umowy zamawiający oświadcza, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości położonej w S., przy ul. (...), a składającej się z działek o numerach: (...)oraz (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), a szczegółowo określonej w dokumentacji działki – zwanej w dalszej treści umowy nieruchomością. Na mocy §2 ust. 1, 2, 3, 4 umowy pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zbycia nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi określonego w § 5 wynagrodzenia. Zakres czynności pośrednictwa obejmuje: - czynności pośrednictwa zmierzające do wskazania nabywcy nieruchomości. - czynności pośredniczenia pomiędzy nabywcą, a zamawiającym. Szczegółowy wykaz czynności pośrednictwa w zakresie sprzedaży zawiera załącznik nr 2. Pośrednik ponosi koszty podjęcia czynności określonych w załączniku nr 2, z wyjątkiem kosztów uzyskania dokumentów i zaświadczeń z banków, urzędów oraz sądów, które ponosi zamawiający.
1, 2 i 3 umowy cenę ofertową nieruchomości strony ustalają na kwotę 1.500.000,00 zł. Zamawiający nie upoważnia pośrednika do negocjacji ceny ofertowej. Negocjacje obejmujące niższą cenę nabycia muszą odbywać się z udziałem zamawiającego. Pośrednik zobowiązuje się przekazać ofertę innym pośrednikom z nim współpracującym, którzy będą oferować nieruchomość swoim klientom, bez prawa do wynagrodzenia od zamawiającego. W §4 ust. 2, 3, 4 pkt. 4 umowy zamawiający zobowiązuje się w czasie trwania umowy, nie zawierać innej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, a wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem, wykonać przy udziale pośrednika lub niezwłocznie o nich powiadomić pośrednika. Zamawiającemu przysługuje prawo oferowania nieruchomości innym osobom, jednakże działania te nie będą miały wpływu na prawo pośrednika do wynagrodzenia lub jego wysokość. Zamawiający zobowiązuje się do współdziałania z pośrednikiem przy wykonywaniu czynności pośrednictwa, a ponadto do zawiadomienia pośrednika o zamiarze podpisania umowy przedwstępnej lub zawarcia aktu notarialnego dotyczącego nieruchomości najpóźniej 3 dni wcześniej.
1 i pkt. 1 umowy za wykonanie czynności pośrednictwa pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie w wysokości 2% (+aktualny podatek VAT) ceny transakcyjnej ustalonej między stronami. Wynagrodzenie płatne w dniu zawarcia umowy przez zamawiającego – umowy przedwstępnej sprzedaży lub umowy sprzedaży nieruchomości – w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa. W §5 ust. 3 umowy ustalono, że o ile strony pisemnie nie uzgodnią inaczej sprzedaż nieruchomości przez zamawiającego po cenie niższej od ofertowej nie ma wpływu na wysokość wynagrodzenia pośrednika. Na podstawie §6 ust. 1 umowy zamawiający zapłaci pośrednikowi karę umowną za naruszenie postanowień określonych w umowie w wysokości 1.500 zł brutto.
