Sygn. akt: I C 825/15 upr. UZASADNIENIE W pozwie złożonym w niniejszej sprawie P. O. wniósł o zasądzenie od E. P. kwoty 3 500 zł wraz z odsetkami liczonymi od dnia 24 czerwca 2014 r. do dnia zapłaty.

§ 1

-3 k.c., w myśl których postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zapisy zawarte w § 4 umowy zawartej przez strony dnia 19 września 2013 r. zawierały uregulowania dotyczące wysokości wynagrodzenia należnego powodowi za wykonanie umowy (w kwocie 3 500 zł) jak również dotyczące wymagalności tego świadczenia (powiązanej z momentem podpisania umowy sprzedaży nieruchomości). Zostały sformułowane w sposób jednoznaczny, zatem powyższe przepisy o niedozwolonych klauzulach umownych nie mogły znaleźć w tym przypadku zastosowania (co wyraźnie wynika z zdania drugiego art.

§ 1

k.c., gdzie mowa, iż przepisy te nie dotyczą postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny). Bardziej szczegółowo należało ocenić przesłanki do uznania bezskuteczności wobec pozwanej zapisów zawartych w § 5 ww. umowy. Niewątpliwie zapisy te zostały przygotowane wcześniej, bowiem znajdowały się już w druku umowy, którym posługiwali się pracownicy biura prowadzonego przez powoda. (...) ten należało uznać za postanowienia umowy przejęte z wzorca umowy zaproponowanego pozwanej jako konsumentowi przez powoda jako jej kontrahenta (art.

§ 3k.c.).

Zwrócić należy uwagę, iż z mocy art.

§ 4k.c.

ciężar dowodu, że powyższe postanowienia zostały uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje, a więc na powodzie, gdyż pozwana przeczyła temu faktowi. Powód nie sprostał temu wymogowi w tym sensie, iż Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia, by zapisy § 5 umowy zostały indywidualnie uzgodnione przez powoda z pozwaną. O owym indywidualnym uzgodnieniu nie mogłoby zdaniem Sądu świadczyć nawet to, na co zwracał uwagę powód i świadek R. O. w swych zeznaniach, iż pozwaną powiadomiono o różnych rodzajach umów, które zawierają pracownicy biura powoda, a pozwana zdecydowała się zawrzeć te właśnie umowę, która zakładała wyłączność. Dając wiarę powodowi i świadkowi w tym zakresie, Sąd stwierdził, iż takie zaprezentowanie typów umów pozwanej nie świadczy, by uregulowania § 5 umowy z 19 września 2013 r. były przedmiotem indywidualnych uzgodnień stron. Ewidentnie bowiem były to zapisy, którymi posługiwał się powód przy zawieraniu innych umów tego rodzaju, odnosi się to więc do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta, które przepis art.

§ 3k.c.

wprost nakazuje uznawać za nieuzgodnione indywidualnie. Stwierdziwszy powyższe Sąd zbadał pozostałe przesłanki do zastosowania art.

§ 1k.c., a mianowicie, czy zapisy § 5 ww.

umowy ukształtowały prawa i obowiązki pozwanej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy. Pełnomocnik pozwanej w sprzeciwie od nakazu zapłaty zwrócił uwagę, iż postanowienia umowne analogiczne do tych, które zawarto w § 4 i 5 ww. umowy, zostały uznane za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w W.. Nie wskazał jednakże tych wyroków. Sąd stwierdził, iż w istocie w przedmiocie klauzul umownych dotyczących wyłączności przy umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rejestrze klauzul abuzywnych znalazły się stosowne zapisy. I tak w wyroku z dnia 19 maja 2015 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XVII Amc 1391/14 ( (...)), Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za niedozwolone i zakazał wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umowy o treści: "W przypadku rozwiązania umowy na wyłączność w związku ze złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu lub odstąpieniu od Umowy przez którąś ze stron lub na podstawie zgodnych oświadczeń stron (pkt 7) lub nie dotrzymania warunków wyłączności (zawarcie Umowy pośrednictwa z innym biurem w okresie związania Umową), P. należy się wynagrodzenie za związane z kosztami czynności podjęte zanim doszło do rozwiązania umowy:

