3 lit. b w przypadku nieuregulowania w terminie zaległości wynikających z umowy, wynajmujący ma prawo pobrać zaległą kwotę z kaucji gwarancyjnej wpłaconej przez najemcę. Po pobraniu zaległej kwoty, najemca ma obowiązek uzupełnić kwotę kaucji gwarancyjnej do kwoty 2.400 zł. Nie uzupełnienie kaucji gwarancyjnej do tej kwoty skutkuje wypowiedzeniem niniejszej umowy w trybie natychmiastowym. Umowa została zawarta na czas określony od dnia 1 października 2012 r. do dnia 31 lipca 2013 r. Zgodnie z umową najemcy przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku przedstawienia wynajmującemu następcy, który na warunkach tożsamych z warunkami najemcy zawrze z wynajmującym umowę przedmiotowego lokalu. (dowód: - umowa przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorca z dnia 25.03.2013 r., k. 110-113; - umowa najmu z dnia 15 lipca 2008 r. wraz z aneksami, k. 114-118; - treść księgi wieczystej, k. 122-143; - umowa najmu, k. 13-14; - aneks, k. 17) Wydanie przedmiotu najmu nastąpiło w dniu 1 października 2012 r. (dowód: - protokół odbioru, k. 15-16) Od dnia 1 stycznia 2013 r. zaliczka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną związaną z lokalem przy ul. (...) we W. wynosiła 484,17 zł i obejmowała m.in.: Nazwa należności Sposób naliczenia Wartość Centralne ogrzewanie 56,26m2 x 4,36 zł/m3 245,29 zł Podgrzanie wody 1,500m3 x 20,00 zł/m3 30,00 zł Z. i ścieki 4,000m3 x 8,37 zł/m3 33,48 zł Wywóz nieczystości stałych 5 os. x 10 zł/os. 50 zł. (dowód: - zaliczka na pokrycie kosztów zarządu, k. 70) W dniu 28 lutego 2013 r. (...) Sp. z o.o., wobec planowanej likwidacji spółki, wypowiedziała W. S. umowę najmu nieruchomości przy ul. (...), a następnie - po przeniesieniu przez W. S. prowadzonego przez siebie przedsiębiorstwa oraz prawa własności nieruchomości przy ul. (...) na P. S. Sp. k. - przeniosła w dniu 7 marca 2013 r. na P. S. Sp. k. swoje prawa i obowiązki z umowy najmu z dnia 13 września 2012 r. (dowód: - wypowiedzenie umowy najmu z dnia 28.02.2013, k. 121; - umowa przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorca z dnia 25.03.2013 r., k. 110-113; - umowa przelewu wierzytelności oraz przejęcia praw i obowiązków, k. 19) W związku z tym, że M. K. nie był w stanie opłacać kosztów najmu lokalu, w dniu 16 kwietnia 2013 r. P. S. Sp. k. i M. K. zawarli porozumienie, w którym M. K. potwierdził, że posiada na dzień 16 kwietnia 2013 r. zaległości w zapłacie czynszu za najem lokalu oraz zaległości w zapłacie kosztów eksploatacyjnych w łącznej kwocie 2.888,51 zł i wyraził zgodę na potrącenie tej należności z kaucją w kwocie 2.400 zł. M. K. w § 2 ust. 3 porozumienia oświadczył również, że do dnia 18 kwietnia 2013 r. wpłaci na konto wynajmującego pozostałą do zapłaty kwotę 488,51 zł oraz do dnia 15 maja 2013 r. wpłaci na konto wynajmującego kwotę 500 zł tytułem kaucji zabezpieczającej pozostały okres trwania umowy. Wynajmujący oświadczył, że po ziszczeniu warunków określonych w § 2 ust. 3 wyraża zgodę na zmianę warunków zawartej umowy w zakresie wysokości czynszu, począwszy od dnia 1 maja 2013 r. Zgodnie z nowym brzmieniem umowy najemca miał płacić wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w wysokości 400 zł brutto bez opłat eksploatacyjnych. Z dniem 1 maja 2013 r. najemca miał ponosić opłaty za zużycie prądu, wody i odprowadzania ścieków w 100%, zaliczkę na ogrzewanie w wysokości 30% całości obciążenia przez dostawcę. W związku z porozumieniem najemca miał prawo do korzystania z jednego z trzech pokoi. (dowód: - porozumienie z dnia 16.04.2013, k. 18; - przesłuchanie stron, protokół rozprawy z dnia 30 września 2014 r.) W dniu 7 maja 2013 r. M. K. złożył wypowiedzenie umowy najmu w związku z przedstawieniem w dniu 22 kwietnia 2013 r. następcy G. B.
