← Polska

I ACa 1045/15

Sygn. akt I ACa 1045/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 kwietnia 2016 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSA Artur Kowalewski

§ 2ust.

2 umowy ustaliły, iż może być ona rozwiązana przez każdą z nich za 6 - miesięcznym pisemnym wypowiedzeniem, wyłącznie z następujących przyczyn:

  1. a)nie zapłacenia przez operatora określonej stawki czynszu o terminie przekraczającym 60 dni od ustalonej daty płatności zgodnie z § 8 ust 4,
  2. b)jeżeli właściciel w sposób rażący nie wywiązuje się z umowy lub narazi swoim działaniem operatora na straty;
  3. c)jeżeli operator w sposób rażący nie wywiązuje się z umowy lub narazi swoim działaniem właściciela na straty. Strony ustaliły w § 2 ust. 3 umowy, że w przypadku braku możliwości wykonania niniejszej umowy przez operatora zgodnie z § 2 ust 2
  4. a)i c), właścicielowi będzie należna kara umowna w wysokości (czynsz x 12) złotych brutto. Kara umowna musi zostać wypłacona w ciągu 90 dni roboczych od momentu ustania niniejszej umowy.

§ 2ust.

4 umowy postanowiły, iż w przypadku braku możliwości wykonania umowy przez operatora z jakichkolwiek przyczyn leżących po stronie właściciela, zgodnie z § 2 ust 2 b), operatorowi będzie należna kara umowna w wysokości (czynsz x 12) złotych brutto. Kara umowna musi zostać wypłacona w ciągu 90 dni roboczych od momentu ustania niniejszej umowy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której właściciel wyrówna straty poniesione przez operatora. Postanowienia umowne zawarte w § 2 ust. 2 pkt c) umowy dotyczące możliwości rozwiązania umowy w przypadku, jeżeli operator w sposób rażący nie wywiązuje się z umowy lub narazi swoim działaniem właściciela na straty oraz zawarte w § 2 ust. 2 umowy przewidujące naliczenie kary umownej w sytuacji braku możliwości wykonania umowy przez operatora został wprowadzony na wniosek F. K.

(1), który je zredagował. Zgodnie z § 3 umowy z dnia 1 maja 2010 roku jednocześnie z zawarciem umowy właściciel zobowiązał się do przekazania nieruchomości do wynajmowania i opieki zgodnie z postanowieniami umownymi. Zgodnie z § 4 umowy z dnia 1 maja 2010 roku operator zobowiązał się do wykonania wszelkich czynności związanych z wynajmowaniem oraz opieką nad nieruchomością, określonych w załączniku nr 1 do niniejszej umowy, wykonania czynności w celu reklamy i promocji nieruchomości, wyznaczenia osoby kontaktowej dla właściciela przy realizacji niniejszej umowy i poinformowania go w terminie 14 dni od podpisania niniejszej umowy o jej danych kontaktowych, udzielania właścicielowi niezbędnych informacji dotyczących nieruchomości listownie, telefonicznie lub przy pomocy poczty elektronicznej, wedle wyboru właściciela, asystowania właścicielowi podczas niezbędnych oględzin Nieruchomości. Zlecenie operatorowi wykonania dodatkowych prac lub usług, nie określonych w umowie i w załączniku nr 1 mogło nastąpić wyłącznie w formie pisemnej, w tym również za pośrednictwem poczty elektronicznej i było płatne za dodatkowym wynagrodzeniem, stosownie do § 7. W § 5 umowy strony ustaliły, że właściciel jest obowiązany do ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zadaszeń losowych przez cały okres obowiązywania umowy i do dostarczenia operatorowi polisy. Ponadto

skazały, iż w przypadku braku polisy, operator ma prawo zatrzymać wypłatę wynagrodzenia od dnia wygaśnięcia polisy do czasu jej odnowienia, natomiast za każdy dzień zwłoki operator obniży czynsz w danym okresie rozliczeniowym zgodnie z wzorem [czynsz miesięczny x 12] : 365 dni.

§ 5ust.

4 umowy zaznaczyły, że ten punkt umowy nie dotyczy sytuacji, gdy właściciel udzieli pełnomocnictwa operatorowi do zawarcia umowy ubezpieczenia W zastrzeżeniach do projektu umowy F. K.

(1)wyraził wątpliwości co do pozostającego po stronie właściciela obowiązku dostarczenia dokumentu ubezpieczeniowego w sytuacji, gdy właściciel udziela wspólnikom pełnomocnictwa do ubezpieczenia nieruchomości, dlatego zaproponował zaakceptowany przez strony zapis o nieobowiązywaniu § 5 ust. 4 umowy w sytuacji udzielenia wspólnikom pełnomocnictwa do zawarcia umowy ubezpieczenia. W przedmiocie wynagrodzenia operatora strony postanowiły, iż wszelkie usługi i prace wykonywane dla właściciela, a nie określone w niniejszej umowie i w załączniku nr 1 podlegać będą dodatkowemu wynagrodzeniu. Do wynagrodzenia dodatkowego doliczony zostanie koszt ewentualnych podróży oraz innych wydatków poniesionych przez operatora w związku z wykonaniem dodatkowych usług i prac na rzecz właściciela zgodnie z § 4 pkt 2 (§ 7 ust. 1 umowy). Natomiast wszelkie usługi i prace wykonywane dla właściciela, a nie określone w niniejszej umowie nie mogą być dokonywane bez jego zgody i wymagają jego pisemnej akceptacji 2 (§ 7 ust. 2 umowy). Jednocześnie strony postanowiły, iż wynagrodzenie za czynności określone w pkt. l niniejszego paragrafu płatne jest na podstawie faktury VAT wystawionej przez operatora po podpisaniu niniejszej umowy, w terminie 14 dni od daty jej doręczenia właścicielowi (§ 7 ust. 3 umowy), przy czym zgodnie z umową za datę płatności przyjmuję się datę obciążenia rachunku bankowego właściciela (§ 7 ust. 4 umowy). Strony ustalając wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości ustaliły, iż będzie one płatne według ustalonego w załączniku nr 2 do umowy wzoru tj. CdWi+i = CdWi x (100% + WIi), gdzie CdWi+i - czynsz dla właściciela za nadchodzący okres rozliczeniowy, CdWi - wartość czynszu dla właściciela w kończącym się roku rozliczeniowym, WI - wskaźnik inflacji w kończącym się roku rozliczeniowym - na podstawie danych www.(...)., i - sezon kończący się, i+1 - nadchodzący sezon. W pierwszym roku (tj. od 1 listopada-31 grudnia 2011 roku), obowiązywania umowy strony ustaliły czynsz na poziomie 2150 złotych brutto przy czym płatność miała nastąpić w danym okresie rozliczeniowym, a okres rozliczeniowy ustalono na miesiąc (§ 8 ust. 2 umowy). Strony postanowiły nadto, iż wynagrodzenie będzie płatne w okresie 14 dni roboczych, po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Jednocześnie w umowie wskazano, iż czynsz na kolejny rok rozliczeniowy począwszy od drugiego roku rozliczeniowego będzie korygowany o wskaźnik inflacji roku kończącego się stosownie do ww. wzoru. Ponadto

skazały, iż w okresie tzw. rozruchowym (pierwsze 6 miesięcy) - operator nie będzie zobowiązany do płatności na rzecz powódki czynszu. W postanowieniach końcowych

skazały, iż zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 9 ust. 6), a w sprawach nieuregulowanych znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (§ 9 ust. 6). Jednocześnie

skazały, iż ewentualne spory powstałe w związku z wykonaniem niniejszej umowy strony zobowiązują się rozwiązywać dążąc do porozumienia stron. W razie braku porozumienia zostaną one poddane pod rozstrzygniecie sądu właściwego dla siedziby operatora (§ 9 ust. 8). Powódka A. K.