1 zdanie pierwsze i ust. 2 umowy, umowa zostaje zawarta na 12 miesięcy, tj. do dnia 28.02.2015 roku. Każda ze stron może pisemnie wypowiedzieć umowę z podaniem przyczyn wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc. Pośrednik może dokonać wypowiedzenia po uprzednim pisemnym wezwaniu do zaniechania naruszeń umowy. W załączniku nr 2 umowy pośrednictwa z dnia 11.02.2014 roku wskazano wykaz czynności pośrednictwa jako m.in.: czynności pośrednictwa zmierzające do wskazania nabywcy nieruchomości:
przepisem art. 353 1 Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jak stanowi przepis art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Umowa zawarta między stronami procesu w dniu 11.02.2014 roku jest umową nienazwaną. Strony procesu zawarły umowę, regulując jej postanowienia w ten sposób, że jest to umowa starannego działania, a nie umowa rezultatu. Świadczy o tym zapis, na mocy którego pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia nieruchomości (§ ust. 1umowy k. 5). Zakres obowiązków został określony w załączniku do umowy. Na powódce,
przepisem art. 6 k.c., ciążył ciężar wykazania, że przysługuje jej dochodzone pozwem wynagrodzenie za czynności pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości oraz zaktualizował się obowiązek zapłaty kary umownej. Powódka częściowo temu obowiązkowi sprostała. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie doprowadził do ustalenia, że powódka podjęła działania zmierzające do pozyskania nabywcy nieruchomości rozpowszechniając informację o nieruchomości na portalach internetowych, w prowadzonym przez siebie biurze nieruchomości, przekazując informację innym biurom nieruchomości, umieszczając baner na bramie wjazdowej, jak również udzielając informacji zainteresowanym osobom. Sąd dał wiarę zeznaniom powódki, która powołała się na wykonane czynności jak również informowaniu pozwanej o podjętych działaniach. Zeznania powódki znajdują potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym (tj. wydrukach ze stron internetowych, zdjęciach, zeznaniach świadka S. B.). Dowód w postaci wydruku zdjęcia umieszczonego na bramie banera potwierdza wiarygodność zeznań powódki o tym, że został on wywieszony w maju 2014 roku. Na zdjęciu widoczna jest zielona trawa, jak również przekwitnięte mlecze. W związku z czym wiarygodne są twierdzenia powódki o umieszczeniu banera w maju 2014 roku, a nie w styczniu 2015 roku, a jak twierdziła pozwana. Świadek W. B. być może nie zwrócił wcześniej uwagi na umieszczony baner, w związku z czym zeznał, że dopiero po Nowym Roku go zauważył. Niewątpliwie zdjęcie z umieszczonym banerem nie zostało zrobione zimą, a jak zeznała powódka, po zawarciu aktu notarialnego, tj. po dniu 13.01.2015 roku, baner został zdjęty. Powódka nie wykonała czynności uregulowanych w punkcie II wykazu tj. czynności pośrednictwa pomiędzy nabywcą a zamawiającym (k. 8 – 9), ale do ich wykonania niezbędna była współpraca pomiędzy powódką a pozwaną. Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanej, która twierdziła, że powódka odmówiła uczestniczenia w spotkaniu z deweloperem (...). Jak wynikało z zeznań świadka S. B. zawarciu umowy pośrednictwa dowiedział się po sprzedaży nieruchomości w związku z tym, że pośrednik prosił pozwaną o spotkanie. Natomiast powódka zeznała, że po powzięciu informacji o sprzedaży nieruchomości, o której dowiedziała się w dniu zawarcia aktu notarialnego, poprosiła pozwaną o kontakt. Brak jest dowodów na to, aby przyjąć, że pozwana poinformowała powódkę o spotkaniu z deweloperem zainteresowanym nabyciem nieruchomości, w którym to spotkaniu powódka nie chciała uczestniczyć. Poza tym, co wynika z zeznań obu stron, powódka i pozwana miały ze sobą kontakt spotykając się w domu pozwanej. Pozwana zasłaniając się niepamięcią nie udzielała odpowiedzi na pytania sądu z jakiego powodu były te spotkania. Uznać zatem należy, że powódka udowodniła to, że przysługuje jej uprawnienie do domagania się od pozwanej zapłaty wynagrodzenia za czynności pośrednictwa. Nieruchomość została sprzedana w dacie związania stron umową pośrednictwa, a w związku z tym zaktualizował się obowiązek zapłaty wynagrodzenia