art. 669 § 1 i 2 k.c. najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest natomiast w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Przepisy te stosuje się odpowiednio do najmu lokalu mieszkalnego (art. 680 k.c.). Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 5 u.o.p.l. w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że (...) Sp. z o.o. i pozwany zawarły umowę najmu na czas oznaczony do dnia 31 lipca 2013 r., na mocy której pozwany zobowiązał się uiszczać czynsz w kwocie 1.200 zł oraz wszelkie opłaty eksploatacyjne (opłaty związane z dostawą mediów - energia elektryczna, zimna i ciepła woda, kanalizacja, wywóz nieczystości, ogrzewanie). Opłaty te pozwany uiszczać miał wynajmującemu na podstawie faktur wystawionych przez wynajmującego w oparciu o faktury wystawiane przez dostawcę mediów. Czynsz był płatny do 10. każdego miesiąca.
3 lit. b umowy wiążącej strony w przypadku nieuregulowania w terminie zaległości wynikających z umowy, wynajmujący ma prawo pobrać zaległą kwotę z kaucji gwarancyjnej wpłaconej przez najemcę. Po pobraniu zaległej kwoty, najemca ma obowiązek uzupełnić kwotę kaucji gwarancyjnej do kwoty 2.400 zł. Nie uzupełnienie kaucji gwarancyjnej do tej kwoty skutkować miało wypowiedzeniem niniejszej umowy w trybie natychmiastowym. Zgodnie z umową najemcy przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku przedstawienia wynajmującemu następcy, który na warunkach tożsamych z warunkami najemcy zawrze z wynajmującym umowę przedmiotowego lokalu. Poza sporem było też, że w dniu 16 kwietnia 2013 r. P. S. Sp. k. i M. K. zawarli porozumienie, w którym pozwany potwierdził, że posiada na dzień 16 kwietnia 2013 r. zaległości w zapłacie czynszu za najem lokalu oraz zaległości w zapłacie kosztów eksploatacyjnych w łącznej kwocie 2.888,51 zł i wyraził zgodę na potrącenie tej należności z kaucją w kwocie 2.400 zł. Pozwany w § 2 ust. 3 porozumienia oświadczył również, że do dnia 18 kwietnia 2013 r. wpłaci na konto wynajmującego pozostałą do zapłaty kwotę 488,51 zł oraz do dnia 15 maja 2013 r. wpłaci na konto wynajmującego kwotę 500 zł tytułem kaucji zabezpieczającej pozostały okres trwania umowy. Wynajmujący oświadczył natomiast, że po ziszczeniu warunków określonych w § 2 ust. 3 wyraża zgodę na zmianę warunków zawartej umowy w zakresie wysokości czynszu, począwszy od dnia 1 maja 2013 r.; przy tym zgodnie z nowym brzmieniem umowy najemca miał płacić wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w wysokości 400 zł brutto bez opłat eksploatacyjnych. Z dniem 1 maja 2013 r. najemca miał ponosić opłaty za zużycie prądu, wody i odprowadzania ścieków w 100%, zaliczkę na ogrzewanie w wysokości 30% całości obciążenia przez dostawcę. W związku z porozumieniem najemca miał prawo do korzystania z jednego z trzech pokoi. Nie budzi też wątpliwości, że w dniu 7 maja 2013 r. pozwany złożył wypowiedzenie umowy najmu w związku z przedstawieniem w dniu 22 kwietnia 2013 r. następcy G. B.