(1)po zawarciu umowy z dnia 1 maja 2010 roku udzieliła pozwanym B. B.
(1)oraz P. M. pełnomocnictwa do zawarcia umowy na dostawę energii elektrycznej oraz do przerejestrowania liczników, zawarcia umowy na wywóz nieczystości, zawarcia umowy na dostarczanie wody oraz odprowadzenie ścieków, podpisywania umowy ubezpieczenia lokalu będącego przedmiotem umowy od ognia i zdarzeń losowych oraz jej corocznego przedłużania przez okres trwania umowy. W pełnomocnictwie wskazano, iż każdy z pozwanych może działać samodzielnie w zakresie wykonywania czynności objętych pełnomocnictwem. W przekonaniu powódki A. K.
(1)i jej pełnomocnika - F. K.
(1), udzielając przedmiotowego pełnomocnictwa powódka zobowiązała pozwanych B. B.
(1)i P. M. do zawarcia umowy ubezpieczenia przedmiotowego lokalu. Pełnomocnictwa o takiej samej treści udzielone zostały również przez innych właścicieli lokali, którzy zawarli z nimi - jako operatorami lokali - umowy. Powódka A. K.
(1)udzieliła także pozwanemu B. B.
(1)pełnomocnictwa do głosowaniu w jej imieniu na zebraniach właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej (...) Powódka po zawarciu umowy z dnia 1 maja 2010 roku wystawiała na rzecz (...) S.C. P. M., B. B.
(1)faktury VAT z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. Powyższe należności były początkowo uiszczane przez pozwanych – podobnie jak opłaty związane z lokalem należne wspólnocie mieszkaniowej i dostawcom mediom. W chwili zawierania umowy z dnia 1 maja 2010 roku w Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...), w skład której wchodzi lokal należący do powódki A. K.
(1), nie obowiązywały odrębne opłaty na fundusz remontowy. W 2011 roku uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...), został przyjęty plan gospodarczy, w ramach którego uchwalono ustalenie funduszu remontowego. Po wprowadzeniu opłat na fundusz remontowy należności dotyczące lokalu położonego w R. przy ul. (...) były początkowo uiszczane wraz z innymi opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przez pozwanych B. B.
(1), P. M. i P. B. jako wspólników spółki cywilnej. W chwili zawierania umowy z dnia 1 maja 2010 roku powódka A. K.
(1)miała zawartą umowę ubezpieczenia od ognia i zdarzeń losowych dotyczącą lokalu położonego w R. przy ul. (...) W emailu z dnia 4 listopada 2010 roku F. K.
(1)zwrócił się do pozwanego B. B.
(1)z zapytaniem, w jaki sposób ma nastąpić rozliczenie z tytułu płatności ubezpieczenia nieruchomości. W odpowiedzi B. B.
(1)poinformował F. K.
(1), że polisę ubezpieczeniową opłaca właściciel, a jeśli wspólnicy mają przedłużyć umowę w jego imieniu, to wartość zapłaconej składki będzie odciągana z najbliższego czynszu który będzie wypłacany. W dniu 5 listopada 2010 roku F. K.
(1)zwrócił się za pośrednictwem poczty elektronicznej z prośbą o przedłużenie polisy ubezpieczeniowej w imieniu strony powodowej. B. B.
(1)nie odpowiedział na przedmiotowego maila. Pozwani B. B.
(1), P. M. i P. B. w imieniu powódki A. K.
(1)nie zawarli umowy ubezpieczenia od ognia i zdarzeń losowych dotyczącą lokalu położonego w R. przy ul. (...) F. K.
(1)w dniu 23 marca 2012 roku wysłał do pozwanego B. B.
(1), emaila, w którym wskazał, iż przesyła dwa dokumenty dotyczące najbliższego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) tj. odwołanie pełnomocnictwa udzielonego pozwanym oraz pełnomocnictwo do reprezentacji właściciela lokalu (...). W załączniku przesłano dwa pliki. W pierwszym pliku znalazło się oświadczenie A. K.
(1)o następującej treści: „Ja, niżej podpisana A. K.
(1)(…) dnia 23.03.2012 roku odwołuję Pełnomocnictwo w pełni, udzielone w dniu (tu należy sprawdzić komu było udzielone pełnomocnictwo) a) B. B.
(1)(…) b) P. M. (…)”. W drugim pliku znalazło się oświadczenie A. K.
(1), jako właścicielki lokalu numer (...), położonego w R., przy ul. (...), o upoważnieniu M. D. do uczestniczenia w imieniu mandantki na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w dniu 27 marca 2012 roku i do swobodnego wykonywania prawa głosu na zebraniu, w zakresie spraw objętych porządkiem obrad. Pozwany B. B.
(1)ani pozostali pozwani w związku z treścią maila z dnia 23 marca 2012 roku nie zwrócili się do A. K.
(1)w celu ustalenia, jakie konkretnie pełnomocnictwo zostało przez powódkę odwołane. W 2012 roku pozwani B. B.
(1), P. M. i P. B. zaczęli mieć problemy z regulowaniem wynagrodzenia na rzecz powódki A. K.
(1), a także na rzecz innych podmiotów. Pozwani w piśmie skierowanym do powódki z dnia 1 października 2012 roku, wskazali, iż wobec zapytania II Urzędu Skarbowego w S. dotyczącego rozliczania kosztów i dochodów osiąganych przez powódkę i pozwanych jako operatora nieruchomości, dokonali oni analizy prawnej łączącej strony umowy pod kątem podatkowym oraz cywilnoprawnym i w związku z tym doszli do wniosku, iż umowa nie oddaje istoty łączącego strony stosunku prawnego i w ich mniemaniu istnieje konieczność zmiany tejże umowy. Ponadto w piśmie pozwani podkreślili, iż „na podstawie aktualnie obowiązujących umów operator uiszczał na rzecz wspólnoty mieszkaniowej należne opłaty, które zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciążają właścicieli lokali. Oznacza to, iż przychód z tytułu przedmiotowych umów obejmował nie tylko kwotę wynagrodzenia, o którym mowa w § 8, ale również kwotę opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, którą za Państwa zapłacił Operator (przychód poprzez zmniejszenie zobowiązań). Oznacza to, iż jeżeli Państwo nie rozliczyli się z fiskusem z tego przychodu może u Państwa zaistnieć zaległość podatkowa z rozumieniu art. 51 ustawy Ordynacja podatkowa”. W załączeniu strona pozwana przesłała powódce projekt nowej umowy. W odpowiedzi na propozycję powódka wskazała, iż nie wyraża zgody na zmianę umowy, ani zawarcie nowej. Pismo z 6 października 2012 roku zostało wysłane pozwanym listem poleconym. Pismo zostało odebrane przez pozwanych w dniu 16 października 2010 roku. B. B.
(1)emailem z dnia 10 listopada 2012 roku przesłał F. K.
(1)projekt porozumienia pomiędzy wspólnikami a A. K.
(1), dotyczący zapłaty przez pozwanych zaległego czynszu za miesiąc lipiec 2012 roku oraz czynsz za miesiąc sierpień 2012 roku. W dniu 14 listopada 2012 roku F. K.
(1)zwrócił się do pozwanych za pośrednictwem poczty elektronicznej, o przesłanie skanu umowy polisy ubezpieczenia lokalu. Pismem z dnia 6 lutego 2013 roku pozwani B. B.
(1), P. M. i P. B. wezwali A. K.
(1)do przesłania skanu polisy ubezpieczeniowej za okres od początku trwania umowy wraz z bieżącym ubezpieczeniem w terminie 7 dni od otrzymania pisma. Zaznaczyli, że w przypadku nieprzedstawienia dokumentów, zastosowanie będzie miał § 5 ust. 4 umowy. Ponadto wspólnicy w emailu z dnia 25 lutego 2013 roku wskazali, iż czekają na polisę, którą w ich mniemaniu powódka winni wykupić od dnia 23 marca 2012 roku tj. od dnia odwołania pełnomocnictwa. W odpowiedzi na to pismo powódka A. K.
(1)za pomocą poczty internetowej oświadczyła B. B.
(1), iż odwołane pełnomocnictwo dotyczyło jedynie upoważnienia do wykonywania przez niego prawa głosu na ówcześnie zbliżającym się zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Jednocześnie powódka wskazała, iż odwołuje dotychczasowe pełnomocnictwo do ubezpieczenia przedmiotowego lokalu. Ponadto powódka wskazała w odniesieniu do emaila z dnia 25 lutego 2013 roku, że polisa winna być wykupiona od wygaśnięcia poprzedniej polisy, a nie od dnia odwołania pełnomocnictwa. A. K.
(1)wskazała również, iż udzielając wspólnikom pełnomocnictwa do zawarcia umowy ubezpieczenia, zgodnie z § 5 ust. 4 umowy była zwolniona z samodzielnego zawierania takiej umowy. Jednocześnie wskazała ona, iż żąda wydania polisy, która od dnia 1 maja 2010 roku tj. od daty zawarcia umowy, wini pozwani byli wykupić. Nadto, pozwana wskazała, iż oczekuje zapłaty zaległych faktur. Pismem z dnia 26 lutego 2013 roku wysłanym pocztą pozwanym, A. K.
(1)jeszcze raz wskazała, iż odwołanie pełnomocnictwa nie dotyczyło zwarcia umowy ubezpieczenia. Pismo zostało doręczone pozwanym w dniu 7 marca 2013 roku. Powódka A. K.
(1)w dniu 27 lutego 2013 roku samodzielnie zawarła umowę ubezpieczenia lokalu położonego w R. przy ul. (...) Umowa obejmowała okres od 28 lutego 2013 roku do 27 lutego 2014 roku. Powódka A. K.
(1)pismem z dnia 21 lutego 2013 roku została wezwana przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w R. do spłaty zadłużenia z tytułu opłat za lokal (...) przy ulicy (...) w R., które na dzień 31 grudnia 2012 roku wyniosło 866,23 złotych, w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Z załączonego do wezwania rozliczenia wynika, iż dług ten powstał w okresie od lipca do grudnia 2012 roku. Powódka A. K.
(1)w dniu 5 marca 2013 roku uiściła kwotę 866,23 złotych na rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w R.. Pozwani w wiadomości elektronicznej z dnia 21 marca 2013 roku przesłali F. K.
(1)w załączniku rozliczenie przychodów uzyskanych z wynajmu lokalu w okresie od 6 kwietnia 2012 roku do 23 grudnia 2012 roku, które wyniosły łącznie 30.228 złotych. W piśmie z dnia 16 kwietnia 2013 roku A. K.
(1)oświadczyła pozwanym B. B.
(1), P. M. i P. B., iż na podstawie § 2 ust. 2 lit
  1. a)i
  2. c)umowy z dnia 1 maja 2010 roku wypowiada powyższą umowę, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Powódka w odniesieniu do podstawy określonej w ust. 2 lit.
  3. a)wskazała, iż pozwani zalegają z zapłata czynszu ponad 60 dni od ustalonych terminów płatności za: fakturę nr (...) - płatna do 20 listopada 2012 roku, fakturę nr (...) - płatna do 20 grudnia 2012 roku, fakturę nr (...) - płatna do 20 stycznia 2013 roku. Ponadto, strona powodowa w odniesieniu do podstawy określonej w ust. 2 lit.
  4. c)wskazała, iż pozwani naruszyli pkt 7 załącznika nr 1 (Usługi) do umowy nr (...) roku z dnia 1 maja 2010 roku (Szczegółowy zakres usług świadczonych przez Operatora) tj. nie wywiązali się z obowiązku dokonywania na własny koszt comiesięcznych opłat związanych z czynszem oraz mediami oraz nie ubezpieczyli lokalu, a tym samym narazili powódkę na straty. Oświadczyła, że brak płatności czynszu, mimo generowania dochodu przez lokal, stanowi o rażącym niewywiązywaniu się przez wspólników z realizacji zawartej umowy. Jednocześnie strona powodowa wezwała pozwanych do zapłaty kary umownej stosownie do ust. 2 w związku z § 2 ust 2 c umowy w kwocie 27.986,52 złotych, w terminie 90 dni roboczych od momentu ustania umowy. Pismo zostało wysłane listem poleconym, które zostało doręczone pozwanym w dniu 29 kwietnia 2013 roku. Ponadto pismo zostało przesłane jako załącznik do emaila F. K.
(1)skierowanego do pozwanych w dniu 20 kwietnia 2013 roku. Pozwani w wiadomości elektronicznej z dnia 6 września 2013 roku przesłali F. K.
(1)w załączniku rozliczenie przychodów uzyskanych z wynajmu lokalu w okresie od 11 listopada 2012 roku do dnia 16 sierpnia 2013 roku, które wyniosły 33.020 złotych. W emailu wskazano nadto, iż należy założyć, iż przychody do końca roku winny wzrosnąć o dalsze 3000 złotych. Jednocześnie poinformowano F. K.
(1)o kosztach związanych z użytkowaniem i wynajmowaniem lokalu. Koszty dotyczące energii wyniosły w okresach: 18 grudnia 2012 roku – 10 lutego 2013 roku – 987 złotych, 10 lutego – 8 kwietnia 2013 roku – 848 złotych, 8 kwietnia – 7 czerwca 2013 roku – 746,78 złotych, 7 czerwca – 10 sierpnia 2013 roku – 513,7 złotych; łącznie 1400 złotych. Natomiast opłaty do wspólnoty wynosiły 280 złotych miesięcznie. Koszt prania wyniósł 700 złotych (35 rezerwacji x 20 złotych). Ponadto koszt obsługi zatrudnienia (ochrona, sprzątanie, recepcja, telefony, Internet) w skali roku 3560 złotych na apartament. Łącznie koszty wyniosły około 12000 złotych, nie wliczając drobnych napraw, uzupełnienia wyposażenia i reklamy. W dniu 3 września 2013 roku Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w W. M. P. w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego z wnioski (...) Spółki Akcyjnej w P. przeciwko A. K.
(1)w oparciu o tytuł wykonawczy – nakaz zapłaty wydany w postępowaniu upominawczym wydanym przez Sąd Rejonowy w Lublinie w dniu 25 lipca 2012 roku w sprawie (...) opatrzony klauzulą wykonalności nadaną w dniu 10 października 2012 roku, zajął rachunek bankowy powódki A. K.
(1)celem wyegzekwowania należności głównej w kwocie 21,21 złotych, odsetek, kosztów procesu i kosztów egzekucyjnych. Powyższy rachunek bankowy służył powódce A. K.
(1)do wykonywania operacji w ramach wykonywanego zawodu notariusza tj. m.in. do uiszczania opłat publicznoprawnych, których płatnikiem jest notariusz z racji wykonywanych czynności zawodowych. Po otrzymaniu informacji o zajęciu rachunku bankowego powódka A. K.
(1)niezwłocznie uiściła egzekwowaną należność wraz z kosztami egzekucyjnymi. Należność stwierdzona nakazem zapłaty wydany w postępowaniu upominawczym wydanym przez Sąd Rejonowy w Lublinie w dniu 25 lipca 2012 roku w sprawie (...) powstała w związku z nieterminowaną uiszczaniem opłat za energię elektryczną na rzecz (...) Spółki Akcyjnej w P. dostarczaną do lokalu numer (...) przy ulicy (...) w R.. W dniu 9 września 2013 roku F. K.
(1)napisał emaila do pozwanych, w którym wskazał, iż na dzień 10 września 2013 roku według wyliczeń komornika zadłużenie w stosunku do (...) S.A wyniosło łącznie 682,93 złotych. Jednocześnie syn powódki wskazał, iż kwotę ta pozwani winni przelać na rachunek wskazany na wystawianych przez stronę powodową fakturach. W odpowiedzi na powyższego emaila pozwani w dniu 10 września 2013 roku wskazali, iż wystawione było przez (...) S.A. wezwanie do zapłaty w momencie przepisywania liczników, jednak zostało one zapłacone. W załączeniu pozwani przesłali skan wezwania do zapłaty wystawionego przez (...) S.A., który był zaadresowany do powódki, jednak wskazano w nim adres pozwanych, jak adres do doręczeń. (...) S.A. wzywała do zapłaty zaległości wynikających z dwóch faktur wystawionych w październiku i grudniu 2011 roku, wyliczonych wraz z odsetkami na dzień 19 kwietnia 2012 roku. Termin zapłaty został wyznaczony na dzień 28 kwietnia 2012 roku. Wspólnicy uiścili należność w dniu 24 lipca 2012 roku, przy czym ograniczyli się jedynie do zapłaty kwoty wskazanej w wezwaniu. Nie poinformowali A. K.
(1)o przedmiotowym wezwaniu do zapłaty. F. K.
(1)w dniu 22 września 2013 roku napisał emaila do pozwanych, w którym wskazał nowe warunki współpracy tj.: czynsz w wysokości 1600 złotych brutto, z zaznaczeniem, że dodatkowo wszystkie koszty obciążać miałyby pozwanych, w tym również w trakcie pobytu strony powodowej w lokalu. Ponadto strona powodowa wskazała w przedmiocie spłaty długu, iż pierwszy czynsz w roku 2014 wpłacony będzie w maju za miesiąc kwiecień, natomiast splata całego długu nastąpi do 1 maja 2014 roku, a druga połowa długu do końca 2013 roku tj. 7 czynszów, w tym 4 czynsze do dnia rozwiązania umowy. Pozostałe 8 czynszów (zaległe i za bieżący rok, z tym, że za miesiące od września czynsz w wysokości 1600 złotych) do maja 2014 roku. Dodatkowo zaproponowano zmiany w zakresie wypowiedzenia umowy. W odpowiedzi na propozycje strona pozwana wskazała swoje ustalenia odnośnie dalszej współpracy tj.: „czynsz na poziomie 1500 złotych brutto plus opłaty do wspólnoty w całości lub 1600 złotych brutto oraz opłata za zarządcę po stronie właściciela, 2 czynsze do końca trwania umowy i dwa/trzy do kolejne do końca roku – dotyczy czynszów zaległych od dnia 31 sierpnia 2013 roku, umowa na niższy czynsz od 1 września 2013 roku, do 1 maja kolejne 3 czynsze zadłużenia plus standardowo czynsze zgodnie z nowa umowa, do 30 czerwca pozostałe czynsze zadłużenia + aktualne zgodnie z umową”. W dniu 14 października 2013 roku F. K.
(1)w załączniku przesłał aneks do umowy z dnia 1 maja 2010 roku Ponadto wskazał, iż kwota czynszu to 1700 złotych brutto, z tym że strona powodowa rezygnuje z korzystania z lokalu w lipcu i sierpniu. Dodatkowo w mailu wskazał, iż postanowienia o zmniejszonym czynszu maja charakter warunkowy tzn. wejdą nieodwołanie w życie w czerwcu po spłacie zadłużenia, z tym ze strona od niniejszego momentu będzie wystawiać faktury z obniżonym czynszem. Strona pozwana w emailu z dnia 21 października 2013 roku wskazała, iż akceptuje zapisy aneksu. F. K.
(1)w emailu z dnia 23 października 2013 roku wskazał, iż dwa podpisane przez powódkę aneksy, zostały wysłane poczta na adres pozwanych. Jednocześnie wskazał, iż strona pozwana winna podpisać je i jeden egzemplarz odesłać powódce. Pozwani nie podpisali załączonego aneksu do umowy. F. K.
(1)emailem z dnia 6 listopada 2013 roku skierowanym do B. B.
(1), poinformował pozwanych, iż nie wykonują oni uzgodnionego porozumienia tj. nie wpłacili dwóch czynszów. Nadto wskazał, że takie zachowanie pozwanych postrzega jako zakończenie współpracy pomiędzy stronami. W odpowiedzi wysłanej 7 listopada 2013 roku pocztą elektroniczną, B. B.
(1)wskazał, iż w dalszym ciągu zamierzają współpracować ze stroną powodową oraz podniósł, iż w bieżącym miesiącu zamierzają uregulować zadłużenie. W odpowiedzi F. K.
(1)wskazał, iż oczekują na zapłatę dwóch zaległych czynszów do dnia następnego tj. 8 listopada. W dniu 11 listopada 2013 roku A. K.
(1)wysalał emaila, w którym wskazała, iż do następnego dnia do godziny 17 oczekuje na przekazanie dwóch zaległych czynszów, oświadczając, że jest to termin ostateczny i po tej dacie nie będą dalej rozmawiać ze strona pozwaną, a sprawę skierują do sądu. Jednocześnie syn powódki wskazał, iż jeżeli strona pozwana nie zapłaci w umówionym terminie, to do 18 listopada 2013 roku ma opróżnić lokal z przedmiotów będących własnością pozwanych. W odpowiedzi z dnia 12 listopada 2013 roku B. B.
(1)i P. B. wskazali, iż mają problemy finansowe i starają się uzyskać finansowanie, lecz zajmie to około 2-3 tygodni. W dniu 12 listopada 2013 roku A. K.
(1)wysłała emaila do pozwanych, w których wskazała, iż definitywnie zakończyła z nimi współpracę. Jednocześnie dodała, iż dnia 18 listopada po opróżnieniu lokalu pozwani mają przekazać klucze od lokalu A. P.. Nadto wskazano, iż dalsze korzystanie z lokalu po 18 listopada 2013 roku, będzie postrzegane jako bezumowne korzystanie i spowoduje obciążenia pozwanych jego kosztem w wysokości 450 złotych brutto za dzień. Emailem z dnia 17 listopada 2013 roku A. K.
(1)zwrócił się do pozwanych o wydanie jej wszystkich dokumentów związanych z jej lokalem. Żadne dokumenty nie zostały jej, pomimo wezwania, przekazane. Po przeprowadzeniu rozmowy telefonicznej z pozwanymi powódka A. K.
(1)napisała do nich emaila z załączonym nowym aneksem do umowy. Jednocześnie powódka wskazała, iż warunkiem kontynuowania współpracy jest jego podpisanie do dnia 29 listopada 2013 roku i dokonanie płatności dwóch zaległych czynszów i całości zaległości wobec Wspólnoty Mieszkaniowej (...) do tegoż dnia, a następnie do końca grudnia płatne 2 zaległe czynsze. Pozwani nie zaakceptowali tychże warunków. Emailem z dnia 2 grudnia 2013 roku I. B. – pracownik zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej (...) poinformowała syna powódki F. K.
(1), iż do dnia 30 listopada 2013 roku nie zostało uregulowane zadłużenie, wynikające z opłat za lokal tj. 669,75 złotych na dzień 30 listopada 2013 roku oraz opłat za grudzień tj. 304,74 złotych. W załączniku I. B. przesłała synowi powódki plik - rozliczenia opłat za lokal. W tym samym dniu F. K.
(1)napisał emaila do B. B.
(1), w którym wskazał, iż „jeżeli mamy prowadzić jakiekolwiek rozmowy to proszę o niezwłoczne uregulowanie poniższych zobowiązań”, w załączeniu przesłał on dokument otrzymany od I. B.. Pozwani P. M. i B. B.
(1)w piśmie z dnia 6 grudnia 2013 roku skierowanym do zarządcy nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej (...) – A. P. i właścicieli lokali zarządzanych przez nich, poinformowali m.in. powódkę, iż w związku ze stanem zaległości we wspólnocie, pozostają oni w stałym kontakcie z jej zarządcą. Nadto w piśmie wskazali, iż zaległości są regulowane w miarę możliwości finansowych firmy, a środki są przekazywane na tematy ściśle związane z prawidłowym funkcjonowaniem wspólnoty. Ponadto, wskazano, iż zaległości względem Wspólnoty dotyczą funduszu remontowego. W dniu 1 stycznia 2013 roku powódka A. K.
(1)wystawiła fakturę VAT nr (...) opiewającą na kwotę 2.249 złotych tytułem czynszu za miesiąc grudzień 2012 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura była płatna do 20 stycznia 2013 roku. Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. W dniu 10 lutego 2013 roku powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 2.332,21 złotych tytułem czynszu za miesiąc styczeń 2013 roku, płatnej do dnia 5 marca 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. W dniu 12 marca 2013 roku powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 2.332,21 złotych tytułem czynszu za miesiąc luty 2013 roku, płatnej do dnia 29 marca 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. Odebrana została w dniu 19 marca 2013 roku. W dniu 12 kwietnia 2013 roku A. K.
(1)wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 2.332,21 złotych tytułem czynszu za miesiąc marzec 2013 roku, płatnej do dnia 6 maja 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. Odebrana została w dniu 18 kwietnia 2013 roku. W dniu 5 czerwca 2013 roku powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 2.332,21 złotych oraz fakturę VAT nr (...) opiewającą na tę samą kwotę, tytułem czynszu za miesiące kwiecień i maj 2013 roku. Obie faktury były płatne do 25 czerwca 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Zostały one doręczone w formie elektronicznej jak załącznik do emaila, a nadto zostały w oryginałach wysłane pocztą. W dniu 3 lipca 2013 roku wystawiła fakturę nr (...) na kwotę 2332,21 złotych, tytułem czynszu za miesiąc czerwiec 2013 roku, płatnej do dnia 20 lipca 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. W dniu 5 sierpnia 2013 roku powódka A. K.
(1)wystawiła fakturę nr (...) na kwotę 2332,21 złotych, tytułem czynszu za miesiąc lipiec 2013 roku, płatną do dnia 30 sierpnia 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. W dniu 5 września 2013 roku powódka A. K.
(1)wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 2332,21 złotych, tytułem czynszu za miesiąc sierpień 2013 roku, płatną do dnia 25 września 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. Odebrana została w dniu 10 września 2013 roku. W dniu 22 października 2013 roku powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 1700 złotych, tytułem czynszu za miesiąc wrzesień 2013 roku, płatną do dnia 11 listopada 2013 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktura została wysłana listem poleconym na adres pozwanych. W dniu 20 lutego 2014 roku powódka A. K.
(1)wystawiła korygującą fakturę VAT nr (...) na kwotę 632,21 złotych. W uwagach na fakturze wskazano, iż jest to korekta czynszu za miesiąc wrzesień 2013 roku, w związku z niepodpisaniem przez pozwanych umowy przewidującej obniżkę czynszu z kwoty 2.332,32 złotych brutto na kwotę 1.700 złotych brutto. Ponadto w tym samym dniu powódka A. K.
(1)wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 1504 złotych, tytułem czynszu za miesiąc październik 2013 roku Obie faktury były płatne do 10 marca 2014 roku. Jako nabywcę wskazała (...) S.C. P. M., B. B.
(1). Faktury zostały w oryginałach wysłane pocztą w jednej kopercie. Należności objęte wyżej wymienionymi fakturami nie zostały zapłacone. Pismem z dnia 5 lutego 2014 roku A. K.
(1)została przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w R. wezwana do zapłaty zadłużenia wynikającego z zaliczkowych stawek opłat według stanu na dzień 31 października 2013 roku, obejmujących kwotę 365,01 złotych (wrzesień – 60,27 złotych i październik 304,74 złotych). Przedmiotowa kwota została przelewem z dnia 21 lutego 2014 roku uiszczona na rachunek wspólnoty, z rachunku syna powódki – F. K.
(1). W dniu 14 lutego 2014 roku powódka zawarła z M. J., D. J., I. J. jako wspólnikami spółki cywilnej (...) z siedzibą w Ś. umowę dzierżawy, której przedmiotem był lokal przy ulicy (...) numer (...)w R.. Pismem z dnia 8 maja 2014 roku powódka A. K.
(1)działając przez pełnomocnika wezwała pozwanych B. B.
(1), P. M. i P. B. do spłaty zobowiązań wynoszących łącznie 53.851,91 złotych, na która to kwotę składały się następujące należności:
  1. należności obejmujące faktury VAT o numerach: - (...) w kwocie 2249,00 złotych płatnej do dnia 20 stycznia 2013 roku, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 5 marca 2013 roku, - (...)w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 29 marca 2013 roku, -(...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 6 maja 2013 roku, - (...)w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 25 czerwca 2013 roku, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 25 czerwca 2013 roku, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 20 lipca 2013 roku, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 30 sierpnia 2013 roku, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 25 września 2013 roku, - (...) w kwocie 1700,00 złotych płatnej do dnia 11 listopada 2013 roku, - (...) w kwocie 632,21 złotych płatnej do dnia 10 marca 2014 roku, - (...) w kwocie 1504,00 złotych płatnej do dnia 10 marca 2014 roku;
  2. kwoty 866,23 złotych tytułem opłat za czynsz i media, które uiściła powódka, ze względu na niewywiązanie się pozwanych z obowiązku ich uiszczania;
  3. kwoty 256,27 złotych tytułem opłat za czynsz i media, które uiściła powódka, ze względu na niewywiązanie się pozwanych z obowiązku ich uiszczania;
  4. kwoty 27.986,52 złotych tytułem kary umownej, zgodnie z postanowieniami wynikającymi z umowy. W wezwaniu powódka wskazała, że domaga się zapłacenia powyższej kwoty wraz z odsetkami ustawowymi od dnia następującego po wymagalności poszczególnych faktur i od dnia następującego po dniu wymagalności kary umownej do dnia zapłaty, niezwłocznie, lecz nie później niż do 19 marca 2014 roku Wezwanie zostało doręczone pozwanym w dniu 21 maja 2014 roku Pismem z dnia 28 listopada 2014 roku powódka A. K.
(1)działając przez pełnomocnika wezwała pozwanych pozwanych B. B.
(1), P. M. i P. B. do zapłaty kwoty 81.838,43 złotych wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od :
  1. niezapalanych faktury VAT o numerach: - (...) w kwocie 2249,00 złotych płatnej do dnia 20 stycznia 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 22 stycznia 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 5 marca 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 6 marca 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 29 marca 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 30 marca 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 6 maja 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 7 maja 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 25 czerwca 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 26 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 25 czerwca 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 26 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 20 lipca 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 21 lipca 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 30 sierpnia 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 31 sierpnia 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 2332,21 złotych płatnej do dnia 25 września 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 26 września 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 1700,00 złotych płatnej do dnia 11 listopada 2013 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 13 listopada 2013 roku 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 632,21 złotych płatnej do dnia 10 marca 2014 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty, - (...) w kwocie 1504,00 płatnej do dnia 10 marca 2014 roku wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty;
  2. kwoty 866,23 złotych tytułem opłat za czynsz i media, które uiściła powódka, ze względu na niewywiązanie się pozwanych z obowiązku ich uiszczania z odsetkami ustawowymi od dnia 11 grudnia 2012 roku do dnia zapłaty;
  3. kwoty 256,27 złotych tytułem opłat za czynsz i media, które uiściła powódka, ze względu na niewywiązanie się pozwanych z obowiązku ich uiszczania, z odsetkami ustawowymi od dnia 11 października 2013 roku do dnia zapłaty;
  4. kwoty 27986,52 złotych tytułem kary umownej, zgodnie z postanowieniami wynikającymi z § 2 ust. 3 w zw. z § 2 ust. 2 lit c umowy z 1 maja 2010 roku umowy, wraz z odsetkami od tej kwoty od dnia 8 marca 2014 roku do dnia zapłaty, z uwagi na m.in. na uporczywe i długotrwałe unikanie płatności ustalonego w umowie czynszu;
  5. kwoty 27986,52 złotych tytułem kary umownej, zgodnie z postanowieniami wynikającymi z § 2 ust. 3 w zw. z § 2 ust. 2 lit c umowy z 1 maja 2010 roku umowy, wraz z odsetkami od tej kwoty od dnia 8 marca 2014 roku do dnia zapłaty, z uwagi na m.in. brak dokonania ubezpieczenie lokalu powódki oraz niepoinformowanie o tym powódki. Wezwanie zostało pozwanym doręczone w dniu 15 grudnia 2014 roku W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwani B. B.
(1), P. M. i P. B. w piśmie z dnia 16 stycznia 2015 roku zanegowali wszelkie dochodzone od nich w wezwaniu roszczenia. Pismem z dnia 17 kwietnia 2015 roku pozwani wezwali A. K.
(1)do zapłaty na ich rzecz kwoty 885,55 złotych, która to została uiszczona przez pozwanych w imieniu właścicielki na rzecz funduszu remontowego w latach 2011-2013 wraz z potwierdzeniem nadania. Pismem z dnia 24 kwietnia 2015 roku pozwani złożyli A. K.
(1)oświadczenie o potrąceniu wierzytelności ewentualnie jej przysługujących z wierzytelnościami jakimi dysponują w stosunku do niej w łącznej kwocie 19.534,01 złotych z tytułu zwrotu nienależnych świadczeń wynikających z zapłaty czynszu w okresie od 24 marca 2012 roku do listopada 2012 roku w kwocie 18.657,46 złotych i zapłaty składek na fundusz remontowy w latach 2011 – 2013 w kwocie 885,55 złotych. Pozwani B. B.
(1), P. M. i P. B. mają znaczne długi z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Z tego tytułu prowadzone są przeciwko nim postępowania egzekucyjne. Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd uznał powództwa za częściowo zasadne. Wskazał, że roszczenia powódki znajdowały oparcie w następujących postanowieniach umowy zawartej przez strony i przepisach prawa:
  1. w przypadku roszczeń o zapłatę kwot wynikających z faktur – w postanowieniach § 8 ust. 2, 4 i 7 umowy w związku z postanowieniami załącznika nr 2 do umowy;
  2. w przypadku roszczeń o zwrot uiszczonych przez powódkę należności z tytułu opłat na rzecz wspólnoty – w postanowieniach § 4 ust. 1 lit. a) w związku z załącznikiem nr 1 pkt 7 do umowy w związku z art. 392 k.c.;
  3. w przypadku roszczeń o zapłatę kary umownej – w postanowieniach § 2 ust. 2 i 3 umowy w związku z art. 483 – 484 k.c.
  4. w przypadku roszczeń odszkodowawczych w przepisie art. 471 k.c. Sąd podniósł, że ustalenie stanu faktycznego sprawy, jako w dużej części bezspornego, w zakresie niewynikającym wprost z oświadczeń stron zostało dokonane na podstawie całego przedstawionego przez nie materiału dowodowego. Sąd, z uwagi na brak znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, częściowo materiał ten pominął (np. w aspekcie dotyczącym negocjacji powódki z innym operatorem), jednakże co do zasady zgromadzone dowody należało obdarzyć wiarygodnością i mocą dowodową. Odnosi się to także do przeprowadzonych dowodów z zeznań świadka F. K.
(1)oraz dowodu z przesłuchania stron. Wprawdzie w trakcie przesłuchania stron ujawniły się ich odmienne oczekiwania co do realizacji umowy czy też odmienna interpretacja przez strony jej postanowień, jednakże w zakresie faktów twierdzenia te były ze sobą spójne. W tej sytuacji sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanego P. M. na podstawie art. 217 § 3 k.p.c. tj. z uwagi na dostateczne wyjaśnienie spornych okoliczności sprawy. Strony bowiem (a także świadek) zgodnie zeznawały co do okoliczności, w jakich doszło do zawarcia przez nie umowy oraz co do tego, po czyjej stronie leżała inicjatywa w przygotowywaniu jej poszczególnych postanowień (co zresztą wynika również ze zgromadzonych w sprawie dokumentów). Kwestia zaś interpretacji umowy przez pozwanych (czy też oświadczeń składanych przez powódkę np. odnośnie odwołania pełnomocnictwa) została już dostatecznie nakreślona podczas przesłuchania B. B.
(1)i P. B. i nie było powodu do odmawiania wiary ich depozycjom. Skoro każda ze stron interpretowała umowę w sposób odmienny, a korzystny dla siebie, interpretacja treści umowy stawała się kwestią zastosowania prawa (tj. art. 65 k.c.), a nie ustalenia faktu. Skoro zgromadzony osobowy materiał dowodowy dawał podstaw do przyjęcia, iż strony interpretowały postanowienia umowy w sposób odmienny, przy czym dowody rzeczowe wniosek ten potwierdzały (co wynika przede wszystkim z korespondencji za pomocą poczty elektronicznej oraz z projektów umowy, jakie strony przedstawiały w toku negocjacji), a tego rodzaju stwierdzenie samo w sobie nie prowadzi do wniosków niekorzystnych dla pozwanych, to wyjaśnienia złożone przez P. M., aby wpłynąć na tak ustalony stan faktyczny sprawy, musiałyby dawać wyraz temu, że w istocie strona pozwana interpretowała umowę w taki sposób, jak czyniła to powódka. W tej sytuacji przeprowadzenie tego dowodu mogłoby co najwyżej prowadzić do konsekwencji negatywnych dla pozwanych, a skoro wniosek dowodowy zgłaszany jest w ich interesie, jego pominięcie w świetle art. 217 § 3 k.p.c. było dopuszczalne i nie wiązało się z naruszeniem procesowych uprawnień strony do obrony. Z tych też powodów sąd dowód z przesłuchania pozwanego P. M. pominął. W dalszej części uzasadnienia Sąd wskazał, że poza sporem było, że w momencie zawierania przez powódkę przedmiotowej umowy, jej stroną pozostawali jedynie B. B.
(1)i P. M., prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Pozostawało również poza sporem, że w 2011 roku do spółki przyłączył trzeci wspólnik, tj. P. B.. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się ogólną regułę, zgodnie z którą wspólnik ponosi odpowiedzialność za zobowiązania powstałe w okresie, gdy był wspólnikiem spółki. W konsekwencji nie odpowiada on za zobowiązania powstałe przed jego przystąpieniem do spółki lub po jego wystąpieniu. Nie oznacza to jednak, że wszelkie stosunki majątkowe, jakie powstały między wspólnikami a osobami trzecimi przed przystąpieniem nowego wspólnika do spółki, są dla tego wspólnika zupełnie obojętne z punktu widzenia jego odpowiedzialności. Istotną kwestią jest bowiem zdefiniowanie sformułowania „zobowiązanie” dla określenia zakresu obowiązków ciążących na wspólniku w związku z przystąpieniem do spółki. Skoro zgodnie z art. 864 k.c. za zobowiązania spółki wspólnicy odpowiedzialni są solidarnie, to wspólnik odpowiada za każde zobowiązanie wynikające z działalności spółki i powstałe w momencie, w którym był on wspólnikiem, niezależnie od tego, kiedy „spółka” (osoby ją tworzące) przyjęły na siebie takie zobowiązanie. Trzeba bowiem odróżnić kwestie reprezentacji spółki (tj. zawarcie określonej umowy) od zasad odpowiedzialności za jej zobowiązania. Skoro zgodnie z art. 867 § 1 k.c. każdy wspólnik jest upoważniony do reprezentacji spółki, to znaczy, że działa on w imieniu wszystkich osób związanych stosunkiem spółki. Ewentualne późniejsze wstąpienie kolejnego wspólnika do spółki powoduje, że staje się on stroną tych stosunków zobowiązaniowych spółki, które jeszcze nie wygasły. W konsekwencji należy odróżnić chwilę zawarcia umowy od momentu powstania zobowiązania. To, że w przypadku pewnych umów zobowiązania z nich wynikające aktualizują się już z momentem zawarcia umowy nie oznacza, że w przypadku innych nie dochodzi do ich stopniowego powstawania. W przypadku umów o charakterze ciągłym, choć powtarzalne zobowiązania stron (np. zobowiązanie do płacenia czynszu) określa zawarta między nimi umowa, to jest oczywiste, że zobowiązania te nie powstają od razu, z góry, lecz aktualizują się wraz z upływem czasu. Podobnie