1. a)według rachunku za czynności wymienione w pkt 3,
2. b)w kwocie ryczałtowej brutto 3000,00, słownie: trzy tysiące złotych”. Wcześniej w wyroku z dnia 9 kwietnia 2008 r. w sprawie o sygn. akt XVII Amc 297/07 ( (...)) ten Sąd uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania postanowienia w brzmieniu: „Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu P. wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron”. Zwrócić jednakże uwagę należy na argumentację, która legła u podstaw takich rozstrzygnięć. W wyroku wymienionym jako pierwszy wydanym w sprawie o sygn. akt XVII Amc 1391/14 przedmiotem oceny była przywołana wyżej klauzula, która odnosiła się do kwestii wynagrodzenia za czynności zrealizowane przez pośrednika w wypadku rozwiązania umowy bądź naruszenia klauzuli wyłączności. Zdaniem ww. Sądu zakres odpowiedzialności finansowej konsumenta został w niej uregulowany w sposób nazbyt szeroki, gdyż w świetle treści tego zapisu był on zobowiązany do zapłaty świadczenia w razie: wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron, odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, rozwiązania umowy na skutek zgodnych oświadczeń, czy wreszcie niedotrzymania warunków wyłączności poprzez zawarcie umowy z innym pośrednikiem. W razie ziszczenia się którejkolwiek z tych przesłanek konsument został zobowiązany do uiszczenia wynagrodzenia za podjęte czynności, bądź to według złożonego rachunku, bądź w kwocie zryczałtowanej. W ocenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na gruncie tego postanowienia mogły ziścić się dwie sytuacje faktyczne, w których różna jest jego ocena. W przypadku pierwszej gdy do niewykonania umowy dochodzi z przyczyn, za które konsument ponosi odpowiedzialność, to zdaniem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie sposób kwestionować prawa do wynagrodzenia (odszkodowania), w sytuacji gdy to konsument składa oświadczenie o wypowiedzeniu lub odstąpieniu od umowy, bądź gdy narusza w sposób istotny jej postanowienia. Skoro bowiem pośrednik wypełnia ciążące na nim zobowiązanie, lecz pomimo to konsument rezygnuje z trwania w umowie, brak jest uzasadnienia do odmowy uiszczenia wynagrodzenia za dokonane czynności. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie dał akceptacji zastrzeżeniu obowiązku zapłaty, w sytuacji gdy do rozwiązania stosunku prawnego dochodzi na skutek oświadczenia woli pośrednika, zwłaszcza gdy nie jest ono powodowane zachowaniem konsumenta. Zdaniem Sądu sprzeczne z dobrymi obyczajami jest obciążenie konsumenta kosztami czynności (kosztami działalności gospodarczej) w sytuacji, gdy nie przyczynił się do rozwiązania umowy, zaś jego kontrahent uchyla się w ten sposób od wykonywania swojego zobowiązania. Sąd ten zakwestionował także regulację dotyczącą sposobu ustalenia należnego wynagrodzenia. Stwierdził, iż o ile co do konieczności zrekompensowania powstałych kosztów (po wyeliminowaniu wskazanych powyżej elementów niedozwolonych) Sąd nie ma żadnych wątpliwości, to przyjęta przez pozwanego formuła wynagrodzenia zryczałtowanego nie może zyskać akceptacji. Wskazał, iż analogiczna regulacja została zawarta w art. 746 k.c. dotyczącym umowy zlecenia (konstrukcyjnie podobnej do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami), który w razie złożenia wypowiedzenia, obliguje dającego zlecenie do uiszczenia wynagrodzenia odpowiadającego dotychczasowym czynnościom przyjmującego zlecenie. Wskazał przy tym, iż niezależnie od przepisów