1 pkt. 1 umowy. Nie ma przy tym znaczenia, że nabywca nieruchomości został znaleziony przez pozwaną. Umowa była zawarta na okres do dnia 28.02.2015 roku, a wynagrodzenie należy się powódce za czynności starannego działania, gdy do sprzedaży nieruchomości dojdzie w trakcie związania stron umową pośrednictwa. W umowie pośrednictwa strony uzgodniły, że zmiana ceny ofertowej podczas negocjacji musi odbyć się z udziałem zamawiającego. Wobec tego pośrednik nie był uprawniony do samodzielnego negocjowania innej niż wskazana w umowie z dnia 11.02.2014 roku ceny bez udziału pozwanej. Podkreślić przy tym należy, na co powoływała się pozwana, nieruchomość była już wcześniej przeznaczona do sprzedaży, ale nie znalazł się na nią nabywca. Natomiast cena 1.500.000,00 zł była ceną wyjściową, przewidzianą do negocjacji, a
umową te negocjacje musiały się odbywać z udziałem pozwanej. Pozwana również zeznała, że R. B. zaproponowała cenę wynikającą z umowy pośrednictwa, która następnie została zmniejszona do 1.000.000,00 zł. W umowie strony posługiwały się pojęciem ceny ofertowej. Natomiast przy regulacji wynagrodzenia odniesiono się w §5 ust. 1 umowy do ceny transakcyjnej ustalonej między stronami. Ewentualne nieścisłości treści umowy, której wzorzec został ustalony przez powódkę prowadzącą działalność gospodarczą, nie mogą obciążać pozwanej. Ponieważ nieruchomość została sprzedana za cenę 1.000.000,00 zł, wynagrodzenie należne powódce wynosi 2% z 1.000.000,00 zł tj. kwotę 24.600,00 zł (2% z kwoty 1.000.000,00 zł = 20.000,00 zł plus podatek od towarów i usług w wysokości 23%). Powódka oprócz wynagrodzenia domagała się zapłaty kary umownej w wysokości 1.500,00 zł. Regulacja dotycząca obowiązku zapłaty kary umownej powinna być precyzyjna. Powódka przyznała, że w okresie listopada - grudnia 2014 roku została poinformowana przez pozwaną, o tym, że być może znajdzie się nabywca nieruchomości. Faktycznie w wyniku działań pozwanej doszło do sprzedaży nieruchomości państwu B.. Brak jest wobec tego podstaw do obciążenia pozwanej karą umowną w kwocie 1.500,00 zł, albowiem pozwana powiadomiła powódkę o tym, że jest podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości. Przyjąć więc należy, że pozwana wykonała obowiązek zawiadomienia pośrednika o zamiarze podpisania umowy przedwstępnej lub zawarcia aktu notarialnego (§4 ust. 4 pkt. 4 umowy k. 5) i zrobiła to już na koniec 2014 roku. Po powzięciu informacji o możliwości zawarcia umowy, powódka sporządziła notatkę (k. 42), w której wskazała jakie ustalenia należy w niej zawrzeć. Wobec powyższego sąd na podstawie przepisu art. 353 § 1 k.c. w zw. z art. 353 1k.c. w zw. z art. 481 § 1 k.c. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 24.600,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25.02.2015 roku do dnia 31.12.2015 roku i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1.01.2016 roku do dnia zapłaty, o czym orzekł w punkcie pierwszym sentencji wyroku. W pozostałym zakresie powództwo oddalił, o czym orzekł w punkcie drugim sentencji wyroku. Powódka wygrała sprawę w 64,06%. Koszty poniesione przez powódkę wyniosły łącznie 4.337,00 zł (opłata od pozwu 1.920,00 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17,00 zł, wynagrodzenie radcy prawnego 2.400,00 zł – § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu). Powódce należy się zwrot kwoty 2.778,28 zł (4.337,00 zł x 64,065). Koszty poniesione przez pozwaną wyniosły łącznie 2.417,00 zł (wynagrodzenie adwokata 2.400,00 zł – § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu; opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17,00 zł). Pozwanej należy się zwrot kwoty 868,66 zł (2.417,00 zł x 35,94%). Na podstawie przepisu art. 100 k.p.c. sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.909,62 zł (2.778,28 zł – 868,66 zł), o czym orzekł jak w punkcie trzecim sentencji wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.