przypadku umów o charakterze ciągłym mogą nałożyć na siebie inne zobowiązania potencjalne, które zaktualizują się dopiero w momencie, w których zaistnieją wszystkie przesłanki wskazane ku temu przez strony umowy. Sąd odwołał się przy tym do orzecznictwa Sądu Najwyższego. Wobec powyższego uznał że choć przystąpienie do spółki wspólnika nie prowadzi do powstania po jego stronie odpowiedzialności za już wymagalne zobowiązania spółki, to jednak rodzi jego odpowiedzialność za te zobowiązania spółki, które mają dopiero powstać w przyszłości (choćby miały wyniknąć z już istniejących stosunków prawnych). W niniejszej sprawie oznacza to, skoro pozwany P. B. wstąpił do spółki w 2011 roku, odpowiada on za wszelkie zobowiązania spółki, które stanowią podstawę roszczeń powódki w niniejszym postępowaniu, albowiem zobowiązania te zaktualizowały się (a więc w istocie powstały) już po momencie przystąpienia wspólnika do spółki. Z powyższych przyczyn Sąd uznał, że skierowanie powództwa przeciwko wszystkich trzem wspólnikom spółki jako dłużnikom solidarnym znajdowało w niniejszej sprawie podstawę prawną. Odnosząc się do roszczeń powódki opartych na wystawionych fakturach VAT z tytułu łączącej strony umowy Sąd wskazał, że odzwierciedlały one konieczność zapłaty przez pozwanych na rzecz powódki świadczenia pieniężnego, jako ekwiwalentu za możliwość dysponowania i podnajmowania należącej do niej nieruchomości – lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości R.. Podstawą wystawienia przez powódkę faktur były postanowienia zawartej przez strony umowy, a strona domagała się jej realnego wykonania. Zgodnie z § 8 ust. 2 umowy właścicielowi na jej podstawie przysługiwało prawo do comiesięcznego wynagrodzenia. § 8 ust. 4 umowy przewidywał, że wynagrodzenie będzie wypłacane w okresie 14 dni roboczych, po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego, a okres rozliczeniowy strony określiły na miesiąc (§ 8 ust. 2 umowy). Tym samym właściciel był uprawniony do comiesięcznego wynagrodzenia od pozwanych, za możliwość dysponowania lokalem.

