(...)a o wszystkich okolicznościach dotyczących stanu faktycznego i prawnego działek. Zgodnie z § 2 pkt 3 umowy zobowiązującej - w celu jak najszybszego doprowadzenia do sprzedaży działek - strony postanowiły, że przeniesienie ich własności nastąpi na podstawie wcześniej zawartych: umowy zobowiązującej oraz umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości i zostanie poprzedzone audytem nieruchomości oraz audytem środowiskowym, które wykonane zostaną w celu potwierdzenia, że stan działek odpowiada zapewnieniom co do stanu faktycznego i prawnego złożonym przez sprzedających oraz celom inwestycyjnym kupującego. Stosownie do treści § 2 umowy kupujący zobowiązał się wpłacić sprzedającym w terminie 3 dni od dnia zawarcia umowy zobowiązującej zadatek w kwocie 100 000 złotych. Zadatek miał zostać przeznaczony przez sprzedające na usunięcie drzew oraz pozostałości po naniesieniach budowlanych z terenu nieruchomości celem przygotowania do planowanej przez pozwanego inwestycji w postaci zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub mieszanej. Zadatek miał również zostać przeznaczony na przeprowadzenie badań i prac archeologicznych. Celem zabezpieczenia wykonania obowiązku zwrotu części zadatku, A. D. i M. W.
2 lub zadatek w podwójnej wysokości podlega zwrotowi zgodnie z art. 394 k.c. w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania, na rachunek bankowy podany w oświadczeniu. Strony ustaliły, że ostateczne umowy sprzedaży zawarte zostaną w terminie 14 dni od dnia ziszczenia się wszystkich wyżej wskazanych warunków nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2015 roku ( dowód: umowa w formie aktu notarialnego Rep. A. nr (...) k. 12 – 16v). Zadatek w kwocie 100 000 zł. został powódkom wręczony przez pozwaną; treść projektowanej umowy przedwstępnej nie została uzgodniona przez strony do dnia 23 kwietnia 2015 roku (okoliczność niesporna). Jeszcze przed podpisaniem umowy zobowiązującej, postanowieniem nr (...) z dnia 14 listopada 2014 roku - po rozpatrzeniu wniosku organizacji (...) Stowarzyszenia (...) – Oddział w W., (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków w W. postanowił wszcząć postępowanie w sprawie wpisu do rejestru zabytków nieruchomych województwa (...) - „zachowanego fragmentu pola bitwy, tj. pozostałości po umocnieniach wojennych W. z czasów Powstania Listopadowego oraz cmentarza wojennego zwanego w terminologii wojskowej R. nr (...) w pamięci Polaków zakorzenionej pod nazwą (...) stanowiącego cenny zabytek militarny, cmentarz poległych żołnierzy, świadectwo zdarzenia ważnego dla tożsamości Narodu Polskiego ( dowód: postanowienie k. 53 – 53v). Powódki stały się stroną tego postępowania w sierpniu 2015 roku ( dowód: przesłuchanie powódki M. W.
