5 integralną część umowy stanowił protokół negocjacji.
1 umowy miesięczny czynsz najmu został ustalony na kwotę 1.476,79 zł. Wskazano również, iż wysokość ta została ustalona na podstawie 2,39-krotności stawki podstawowej, wynikającej ze stosownej uchwały Rady Miasta S.. W § 2 ust. 2 zastrzeżono, iż jeżeli Rada Miasta S. podejmie uchwałę o wprowadzeniu nowej stawki podstawowej czynszu, to począwszy od dnia wejścia w życie tej uchwały podstawą do obliczenia wysokości czynszu będzie nowa stawka podstawowa oraz wskaźnik jej krotności wskazany w ust.
1 umowy po zakończeniu najmu najemca miał obowiązek zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. W § 11 ust. 1 umowa wskazywała, że zawarta jest na czas nieoznaczony, zaś
ust. 2 każda ze stron mogła wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca; § 12 ust. 1 pkt 6 umowy pozwalał z kolei wynajmującemu na wypowiedzenie najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej za dwa pełne okresy płatności; § 12 ust. 2 wskazywał natomiast, że w przypadku rozwiązania umowy przez wynajmującego w trybie określonym w ust. 1 najemca ma obowiązek zwrotu przedmiotu najmu w terminie określonym przez wynajmującego w stanie niepogorszonym. W § 14 ust. 1 umowy zastrzeżono na rzecz wynajmującego od najemcy karę umowną nadając temu postanowieniu umownemu następujące brzmienie: „W przypadku, gdy po zakończeniu umowy NAJEMCA nadal zajmuje przedmiot umowy, jest zobowiązany zapłacić WYNAJMUJĄCEMU odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, będącego uprzednio przedmiotem umowy. W takiej sytuacji WYNAJMUJĄCY naliczy NAJEMCY odszkodowanie obejmujące czynsz, z uwzględnieniem jego zmian
2, obowiązujące na dzień rozwiązania lub wygaśnięcia umowy w dwukrotnej wysokości i opłaty eksploatacyjne w terminie do dnia 10-tego każdego miesiąca, bez uprzedniego wezwania.”. W ust. 2 zastrzeżono, że wynajmujący ma prawo domagania się odszkodowania przewyższającego wysokość " kary umownej z tytułu bezumownego zajmowania przedmiotu najmu". Zgodnie z § 16 ust. 1 umowy najemca był zobowiązany do zawarcia we własnym imieniu umów z dostawcami mediów, w szczególności energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wody i nieczystości płynnych. Jednocześnie najemca był zobowiązany do opomiarowania zużycia wody.
ust. 2 realizacja tego obowiązku miała być uzależniona od istniejących w danej nieruchomości możliwości technicznych. § 17 umowy nakładał natomiast na najemcę obowiązek uregulowania opłat niezależnych (wywóz nieczystości stałych, woda, odprowadzenie nieczystości płynnych, centralne ogrzewanie, energia elektryczna) rozliczonych po wydaniu lokalu, a powstałych w trakcie korzystania z lokalu. W § 17 postanowiono, że najemca jest zobowiązany do uregulowania opłat niezależnych (wywóz nieczystości stałych, woda, odprowadzanie nieczystości płynnych, centralne ogrzewanie, energia elektryczna rozliczanych po wydaniu lokalu, a powstałych w trakcie korzystania z lokalu). W § 21 strony ustaliły, że zmiana umowy będzie wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Dowody: umowa najmu lokalu użytkowego z 22.07.2010 r. (k. 142-144v); załącznik nr 2 do umowy z dnia 22.07.2010 r. (k. 146). (...) zawiera umowy z najemcami w ten sposób, że po przeprowadzeniu negocjacji dotyczących istotnych postanowień umowy, jak np. wysokość czynszu, najemca przychodzi do odpowiedniego pokoju w budynku (...) i podpisuje umowę przygotowaną przez pracowników (...) w oparciu o protokół negocjacji. Kontrahent jest legitymowany, gdy przychodzi prowadzić negocjacje. W taki sposób została zawarta umowa z B. S.
jej § 14 ust.