umowie ustaliły, że wynagrodzenie w pierwszym roku rozliczeniowym wynosić będzie 2.150 złotych (§ 8 ust. 7 umowy), jednakże w załączniku nr 2 do umowy przewidziały sposób waloryzacji wynagrodzenia w kolejnych latach rozliczeniowych, który bazował na wskaźniku inflacji za kończący się rok rozliczeniowy. Powódka w ramach podstawy faktycznej zgłoszonego roszczenia przedstawiła faktury za miesiące od grudnia 2012 roku do października 2013 roku, które obejmowały kwotę 2.332,21 (w przypadku faktury za grudzień 2012 roku), a następnie kwoty po 2.332,21 złotych (faktury za miesiące przypadające w 2013 roku z wyjątkiem faktury za październik, wyrażającej niższą kwotę, odpowiednio do terminu wypowiedzenia umowy między stronami). Powódka powołując się na jasną i czytelną w tym zakresie umowę oraz przedstawiając faktury jako potwierdzenie wykonania (niekwestionowanego) obowiązku ciążącego na niej do znoszenia w przedmiotowym okresie korzystania przez pozwanych z należącego do niej lokalu, wykazała więc istnienie zobowiązania po stronie pozwanej. Pozwani natomiast nie tylko nie przedstawili dowodów płatności poszczególnych faktur, ale wprost wskazali, że faktur tych nie opłacili (co wskazał w swoich zeznaniach pozwany B. B.