3 lit. b-c umowy wiążącej strony w przypadku nieuregulowania w terminie zaległości wynikających z umowy, wynajmujący ma prawo pobrać zaległą kwotę z kaucji gwarancyjnej wpłaconej przez najemcę. Po pobraniu zaległej kwoty, najemca ma obowiązek uzupełnić kwotę kaucji gwarancyjnej do kwoty 2.400 zł. Nie uzupełnienie kaucji gwarancyjnej do tej kwoty skutkuje wypowiedzeniem niniejszej umowy w trybie natychmiastowym. Brzmienie tego ostatniego postanowienia umownego przesądza jednoznacznie o niezasadności zarzutu pozwanego. Posłużenie się przez strony pojęciem „wypowiedzenie” wskazuje, że rozwiązanie umowy w tym trybie wymagało złożenia przez wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Takie oświadczenie w sprawie nie zostało złożone, czyli umowa wiążąca strony obowiązywała do końca terminu w niej wskazanego. Powyższe oznacza, że stronie powodowej przysługuje roszczenie o zapłatę czynszu i opłat niezależnych za okres od maja do lipca 2013 r. Nie oznacza to jednak zasadności w całości żądania powoda. Przede wszystkim, wskazać należy, że umowa najmu nie dawała podstaw do doliczania do opłat niezależnych i zaliczek na poczet tych opłat podatku od towarów i usług (VAT). Zgodnie z informacją o zaliczce na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczka za centralne ogrzewanie lokalu nr (...) przy ul. (...) wynosiła 245,29 zł miesięcznie, za podgrzanie wody 20 zł za m3, za zimną wodę i ścieki 8,37 zł za m3, a za wywóz nieczystości 10 zł od osoby (k. 70) i takimi kwotami strona powodowa mogła obciążać pozwanego, informację o zaliczce uznać należało bowiem za dokument wiarygodny, jako że nie pochodził od żadnej ze stron. Brak było natomiast podstaw do obciążania pozwanego kosztami wywozu nieczystości stałych w kwocie wyższej niż 10 zł, skoro lokal ten zajmował sam. Sąd nie znalazł również podstaw do doliczania do tych kwot podatku VAT; tym bardziej, że strona powodowa nie wykazała, że od tych kwot odprowadzała jeszcze podatek VAT. Za zasadne uznać należało – wbrew zarzutom pozwanego – obciążenie go zaliczką na poczet kosztów centralnego ogrzewania. Mimo że okres maj-czerwiec nie jest okresem grzewczym, właściciele lokali zobligowani są do uiszczania zaliczek na poczet kosztów ogrzewania również w tych miesiącach. Zobowiązanie do zapłaty tych kwot przyjął również na siebie pozwany podpisując umowę najmu. W tym miejscu wskazać należy, że – jak wynika z dopuszczonych dowodów - strona powodowa naliczała opłaty za wodę i ścieki według faktycznego zużycia, tj. według wskazań liczników. W ocenie Sądu wskazania te, czyli faktyczne zużycie, zostały przez stronę powodową wykazane za pomocą dokumentu zawierającego wyniki odczytów liczników oraz zeznań świadka M. B.. Stawki jednostkowe wynikały natomiast z informacji o zaliczce. Roszczenie w zakresie kosztów centralnego ogrzewania, kosztów zużycia wody i ścieków zostało zatem udowodnione zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Odmiennie ocenić należy natomiast roszczenie o zwrot kosztów zużycia energii elektrycznej. Odnosząc się do tej kwestii wskazać należy, że strona powodowa za pomocą informacji o wynikach odczytów liczników oraz zeznań świadka M. B. wykazała tę okoliczność. Nie udowodniła ona jednak wysokości tych kosztów. Przedłożyła ona wprawdzie faktury VAT za energię elektryczną, ale nie wykazała, że dotyczą one lokalu najmowanego przez pozwanego ani też nieruchomości przy ul. (...) we W.. Oznacza to, że powodowa spółka nie udowodniła, że wynikająca z nich stawka jednostkowa miała zastosowanie do pozwanego. Wobec powyższego Sąd uznał, że faktura VAT z dnia 17 maja 2013 r. powinna obejmować jedynie: czynsz (1.200 zł), co (245,29 zł), podgrzanie wody (102,46 zł), zimną wodę i ścieki (97,36 zł), wywóz nieczystości stałych w wysokości 10 zł, a zadłużenie pozwanego za