2, obowiązujący na dzień rozwiązania lub wygaśnięcia umowy w dwukrotnej wysokości i opłaty eksploatacyjne, w terminie do dnia 10. każdego miesiąca, bez uprzedniego wezwania. Wspomniany zaś § 2 ust. 2 umowy wskazywał, że czynsz będzie obliczany według nowej stawki czynszu, jeżeli Rada Miasta S. podejmie uchwałę o wprowadzeniu nowej stawki podstawowej czynszu. Czynsz miał w takim przypadku po wejściu w życie takiej uchwały stanowić iloczyn nowej stawki podstawowej i wskaźnika jej krotności (2,39) oraz oczywiście liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu oddanego w najem. Omówione zapisy umowne wymagają wykładni, przeprowadzonej zgodnie z art. 65 § 2 k.c., który stanowi, że: w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Na tle wskazanego przepisu Sąd Najwyższy sformułował tzw. kombinowaną metodę wykładni oświadczeń woli [por. uchwała
2 w dwukrotnej wysokości oraz tzw. opłat eksploatacyjnych. Treść zapisów umownych wskazuje na to, że wysokość kary umownej odwołująca się do dwukrotności czynszu – z uwagi na to, że w okresie obowiązywania umowy łączącej strony Rada Miasta S. nie podjęła uchwały, którą zmieniłaby stawki podstawowe czynszu – wynosi 2.953,58 zł, tj. dwukrotność miesięcznego czynszu określonego w § 2 ust. 1 umowy na kwotę 1.476,79 zł. Wskazać przy tym trzeba, iż powódka niezasadnie określając wysokość kary umownej, której się domaga, opierała się na zarządzeniu Prezydenta Miasta S. nr 386/11, którym to ustalił on wysokość stawek podstawowych czynszu w kwotach innych niż obowiązujące w chwili zawierania umowy (co podkreślał w toku postępowania kurator pozwanego). Po pierwsze powódka niezasadnie wywodziła, iż zastosowanie znajduje stawka podstawowa z zarządzenia z tego powodu, że umowa łącząca strony wyraźnie wskazywała, że wysokość czynszu, jaki będzie płacił pozwany będzie wynosiła 2,39-krotność stawki podstawowej wynikającej ze stosownej uchwały Rady Miasta S. – wyraźnie zatem wskazano i rodzaj aktu, który określa te stawki (uchwała), jak i organ powódki, który stawki te może ustalić, wywołując skutek między stronami umowy (Rada Miasta S.). Prezydent Miasta nie jest zaś Radą Miasta, a jego zarządzenie nie jest uchwałą, nadto nawet gdyby Prezydent Miasta wydał uchwałę (co jest oczywiście niemożliwe z uwagi na jednoosobowość organu jakim jest Prezydent Miasta), to nie byłaby to uchwała Rady Miasta, o której mowa w § 2 ust. 1 umowy. Po drugie należy wskazać, że z materiału zebranego w sprawie wynika, iż Prezydent Miasta S. w ogóle nie miał kompetencji do tego, aby ustalić zarządzeniem nr 386/11 podstawowe stawki czynszów, albowiem powołany jako podstawa prawna tej kompetencji § 9 ust. 3 uchwały nr XX/364/04 przyznaje Prezydentowi Miasta kompetencję ustalenia dla lokalu stawki, która będzie stawką niższą od stawki podstawowej, w sytuacji kiedy lokal został bezskutecznie wystawiony do przetargu nieograniczonego co najmniej dwukrotnie i stawka wywoławcza w ostatnim przetargu została ustalona w wysokości stawki podstawowej, zaś co do zasady kompetencja ustalenia wysokości stawki podstawowej czynszów przysługuje Radzie Miasta
2 (karta 72-74). Biorąc zaś pod uwagę, że w niniejszej sprawie nie zachodziły okoliczności, o których mowa w § 9 ust. 3 uchwały nr XX/364/04 (umówiona stawka była wyższa niż podstawowa, lokal nie był bezskutecznie wystawiany do przetargu nieograniczonego, kompetencja Prezydenta Miasta dotyczy konkretnych lokali, a nie ogólnego określenia stawek czynszu dla danej ich kategorii), to zarządzenie Prezydenta Miasta nie mogło wywrzeć skutku prawnego między stronami niniejszego procesu. Wysokość kary umownej,
