9 zleceniobiorca zobowiązał się do wykonywania bieżącej konserwacji w celu utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie technicznym. W § 4 ust. 1 umowy przewidziano, że w ramach czynności związanych z wykonywaniem remontu w nieruchomości wspólnej, określonego w planie gospodarczym bądź wskazanego przez właścicieli w podjętej przez nich uchwale, zleceniobiorca będzie pełnił czynności inwestora zastępczego.
1 umowy strony uzgodniły, że wynagrodzenie za wykonywanie czynności zleconych, o których mowa w umowie, będzie wypłacane zleceniobiorcy miesięcznie w wysokości 0,56 zł/m 2 powierzchni wspólnej lokali znajdujących się w nieruchomości. [ dowody: uchwała nr 2/2001 k. 18, uchwała nr 3/2001 k. 19, umowa nr (...) k. 20 – 21] Uchwałą z 18 listopada 2011 r. (nr (...)) właściciele lokali przedmiotowej nieruchomości zobowiązali zarządcę do wyłonienia wykonawcy robót i podpisania z nim w imieniu Wspólnoty umowy polegającej na wymianie wszystkich pionów wodno-kanalizacyjnych w budynku.
1 uchwały szacunkowy koszt remontu nie powinien przekroczyć kwoty 35.847,53 zł brutto, w ust. 2 postanowiono, że koszty remontu zostaną rozliczone i pokryte przez właścicieli w stosunku do powierzchni użytkowej zajmowanych lokali. Uchwałą z 31 maja 2012 r. (nr (...)) właściciele lokali przedmiotowej nieruchomości zobowiązali zarządcę do podpisania w imieniu Wspólnoty umowy na wykonanie prac polegających na wymianie wszystkich pionów ciepłej wody wraz z cyrkulacją w budynku oraz demontaż wszystkich szachtów w mieszkaniach przez firmę (...).
1 uchwały szacunkowy koszt remontu nie powinien przekroczyć kwoty 17.630,90 zł brutto, w ust. 2 postanowiono, że koszty remontu zostaną rozliczone i pokryte przez właścicieli w stosunku do powierzchni użytkowej zajmowanych lokali. Pismem z 11 lipca 2012 r. zarządca nieruchomości poinformował pozwaną H. P., że koszt remontów przeprowadzonych na podstawie uchwał nr 10/2011 oraz nr (...) wyniósł łącznie 53,478,73 zł, natomiast koszt przypadający na mieszkanie pozwanej wynosi 3.525,51 zł. Uchwałą z 20 marca 2013 r. (nr (...)) właściciele lokali przedmiotowej nieruchomości zobowiązali zarządcę do podpisania w imieniu Wspólnoty umowy na wykonanie prac polegających na wymianie w piwnicy poziomu ciepłej wody i cyrkulacji przez firmę (...).
ust.1 uchwały szacunkowy koszt remontu nie powinien przekroczyć kwoty 4.514,69 zł brutto, w ust. 2 postanowiono, że koszty remontu zostaną rozliczone i pokryte przez właścicieli w stosunku do powierzchni użytkowej zajmowanych lokali. Pozwana nie zaskarżyła powyższych uchwał. [ dowody: uchwała nr 6/2002 k. 22-24, uchwała nr 1/2013 k. 25-26, uchwała nr 10/2011 z 18 listopada 2011 k. 27- 28, uchwała nr 6/2012 z 31 maja 2012 k. 29-30, pismo zarządcy nieruchomości do pozwanej z 11 lipca 2012 r. k. 31, pismo zarządcy nieruchomości do pozwanej z 14 marca 2012 r. k. 32-33, pismo pozwanej z 13.07.2012 k. 34, pismo zarządcy nieruchomości do pozwanej z 14 sierpnia 2012 r. k. 35, pismo pozwanej z 20.08.2012 k. 36, uchwała nr 7/2013 z 20 marca 2013 k. 37 - 38, przesłuchanie pozwanej H. P., protokół elektroniczny z 17 lutego 2016 r.] Roboty budowlane określone w powołanych uchwałach powodowej wspólnoty mieszkaniowej zostały zrealizowane na podstawie umowy z 21 maja 2013 r.