ogólnych strony zawsze mogą umówić się na wynagrodzenie ryczałtowe na zasadzie swobody umów – jednakże okoliczności konkretnej sprawy powinny wskazywać, że taka regulacja została sformułowana na skutek zgodnej woli obu stron kontraktu. Z żadnym z takich przypadków, które przemawiały za uznaniem klauzuli umownej za niedozwoloną w ww. worku, nie mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę zapoznał się również z argumentacją leżącą u podstaw wydania przywołanego wyżej wyroku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 kwietnia 2008 r. w sprawie o sygn. akt XVII Amc 297/07 (jak również orzeczeń, w których wpisane zostały do rejestru niedozwolonych klauzul umownych inne klauzule, na które zwrócono uwagę w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 kwietnia 2008 r.) i nie stwierdził podstaw przemawiających za uznaniem, by zapis zawarty w § 5 ww. umowy w realiach niniejszego procesu nie wiązał pozwanej. Zważywszy, iż Sąd w niniejszej sprawie nie oceniał § 5 ww. umowy abstrakcyjne, lecz konkretnie na potrzeby rozpoznania powództwa, stwierdzić musiał, czy zastosowanie tego zapisu w realiach procesu godziłoby w dobre obyczaje i rażąco naruszało interesy pozwanej. Nic takiego nie miało miejsca. Gdyby przyjąć, iż uwzględnienie powództwa mogło nastąpić tylko przy zastosowaniu § 5 ww. umowy (chociaż zdaniem Sądu potrzebne ku temu było zastosowanie wyłącznie § 4 umowy, gdyż powód zrealizował w pełni swoje zobowiązanie, za co należy mu się umówione wynagrodzenie bez potrzeby odsyłania do klauzuli wyłączności), to stwierdzić trzeba, iż zapłata owej kary umownej przewidzianej w § 5 umowy na wypadek odstąpienia przez pozwaną od umowy zrealizowanego już w chwili, gdy powód wykonał wszystko, co było konieczne do skojarzenia stron umowy, nie mogła oznaczać rażącego naruszenia jej interesów. Nie godziłoby również w dobre obyczaje. Gdyby chodziło o umowę zlecenia a nie umowę pośrednictwa to wskazany w ww. wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów art. 746 k.c. również – na takim etapie realizowania umowy – obligowałby zleceniodawcę do zapłaty na rzecz zleceniobiorcy całego umówionego wynagrodzenia. Powód wykonał bowiem wszystko to, co miał wykonać, a jedynie nie uczestniczył w samym zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości. To pozwana, wiedząc że ma zawartą umowę pośrednictwa z powodem, jak również że ujawnienie się nabywcy nastąpiło na skutek działań powoda (a o tym przecież – jak wynika z jej przesłuchania – doskonale wiedziała), decydując się sprzedać nieruchomość bez powiadomienia o tym powoda, zachowywała się nielojalnie. Oceny takiej nie zmienia fakt, iż pozwana nie zapoznała się należycie z postanowieniami umowy zawartej z powodem dnia 19 września 2013 r. Wskazać dodatkowo trzeba, iż zapis § 5 ww. umowy regulował ową wyłączność obwarowując umowę zastrzeżeniem, iż to pozwanej przysługiwać będzie prawo odstąpienia. Nie zachodził tu więc podobny przypadek co ten, na który zwrócił uwagę Sad Ochrony Konkurencji i Konsumentów w ww. wyroku, gdzie obowiązek zapłaty wynagrodzenia istniałby również w przypadku odstąpienia od umowy przez pośrednika. Co więcej wysokość świadczenia przewidzianego w § 5 umowy nie przewyższała wynagrodzenia należnego na podstawie § 4 umowy. Zapis § 5 zakładał, iż w przypadku odstąpienia przez pozwaną od umowy powód otrzyma od niej tylko to, co otrzymałby gdyby umowa była kontynuowana. Wypada również wskazać, iż w realiach sprawy w ogóle nie