchomości w sposób określony w umowie o sposobie korzystania zawartej pomiędzy E. M.
(2)a W. M.. Powodowie i ich poprzednicy także korzystali z nieruchomości w sposób określony w umowie o sposobie korzystania zawartej pomiędzy E. M.
(2)a W. M., a oznaczonej na rysunku na k. 10 akt sprawy. ( dowód: bezsporne, a nadto: decyzja z dnia 03.01.2011r., k –8, szkic, k-10, zeznania świadka A. D., k – 63v, zeznania świadka I. D., k – 64, zeznania świadka P. D., k – 64v, oględziny nieruchomości, k – 71-75, zeznania świadka R. M., k – 81-82) Pismem z dnia 20.12.2011r. pozwany został wezwany przez R. M. – poprzednika prawnego powodów – do dobrowolnego wydania do korzystania części działki przynależnej pierwotnie do lokalu nr (...). Pozwany w piśmie z dnia 02.01.2012r. oświadczył, że część działki przynależną do lokalu nr (...) otrzymał od E. M.
(2)- poprzedniej właścicielki lokalu. Wskazał również, że nie zamierza wydać R. M. działki przynależnej pierwotnie do lokalu nr (...), albowiem uważa, że do tego lokalu nie jest przypisana działka. ( dowód: bezsporne, a nadto: pismo z dnia 20.12.2011r., k – 7, pismo z dnia 02.01.2012r., k – 9) Pozwany odmawia wydania powodom do korzystania części działki, która wg pierwotnej umowy o podziale do korzystania była przynależna do lokalu nr (...). ( dowód: bezsporne) Ustalając stan faktyczny sąd oparł się na dowodach z dokumentów – tj. odpisów z ksiąg wieczystych, umów sprzedaży, decyzji w sprawie wymiaru podatku oraz na zeznaniach świadków zeznania R. F., A. D., I. D., P. D., R. M.. Sąd dał wiarę dowodom z dokumentów, które były bezsporne oraz dowodom z zeznań świadków. Świadkowie zeznawali spójnie i jednolicie, a stan faktyczny nie był de facto pomiędzy stronami sporny. Strony dokonywały jednak jego odmiennej oceny. Sąd zważył, co następuje: Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Jako jego podstawę prawną powodowie wskazali przepis art. 222 § 2 k.c., który stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W orzecznictwie wskazuje się, że powództwo negatoryjne przysługuje (współ)właścicielowi w wypadku naruszenia przedmiotu tego prawa w inny sposób niż pozbawienie uprawnionego władztwa nad rzeczą. Możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń jest jednak wyłączona w przypadku, gdy pozwanemu (naruszającemu prawo własności) przysługuje skuteczne uprawnienie wobec właściciela, czyli gdy po stronie naruszającego brak jest elementu bezprawności (tak: A. Cisek, K. Górska w: Kodeks cywilny Komentarz p.red. E. Gniewka, wyd. Beck, Warszawa 2013, str. 382) Brak bezprawności po stronie pozwanego występował w niniejszej sprawie. W przedmiotowej sprawie bezsporne było, że w dacie zakupu mieszkań i współwłasności w gruncie okazywano kupującym plan podziału do korzystania, a kupujący go akceptowali (vide: zeznania świadka R. F.). Bezsporne było również, że poprzednicy prawni powodów i pozwanego zawarli umowę, którą zmienili podział do korzystania ustalony pierwotnie i ustalili, że właściciel mieszkania nr (...) korzystał z całego ogrodu należącego do mieszkania nr (...) oraz z ogrodu należącego do mieszkania nr (...), natomiast właściciel mieszkania (...) korzystał z całego ogródka nr (...) oraz z części działki nr (...). Umowa ta była zawarta ustnie. Owa umowa o podział do korzystania dawała pozwanemu skuteczne wobec powodów prawo do wkraczania w jego uprawnienia wynikające z prawa własności. Podkreślić należy, że umowa o podział do korzystania nie wymaga dla swej skuteczności formy pisemnej, tak więc skuteczna byłą umowa zawarta ustnie. Ponadto pozwany jako następca prawny E. M.
(2)i powodowie jako następcy prawni W. M. weszli w ich prawa i stali się tym samym stronami umowy o podział do korzystania zawartej pomiędzy nimi. Zawarcie takiej umowy nie wymagało również zgody pozostałych współwłaścicieli. W przedmiotowej sprawie nie wykazano, by umowa ta miała charakter czasowy lub by została po jej zawarciu zmieniona. Świadkowie zeznawali odmiennie odnośnie osoby, która jako właściciel lokalu nr 5 umowę zawierała - wskazywali I. Z. lub W. M.. Przypisać to można w ocenie sądu upływowi czasu, który miała miejsce od daty czynności. Wszyscy świadkowie jednak bezspornie i jednolicie zeznawali - i potwierdzili to już w pozwie powodowie – że taka umowa o podział do korzystania była zawarta, a obecne korzystanie z nieruchomości odpowiada temu podziałowi. Umowa ta była ważna, skuteczna i w dacie orzekania nadal obowiązywała. Z tych względów żądanie powodów wydania do korzystania części wspólnej nieruchomości nie zasługiwało na uwzględnienie. Podstawą zawarcia umowy o podział do korzystania był przepis art. 206 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Art. 206 k.c. reguluje kwestie współposiadania. Z jego regulacji nie wynika, aby współwłaściciel miał prawo do korzystania tylko z takiej części nieruchomości wspólnej, która odpowiada wielkości jego udziału (por. wyrok SN z dnia 27.04.2001r., sygn. III CKN 21/99, publ. Legalis). Współwłaściciele mają prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Do ochrony tego prawa stosuje się analogicznie rozwiązania dotyczące roszczeń ochronnych prawa własności. Jednak ze względu na przedmiot ochrony, którym jest w tym przypadku uprawnienie do współposiadania i współkorzystania, jedynie w przenośni można posługiwać się pojęciem roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego (tak: op. cit., str. 356). Naruszenie przepisu art. 206 k.c. ma miejsce wówczas, gdy współwłaściciel jest pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej, co skutkuje prawem wytoczenia roszczenia o przywrócenie współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej – rozpoznawanym w trybie postępowania procesowego. Zgodnie jednak z jednolitym i ugruntowanym poglądem literatury i orzecznictwa „współwłaściciel może się domagać dopuszczenia do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak wspólna droga, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Nie byłoby natomiast możliwe dopuszczenie do współposiadania w sytuacji, gdy wspólne posiadanie może być, ze względu na charakter i przeznaczenie rzeczy, wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu wszystkich zainteresowanych" (cyt. za op. cit., str. 357 oraz uchwała Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62, OSNCP 1964, z. 2, poz. 22). W sytuacji, gdy nie jest możliwe dopuszczenie do współposiadania, konieczne jest zastosowanie poddziału do korzystania (quoad usum) – podlegające rozpoznaniu w trybie nieprocesowym. Wobec kategorycznie i jasno sformułowanego żądania pozwu sąd nie miał możliwości modyfikacji podstawy prawnej żądania i rozpoznania sprawy jako sprawy nieprocesowej o zmianę sposobu podziału do korzystania. W związku z powyższym orzeczono jak w sentencji.