umowy strony za wykonanie przedmiotu umowy ustaliły maksymalne wynagrodzenie kosztorysowe w wysokości 55.930,88 zł. W świetle protokołu odbioru z 05 grudnia 2013 r. roboty zostały wykonane
umową, roboty uznano za wykonane i przyjęte ostatecznie. [ dowody: umowa z 21 maja 2013 r. nr DU – (...) k. 39-40, protokół z 05 grudnia 2013 r. k. 41 zeznania świadka W. G., protokół elektroniczny z 11 grudnia 2015 r.] Wskutek sprzeciwu pozwanej H. P., nie doszło do wymiany odcinka instalacji wodno-kanalizacyjnej w pionie kuchennym w jej lokalu mieszkalnym. Instalacja, która miała być wymieniana w kuchni była zabudowana. Z powodu odmowy udostępnienia przez pozwaną odcinka tej instalacji, przeprowadzenie remontu w powyższym zakresie nie było możliwe. Zostało to uwzględnione w kosztach prac poprzez pomniejszenie ostatecznego kosztu remontu. W łazience pozwanej nie wymieniono odcinka instalacji PCV, wobec braku takiej potrzeby, instalacja ta została wymieniona wcześniej. Nie przeprowadzenie tych prac również zostało uwzględnione w kosztach remontu. [ dowody: dokumentacja zdjęciowa k.62, zeznania świadka B. K. k. 92-93, zeznania świadka M. G. k. 93, częściowo przesłuchanie pozwanej H. P., protokół elektroniczny z 17 lutego 2016 r.] Za wykonane prace polegające na wymianie pionów wodno-kanalizacyjnych Zakład (...) M. C. wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę 37.884,82 zł brutto, która w całości została wykonawcy zapłacona. Roboty zostały rozliczone kosztorysem powykonawczym (zamiennym), uwzględniającym zakres prac faktycznie wykonanych. Przypadający na pozwaną H. P. udział w kosztach prac remontowych, wyliczony w stosunku do powierzchni użytkowej zajmowanego przez nią lokalu wyniósł 2.595,22 zł, z czego ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym na ten cel przeznaczono 1.417,07 zł. Pismem z 17 grudnia 2013 r. poinformowano H. P., że
podjętymi uchwałami nr 10/2011, nr (...) oraz nr (...) została obciążona kwotą 2.595,22 zł, co stanowi 85,51 m 2 powierzchni użytkowej w koszcie remontu. Poinformowano, że kwota 1.414,07 zł zostanie pobrana ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, natomiast pozostałą kwotę 1.178,15 zł należy wpłacić w terminie 14 dni od daty otrzymania powiadomienia na konto Wspólnoty Mieszkaniowej. W odpowiedzi, pismem z 23 grudnia 2013 r., pozwana odmówiła zapłaty. [ dowody: faktura VAT nr (...) k. 42, potwierdzenia dyspozycji przelewów k. 43-45, pismo z 17 grudnia 2013 r. k. 46, tabela rozliczenia kosztów remontu k. 47, pismo pozwanej z 23 grudnia 2013 r. k. 60, kosztorys zamienny k. 78, zeznania świadka B. K. k. 93, zeznania świadka M. G. k. 93, zeznania świadka W. G., k. 94.] W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Strona powodowa domagała się zasądzenia od pozwanej kwoty 1.178,15 zł tytułem brakującej części zapłaty za prace remontowe przeprowadzone w nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) we W. na podstawie uchwały nr 10/2011, uchwały nr 6/2012 oraz uchwały nr 7/2013 wraz z ustawowymi odsetkami liczonych od 17 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu. Pozwana H. P. w niniejszym procesie nie podważała sposobu wykonania remontu, a jedynie rozliczenia za przeprowadzony remont, które jej zdaniem zakładało zbyt duże wynagrodzenie zarządcy. Nadto, w ocenie pozwanej, zakres prac dotyczących bezpośrednio pionu przechodzącego przez jej lokal mieszkalny nie uzasadnia żądanej od pozwanej kwoty. W pierwszej kolejności należy wskazać, że pozwana zawierając umowę sprzedaży z 04 lipca 2012 r. stała się właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w nieruchomości przy ulicy (...) we W.. Tym samym, stała się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, będącej stroną powodową. Wynika to wprost z brzmienia art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2015.1892 j.t.),