objęty tą fakturą okres wyniosło: 1.655,11 zł. Faktura VAT z dnia 4 czerwca 2013 r. powinna obejmować: czynsz (1.200 zł), co (245,29 zł), podgrzanie wody (20,40 zł), zimną wodę i ścieki (15,32 zł), wywóz nieczystości stałych (10zł). Zadłużenie pozwanego za objęty tą fakturą okres wyniosło zatem 1.491,01 zł. Faktura z dnia 2 lipca 2013 r. powinna obejmować czynsz (1.200 zł), co (245,29 zł ), wywóz nieczystości stałych (10 zł). Zadłużenie pozwanego za objęty tą fakturą okres wyniosło zatem 1.455,29 zł. Zasadne było również żądanie powódki co do odsetek za opóźnienie w płatności. Roszczenie to ma oparcie w art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Pozwany był zobligowany opłacać czynsz i opłaty niezależne do 10. dnia każdego miesiąca (art. 669 § 2 k.c. i § 7 ust. 4 umowy). Ponieważ tego w spornym okresie nie czynił, od dnia następnego pozostawał w opóźnieniu. Strona powodowa w fakturach wskazała jednak inny termin zapłaty, domagając się zasądzenia odsetek od tych właśnie terminów. Sąd nie mogąc orzekać ponad żądanie orzekł zgodnie z nim. Wobec powyższego Sąd na podstawie powołanych wyżej przepisów zasądził od pozwanego na rzecz powodowej spółki kwotę 4.601,41 zł (1.655,11 zł + 1.491,01 zł + 1.455,29 zł) wraz z odsetkami ustawowymi, w punkcie II oddalając powództwo w pozostałym zakresie. Na powyższe rozstrzygnięcie nie miał wpływ zarzut pozwanego naruszenia umowy i sprzecznego z prawem uniemożliwienia pozwanemu rozwiązania umowy, nadużycia prawa i naruszenia zasad współżycia społecznego. Zarzut ten nie ma żadnego oparcia w materiale dowodowym. Wypowiedzenie umowy przez pozwanego było nieskuteczne z przyczyn leżących po stronie pozwanego, o czym wspomniano wyżej. Co się zaś tyczy nadużycia prawa i naruszenia zasad współżycia społecznego, wskazać należy, że pozwany nie udowodnił, że żądanie powodowej spółki stanowi nadużycie prawa i narusza zasady współżycia społecznego. Nie udowodnił on też, jaka zasada została przez stronę powodową naruszona. Przeciwnie, dochodzone żądanie jest uprawnieniem wynikającym z zawartej przez strony – w ramach swobody umów – umowy najmu lokalu. Wynika ono z istoty najmu, w ramach którego w zamian za korzystanie z lokalu (wynajęcie lokalu) wynajmującemu przysługuje czynsz wraz z opłatami niezależnymi. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zawarte w punkcie III sentencji wyroku oparto na art. 100 zd. 1 k.p.c. Zgodnie z nim w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 października 1987 r., sygn. akt I CZ 126/87, obliczenie należności z tytułu stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu polega na ustaleniu stosunku wartości roszczenia uwzględnionego do dochodzonego, a następnie na podziale sumy kosztów obu stron odpowiednio do powyższego ustalenia. Otrzymany wynik stanowi kwotowy udział każdej ze stron w sumie ich kosztów. Jeżeli koszty poniesione przez stronę przewyższają tak obliczony udział - różnica podlega zasądzeniu od strony przeciwnej. Powódka, z uwagi na oddalenie powództwa ponad kwotę 4.601,41 zł, wygrała sprawę w 92 %, a poniosła koszty procesu w postaci opłaty sądowej od pozwu wysokości 100 zł, koszt wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 600 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Pozwany natomiast poniósł koszty pełnomocnika w kwocie 617 zł. Tym samym, skoro powódka przegrała sprawę w 8 %, powinna ona ponieść 8 % wszystkich kosztów, czyli 106,72 zł. Natomiast pozwany, jako przegrywający w 93 %, powinien ponieść 93 % wszystkich kosztów, tj. 1.227,28 zł. Tymczasem powódka poniosła o 610,28 zł za dużo obciążających ją kosztów, a pozwani o taką kwotę za mało. Wobec powyższego Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki tę kwotę. Dla tych motywów Sąd orzekł jak w wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.