brzmienia § 14 ust. 1 zdanie drugie umowy miałaby obejmować również tzw. "opłaty eksploatacyjne". Analiza omawianego postanowienia umownego, jak również stanowiska procesowego powódki wskazuje jednak, że obowiązek zapłaty "opłat eksploatacyjnych" to w istocie osobne roszczenie o zapłatę powstałych po rozwiązaniu umowy określonego rodzaju kosztów, związanych z dalszym korzystaniem z lokalu przez pozwanego. Takie też stanowisko zajął w toku niniejszego procesu kurator pozwanego, w dalszej kolejności kwestionując wysokość wyliczonych przez powódkę "opłat eksploatacyjnych". Powódka wyjaśniła w piśmie procesowym z 12 listopada 2015 r., że naliczyła pozwanemu miesięczne "zaliczki" na poczet mediów, które następnie były weryfikowane z faktycznym zużyciem poszczególnych mediów przez pozwanego. Podkreślenia wymaga, że faktury VAT, jakie były wystawiane w spornym okresie przez powódkę, osobno zawierały pozycje opisaną jako "odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu" (a więc w istocie karę umowną z § 14 ust. 1 umowy), od której powódka nie naliczała podatku VAT, osobno zawierały pozycje dotyczące "zaliczek" na poczet poszczególnych mediów, do których powódka doliczała podatek VAT. Na ostatniej rozprawie - w dniu 5 lipca 2016 r. - pełnomocnik powódki wyjaśnił, że część naliczonych odsetek za opóźnienie została "rozliczona z zaliczkami za media", dlatego też nie jest objęta żądaniem pozwu. Z powyższego wynika, że sama powódka rozumiała pojęcie tzw. "opłat eksploatacyjnych" nie tyle jako element kary umownej za nienależyte wykonanie zobowiązania polegającego na zajmowaniu przez pozwanego przedmiotu najmu po zakończeniu umowy, ale jako świadczenie pobierane na poczet wydatków związanych ze zużyciem mediów, które następnie podlega rozliczeniu w zależności od stopnia zużycia. Świadczy o tym zarówno sposób wystawiania przez powódkę faktur VAT, obejmujących osobno obie wymienione wyżej kategorie (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz zaliczki na poczet mediów), jak i opisane wyżej stanowisko powódki, dotyczące sposobu rozliczania mediów. Zauważyć też trzeba, że strony nigdzie w umowie nie zdefiniowały pojęcia „opłaty eksploatacyjne”, z kolei w przypadku postanowień, które miały znajdować zastosowanie w okresie obwiązywania umowy (a nie na wypadek jej zakończenia) – w szczególności w § 4 ust. 2 umowy, jak i w załączniku nr 2 do umowy posłużono się sformułowaniem „opłaty związane z używaniem przedmiotu najmu” bądź „opłaty związane z użytkowaniem przedmiotu najmu”, które wymieniono właśnie w załączniku nr 2 jako: opłatę za zimną wodę, opłatę za odprowadzenie nieczystości płynnych, opłatę za wywóz nieczystości stałych oraz opłatę za energię elektryczną. Abstrahując jednak nawet od tego, czy strony pod pojęciem „opłaty eksploatacyjne” rozumiały to samo co „opłaty związane z używaniem/użytkowaniem przedmiotu najmu” powódka nie zdołała wykazać wysokości tych opłat, która obciążałaby pozwanego, a zatem nie sprostała w tym zakresie spoczywającemu na niej ciężarowi dowodu