którym ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Jako członek wspólnoty mieszkaniowej pozwana jest związana nie tylko uchwałami wspólnoty uchwalonymi za jej członkostwa, lecz również obowiązującymi przed datą nabycia przez nią lokalu. Związanie członka wspólnoty uchwałami przez nią podjętymi dotyczy uchwał niewzruszalnych, który to stan odpowiada stanowi prawomocności. W świetle art. 25 ust. 1 wyżej powołanej ustawy, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że żadna z uchwał dotyczących przedmiotowego remontu, to jest uchwała nr 10/2011, nr (...) oraz nr (...), nie została zaskarżona. Sąd wskazuje, że uchwała nr 7/2013 została podjęta 20 marca 2013 r., a więc już po wstąpieniu do wspólnoty mieszkaniowej przez pozwaną. Uchwała ta dotyczyła wykonania prac polegających na wymianie w piwnicy poziomu ciepłej wody i cyrkulacji. Pozwana podczas przesłuchania podała, że nie zaskarżyła tej uchwały z powodu braku wiedzy dotyczącej obowiązujących przepisów prawa. Należy zaznaczyć, że nie można zasłaniać się nieznajomością prawa. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z 25 stycznia 2006 r. ( I CK 233/05) stwierdził, że funkcjonowanie prawa zwłaszcza w demokratycznym państwie prawnym, opiera się na założeniu, iż wszyscy adresaci obowiązującej normy prawnej, a więc zarówno podmioty obowiązane do jej przestrzegania, jak i organy powołane do jej stosowania, znają jej właściwą treść. Jest to tak zwana fikcja powszechnej znajomości prawa. Idąc dalej, trzeba stwierdzić, że zasada ta pociąga za sobą stan, w którym nikt nie może uchylić się od ujemnych skutków naruszenia normy na tej podstawie, że normy tej nie znał lub rozumiał ją opacznie. Jednocześnie
zebranym w sprawie materiałem dowodowym, podejmowanie uchwał dotyczących przeprowadzenia prac remontowych, wyboru zarządu, udzielenia pełnomocnictwa zarządu do zawarcia umowy z zarządcą (...) Sp. z o.o. we W., zawarcie tej umowy oraz umowy nr (...), przeprowadzone były prawidłowo,
obowiązującymi przepisami prawa. Pozwana nie podważała prawidłowości proceduralnej podejmowania powyższych uchwał oraz zawierania umów. Należy mieć również na uwadze, że pozwana nie kwestionowała rzetelności przeprowadzonego remontu, którą to okoliczność potwierdza protokół odbioru z 05 grudnia 2013 r. Pozwana nie podnosiła również, że cena która została wskazana przez wykonawcę robót do zapłaty w fakturze VAT nr (...) została ustalona niezgodnie z umową oraz podjętymi wcześniej uchwałami. Jak stanowi art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2015.1892 j.t.) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z kolei kosztami zarządu nieruchomości wspólnej są w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1 powołanej ustawy). Jak wynika z treści uchwał powodowej wspólnoty mieszkaniowej (nr (...), nr (...) oraz nr (...)) członkowie wspólnoty postanowili, że koszty remontu zostaną rozliczone i pokryte przez właścicieli w stosunku do powierzchni użytkowej zajmowanych lokali i z przeliczenia szacunkowego planowane koszty nie powinny przekroczyć ustalonych w uchwałach kwot. Jako, że powierzchnia użytkowa lokalu pozwanej wynosi 85,51 m 2, jej udział w koszcie remontu wyniósł 2.595,22 zł, z czego kwota 1.417,07 zł została pokryta z funduszu remontowego. Tym samym pozostała do zapłaty przez pozwaną kwota została ustalona prawidłowo. Obliczenia dokonane przez pozwaną w piśmie z 21 października 2015 r.,