(1), a pośrednio przyznał pozwany P. B., potwierdzając zeznania wspólnika). Nie kwestionowali przy tym samego obowiązku ich uiszczenia (który w świetle łączącej strony umowy był bezsporny), ani wysokości należności wskazanej przez powódkę. Wysokość ta zresztą, przy uwzględnieniu przewidzianego przez strony umowy sposobu waloryzacji wynagrodzenia i w kontekście faktu, iż w 2013 roku umowa obowiązywała strony już czwarty rok, nawet bez szczegółowych wyliczeń i przy brak informacji co do wysokości wskaźnika inflacji w poszczególnych latach musi być uznana za wiarygodną. W tych okolicznościach Sąd uznał, że powódka wykazała zasadność zgłoszonego roszczenia. Dotyczy to również roszczenia o odsetki od zgłoszonych należności wynikających z wystawionych faktur. Prawo do żądania odsetek wynika z art. 481 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z tym przepisami: „§ 1 Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. § 2 Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy”. W niniejszej sprawie termin płatności wynagrodzenia na rzecz powódki był ściśle oznaczony w umowie (vide § 8 ust. 4), a zatem przekroczenie tego terminu prowadziło do stanu opóźnienia uzasadniającego domagania się przez powódkę odsetek od należnego świadczenia. Wskazane przez powódkę w poszczególnych fakturach terminy płatności wynagrodzenia wyznaczane były na dzień przypadający już po wynikającym z umowy terminie wymagalności wynagrodzenia – były zatem określone w sposób korzystniejszy dla wspólników niż wynikałoby to wprost z umowy, a zatem powódka miała prawo domagać się odsetek od dat płatności wskazanych na fakturach. Łączna suma należności z faktur opiewała na kwotę 24.742,89 złotych [2.249 złotych + 2332,21 złotych + 2332,21 złotych + 2332,21 złotych + 2332,21 złotych + 2332,21 złotych + 2332,21 złotych + 2332,21 złotych + 2332,21 złotych + 1700 złotych + 632,21 złotych + 1504 złotych], a łączna kwota odsetek obliczonych od tych kwot od dat płatności wskazanych na fakturach do dnia wniesienia pozwu wyniosła 5.195,11złotych [odpowiednio odsetki od kwot objętych poszczególnymi fakturami poczynając od najwcześniej wystawionych wynosiły: 605,57 złotych + 592,26 złotych + 572,32 złotych + 540,76 złotych + 499,22 złotych + 499,22 złotych + 478,46 złotych + 444,40 złotych + 422,80 złotych + 279,13 złotych + 77,23 złotych + 183,74 złotych]. Z tego względu łączna kwota zasądzonego z tego tytułu świadczenia wynosiła 29.938 złotych Odnosząc się do zarzutu potracenia Sąd wskazał, że pozwani wiązali go z wierzytelnościami przysługującymi im z tytułu nienależnej płatności na rzecz powódki wynagrodzenia w okresie od 24 marca 2012 roku do listopada 2012 roku oraz poniesienia opłat na fundusz remontowy w latach 2011 –
  1. Zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Warunkiem skutecznego potrącenia jest więc w pierwszej kolejności wzajemność wierzytelności przedstawionych do potrącenia, a zatem istnienie wierzytelności po każdej ze stron. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie nie można jednak uznać, aby pozwani dysponowali wierzytelnością w stosunku do powódki, a w konsekwencji nie można przyjąć, że doszło do skutecznego potrącenia. Spór w tym zakresie dotyczył wykładni zarówno postanowień zawartej przez strony umowy, jak i składanych później przez nie oświadczeń. Skoro strony odmiennie interpretowały ciążące na nich zobowiązania, konieczne było odwołanie się do prawnych reguł dokonywania wykładni oświadczeń woli, zawartych w art. 65 k.c. Zgodnie z tym przepisem „§
  2. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. §
  3. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”. Na gruncie komentowanego artykułu przyjmuje się tzw. kombinowaną metodę wykładni, której normatywne zakorzenienie w przedmiotowym przepisie potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 czerwca 1995 roku, sygn. akt: III CZP 66/
  4. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w tym orzeczeniu, i akceptowanym powszechnie w doktrynie i judykaturze, stosowanie kombinowanej metody wykładni do czynności prawnych inter vivos obejmuje dwie fazy. W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Oznacza to, że uznaje się za wiążący sens oświadczenia woli, w jakim zrozumiała go zarówno osoba składająca, jak i odbierająca to oświadczenie. Decydująca jest zatem rzeczywista wola stron. Podstawę prawną do stosowania w tym wypadku wykładni subiektywnej stanowi art. 65 § 2 k.c. który, choć mowa w nim o umowach, odnosi się w istocie do wszystkich oświadczeń woli składanych innej osobie. Przy tym rzeczywistą wolę stron ustala się nie tylko na podstawie ich oświadczeń, co do przejawiania takiej woli, ale na podstawie wszystkich dostępnych materiałów dowodowych w sprawie. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia jak strony rzeczywiście zrozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem. W razie ustalenia, że były to te same treści myślowe, pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Jeżeli okaże się natomiast, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do drugiej, obiektywnej fazy wykładni, w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten rozumiał i rozumieć powinien. Za wiążące uznać trzeba w tej fazie takie rozumienie oświadczenia woli, które jest wynikiem starannych zabiegów interpretacyjnych adresata. Decydujący jest normatywny punkt widzenia odbiorcy, który z należytą starannością dokonuje wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych osoby składającej oświadczenie woli. Przeważa tu ochrona zaufania odbiorcy oświadczenia woli nad wolą, a ściślej nad rozumieniem nadawcy. Nadawca bowiem formułuje oświadczenie woli i powinien uczynić to w taki sposób, aby było ono zgodnie z jego wolą zrozumiane przez odbiorcę. Wykładnia obiektywna sprzyja pewności stosunków prawnych, a tym samym i pewności obrotu prawnego. W procesie interpretacji treści czynności prawnej podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym. Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, w tym także związków treściowych występujących między zawartymi w tekście postanowieniami. Uwzględnieniu podlegają również okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień. Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd dokonał wykładni § 5 ust. 4 umowy, zgodnie z którym w przypadku, gdy lokal zarządzany przez pozwanych nie był objęty polisą od ognia i zdarzeń losowych, wówczas operator (tj. pozwani) miał prawo wstrzymać wypłatę wynagrodzenia od dnia wygaśnięcia polisy do czasu jej odnowienia. Prawo do obniżenia czynszu przysługiwało za każdy dzień zwłoki zgodnie z załączonym w umowie wzorem, jednakże strony zastrzegły, że przepis nie dotyczy sytuacji, gdy właściciel udzieli operatorowi pełnomocnictwa do ubezpieczenia. Sam natomiast obowiązek ubezpieczenia mieszkania ciążył na właścicielu z mocy § 5 ust. 3 umowy. Już językowy sens powyższych postanowień nie dawał w ocenie Sądu podstaw do wykładni prezentowanej przez pozwanych, a w szczególności do żądania zwrotu wynagrodzenia uiszczonego na rzecz powódki jako nienależnego. Po pierwsze, bowiem postanowienie umowne wyraźnie dotyczy wstrzymania wypłaty wynagrodzenia, co winno być rozumiane, jako działanie w trakcie trwania umowy między stronami i w trakcie realizowania przez nie wzajemnych zobowiązań. Przy tym jest charakterystyczne, że postanowienie to przewiduje, iż z momentem odnowienia polisy, prawo do wstrzymania wynagrodzenia ustaje. Wprawdzie, zgodnie ze zdaniem drugim tego postanowienia umownego, skutkiem wstrzymania wypłaty wynagrodzenia jest definitywne obniżenie czynszu (a więc utrata świadczenia wzajemnego przez właściciela), jednakże następuje to w „danym okresie rozliczeniowym”, co podkreśla wybitnie aktualny (a nie możliwy do zrealizowania w przyszłości) charakter uprawnienia. Dodatkowo Sąd podkreślił, że w tym zdaniu mowa jest o „zwłoce” wierzyciela, a nie o jego „opóźnieniu”, co prowadzi do wniosku, że możliwość wstrzymania wypłaty wynagrodzenia nie zachodzi, gdy brak opłacenia polisy jest skutkiem przyczyn niezależnych od właściciela. Tę myśl potwierdza końcowe zastrzeżenie zawarte w postanowieniu, które wyłącza możliwość nałożenia kary w sytuacji, gdy operator dysponuje pełnomocnictwem od właściciela do zawarcia umowy ubezpieczeniowej, niezależnie od tego, czy umowa taka została zawarta. Wszystkie te okoliczności prowadzą do wniosku, że funkcja przedmiotowego postanowienia wyrażała się w zagwarantowaniu ubezpieczenia mieszkania w trakcie obowiązywania umowy między stronami, a nie we wprowadzeniu swoistej kary umownej za niewykonanie tego obowiązku. Także systematyka umowy, w której kary umowne przewidziano w jej § 2 wskazuje, że przedmiotowe postanowienie nie ma takiego charakteru. Literalna wykładnia przedmiotowego postanowienia prowadzi więc do wniosku, że wynikające z niego uprawnienie pozwanych nie może być realizowane wstecznie. Nawet uwzględnienie stanowiska pozwanych co do uzależnienie możliwości obniżenia wynagrodzenia, w sytuacji braku ubezpieczenia nieruchomości, od udzielenia pełnomocnictwa do dokonania tej czynności pozwanym, w okolicznościach sprawy nie pozwala przyjąć, iż naliczona przez nich kara była zasadna. Wskazuje na to przede wszystkim kontekst, w jakim umowa została zawarta i to, w jaki sposób była realizowana. W toku negocjacji F. K.
(1)zwracał uwagę pozwanych, iż zapis umowny o obowiązku dostarczenia przez właściciela operatorowi polisy ubezpieczeniowej nie jest logiczny w sytuacji, w której to operator ma zawrzeć stosowną umowę na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa. Podkreślał, że właściciel nie może być karany wtedy, gdy udzielił operatorowi stosownego pełnomocnictwa, a ten nie wywiązał się z obowiązku zawarcia umowy. Z tego powodu wprowadził do projektu umowy zapis, zgodnie z którym przepisu § 5 ust. 4 nie stosowało się w sytuacji, gdy przedmiotowe pełnomocnictwo zostało udzielone. Postanowienie to zostało zaakceptowane przez pozwanych i znalazło się w ostatecznej umowie zawartej przez strony. Jednocześnie powódka udzieliła pozwanym pełnomocnictwa do zawarcia przedmiotowej umowy. W tych okolicznościach należało przyjąć, iż strony zgodnie postanowiły, że pozwani mają nie tylko prawo, ale i obowiązek ubezpieczenia mieszkania. Zasadnie bowiem strona powodowa wskazywał, iż wprowadzanie tego rodzaju postanowienia do umowy i udzielanie pełnomocnictwa do zawarcia polisy byłoby pozbawione sensu w sytuacji, gdyby nie miało prowadzić do ubezpieczenia nieruchomości bezpośrednio przez wspólników. Nawet zresztą, gdyby przywołanych postanowień pozwani nie odczytywali subiektywnie, jako obowiązku zawarcia przez nich stosownej umowy, to musieli je interpretować jako ewentualną gotowość do jej zawarcia na zlecenie właściciela. Świadczy o tym treść wiadomości, wysłanej przez B. B.
(1)do F. K.
(1)w dniach 4 – 5 listopada 2010 roku, w której informując go o możliwości zawarcia przez wspólników stosownej umowy, potwierdził właśnie gotowość do takiego działania, wskazując jedynie, że spowoduje to obciążenie właściciela składką ubezpieczeniową. W tym kontekście można przyjąć, że minimalny, subiektywnie postrzegany przez strony sens wskazanych postanowień umowy i przedłożonego pełnomocnictwa, sprowadzał się co najmniej do gotowości zawarcia przez pozwanych umowy ubezpieczenia nieruchomości, na zlecenie powódki. Słusznie wskazywała strona powodowa, że taki sens umowy nie sprzeciwia się jej dosłownemu brzmieniu, skoro w punkcie 9 załącznika do umowy

skazały, iż operator ma obowiązek podpisać stosowne umowy z licencjonowanymi firmami. Ponadto z okoliczności zawarcia umowy, a także z wiadomości wymienianych przez strony po jej zawarciu wynika, iż pozwani byli świadomi tego obowiązku. Nie sposób zatem zrozumieć, dlaczego, mimo złożenia przez F. K.