art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. Wysokość tych opłat powódka wywodziła z wystawianych m.in. przez (...) sp. z o.o. faktur za poszczególne rodzaje mediów, wskazane w załączniku nr 2 do umowy, jednakże jednocześnie wskazywała, jak już wspomniano wyżej, że były one pobierane jako zaliczki, a dopiero później rozliczane z rzeczywistym zużyciem przez pozwanego. W zakresie zaś tego rzeczywistego zużycia powódka nie przedstawiła żadnych dowodów, które pozwalałyby na ustalenie jaki był rozmiar tego świadczenia, dotyczący najmowanego przez pozwanego lokalu. Nadto okoliczności sprawy wskazywały na to, że pozwany w całym okresie objętym żądaniem pozwu nie prowadził działalności gospodarczej w najmowanym od powódki lokalu, a zatem nie zużywał wody, prądu, ani nie wytwarzał ścieków, czy odpadów. Powódka nie wykazała też (ani nawet tego nie twierdziła), że jakakolwiek część kwot składających się na te opłaty miała charakter opłaty stałej – niejako abonamentowej – za samą możliwość korzystania z wody czy prądu, która nie miała być zwracana nawet gdyby pozwany w najmowanym lokalu wcale nie zużył w danym miesiącu wody, prądu, ani nie wytworzył odpadów. Tym samym udowodniona przez powódkę wysokość należnej jej w oparciu o § 14 ust. 1 kary umownej zamyka się kwotą 2.953,58 zł za każdy miesiąc, z kolei powódka nie udowodniła należnej jej za poszczególne miesiące kwoty z tytułu „opłat eksploatacyjnych”. W dalszej kolejności należy rozważyć, jakiego rodzaju nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego przez pozwanego zostało objęte zastrzeżoną przez strony karą umowną. Analiza § 14 ust. 1 umowy (w powiązaniu ze zgodnym zamiarem stron wynikającym ze stanowisk prezentowanych w toku procesu) prowadzi do odczytania z tego zapisu że: po pierwsze - kara umowna została zastrzeżona nie tyle za bezumowne korzystanie, ile w istocie za niewydanie lokalu, po drugie - była naliczana za każdy kolejny rozpoczęty miesiąc, w którym pozwany nie wykonał zobowiązania niepieniężnego polegającego na wydaniu lokalu powódce po zakończeniu umowy, po trzecie - kara umowna naliczana była niejako automatycznie i pozwany zobowiązany był uiścić ją do 10. dnia miesiąca, w którym została naliczona i to bez wezwania przez powódkę (o czym świadczy wprost ostatnie zdanie § 14 ust. 1). Takie rozumienie umowy koresponduje z opisanymi wyżej rozwiązaniami dotyczącymi wysokości kary umownej, która została zastrzeżona w kwocie dwukrotnej stawki czynszu (z uwzględnieniem zmian
2 umowy), a więc w kwocie, która była stronom niniejszego procesu znana i nie wymagała po stronie powódki żadnych czynności związanych z naliczaniem (czy też wyliczaniem wysokości) tej kwoty. Celem zastrzeżenia kary umownej jest przede wszystkim ułatwienie wierzycielowi dochodzenia zryczałtowanego odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonych zobowiązań niepieniężnych, bez konieczności wykazywania – jak w przypadku ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej – rozmiaru poniesionej szkody. Z literalnego brzmienia § 14 ust. 1 umowy można byłoby wnosić, że termin do
art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447) treści wpisów do (...) przysługuje domniemanie prawdziwości. Tym niemniej, o ile pisma wysyłane na adres w P. przy ul. (...) już w październiku 2011 r. wracały do nadawcy z adnotacją, że adresat wyprowadził się, o tyle brak w aktach sprawy dowodu na to, że podobnie było z pismami wysyłanymi w 2011 r. na adres lokalu będącego przedmiotem najmu przy ul. (...) w S., w którym pozwany prowadził warsztat samochodowy i myjnię, tym bardziej że pisma te kierowane były do pozwanego w okresie, kiedy zgodnie z wpisami w bazie REGON i w (...) pozwany był przedsiębiorcą czynnie prowadzącym działalność gospodarczą.