doszło do odstąpienia od umowy. Aby móc ustalić, iż doszło do odstąpienia od umowy, Sąd musiałby stwierdzić, iż pozwana swoim zachowaniem zakomunikowała powodowi wolę takiego odstąpienia, a takiego zachowania wobec powoda w żaden sposób nie podjęła. Samo zawarcie umowy sprzedaży z E. B. nie mogło stanowić odstąpienia od umowy, bowiem było to zachowanie, które nie zostało skierowane do powoda, jako strony umowy. Pozwana również nie powiadomiła powoda o zawarciu takiej umowy sprzedaży, gdyż powód dowiedział się o tym samodzielnie analizując treść księgi wieczystej. Co więcej, zważywszy na wymóg formy pisemnej samej umowy pośrednictwa, wynikający z przywołanego na wstępie przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami, również i oświadczenie odstąpienie od umowy musiałoby zachowywać ten wymóg (art. 77 § 2 k.c.). Żadnego oświadczenia w formie pisemnej pozwana nie wysłała do powoda. Realia sprawy można również rozpatrywać w kontekście przepisów o warunku. Gdyby bowiem przyjąć – jak to pozwana wskazała w sprzeciwie od nakazu zapłaty – że prawo do domagania się przez powoda ustalonej prowizji zostało w umowie powiązane z warunkiem polegającym na zbyciu lokalu osobie, którą wprost wskaże samo biuro, to pozwana, zawierając samodzielnie umowę sprzedaży, bez powiadomienia o tym fakcie powoda, przeszkodziła w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego ziszczeniu się tego warunku, a w takim przypadku art. 93 § 1 k.c. nakazuje przyjmować skutki takie, jakby warunek się ziścił. Reasumując ogół powyższych rozważań Sąd doszedł do przekonania, iż roszczenie główne dochodzone przez powoda w wysokości przewidzianej w § 4 ww. umowy było mu w pełni należne. Powództwo Sąd uwzględnił w całości, dając temu wyraz w punkcie I. sentencji wyroku. O odsetkach od ww. świadczenia głównego Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Skoro termin wymagalności roszczenia przysługującego powodowi od pozwanej tytułem wynagrodzenia za czynności dokonane na podstawie umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości określono w § 4 umowy z 19 września 2013 r. na dzień zawarcia umowy sprzedaży, a nieruchomość sprzedaży lokalu mieszkalnego objętego tę umową pozwana zawarła z nabywcą ujawnionym na skutek czynności powoda w dniu 23 kwietnia 2014 r., w tym dniu roszczenie stało się wymagalne, pozwana była obowiązana zapłacić na rzecz powoda umówione wynagrodzenie w kwocie 3 500 zł, a zatem w dniu 24 kwietnia 2016 r. popadła w opóźnienie i od tego dnia obowiązana była uiścić odsetki. Te zaś przed dniem 1 stycznia 2016 r. winny być liczone w wysokości dotychczas obowiązujących odsetek ustawowych (także należnych przecież za opóźnienie, chociaż wówczas nie istniał taki termin ustawowy), a po tym dniu – odsetek ustawowych za opóźnienie przewidzianych w obecnie obowiązującym § 2 art. 480 k.c. W punkcie II sentencji wyroku Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda, który wygrał proces w całości, wszelkie poniesione przez niego koszty procesu, o czym orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Złożyły się na nie opłata od pozwu w kwocie 100 zł, wynagrodzenie pełnomocnika, który reprezentował powódkę, w kwocie 600 zł, obliczonej stosownie do § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu oraz opłaty skarbowe od pełnomocnictw złożonych w niniejszej sprawie w dwóch kwotach po 17 zł. SSR Szymon Pilitowski (...). (...): 1. (...), 2. (...). G., dnia 21 kwietnia 2016 r. SSR Szymon Pilitowski