(1)stosownego polecenia w wiadomości z dnia 5 listopada 2010 roku, pozwani nie ubezpieczyli przedmiotowej nieruchomości, ani nie poinformowali powódki o tym, że umowy tego rodzaju zawrzeć nie zamierzają. Trudno zaakceptować tłumaczenia B. B.
(1), że udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy ubezpieczenia stanowiło standardowy element umów zawieranych z właścicielami nieruchomości i nie kreowało żadnego obowiązku po stronie wspólników, skoro jak wynika z przebiegu negocjacji między stronami, powódka zakładała iż to pozwani ubezpieczą nieruchomość, co jasno dawała im do zrozumienia, również w korespondencji prowadzonej tuż po zawarciu umowy. Zachowanie pozwanych pozostawało więc w sprzeczności z treścią zawartej przez strony umowy i może być tłumaczone jedynie brakiem profesjonalizmu w prowadzeniu przez nich działalności gospodarczej. W tym kontekście Sąd nie uznał trafności argumentacji pozwanych co do niezasadności uiszczania przez nich płatności w okresie od 23 marca 2012 roku do listopada 2012 roku z uwagi na odwołanie przez powódkę pełnomocnictwa do zawarcia umowy ubezpieczenia. Po pierwsze, chociaż istotnie w dokumencie odwołania pełnomocnictw nie wskazano wprost, o jakie pełnomocnictwo konkretnie chodzi, a powódka udzieliła pozwanym dwóch odrębnych pełnomocnictwa o innym zakresie upoważnienia do działania, to okoliczności składania przez nią oświadczenia woli (art. 65 k.c.) wyraźnie wskazują, iż odwołanie dotyczyło jedynie pełnomocnictwa do głosowania na zebrania wspólnoty. Wynikało to z treści wiadomości elektronicznej (w którym F. K.
(1)wprost odwołał się do związku załączonych dokumentów z najbliższym zebraniem wspólnoty mieszkaniowej), treści załączonych dokumentów (w których odwołanie pełnomocnictwa wprawdzie nie określało pełnomocnictwa odwołanego, jednakże drugi dokument wprost przewidywał udzielenie pełnomocnictwa jedynie do reprezentowania powódki na zebraniu wspólnoty) oraz z ogólnego kontekstu stosunków między stronami (niezrozumiałe byłoby wypowiadanie przedmiotowego pełnomocnictwa w sytuacji dalszego administrowania przez pozwanych lokalem powódki). Zdaniem Sądu nie można więc podzielić wątpliwości, co do sposobu rozumienia oświadczenia powódki z dnia 23 marca 2012 roku. Po drugie, gdyby nawet pozwani wątpliwości takie mieli, w normalnym toku rzeczy dążyliby do ich wyjaśnienia. Skoro umowa stron w § 5 ust. 4 przewidywała określone konsekwencje na wypadek braku ubezpieczenia lokalu przy jednoczesnym niedysponowaniu przez wspólników pełnomocnictwem do zawarcia umowy ubezpieczeniowej, to działania profesjonalnego podmiotu w tym zakresie sprowadzałyby się do wyjaśnienia, czy lokal jest ubezpieczony, a następnie do ewentualnego wstrzymania uiszczania czynszu na rzecz powódki (zgodnie z § 5 ust. 4 umowy). Pozwani jednak ani nie wstrzymali wypłat czynszu, ani nie zainteresowali się bliżej kwestią dotyczącą ubezpieczenia mieszkania. Okoliczności te prowadzą do jednoznacznego wniosku. Skoro wspólnicy zobowiązali się do ubezpieczenia mieszkania powódki w momencie zawierania umowy, a polisy takiej nie zawarli, to w dniu 23 marca 2012 roku doskonale wiedzieli, że umowa nie jest zawarta. Gdyby więc przywiązywali należytą wagę do postanowień umowy między stronami i interpretowali wypowiedzenie przez powódkę pełnomocnictwa w taki sposób, w jaki to dziś podają, to już wówczas podnieśliby te wszystkie argumenty, które podnoszą aktualnie w procesie. Faktem jest natomiast, że pierwsze uwagi co do nieprzedstawienia umowy ubezpieczeniowej i wypowiedzenia pełnomocnictwa wspólnicy zgłosili powódce dopiero w dniu 6 lutego 2014 roku po tym, jak syn powódki zażądał od nich wcześniej (w listopadzie 2013 roku) przesłania skanu aktualnie obowiązującej umowy ubezpieczeniowej i w sytuacji, gdy stosunki pomiędzy stronami umowy (z uwagi na brak płatności czynszu i inne nawarstwiające się konflikty) były już mocno napięte. Dowodzi to, że argument pozwanych, jakoby z uwagi na odwołanie pełnomocnictwa zaktualizowało się zawarte w § 5 ust. 4 umowy ich prawo do wstrzymania zapłaty czynsz, co w konsekwencji doprowadzić miało do nienależnego świadczenia z ich strony na rzecz powódki, jest oderwany od kontekstu sprawy, obliczony jedynie na wywołanie korzystnego dla nich efektu procesowego. Wniosek ten potwierdza fakt, iż chociaż aktualnie pozwani twierdzą, że rzekomo oparty na § 5 ust. 4 umowy brak obowiązku uiszczania z ich strony czynszu na rzez powódki może być datowany od dnia 23 marca 2012 roku (tj. od dnia rzekomego odwołania pełnomocnictwa do ubezpieczenia lokalu), to pierwotnie w piśmie adresowanym do A. K.
(1)w dniu 6 lutego 2013 roku domagali się przedstawienia przez nią polis ubezpieczenia lokalu zawartych od początku obowiązywania umowy między stronami. Skoro jednak dający się odczytać konsensus stron co do treści umowy zakładał, że w przypadku udzielenia pełnomocnictwa do dokonania tej czynności, to pozwani winni byli ubezpieczyć nieruchomość, a polecenie jej ubezpieczenia zostało przez stronę powodową wydane, wzywanie przez niech powódki do przedstawienia umów ubezpieczenia od początku trwania umowy jest działaniem, które trudno uznać za racjonalne. Wskazany wyżej kontekst sytuacji przemawia natomiast za taką jego interpretacją, że pozwani, z uwagi na trwałe trudności finansowe, wszelkimi sposobami, w tym również poprzez dokonywanie wykładni umowy sprzecznej z wolą stron, starali się umniejszyć swoje zobowiązania w stosunku do powódki. W tej sytuacji, przedstawione do potrącenia wierzytelności pozwanych z tytułu rzekomo nienależnych świadczeń na rzecz powódki, jako nieznajdujące podstawy prawnej, nie mogły być uznane za istniejące. Odnosząc się do drugiego z przywołanych zarzutów dotyczącego niezasadności ponoszenia przez pozwanych składek na fundusz remontowy Sąd podkreślił, że również w tym zakresie nie sposób przyjąć prezentowanej przez nich interpretacji umowy łączącej strony. Z pkt. 7 załącznika numer 1 do umowy wynika, że w ramach czynności, do których pozwani byli zobowiązani zgodnie z § 4 ust. 1 lit. a) umowy, byli oni odpowiedzialni za dokonywanie na własny koszt comiesięcznych płat związanych z czynszem oraz mediami (woda, prąd, Internet, TV). Sąd wskazał, że przywołane postanowienia umowne nie są precyzyjne, skoro odwołują się do pojęcia „czynszu”, przyjmowanego w prawie cywilnym dla określenia pieniężnego (co do zasady) świadczenia okresowego strony, wynikającego ze stosunku najmu bądź dzierżawy. Tymczasem powódka dysponuje prawem odrębnej własności lokalu, a zatem nie jest zobowiązania do uiszczania z tego tytułu na rzecz wspólnoty czynszu, lecz ewentualnie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku – o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 93 ze zm.). Ustawodawca nie przewidział wprost wszystkich możliwych elementów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną (vide art. 14 ustawy, w którym wskazano otwarty katalog tych kosztów), niemniej w praktyce zalicza się do nich też koszty związane z utworzeniem funduszu remontowego. Skoro zatem pozwani nie sprecyzowali w żaden sposób, do których składników kosztów związanych z nieruchomością wspólną miałoby się odnosić wprowadzone do umowy pojęcie „czynszu” należało uznać, że obejmuje ono również te koszty, które wiążą się z utworzeniem funduszu remontowego, przeznaczonego na pokrycie wydatków związanych z remontami nieruchomości wspólnej. Słusznie wskazywała strona pozwana, że w tym kontekście wykładnia zawartego w umowie pojęcia „czynsz” musi być zbliżona do potocznego, a nie prawnego rozumienia pojęcia, a więc do objęcia nim wszelkich (poza mediami) opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości. Nie ma przy tym podstaw do tego, by twierdzić, że pozwani nadawali umowie w tym zakresie odmienne znaczenie. Interpretacja umowy w ujęciu całościowym prowadzi bowiem do wniosku, że do jej istoty należała możliwość swobodnego dysponowania przez pozwanych nieruchomością powódki, w zamian za uiszczanie przez nich odpowiedniego, stałego wynagrodzenia na jej rzecz. Intencją stron było więc zwolnienie powódki z obowiązku jakiegokolwiek zajmowania się sprawami dotyczącymi nieruchomości, w tym również z obowiązku pokrywania kosztów z nią związanych. Pozwani musieli więc zakładać, że niezależnie od tego, czy zostaną wygenerowane dodatkowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości powódki, koszty te będą ich obciążać. Za tym, iż pozwani odczytywali obowiązek uiszczania czynszu jako obowiązek ponoszenia wszelkich kosztów związanych z nieruchomością, przemawia także sposób wykonywania przez nich umowy. Bazując na postanowieniach umownych przez kilka lat uiszczali oni zaliczkę na fundusz remontowy w ramach wnoszonych do wspólnoty opłat z tytułu umów wiążących ich z powódką i innymi właścicielami lokali we wspólnocie, co świadczy o tym, że akceptowali ten stan rzeczy jako wynikający m. in. z zawartych przez nich umów. Nie bez znaczenia jest tu fakt, iż to m. in. B. B.
(1), działając w imieniu niektórych właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty, uczestniczył w podjęciu uchwały dotyczącej ustanowienia funduszu remontowego. Skoro tak, to w sytuacji, gdyby ten składnik kosztów zarządu nieruchomością wspólną obciążać miał bezpośrednio właścicieli nieruchomości, pozwani z pewnością zwróciliby się do nich (a w niniejszej sprawie do powódki) z żądaniem zwrotu stosownych kosztów natychmiast. Brak tego rodzaju reakcji przekonuje, że w istocie traktowali oni ten koszt jako obciążający ich w związku z realizacją umów zawartych z właścicielami nieruchomości położonych we wspólnocie. Skierowanie przez pozwanych wspólników do zarządu wspólnoty w grudniu 2014 roku pisma z żądaniem zwrotu opłat poniesionych na funduszu remontowy jako nienależnych i powoływanie się na te fakty w niniejszym postępowaniu, jest zdaniem sądu podyktowane przyjętą linią obrony pozwanych i ma na celu wyłącznie osiągnięcie zakładanego efektu procesowego. Nie odpowiada natomiast rzeczywistej woli stron zawartej umowy, która w tym kontekście rysuje się dość jednoznacznie. Powyższe rozważania prowadziły w ocenie Sądu I instancji do wniosku, iż nie jest możliwe uznanie skuteczności dokonanego przez pozwanych potrącenia, albowiem wierzytelności przedstawione przez nich do potrącenia w rzeczywistości nie istnieją i nigdy nie istniały. Tym samym zarzuty pozwanych co do bezzasadności roszczenia powódki z tytułu wystawionych przez nią faktur (a więc dotyczącego obowiązku zapłaty przez wspólników na jej rzecz wynagrodzenia) okazały się bezpodstawne, co musiało prowadzić do jego zasądzenia. W konsekwencji należało zasądzić kwotę należności głównej z tytułu wynagrodzenia objętego fakturami wynoszącymi łącznie 24742,89 złotych oraz skapitalizowane odsetki od poszczególnych terminów płatności do dnia 24 marca 2015 roku wynoszące łącznie 5195,11 złotych, co daje łącznie kwotę 29938 złotych. Drugie ze zgłoszonych przez powódkę roszczeń oparte było na treści postanowienia § 4 ust. 1 lit. a) umowy z dnia 1 maja 2010 roku w związku z pkt. 7 załącznika nr 1 do umowy Z jego treści wprost wynika, że pozwani byli zobowiązani do ponoszenia na własny koszt opłat z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat z tytułu mediów podłączonych w nieruchomości. Trzeba podkreślić, że pozwani nie byli pierwotnym dłużnikiem z tytułu tych opłat, a była nim powódka, jako właściciel nieruchomości na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali (w przypadku kosztów zarządu nieruchomością wspólną) oraz jako strona umowy o dostawę mediów do lokalu (w przypadku kosztów związanych ze zużyciem mediów w lokalu). Skoro więc pozwani przyjęli na siebie obowiązek pokrywania na własny koszt comiesięcznych opłat związanych z nieruchomością, to ich obowiązek w tym zakresie musi być postrzegany w ramach art. 392 k.c., zgodnie z którym: „Jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia”. Odpowiedzialność tego rodzaju ma charakter gwarancyjny, tj. osoba trzecia zobowiązuje się względem dłużnika do pokrycia szkody poniesionej przez niego przez to, że nie został on zwolniony z obowiązku świadczenia na rzecz wierzyciela i nie może zwolnić się z odpowiedzialności przez to, że wykaże, iż dołożyła należytej staranności. Pozwani, przyjmując na siebie obowiązek pokrywania na własny koszt opłat związanych z nieruchomością, zobowiązali się wobec dłużnika z tytułu tych opłat (tj. powódki) do tego, że nie będzie on musiał ich ponosić. Skoro więc powódka ostatecznie poniosła jakieś opłaty, których zapłata pozostawała obowiązkiem pozwanych, może na podstawie przywołanych postanowień umowy i art. 392 k.c. dochodzić od nich ich zwrotu. Powódka w ramach podstawy faktycznej zgłoszonego roszczenia podała, że na skutek niewywiązania się przez pozwanych z obowiązku uiszczania stosownych opłat, musiała zapłacić na rzecz wspólnoty kwotę 1.122,50 złotych, a zaległości te powstały w okresie, w którym strony związane były umową. Powódka wykazała więc zarówno podstawę prawną roszczenia (przedstawiając stosowne postanowienia umowne), jak i dostarczyła sądowi dowody wezwania jej do zapłaty należności przez wspólnotę i uiszczenia stosownych opłat. Jednocześnie przesłuchiwani pozwani przyznali, że zdarzało im się nie zapłacić opłat należnych na rzecz wspólnoty, co w zestawieniu z pozostałymi zgromadzonymi dowodami, daje podstawę do uznania zasadności roszczeń powódki w tym zakresie. Sąd zasądził na rzecz powódki zgłoszone żądanie wraz ze skapitalizowanymi odsetkami, zgodnie z art. 481 § 1 i 2, jednakże odsetki zostały naliczone od innej daty początkowej, niż domagała się tego powódka w pozwie. Skoro bowiem roszczenie powódki wywodzone jest z umowy zawartej między stronami, nie mogą mieć do niego zastosowania przepisy dotyczące wymagalności opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawarte w ustawie o własności lokali. Strony umowy wprowadzając obowiązek zapłaty przez pozwanych kosztów obciążających co do zasady powódkę, nie określiły terminu, w jakim powódka może domagać się od nich realizacji gwarancji w przypadku, gdy będzie zmuszona samodzielnie spełnić ciążące na niej zobowiązanie. W tej sytuacji zastosowanie więc znajduje art. 455 k.c. który stanowi, iż: „Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania’. Powódka pierwszy raz wezwała pozwanych do zapłaty przedmiotowej kwoty za pośrednictwem poczty elektronicznej w dniu 24 kwietnia 2014 roku. Z uwagi na fakt, iż

cześniej wielokrotnie kontaktowały się w ten sposób, Sąd uznał, że doszło do skutecznego złożenia w tym dniu oświadczenia woli w postaci wezwania dłużnika do wykonania zobowiązania. Ustawa nie pozostawia wierzycielowi wyboru w zakresie określenia terminu, w jakim dłużnik winien spełnić zobowiązanie, gdyż zgodnie z treścią przywołanego przepisu winno to nastąpić „niezwłocznie po wezwaniu”. Powszechnie przyjmuje się, że pojęcie to należy konkretyzować każdorazowo na potrzeby okoliczności danej sprawy. Skoro w niniejszej sprawie powódka wzywała pozwanych do zapłaty kwoty stosunkowo niewielkiej to należy przyjąć, że niezwłoczność zapłaty winna się wyrażać w pozostawieniu pozwanym jednego dnia na zgromadzenie i przelanie powódce stosownej kwoty. Stąd też sąd naliczył odsetki od żądania powódki od dnia 26 kwietnia 2014 roku. Skapitalizowane odsetki od kwoty 1122,50 złotych liczone od tej daty do dnia 24 marca 2015 roku wyniosły 118,34 złotych, którą razem z należnością główną wynoszącą 1122,50 złotych należało zasądzić od pozwanych na rzecz powódki. Spór wokół trzeciego ze zgłoszonych przez powódkę roszczeń koncentrował się wokół wykładni postanowień § 2 umowy, w zakresie dotyczącym obowiązku zapłaty kary umownej przez pozwanych na rzecz powódki oraz wokół podstaw do naliczenia tej kary. Sąd podkreślił, że pomimo przeprowadzenia postępowania dowodowego i przesłuchania stron, nie dało się w pełni ustalić nawet subiektywnego sensu nadawanego przez nie postanowieniom § 2 umowy. Strony nie potrafiły bowiem określić co rozumiały pod pojęciem „rażącego niewywiązywania się z umowy” czy „narażenia swoim działaniem na straty”, co zresztą wynika także z korespondencji prowadzonej przez nie w trakcie negocjacji nad umową i uwag, zawarte w projekcie umowy przez F. K.