2 z powodu niewykonania umowy z winy kupującego. Przez okoliczności zawinione przez kupującego strony uznają odmowę zawarcia umowy przedwstępnej przez kupującego pomimo uzgodnienia przez strony w terminie do dnia 23 kwietnia 2015 treści umowy przedwstępnej. W pozostałych przypadkach zadatek,
2 lub zadatek w podwójnej wysokości podlega zwrotowi zgodnie z art. 394 KC w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania, na rachunek bankowy podany w tym oświadczeniu. Bezsprzecznie w okolicznościach niniejszej sprawy nie doszło do uzgodnienia treści umowy przedwstępnej do dnia 23 kwietnia 2015 roku. Gdyby strony uzgodniły treść umowy przedwstępnej, a pomimo tego pozwana odmówiłaby zawarcia umowy – wówczas należałoby uznać, że do zawarcia umowy nie doszło z winy pozwanej, co z kolei uprawniałoby powódki do zatrzymania zadatku. Oznacza to, że należy przejść do regulacji ustawowej zadatku w celu dokonania oceny istnienia po stronie pozwanej roszczenia o zwrot zadatku od powódek. Stosownie do treści art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. § 3 przywołanego przepisu zawiera regułę, z której wynika, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa i doktryny przepadek zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej wiąże się z sytuacją, w której niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność ( Z. Radwański w: System... III/1, s. 460; J. Rajski: Prawo..., s. 158; W. Czachórski: Zobowiązania..., s. 128). Istotną zatem kwestią w niniejszej sprawie jest dokonanie oceny okoliczności, dla których strona pozwana odmówiła zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. W piśmiennictwie oraz w orzecznictwie dominuje stanowisko, które Sąd Okręgowy podziela, że przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej (w niniejszej sprawie umowy przedwstępnej). Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej (tu przedwstępnej), będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej (tu zobowiązującej do zawarcia umowy przedwstępnej), powinno więc być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem ( zob. wyrok SN z dnia 26 września 2001 r., sygn. akt IV CKN 461/00, LEX nr 52767; wyrok SN z dnia 14 grudnia 1999 r., sygn. akt II CKN 624/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 120). Biorąc pod uwagę wskazane wyżej okoliczności należy stwierdzić, iż odmowa pozwanej przystąpienia do zawarcia umowy przedwstępnej była usprawiedliwiona okolicznościami niezawinionymi przez żadną ze stron, co uzasadnia zwrot wręczonego powódkom zadatku, a w konsekwencji odmowę pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego zaopatrzonego w sądową klauzulę wykonalności. Na taką ocenę złożyła się analiza zdarzeń zaistniałych przed i po zawarciu umowy w kontekście zapisów kontraktu z dnia 20 marca 2015 roku. Z ustaleń dokonanych przez Sąd wynika, że choć przed zawarciem umowy z dnia 20 marca 2015 roku pozwana została poinformowana przez powódki, że nieruchomość będąca przedmiotem negocjacji znajduje się pod ochroną konserwatorską i wymaga badań archeologicznych pod kątem ustalenia, czy nie znajdują się na niej tzw. wilcze doły, jednak pozwana zastrzegła w umowie zobowiązującej, że warunkiem zawarcia umowy ostatecznej będzie pozytywny wynik audytów nieruchomości ( due diligence) oraz środowiskowego, które miały zostać wykonane w celu potwierdzenia, że stan działek odpowiada zapewnieniom co do stanu faktycznego i prawnego złożonym przez sprzedających oraz celom inwestycyjnym kupującej pozwanej. W przekonaniu Sądu oznacza to, iż powódki miały świadomość, że po zawarciu umowy zobowiązującej pozwana przeprowadzi audyt nieruchomości w celu podjęcia ostatecznej decyzji o nabyciu nieruchomości od powódek ze względu na zamierzenie inwestycyjne, które realizowane miało być przez pozwaną. Powódki miały również świadomość, bo wynika to wprost z treści umowy z 20 marca 2015 roku, że tylko łączne nabycie wszystkich działek, a więc (...) stanowić będzie o możliwości realizacji zamierzonego przedsięwzięcia. O tyle więc, o ile na chwilę zawarcia umowy zobowiązującej pozwana wiedziała, że w rejonie działek, które zamierzała nabyć od powódek, znajduje się R. O., a same