brzmienia art. 61 § 1 zdanie pierwsze k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
przepisów prawa cywilnego nie jest zatem konieczne, ażeby adresat oświadczenia woli rzeczywiście zapoznał się z treścią tego oświadczenia, lecz wystarczające jest zapewnienie mu możliwości zapoznania się z nim, co już wystarcza do przyjęcia fikcji, że skoro adresat mógł się zapoznać z treścią złożonego jej oświadczenia woli, to się z nią zapoznał, a oświadczenie woli zostało mu skutecznie złożone. W orzecznictwie przyjmuje się nawet możliwość oświadczenia woli złożonego w drodze awiza dokonanego przez urząd pocztowy przyjmując, że adresat miał możliwość odebrania przesyłki i zapoznania się z jej treścią [por. przykładowo wyrok SN z 18.04.2012 r. w sprawie V CSK 215/11]. Wobec powyższego kluczowe znaczenie ma stwierdzenie, czy pozwany miał możliwość zapoznania się ze złożonym mu w piśmie z dnia 16 grudnia 2011 r. oświadczeniem woli powódki. W związku z tym należy przyjąć, że zarówno wezwanie do zapłaty z dnia 20 października 2011 r., jak i oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i wezwanie do wydania lokalu wolnego od osób i rzeczy dotarły do adresata – pozwanego – na adres prowadzonej przez niego działalności gospodarczej przy ul. (...) w S.. Skoro bowiem pozwany w 2011 r. prowadził działalność gospodarczą, to należy założyć że miał możliwość zapoznawania się z korespondencją wysyłaną na adres lokalu, który w celu prowadzenia tej działalności wynajmował. Mieć przy tym należy na uwadze powoływany przez kuratora art. 687 k.c., zgodnie z którym jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Przepis ten ma za zadanie chronić dłużnika będącego najemcą lokalu przed nagłym wypowiedzeniem umowy przez wierzyciela. Uznać jednak trzeba, że w niniejszej sprawie powódka dochowała tego wymogu, albowiem po raz pierwszy pozwany wzywany był do zapłaty pismami z dnia 20 października 2011 r. i już wtedy był uprzedzany o skutkach, jakie może wywołać nieuiszczenie czynszu i opłat w zakreślonym terminie, a nadto również wypowiedzenie z dnia 16 grudnia 2011 r. spełniało ten wymóg, stosownie bowiem do poczynionych wcześniej rozważań doręczenie oświadczenia woli powódki było skuteczne jeszcze w grudniu, zaś skutek wypowiedzenia został ustalony na dzień 31 stycznia 2012 r. Zaznaczenia również wymaga, że dopiero w lutym 2012 r. pracownik powódki dokonał wizji lokalnej nieruchomości i ustalił, że lokal będący przedmiotem najmu jest zamknięty i sprawia wrażenie, że od jakiegoś czasu nie była w nim prowadzona działalność gospodarcza. Skoro jednak według danych z REGON pozwany do dnia 30 grudnia 2011 r. prowadził działalność gospodarczą, przyjąć trzeba, że dopiero z końcem roku 2011 pozwany rzeczywiście zakończył prowadzenie działalności. Tym samym wysłane przez powódkę dnia 19 grudnia 2011 r. pismo z dnia 16 grudnia 2016 r., zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i wezwanie do wydania przedmiotu najmu, dotarło do pozwanego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią
art. 61 § 1 k.c. Skuteczność dokonania wypowiedzenia potwierdza nadto okoliczność, iż Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie prawomocnym wyrokiem zaocznym z dnia 11 czerwca 2012 r. w sprawie XI GC 421/12 nakazał pozwanemu aby opróżnił i wydał powódce lokal użytkowy o powierzchni użytkowej 233,30 m 2 położony w S. przy ul. (...) (...) wraz z nieruchomością gruntową położoną w S. przy ul. (...) stanowiącą część działki (...) z obrębu 2046 (...) o łącznej powierzchni 459 m 2. Następnie Sąd Rejonowy sprostował oczywistą omyłkę pisarską wskazując, że chodzi o działkę nr (...) (powódka w tamtej sprawie w żądaniu pozwu omyłkowo wskazała na działkę nr (...), lecz z uzasadnienia pozwu wyraźnie wynikało, że chodzi o działkę nr (...)). Potrzebę zawarcia umowy dotyczącej tej działki strony niniejszego procesu zasygnalizowały w uwagach do protokołu z negocjacji. Wyrok ten dotyczy zatem tego samego lokalu, co będący przedmiotem sporu w niniejszej sprawie, a także dodatkowo innej nieruchomości będącej przedmiotem osobnej umowy między powódką a pozwanym. Stosownie zaś do art. 365 § 1 k.p.c. Sąd orzekając w niniejszej sprawie jest związany sentencją wskazanego prawomocnego wyroku zaocznego. Nadto należy wskazać, iż
art. 366 k.p.c. wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego nakazujące opróżnienie i wydanie lokalu użytkowego oparte jest o założenie, że pozwanemu nie przysługuje tytuł prawny do lokalu, powyższym Sąd orzekający w niniejszej sprawie jest związany. Zatrzymać też się trzeba nad kwestią „niewydania” lokalu, czy też – posługując się wprost słownictwem użytym w umowie – "zajmowania" przez pozwanego przedmiotu umowy. W niniejszej sprawie nie budziło wątpliwości, że pozwany co najmniej w okresie od lutego 2012 r. nie prowadził w rzeczywistości w lokalu przy ul. (...) działalności gospodarczej (co potwierdzili przesłuchani świadkowie). Tym niemniej lokal był pozostawiony przez niego w stanie zamkniętym, tak że powódka nie mogła się do niego dostać, ani nim rozporządzić, np. oddając w najem kolejnemu najemcy. Innymi słowy pozwany zamknął lokal i nie wydał powódce kluczy. Władztwo nad lokalem powódka odzyskała zaś dopiero wskutek wykonania egzekucji komorniczej wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 11 czerwca 2012 r., wydanego w sprawie XI GC 421/12, a więc w grudniu 2015 r. Co prawda powódka tuż przed egzekucją sama wymieniła zamek do jedynych z kilku drzwi do spornego lokalu, tym niemniej wiązało się to z powzięciem informacji o tym, że lokal - choć niewykorzystywany przez pozwanego - został otwarty przez nieustaloną osobę, która pozostawiła nie zamknięte drzwi, przy czym dokonane przez pracowników gminy oględziny ujawniły, że wewnątrz brak było śladu ludzkiej działalności podejmowanej w nieodległym czasie. Pozostaje to jednak bez wpływu na okoliczność, że pozwany nie dokonał aktu wydania lokalu powódce, a w szczególności nie wydał jej otrzymanych od niej kluczy do tego lokalu. Uznać zatem należy, iż pozwany dysponując tymi kluczami w istocie nadal zajmował (nie wydał) lokalu i potencjalnie (a także faktycznie, poprzez fakt pozostawienia tam swoich rzeczy) z niego korzystał. W związku z powyższym należy uznać, że również druga z wymienionych na wstępie przesłanek odpowiedzialności z tytułu kary umownej – a zatem to, że dłużnik (pozwany) nie wykonał zobowiązania niepieniężnego – została udowodniona przez powódkę. Odnosząc się zaś do dwóch pozostałych przesłanek wskazanych we wcześniejszej części rozważań – a zatem powstania szkody po stronie wierzyciela oraz zawinienia po stronie dłużnika – wskazać trzeba, że fakt powstania szkody po stronie powódki spowodowanej niewydaniem lokalu przez pozwanego jest