(1)(k. 126). Nie potrafiły także określić wzajemnych powiązań między § 2 ust. 2 i ust. 3 umowy, w szczególności nie były w stanie wskazać, dlaczego kara umowna została powiązana z brakiem możliwości wykonania zobowiązań umownych, a nie po prostu z ich niewykonaniem. Nadto strony spierały się co do tego, czy zastrzegły jedną karę umowną czy też dopuściły możliwość kumulacji kar oraz czy możliwość ich nałożenia warunkowana jest koniunkcją przyczyn je uzasadniających czy też jest dopuszczalna przy zaistnieniu jednej z nich. W okolicznościach sprawy pewna właściwie była tylko intencja stron i wspólne dla nich subiektywne znaczenie, jakie nadawały przyjętym przez siebie postanowieniom umownym. Jest niewątpliwe, że powódka chciała zastrzec karę umowną w sytuacji analogicznej do tej, w której zgodnie z projektem umowy kara ta miałaby przysługiwać pozwanym (tj. w sytuacji rażącego niewywiązywania się z umowy lub narażenia swoim działaniem na straty drugiej strony umowy), a intencja ta, przekazana drugiej stronie, została przez nią przyjęta do projektu umowy i utrwalona w umowie podpisanej. Ten wspólny cel, dający się ustalić na podstawie okoliczności sprawy, ma o tyle znaczenie, że przekonuje, iż strony chciały ująć postanowienia zawarte w § 2 ust. 2 – 4 umowy w ogólnym reżimie kar umownych. Z uwagi na fakt, iż subiektywnie ustalenie treści przywołanych postanowień umownych nie było możliwe, konieczne stało się dokonanie wykładni tych postanowień w ramach drugiej fazy wykładni, tj. poprzez przeprowadzenie wykładni obiektywnej, z punktu widzenia adresata postanowienia umownego, przy zastosowaniu starannych zabiegów interpretacyjnych i przy przyjętym wyżej założeniu, że strony zmierzały do nadania tym postanowieniom charakteru kar umownych. Zdaniem sądu zastrzeżenie kary umownej poprzez odwołanie się w § 2 ust. 3 do sytuacji niemożności wykonania umowy zgodnie z przyczynami wskazanymi w ust. 2 musi być rozumiane, jako uzależnienie kary umownej od rozwiązania przez stronę umowy z przyczyn, wskazanych w § 2 ust. 2. Sąd zaznaczył, że funkcja § 2 ust. 2 umowy sprowadzała się do określenia przypadków, w których naruszenie przez strony ich praw i obowiązków zawartych w umowie przybierze formę kwalifikowaną, umożliwiającą zastosowanie sankcji w postaci rozwiązania umowy przed terminem, na jaki została zawarta. Przyczyny rozwiązania umowy, wskazane w § 2 ust. 2 lit.
  1. a)–
  2. c)wskazują na takie przejawy zachowania kontrahenta, które godzą w istotę istniejącego między stronami stosunku zobowiązaniowego nastawionego na współdziałanie (długotrwały brak płatności wynagrodzenia, rażące niewywiązanie się z umowy, narażanie na straty). W takich przypadkach logiczną sankcją za zaistnienie takiej sytuacji, jest przyznanie drugiej stronie prawa do zakończenia stosunku umownego, natomiast kara umowna jest zwykle pochodną takiego zakończenia. Wniosek ten potwierdza stylistyka i treść § 2 ust. 3 umowy, który uzależnia powstanie prawa do kary umownej nie od prostego dopuszczenia się przez wspólników naruszeń wskazanych w § 2 ust. 2 lit.
  3. a)i
  4. c)(czyli od niewykonania umowy), ale od braku możliwości wykonania przez nich umowy zgodnie z § 2 ust. 2 lit.
  5. a)i c). Zdaniem sądu, ów brak możliwości wykonania umowy, zgodny z § 2 ust. 2 lit.
  6. a)i
  7. c)należało rozumieć w ten sposób, że domaganie się kary umownej jest dopuszczalne wówczas, gdy wykonanie umowy jest niemożliwe z uwagi na jej rozwiązanie w trybie wskazanym w § 2 ust. 2 i z przyczyn wskazanych pod literą
  8. a)i
  9. c)tego postanowienia. Przy przeciwnym rozumieniu przedmiotowego postanowienia, wprowadzanie do niego umownego warunku „możliwości” wykonania zobowiązania było zbędne, gdyż sformułowanie: „w braku wykonania niniejszej umowy zgodnie z § 2 ust. 2
  10. a)i c)” samo dawałoby podstawę do naliczenia kar umownych w sytuacji prostego niewykonania zobowiązań, wskazanych w treści § 2 ust. 2 lit a i c umowy. Pomijanie pewnych sformułowań lub traktowanie ich tak, jakby nie niosły z sobą żadnej semantycznej treści, zarówno w toku interpretacji umowy jak i w toku interpretacji ustawy, jest co do zasady błędem interpretacyjnym i nie powinno być stosowane. Przedstawiony wniosek co do znaczenia przywołanego postanowienia potwierdzała również dalsza część § 2 ust. 3 umowy, w której wymagalność kary umownej została ustalona na 90 dni od momentu ustania umowy. Wprawdzie ustanie umowy samo w sobie nie musi oznaczać, że dochodzi do niego w wyniku rozwiązania tej umowy przez którąkolwiek ze stron, jednakże trudno zakładać, żeby strony ustalały termin wypłaty kary umownej na dzień ustania umowy bez jednoczesnego powiązania dopuszczalności stosowania kary z samym jej rozwiązaniem. Sąd uznał, że w istocie strony zastrzegły karę umowną za rozwiązanie umowy. Świadczy za tym także systematyka umowy zawartej przez strony. Skoro cały § 2 umowy, zatytułowany „czas trwania umowy”, dotyczy kwestii związanych z okresem obowiązywania umowy i z możliwością jej wypowiedzenia, to jasnym jest, że zawarte w nim kary umowne również muszą odnosić się do tych kwestii, a nie do sytuacji niewykonania poszczególnych zobowiązań umownych. Skoro więc strony zastrzegły kary umowne za wcześniejsze rozwiązanie umowy z przyczyn wskazanych w § 2 ust. 2 umowy, to co do zasady kara taka mogła być naliczona w każdym przypadku, gdy doszło do rozwiązania umowy z powodu którejkolwiek z przyczyn. Niemożliwe byłoby jednak naliczenie kary umownej w sytuacji, gdyby rozwiązanie umowy nastąpiło wyłącznie na podstawie § 2 ust. 2 lit.
  11. a)umowy. Podstawą rozwiązania umowy w tej sytuacji przez właściciela jest zaleganie przez operatora z płatnością wynagrodzenia, a zatem z realizacją zobowiązania o charakterze pieniężnym. W orzecznictwie wskazuje się, że w przypadku kary umownej opartej na fakcie rozwiązania umowy badać należy przyczyny tego rozwiązania celem identyfikacji obowiązku, którego naruszenia dopuścił się dłużnik. Jako że kara umowna może być zastrzeżona jedynie w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym, naliczenie kary umownej na tej podstawie byłoby więc nieważne. Powódka dokonując wypowiedzenia umowy (czy też zgodnie z § 2 ust. 2 umowy jej „rozwiązania”) powołała się jednak również na § 2 ust. 2 lit
  12. c)umowy, wskazując zarówno na narażenie ją przez wspólników na straty, jak i na rażące niewywiązanie się przez nich z realizacji umowy. Tego rodzaju kumulacja podstaw rozwiązania umowy musi być uznana za dopuszczalną. Sąd wskazał również, że treść § 2 ust. 2 lit.
  13. c)umowy nie daje podstaw do przyjęcia, że zaistnienie sytuacji wskazanej w tym postanowieniu wymaga łącznego spełnienia się wymienionych w nim przesłanek. Posłużenie się przez strony spójnikiem „lub”, jako powszechnie używanym dla oznaczenia alternatywy nierozłącznej, uzasadnia wniosek, że zaistnienie wyłącznie jednego ze wskazanych w przedmiotowym postanowieniu przypadków stanowi podstawę do zarówno rozwiązania umowy jak i w konsekwencji – naliczenia kary umownej. Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem pozwanych, że użycie przez

§ 2ust.

3 umowy odwołania do braku możliwości wykonania zobowiązania w przypadkach wskazanych w § 2 ust. 2 lit.

  1. a)i
  2. c)umowy oznacza, że dla naliczenia kary umownej konieczne jest zaistnienie koniunkcji przesłanek wskazanych w tym postanowieniu. Skoro koniunkcji takiej nie wymaga samo rozwiązanie umowy, a naliczenie kary umownej, jak ustalono, zgodnie z postanowieniami umowy stanowić miało sankcję dopuszczalną tylko za rozwiązanie umowy w przypadkach w niej wskazanych, jest jasnym, że posłużenie się spójnikiem „i” przy określaniu tych przypadków służyło tylko ich wymienieniu, wyliczeniu, a nie uzależnieniu naliczenia kary umownej od ich łącznego wystąpienia. Przekonują o tym zresztą dowody dotyczące negocjacji umownych z których wynika, iż początkowo § 2 ust. 2 umowy zawierał jedynie litery
  3. a)i b), a każdy z przypadków w nich opisanych stanowił podstawę do rozwiązania umowy i naliczenia kary umownej osobno – dla powoda i pozwanego, w sytuacjach opisanych w § 2 ust. 3 i ust. 4. Skoro ostatecznie w umowie znalazły się dwie podstawy rozwiązania umowy służącej właścicielce (§ 2 ust. 2 lit. a i c), to dopuszczenie do naliczenia kary umownej na tej drugiej podstawie wymagało wprowadzenia jej do § 2 ust. 3 umowy, co też uczyniono, posługując się spójnikiem „i” przy określaniu odesłania do przypadków stanowiących podstawy naliczenia tej kary. W tym zakresie zarzuty pozwanych nie są więc zasadne. Sąd nie zgodził się natomiast z poglądem powódki co do możliwości naliczenia dwóch, niezależnych od siebie kar umownych, na podstawie każdej ze wskazanych w § 2 ust. 2 lit.
  4. c)umowy przyczyn rozwiązania umowy i naliczenia kary. Zdaniem sądu kara umowna została zastrzeżona nie za konkretne zachowanie się wspólników, stanowiące przejaw niewykonania zobowiązania z ich strony, ale za rozwiązanie umowy przez powódkę, do czego była ona uprawniona w wyniku niepożądanego zachowania się strony przeciwnej. Kara umowna wiąże się więc z niemożliwością dalszego wykonywania umowy przez wspólników (§ 2 ust. 3 umowy) z uwagi na jej rozwiązanie przez powódkę, a nie z konkretnym zachowaniem się pozwanych. Służy więc wyrównaniu szkody poniesionej w związku z przedterminowym zakończeniem stosunku zobowiązaniowego, a nie wyrównaniu szkody związanej z zachowaniem się pozwanych w ramach tego stosunku. Nie ma więc wątpliwości, że w takim układzie powódce służy wyłącznie jedna kara umowna, skoro w istocie sankcjonuje ona stan niewykonania zobowiązania (z uwagi na jego przedterminowe rozwiązanie), a nie stan nienależytego wykonania poszczególnych zobowiązań z umowy wynikających. O jednorazowości zastrzeżonej kary umownej przekonuje przy tym samo sformułowanie § 2 ust. 3 umowy, w którym

yraźnie przewidziały (mimo powołania się na dwie osobne podstawy rozwiązania umowy), że właścicielowi przysługiwać będzie kara, a nie kary umowne. Podawany przez powódkę sposób interpretacji postanowień dotyczących kar umownych jest zresztą zawodny z uwagi na brak jednoznacznych kryteriów pozwalających na odróżnienie sytuacji wskazanych w obu częściach § 2 ust. 2 lit.

  1. c)umowy. Niewątpliwie bowiem zachowanie wspólników mogłoby mieć tego rodzaju charakter, że wypełniałoby jednocześnie przesłankę rażącego niewywiązania się z umowy i narażenia swoim działaniem powódki na straty. W myśl zaproponowanej wykładni, również w takiej sytuacji powódce należałyby się dwie kary umowne, mimo jednokrotnego zachowania się pozwanych. Zdaniem Sądu taka interpretacja jest nieracjonalna. Zresztą sama powódka również początkowo inaczej wykładała zawartą przez strony umowę, o czym świadczy fakt, iż pierwotnie kilkukrotnie wzywała pozwanych do zapłaty tylko jednej kary umownej, a dopiero przed wszczęciem postępowania uznała, że postanowienia umowy upoważniają ją do zgłoszenia żądania zapłaty dwóch osobnych kar. Takie postępowanie musi być traktowane jako obliczone jedynie na efekt procesowy, a nie jako wyraz rzeczywistego stanowiska strony co do treści wiążącej ją umowy. Tym samym powódka mogła domagać się jednej kary umownej, o wysokości określonej w § 2 ust. 3 umowy, o ile spełnione zostały przesłanki dla rozwiązania umowy z przyczyn wskazanych w § 2 ust. 2 lit.
  2. c)umowy. Zdaniem Sądu nie ma wątpliwości, że samo rozwiązanie umowy było skuteczne, albowiem z pewnością mogło do niego dojść już choćby na podstawie § 2 ust. 2 lit
  3. a)umowy, a

toku procesu nie kwestionowały ani samego złożenia przez powódkę oświadczenia o rozwiązaniu umowy, ani skutku jaki się z tym wiązał.. Spośród licznych podstaw rozwiązania umowy podawanych przez powódkę Sąd uznał, że wystąpiły dwa zachowania pozwanych, które narażały właściciela na straty - brak ubezpieczenia lokalu oraz brak płatności opłat związanych z lokalem. Dokonując interpretacji sformułowania „narażenie na straty” Sąd zaznaczył, że literalna treść tego postanowienia wskazuje, iż chodzi tu o stan potencjalny, a nie realny. Narażenie na straty nie jest bowiem straty spowodowaniem. Jednocześnie wzgląd na sankcje, jakie wiążą się ze spowodowaniem tego rodzaju stanu przez jedną ze stron nakazuje uznać, iż chodzi tu o zagrożenie bezpośrednie i realne. Jego konkretyzacja musi być dokonywana przez pryzmat postanowień umowy i tych obowiązków, które strony na siebie przyjmowały i którym nadawały szczególny charakter. W tym kontekście nie ma wątpliwości, że nieubezpieczenie lokalu powódki przez pozwanych, mimo wyrażenia ku temu przez nich gotowości, stanowiło o narażeniu jej na straty. Wprawdzie samo ziszczenie się zdarzenia objętego ochroną ubezpieczeniową pozostaje poza wolą stron i ma charakter potencjalny, to w okolicznościach sprawy (ponad dwuletni okres braku ubezpieczenia w sytuacji stałego podnajmowania nieruchomości osobom trzecim na krótkie terminy) brak realizacji obowiązku ubezpieczenia spowodował realne niebezpieczeństwo powstania szkody w lokalu, która nie mogłaby być pokryta inaczej, niż z aktywów majątkowych powódki. Wobec powyższego dla sądu było jasne, że przedmiotowe zachowanie wyczerpało przesłanki o jakich mowa w § 2 ust. 2 lit.