nieruchomości znajdują się w strefie ochrony konserwatorskiej, to nie miała świadomości, że toczy się postępowanie zmierzające do wpisania szeregu nieruchomości z rejonu ulic (...) (w tym nieruchomości będących przedmiotem umowy) do rejestru zabytków po to, aby uchronić R. O. i pole walk 1831 roku przed zabudową. Takiej wiedzy nie miały zresztą również powódki, które o toczącym się postępowaniu o wpis do rejestru zabytków, dowiedziały się już po podpisaniu umowy z dnia 20 marca 2015 roku. Po zawarciu umowy strony uzyskały informację, że temu tematowi zostanie poświęcona sesja Rady D. O. w dniu 31 marca 2015 roku. Obecni na tym posiedzeniu dowiedzieli się, że wolą radnych jest podjęcie działań zmierzających przeciwko dopuszczeniu do zabudowy nieruchomości, które w rejonie R. O. mogą nawet potencjalnie wchodzić w grę jako pole wal, czy tzw. wilcze doły. Wolą radnych wypowiedzianą w uchwale Rady D. było wstrzymanie wszelkich postępowań w sprawie pozwoleń na budowę na tym terenie i objęcie ochroną jak największego obszaru. W przekonaniu Sądu stanowisko organu samorządu dzielnicy wyrażone w obecności burmistrza i konserwatora zabytków było stanowczym negatywnym sygnałem dla potencjalnych inwestorów, że teren R. O. wraz z przyległościami może zostać na nieokreślony czas wyeliminowany z jakiejkolwiek zabudowy, a ewentualne badania archeologiczne mogą ujawnić dalsze informacje niosące negatywne skutki dla potencjalnych inwestorów, w tym dla pozwanej spółki deweloperskiej. Niewątpliwe jest dla Sądu, że działający w swym dobrze pojętym interesie inwestor otrzymawszy informację o tym, że nawet część nieruchomości, którą miałby nabyć w celu zabudowy mieszkaniowej, stanowi miejsce upamiętniające wydarzenia historyczne, część cmentarzyska wojennego, co do którego (...) D. podejmuje uchwałę o wstrzymaniu wszelkich postępowań administracyjnych dotyczących pozwoleń na budowę, a szereg organizacji historycznych, stowarzyszeń archeologicznych podejmuje starania o wpis nieruchomości do rejestru zabytków - odstępuje od nabycia nieruchomości za 10 000 000 zł. Zlecenie w tej sytuacji audytów nie było nawet potrzebne, aby uznać, że zamierzenie inwestycyjne w tej sytuacji staje się wysoce wątpliwie. Jakkolwiek w tamtym czasie nieruchomość powódek, a także działka nr (...) nie były jeszcze wpisane do rejestru zabytków, a ponadto nie stało się tak nawet na podstawie decyzji (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w W. z dnia 16 listopada 2015 roku nr (...), gdyż tylko część nieruchomości będącej przedmiotem umowy z dnia 20 marca 2015 roku została uznana za zabytek, to wiedza uzyskana przez pozwaną z uchwały rady D. z dnia 31 marca 2015 roku była wystarczająca do podjęcia decyzji o niezawieraniu umowy przedwstępnej. Skoro dla pozwanej istotne było nabycie wszystkich działek łącznie ((...), to objęcie R. O., czy obszarem pola walk nawet części tych działek dawało pozwanej podstawę do odmowy podpisania umowy przedwstępnej. Powódki stały na stanowisku, że nawet wpis do rejestru zabytków całej nieruchomości będącej przedmiotem umowy nie powinien mieć znaczenia przesądzającego o prawie do odmowy podpisania umowy przedwstępnej przez pozwaną w sytuacji niedokonania przez uprawniony organ zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, który został – jak twierdzą – niezmieniony do chwili obecnej, gdyż w dalszym ciągu możliwa jest – ich zdaniem – realizacja inwestycji. W ocenie Sądu z tym rozumowaniem nie można się zgodzić, ponieważ istotny jest stan wiedzy i świadomości co do możliwości realizacji inwestycji pozwanej po podpisaniu umowy z dnia 20 marca 2015 roku, a przed upływem terminu, w którym miała zostać zawarta umowa przedwstępna. Pomiędzy tymi dwiema datami nastąpiło zdarzenie istotne z punktu widzenia inwestora – pozwanej, mianowicie odbyła się sesja Rady D. O., w czasie której podjęto uchwałę o konieczności podjęcia prac dotyczących zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu S. Północnych obejmującego teren R. O. oraz wpisania do rejestru zabytków tego terenu, i w której wprost wskazano, że należy powstrzymać podjęte w ostatnich dniach działania na terenie R. O. mające na celu budowę