III Ca 1747/15

Sygn. akt III Ca 1747/15 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 sierpnia 2015 r. Sąd Rejonowy w Zgierzu, w sprawie z powództwa E. G. przeciwko J. K. o zapłatę, zasądził od pozwanego na rzecz powódki w ramach należności głównej kwotę 1.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 stycznia 2013 r. oraz kwotę 50,02 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 1 i 3), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt 2) oraz nie obciążył stron kosztami sądowymi tymczasowo pokrytymi z funduszy Skarbu Państwa (pkt 4). Od wskazanego wyroku apelację złożył pozwany J. K., zaskarżając go w zakresie pkt 1 i pkt 3. Sformułowany zarzut apelacyjny sprowadzał się do naruszenia przepisów postępowania poprzez pominięcie przez Sąd zgłaszanych ze strony pozwanego wniosków dowodowych i tym samym błędne ustalenie stanu faktycznego. W konkluzji skarżący wniósł o zmianę wadliwego wyroku lub też jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Uzasadniając swoje stanowisko skarżący wskazał, iż Sąd nie uwzględnił przedłożonej przez niego opinii rzeczoznawcy na okoliczność odgrzybiania i pomalowania lokalu jako zbędnej, przyjmując iż pozwany w tym zakresie nie udowodnił odpowiedzialności powódki. Tymczasem w chwili zawarcia umowy najmu lokal nie miał żadnych wad, a wspomniane zagrzybienie powstało w toku najmu, z czego Sąd doskonale zdawał sobie sprawę. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Wywiedziona apelacja, choć nie jest pozbawiona słuszności, nie może jednak wywołać zamierzonego skutku w postaci wzruszenia kontrolowanego orzeczenia, albowiem w ogólnym rozrachunku wyrok odpowiada prawu. W niniejszej sprawie istota problemu tak naprawdę sprowadza się do rozkładu ciężaru dowodu. Na tej płaszczyźnie trzeba zaś przyznać rację skarżącemu, że Sąd I instancji błędnie uznał, iż to pozwany miał udowodnić zaistnienie zniszczeń w lokalu (głównie zagrzybienia), jako że wywodził on z tego skutki prawne, przejawiające się występowaniem po jego stronie uprawnienia do zatrzymania kaucji. Przypomnieć tutaj należy, że niezależnie od sposobu ustania umowy najmu najemca ma zawsze obowiązek zwrotu rzeczy, nie będącej przecież jego własnością, którą posługiwał się dla własnych potrzeb jedynie przejściowo. Ogólnie rzecz biorąc podstawowe założenie, jest więc takie, że rzecz ma wrócić do wynajmującego, z reguły będącego właścicielem rzeczy, w stanie zdatnym do dalszego użytku. Chodzi więc o to, żeby rzecz była w stanie nie pogorszonym, odpowiadającym co do zasady jej stanowi z daty faktycznego przekazania rzeczy najemcy. Tą ogólną regułę sprowadzającą się do należytej dbałości o rzecz można wywieść ze sfery prawnie chronionych interesów właściciela, które zasługują na poszanowanie. Oczywiście podstawowe znaczenie ma to w stosunkach prawno – rzeczowych, jednakże nie ma żadnych podstaw, aby właścicieli pozbawiać odpowiedniej ochrony również na gruncie stosunków obligacyjnych. Tym samym osoby trzecie, jak również kontrahenci wchodzący z właścicielami rzeczy w stosunki umowne są obowiązani do poruszania się w wyznaczonych przez prawo (przepisy k.c.; postanowienia umowne) granicach, bez nadmiernego i nie uzasadnionego ingerowania w uprawnienia właścicieli. W kontekście powyższego kluczowego znaczenie ma więc art. 675 k.c. Z istoty najmu jako stosunku, który zmierza do zapewnienia tylko czasowego używania rzeczy oraz którego skutkiem nie jest zupełne wyzbycie się uprawnień do rzeczy ze strony wynajmującego, wynika, że wynajmujący musi mieć możność odzyskania pełnego władztwa nad najętą rzeczą z chwilą, gdy stosunek najmu ustaje. Wychodząc między innymi z tego założenia ustawodawca w art. 675 § 1 k.c. nałożył na najemcę obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu. Stosownie do tego przepisu najemca obowiązany jest wówczas (niezwłocznie) zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Gorszy