  1. c)umowy. Z kolei w przypadku drugiego z przywołanych zachowań pozwanych nie tylko doszło do narażenia pozwanej na straty, ale w istocie do wygenerowania takiej straty po jej stronie. Pozwani przyznali, że zdarzało im się nie uiścić w terminie należności związanych z opłatami za lokal i media, ale bagatelizowali tę kwestię wskazując, że ostatecznie opłaty, choć z poślizgiem, były przez nich ponoszone. Że nie działo się tak w każdym przypadku – przekonuje o tym sam fakt, iż powódka zasadnie wysuwa w stosunku do wspólników, opisane wcześniej roszczenie o zapłatę kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres, w jakim pozwani administrowali nieruchomością. Obowiązek uiszczania tych opłat ciążył na pozwanych z mocy postanowienia § 4 ust. 1 lit.
  2. a)w związku z pkt. 7 załącznika nr 1 do umowy i w kontekście całokształtu postanowień umownych musiał być uznany za jeden z obowiązków zasadniczych (skoro intencją stron przy zawieraniu umowy było zwolnienie powódki od zajmowania się jakimikolwiek sprawami związanymi z lokalem, w tym także od ponoszenia wszelkich kosztów go dotyczących). Zatem już sam brak płatności opłat związanych z lokalem narażał powódkę na straty i to w sposób bezpośredni, skoro pozostawiał jej wierzycielowi swobodną decyzję co do możliwości dochodzenia wierzytelności na drodze sądowej. Co więcej, w niniejszej sprawie do takiego dochodzenia wierzytelności doszło ze strony (...) S.A. Doprowadzenie do powstania zaległości, niepoinformowanie powódki o jej istnieniu, zwlekanie z uiszczenia dłużnej kwoty i wreszcie niepełne wywiązanie się z ciążącego na nich obowiązku – wszystko to są okoliczności, które świadczą o tym, że wspólnicy rażąco zaniedbywali swoje obowiązki wynikające z zawartej przez strony umowy. W tym kontekście oczywiste jest więc nie tylko narażanie powódki na stratę działaniem wspólników, ale straty tej spowodowanie – A. K.

(1)musiała bowiem pokryć koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego wytoczonego przez (...) S.A. To, czy ostatecznie koszty te zostały przez wspólników powódce zwrócone, nie ma znaczenia dla oceny ich zachowania w kontekście postanowień umowy dających możliwość jej rozwiązania i naliczenia kary umownej. Wskazane wyżej okoliczności uzasadniają naliczenie przez powódkę kary umownej na podstawie § 2 ust. 3 w związku z § 2 ust. 2 lit. c) umowy. Wysokość kary umownej została przez stronę ustalona na kwotę 27.986,52 złotych, a więc w sposób wskazany w § 2 ust. 3 umowy przy przejęciu jako podstawy obliczenia kary wysokości czynszu obowiązującego

momencie złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umowy (tj. w wysokości 2.332,21 złotych). Odsetki od tej należności Sąd zasądził na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., mając na uwadze, że termin wymagalności kary umownej strony określiły w § 2 ust. 3 umowy, na okres 90 dni roboczych od momentu ustania umowy, które upłynęły 5 marca 2014 roku. Skoro sama powódka dochodziła tych odsetek od dnia 8 marca 2014 roku, czyli daty późniejszej, Sąd uznał roszczenia za w pełni zasadne. Odsetki wyliczone od tej należności do dnia wniesienia pozwu wyniosły 3.438,89 złotych i taką też kwotę odsetek skapitalizowanych Sąd zasądził na rzecz powódki. Łącznie dało to wraz z kwotą należności głównej kwotę 31.425,41 złotych. Odnośnie roszczenia odszkodowawczego Sąd wskazał, że strony ustalając zapisy postanowień § 2 ust 2 i 3 umowy, miały na celu (wyrażały subiektywnie tego rodzaju intencję) poddanie ich reżimowi właściwemu dla kar umownych, a więc określonemu w art. 483 – 484 k.c. Wykładnia treści umowy prowadziła do wniosku, że strony zastrzegły karę umowną za rozwiązanie umowy, a nie za dopuszczenie się przez drugą stronę umowy zachowań określonych w § 2 ust. 2 umowy. Zachowania te dawały jedynie asumpt do rozwiązania umowy przez stronę, ich zaistnienie jednak samodzielnie nie mogło prowadzić do naliczenia kary umownej. W tej sytuacji właściwa funkcja zastrzeżonych przez strony kar umownych sprowadzała się do kompensacji tych szkód, jakie strona ponosi na skutek rozwiązania umowy, a nie na skutek określonego zachowania się drugiej strony, stanowiącego podstawę do jej rozwiązania. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. „Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna)”. Natomiast art. 484 § 1 k.c. stanowi, że: „W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”. Skoro strony zastrzegły karę umowną na wypadek niewykonania zobowiązania (z uwagi na jego rozwiązanie we wcześniejszym terminie), to wszelkie szkody, jakie wynikają z tego faktu, są pokrywane z tej zastrzeżonej w umowie kary. Kara umowna, jako surogat odszkodowania, co do zasady uniemożliwia więc dochodzenie odszkodowania (tzw. kara umowna wyłączna). Nie sposób także uznać, że szkoda powódki przekraczała karę umowną i dlatego nie mogła być dochodzona w formie odszkodowania. Po pierwsze, zgodnie z art. 484 § 1 zd. 2, takie dochodzenie odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej jest możliwe wyłącznie wówczas, gdy strony dopuszczą tę możliwość wprost w umowie. Po drugie, z twierdzeń powódki w żaden sposób nie wynikało, że poniesiona przez nią szkoda przekracza wysokość kary umownej. Nawet przyjęcie, iż dochodzenie odszkodowania obok kary umownej jest w niniejszej sprawie dopuszczalne, prowadziłoby do wniosku że powódka nie wykazała, aby poniosła szkodę na skutek wcześniejszego rozwiązania umowy z pozwanymi. Rozwiązanie umowy poprzedzone było sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia, w czasie którego strona powodowa mogła podjąć skuteczne działania celem zminimalizowania szkody wynikającej z wcześniejszego rozwiązania umowy, w tym mogła rozpocząć poszukiwania kolejnego operatora dla swojej nieruchomości. Z materiału dowodowego wynika, że tego rodzaju działania zostały podjęte już jednak po okresie rozwiązania umowy (k. 135). Brak zatem wcześniejszej aktywności

tym zakresie doprowadził do powstania szkody, w postaci „przestoju” i braku administrowania jej nieruchomością w okresie od października 2013 roku do lutego 2014 roku. Ostatecznie Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powódki kwotę 62.604,25 złotych, stanowiącą sumę wyżej opisanych należności głównych i skapitalizowanych odsetek. Zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 482 k.c. Sąd zasądził dalsze odsetki ustawowe od wskazanej kwoty od dnia wytoczenia powództwa, tj. od dnia 24 marca 2015 roku. Sąd nie znalazł podstaw do rozłożenia zasądzonego świadczenia na raty, na podstawie art. 320 k.p.c. Wskazał, że odraczanie wykonalności zobowiązań zasądzonych wyrokiem, może nastąpić jedynie wyjątkowo. Wynika to po pierwsze z faktu, że takie rozwiązanie nie znajduje oparcia w stosunku prawnym istniejącym między stronami, lecz jest konsekwencją przyznanych sądowi uprawnień do kształtowania tego stosunku w pewnych granicach, po drugie natomiast wskazuje na to samo brzmienie ustawy, ograniczając tę kompetencję sądu do „szczególnie uzasadnionych wypadków”. Skutkiem rozłożenia zasądzonego świadczenia na raty, jest utrata przez wierzyciela prawa do odsetek, przysługujących mu od tej części świadczenia, która na mocy wyroku płatna jest w pewien czas po jego uprawomocnieniu się, a nie z momentem nadejścia tej chwili. Oznacza to, że interes dłużnika, pozwalający na skorzystanie z dobrodziejstwa art. 320 k.p.c., musi zasługiwać na wyjątkowe uznanie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Sąd nie dostrzegł w niniejszej sprawie żadnych elementów, które pozwalałyby na rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty. Zobowiązanie pozwanych wynika z prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, jest więc niekorzystną, acz normalną konsekwencją tej działalności, wiążącą się z ryzykiem jej prowadzenia. Argument pełnomocnika pozwanych, dotyczące tego, iż korzystniej jest rozłożyć zasądzone świadczenie na raty, niż doprowadzić do upadłości wspólników, w toku której ich majątek zostanie przeznaczony na koszty postępowania i dla wierzycieli hipotecznych, prowadzi do wniosków przeciwnych do zamierzonych. Skoro bowiem wspólnicy działający w ramach spółki, są zadłużeni na wskazywanym poziomie (około 400.000 złotych), a ich majątek jest obciążony hipotecznie, to w interesie powódki jest możliwe szybkie otrzymanie należnej jej wierzytelności, przed – niemal pewnym w okolicznościach sprawy – wszczęciem postępowania upadłościowego przeciwko pozwanym. Również sytuacja osobista pozwanych nie stanowi argumentu za rozłożeniem należnego im świadczenia na raty. Zarówno B. B.

(1), jak i P. B. zadeklarowali, iż dysponują stałymi źródłami dochodu, a zatem ich sytuacja majątkowa nie jest wyjątkowo niekorzystna. Natomiast deklaracje pozwanych co do możliwości spłacania należności na rzecz powódki w miesięcznej kwocie po około 200 – 300 złotych każdy, w żadnym stopniu nie zaspokajają interesu powódki, jaki ma ona w natychmiastowym zaspokojeniu przysługującej jej z mocy prawa wierzytelności. Jako podstawę orzeczenia o kosztach procesu Sąd wskazał art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c. i art. 105 § 2 k.p.c. Skoro powódka wygrała sprawę w 59 %, w takim też stosunku należało zasądzić na jej rzecz poniesione koszty procesu, co odpowiada kwocie 5245,69 złotych. Analogicznie pozwani wygrywając sprawę w 41 %, mogą domagać się zwrotu kosztów procesu w tej samej części, co odpowiada kwocie 1482,97 złotych. Po kompensacie tak ustalonych kosztów procesu, należało zasądzić od pozwanych na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 3.762,72 złotych, co znalazło odzwierciedlenie w rozstrzygnięciu zawartym w punkcie III sentencji. O nieuiszczonych przez strony kosztach sądowych w wysokości 500 złotych obejmujących wydatki na koszty stawiennictwa świadka orzeczono na podstawie art. 83 ust. 1 w związku z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w związku z art. 100 k.p.c.. Mając na uwadze stosunek, w jakim strony uległy w sporze, Sąd nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa 41 % nieuiszczonych kosztów sądowych, co odpowiada kwocie 205 złotych, zaś od pozwanych solidarnie 59 % nieuiszczonych kosztów sądowych, co daje kwotę 295 złotych. Apelację od powyższego wyroku wnieśli pozwani zaskarżając go w części tj. co do punktu I w całości i zarzucając: - naruszenie 65 k.c. poprzez błędne jego zastosowanie polegającego na błędnej wykładni postanowień umowy o świadczenie usług w zakresie opieki, przygotowania nieruchomości do wynajmu oraz wynajmu (...) nr umowy: (...) z dnia 1 maja 2010 r. oraz oświadczenia o odwołaniu pełnomocnictwa; - naruszenie art. 353 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż prawa i obowiązki wynikające ze stosunku zobowiązaniowego mogą obciążać podmiot niebędący stroną tego stosunku; - naruszenie art. 483 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż kara umowna może zostać zastrzeżona w przypadku braku uiszczenia opłat związanych z lokalem, czyli w przypadku nie wykonania świadczenia o charakterze pieniężnym; - naruszenie art. 864 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż wspólnik przystępujący do spółki cywilnej staje się stroną stosunków zobowiązaniowych, które jeszcze nie wygasły i ponosi odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z tych stosunków; - naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dowolną ocenę w zakresie: a) wierzytelności posiadanej przez pozwanych wobec powódki, a wynikających z przysługującego pozwanym prawa do obniżenia czynszu, oraz ponoszenia opłat do których nie byli oni zobowiązani; b) obowiązku ubezpieczenia przez pozwanych lokalu powódki; c) zakresu odwołania pełnomocnictwa przez powódkę; d) zakresu odpowiedzialności P. B., - naruszenie art. 233 k.p.c. w zw. z art. 320 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w zakresie oceny sytuacji majątkowej pozwanych, a w konsekwencji przyjęcie, iż nie istnieją szczególnie uzasadnione wypadki przemawiające za zasadnością rozłożenia zasądzonego świadczenia na raty; - naruszenie art. 217 k.p.c. w zw. z art. 320 k.p.c. poprzez pominięcie zeznań pozwanego P. M., a w konsekwencji nieustalenie czy zachodzą przesłanki uzasadniające rozłożenie świadczenia na raty w stosunku do pozwanego P. M.; - błąd w ustaleniach faktycznych mający istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia Sądu polegający na: sprzecznym z zebranym materiałem do

🔗 Do źródła urzędowego

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.