budynków mieszkalnych. Wobec takiego sformułowania uchwały oraz położenia przedmiotowej nieruchomości w obszarze zainteresowania Rady D. zdaniem Sądu pozwana powzięła uzasadnione przekonanie, że zamierzona na nieruchomości inwestycja może nie zostać zrealizowana. To, czy i w jakim zakresie nieruchomość powódek oraz działka nr (...) zostały wpisane do rejestru zabytków i jakie są aktualnie szanse realizacji na nich zabudowy mieszkaniowej ma znaczenie wtórne, choć, jak wynika z decyzji nr (...) z dnia 07 września 2015 roku Prezydent (...) W. odmówił powódkom wydania pozwolenia na prowadzenie badań archeologicznych na terenie działek ew. (...), z obrębu (...) położonych w rejonie ulic (...)/al. (...) w W., dzielnica O., a mocą decyzji nr (...) z dnia 16 listopada 2015 roku (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków w W. wpisał m. in. działki nr (...) w obrębie (...)w rejonie Alei (...), al. (...), ul. (...). To w powiązaniu z treścią uchwały Rady D. O. z dnia 31 marca 2015 roku może stanowić ewentualną podstawę odmowy wydania pozwolenia na budowę dla ewentualnego inwestora w zakresie wielkopowierzchniowej zabudowy mieszkalnej, czy przedsięwzięcia odpowiadającego zamierzeniom pozwanej. Reasumując powzięcie przez pozwaną informacji o możliwości wpisania nieruchomości będącej przedmiotem umowy z dnia 20 marca 2015 roku do rejestru zabytków, co mogło stanowić podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę w zakresie planowanej tam inwestycji mieszkaniowej, stanowiło okoliczność obiektywną, niezależną od stron umowy i usprawiedliwiało odmowę uzgodnienia treści umowy przedwstępnej i w efekcie jej zawarcia. Należy powtórzyć, że o ile obie strony miały świadomość, że przedmiotowe nieruchomości leżą w sąsiedztwie R. O., to żadna ze stron nie mogła mieć w chwili podpisywania umowy zobowiązującej do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, świadomości kierunku postępowania radnych D. O. zmierzającego do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i wyłączenia przedmiotowej nieruchomości spod możliwości zabudowy wielorodzinnej i mieszkaniowej. Stanowisko radnych, burmistrza było klarowne w tym zakresie i nie pozostawiało wątpliwości co do dalszego postępowania w przedmiocie rozszerzenia obszaru R. i objęcia tego terenu stosowną ochroną. To powoduje, że na podstawie art. 394 § 3 zdanie drugie k.c. zadatek wręczony powódkom przy zawarciu umowy zobowiązującej winien zostać zwrócony pozwanej. Oceny tej nie może zmienić twierdzenie powódek o wydatkowaniu zadatku na czynności uprzątnięcia nieruchomości, zgodnie z umową. Gdy nie straci się z pola widzenia faktu, iż uprzątnięcie miało nastąpić do chwili zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży, to przyjąć należy, że dokonanie tego przed zawarciem umowy przedwstępnej odbyło się wyłącznie na ryzyko powódek. Dodatkowym wsparciem dla argumentacji o braku znaczenia dla obowiązku zwrotu zadatku pozwanej jest nieudowodnienie co do wysokości kosztów poniesionych na uprzątnięcie nieruchomości, gdyż nie jest wiarygodne samo oświadczenie strony co do tego, że wydatkowała na to kwotę rzędu kilkudziesięciu złotych. Wreszcie uprzątnięcie nieruchomości leżało w interesie powódek jako współwłaścicielek nieruchomości, gdyż, jak wskazała świadek B. D., właściciele byli monitowani przez Straż Miejską w sprawie posprzątania nieruchomości. Przyszła sprzedaż nieruchomości już uprzątniętej odbędzie się już bez konieczności poniesienia tych kosztów, co bezsprzecznie znajdzie odzwierciedlenie w cenie sprzedaży. Nie jest więc tak, że powódki poniosły jakąś stratę w tym względzie. Wobec powyższego Sąd uznał, że powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego – w postaci aktu notarialnego obejmującego umowę z dnia 20 marca 2015 roku zobowiązującą do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży zaopatrzonego w sądową klauzulę wykonalności jest niezasadne i podlega oddaleniu, o czym orzeczono w pkt I wyroku. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu znajduje swoje uzasadnienie w treści art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. Powódki M. W.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.