więc stan rzeczy może być usprawiedliwiony tylko jej normalnym zużyciem. Wykładnia przepisu art. 675 § 1 k.c. prowadzi do wniosku, że nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania. (tak SA w Katowicach w wyroku z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91, opubl. OSA Nr 3/1992 poz. 22). Jednocześnie w § 3 wprowadzono domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Sposób skonstruowania przepisu oraz jego wykładnia prowadzą do jednoznacznego wniosku, że najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą tylko i wyłącznie za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania. Wyjątkowo dopuszcza się tu pewne odstępstwa. Mianowicie wprost z przepisu wynika brak odpowiedzialności za zużycie rzeczy związane z jej normalnym i prawidłowym używaniem. Tym bardziej nie odpowiada on za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Skoro zaś w przepisie wprowadzono wyżej wymienione domniemanie o dobrym stanie rzeczy przekazywanej najemcy, to na niego został przerzucony ciężar dowodu. Samo domniemanie jest przy tym wzruszalne, dzięki czemu może więc być ono kwestionowane przez najemcę za pomocą wszelkich środków dowodowych. W związku z tym udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę (zob. orz. SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, niepubl.). Nie ma przy tym przeszkód, aby najemca wykazywał też, że oddaje przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Na tle sformułowania art. 675 § 1 k.c., iż po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, pierwszorzędnego znaczenia nabiera jeszcze prawna kwalifikacja tego obowiązku. Powstaje bowiem wątpliwość, podnoszona zwłaszcza w piśmiennictwie, czy obowiązek ten należy do treści stosunku najmu, czy też z chwilą ustania najmu z mocy prawa rodzi się odrębne zobowiązanie, którego świadczenie ma polegać na zwrocie rzeczy. To zagadnienie nabiera szczególnego znaczenia, zwłaszcza w sytuacji, gdy najemca po zakończeniu stosunku najmu nie oddaje niezwłocznie rzeczy wynajmującemu. Przyjęcie drugiego rozwiązania zakłada pewnego rodzaju sztuczność polegająca na tym, że wynajmujący najpierw powinien w sposób formalny zażądać oddania nie wydanej w terminie rzeczy, a dopiero w razie odmowy zwrotu, mógłby wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym. Powszechnie przeważa jednak pogląd, że obowiązek zwrotu, o jakim mowa w art. 675 § 1 k.c., jest jednym z elementów stosunku najmu. Wychodzi się przy tym z trafnego założenia, że gdyby przyjąć, iż ze stosunku najmu nie wynika taki obowiązek dla najemcy, wtedy nie można by precyzyjnie określić wielkości świadczenia, jakie otrzymuje on od wynajmującego. Za pomocą zaś tego funkcjonalnie związanego z długiem obowiązku wierzyciela (najemcy) w każdym konkretnym przypadku można doprowadzić do tego, aby wynajmujący nie był zmuszany świadczyć przez dłuższy okres niż to wynika z treści najmu. Podzielając to stanowisko prawne Sąd Najwyższy, w wyroku z dnia 11 maja 1999 r. I CKN 1304/98 opubl. OSNC Nr 12/1999 poz. 206 oraz w wyroku 26 marca 2004 r. IV CK 204/03, opubl. baza orzeczeń L., uznał, że skoro w myśl tego przepisu umowa najmu rodzi po stronie najemcy obowiązek zwrotu najętej rzeczy w stanie nie pogorszonym, a niewykonanie tego obowiązku wyrządziło szkodę wynajmującemu, ten ostatni może żądać od najemcy stosownego odszkodowania. Rzecz jasna odszkodowanie to wchodzi w rachubę tylko wówczas, gdy wynajmującemu przysługuje uprawnienie do dysponowania rzeczą po zakończeniu stosunku najmu. Z drugiej strony od razu tutaj trzeba wspomnieć o pewnych powinnościach, z którymi musi się liczyć sam wynajmujący. Mianowicie na podstawie art. 675 k.c. wynajmujący może się ubiegać o odszkodowanie obejmujące koszt przywrócenia do stanu poprzedniego uszkodzonej lub zniszczonej rzeczy. Nie wyłącza to jednak odpowiedzialności najemcy za szkodę na zasadach ogólnych (por. uchwała SN