którymi powinna zapłacić jedynie 1.315 zł lub też alternatywnie 1.053,77 zł, są nieprawidłowe. Pozwana nie uwzględniła w nich, że całkowita kwota remontu wyniosła 37.884,82 zł. W celu ustalenia należnej od pozwanej kwoty, powyższą sumę strona powodowa podzieliła przez łączną powierzchnię użytkową wszystkich lokali w budynku, a uzyskany wynik pomnożyć przez powierzchnię lokalu pozwanej. Należy zaznaczyć, że gdyby przyjąć w obliczeniach kwoty należnej od pozwanej metodę opierającą się na jej procentowym udziale w nieruchomości wspólnej, wynik jest taki sam, jak w metodzie opierającej się na metrach powierzchni użytkowej. Prawidłowość takiego ustalenia kosztów wynika z faktu, że pozwana, jak każdy członek wspólnoty, stała się właścicielem udziału w nieruchomości wspólnej w tym samym momencie, co właścicielem mieszkania (lokalu). Wynika to z treści art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali ,
którym w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Ustęp drugi tego artykułu głosi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Piony wodno-kanalizacyjne i inne piony przebiegające przez budynek oraz poszczególne lokale są opisywaną wyżej nieruchomością wspólną. Z powyższego powodu zasadnym jest przyjęcie, że wszyscy członkowie wspólnoty powinni pokrywać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie tylko w odcinku przebiegającym przez ich lokal, lecz w całym budynku. Piony wodno-kanalizacyjne są bowiem tak skonstruowane, że w wypadku awarii na jednym odcinku, zazwyczaj niemożliwym jest normalne korzystanie z tego pionu również w pozostałych odcinkach. Na marginesie Sąd wskazuje, że wynagrodzenie zarządcy zostało określone w § 6 ust. 1 umowy nr (...). Tym samym zarzut pozwanej, jakoby przyjęty sposób rozliczenia miał na celu wzbogacenie zarządcy jest bezpodstawny, gdyż wynagrodzenie to w żaden sposób nie jest powiązane z wynagrodzeniem firm wykonujących poszczególne prace na rzecz wspólnoty. Mając na względzie tak ustalone okoliczności faktyczne i poczynione w oparciu o nie rozważania, uznać należało, iż zasadnym było żądanie zasądzenia od pozwanej na rzecz strony powodowej kwoty 1.178,14 zł, co znalazło odzwierciedlenie w punkcie I. sentencji wyroku. Strona powodowa żądała zasądzenia odsetek ustawowych od 17 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty. Należało mieć jednak na względzie, że pozwana została wezwana do zapłaty kwoty 1.178,15 zł pismem z 17 grudnia 2013 r., w którym wyznaczono jej czternastodniowy termin, biegnący od daty otrzymania powiadomienia. Zważywszy, iż w aktach sprawy brak potwierdzenia odbioru tego pisma oraz z uwagi na fakt, że pozwana odpowiedziała na to wezwanie pismem z 23 grudnia 2013 r . (k. 60) odmawiając zapłaty, w ocenie Sądu zasadnym jest liczenie czternastodniowego terminu od dnia następnego od tej daty. Tym samym termin wyznaczony pozwanej upływał 06 stycznia 2014 r., mając jednak na względzie, iż jest to dzień ustawowo wolny od pracy, uwzględniając regulację zawartą w art. 115 k.c., uznać należało, że termin płatności przypadł na 07 stycznia 2014 r., zatem pozwana była w opóźnieniu od 08 stycznia 2014 r., co czyni żądanie zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie uzasadnionym w oparciu o normę art. 481 § 1 k.c. od tej właśnie daty. Powyższe znalazło odzwierciedlenie w punkcie I. sentencji wyroku, zaś żądanie dalej idące jako nieuzasadnione podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie II. sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie III. sentencji postanowienia w oparciu o art. 100 zd. 2 k.p.c., zasądzając od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 256 zł tytułem kosztów procesu, na którą składa się opłata sądowa od pozwu w kwocie 59 zł, opłata skarbowa uiszczona od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 180 zł ustalone w oparciu o § 6 pkt 2 w zw. z § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.