oczywisty (powódka w spornym okresie nie mogła dysponować lokalem, a więc wynająć go innej osobie i uzyskiwać z tego tytułu pożytków). Podzielić przy tym należy prezentowany w orzecznictwie pogląd, że wysokość szkody nie wymaga udowodnienia przez wierzyciela domagającego się zasądzenia kary umownej, tym samym nie znajduje zastosowania powoływany przez kuratora art. 362 k.c., w oparciu o której kurator domagał się zmniejszenia wysokości odszkodowania. Niezależnie od tego wskazać trzeba, że kurator niesłusznie wywodzi, że powódka przyczyniła się do zwiększenia szkody, bowiem już dnia 12 czerwca 2012 r. dysponowała wyrokiem zaocznym nakazującym pozwanemu opróżnić lokal i zwlekała z czynnościami zmierzającymi do odzyskania lokalu. Z materiału dowodowego wynika bowiem, że faktycznie wyrok wydany został dnia 12 czerwca 2012 r., pozwany nie wykazał jednak w jakiej dacie wyrok ten się uprawomocnił (co wobec problemów z doręczeniami dokonywanymi pozwanemu zapewne wymagało odpowiedniego czasu), natomiast klauzulę wykonalności nadano wyrokowi dnia 17 stycznia 2013 r. Jeszcze przed tą datą - dnia 7 grudnia 2012 r. - powódka złożyła wniosek o wszczęcie egzekucji w celu eksmisji pozwanego. Na czas postępowania egzekucyjnego niewątpliwie wpłynęło nieznane miejsce pobytu pozwanego, co wymagało ustanowienia kuratora w postępowaniu egzekucyjnym, a także popełniona przez Sąd Rejonowy oczywista omyłka pisarska w treści wyroku, sprostowana ostatecznie postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2015 r. Kurator nie wykazał więc w niniejszym postępowaniu, że powódka zwlekała z czynnościami zmierzającymi do eksmisji pozwanego, co więcej sam przebieg postępowania przed Sądem Rejonowym oraz postępowania egzekucyjnego nie został udowodniony, tym samym nie udowodniono, że powódka swoimi działaniami czy też brakiem działań spowodowała wydłużenie czasu egzekwowania wyroku. Odnosząc się zaś do kwestii domniemanego zawinienia dłużnika należy wskazać, iż jego kurator nie zdołał wykazać, że niewykonanie zobowiązania przez pozwanego nastąpiło wskutek okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. W szczególności, nie wykazał takich okoliczności, które sprawiałyby, że np. spełnienie świadczenia przez pozwanego było obiektywnie niemożliwe, czy też, że wystąpiły inne okoliczności, które pozwalałyby pozwanemu na ekskulpację. Kurator pozwanego przyjmując linię obrony podniósł również zarzut miarkowania kary umownej –
art. 484 § 2 k.c. – twierdząc, że kara żądana przez powódkę jest rażąco wygórowana, gdyż stanowi dwukrotność czynszu, jaki pozwany miał płacić w okresie obowiązywania umowy. Z zarzutem tym nie sposób się jednak zgodzić. Wskazać bowiem trzeba – jak wynikało z zeznań świadków – że stawka czynszu uzgodniona przez powódkę z pozwanym w trakcie negocjacji poprzedzających zawarcie umowy była w istocie stawką preferencyjną, na którą pozwana zgodziła się z uwagi na argumentację przedstawioną przez pozwanego, który kupił przedsiębiorstwo od poprzedniego najemcy (por. np. zeznania świadka I. M.). Tym samym powódka mogła w chwili zawierania umowy z pozwanym liczyć na to, że w przypadku zawarcia umowy z innym najemcą mogłaby uzyskać wyższy czynsz. Zaznaczyć trzeba, że przy ocenie, czy zastrzeżona kara umowna jest rażąco wygórowana nie wyklucza się uwzględnienia relacji między wysokością zastrzeżonej kary umownej a wysokością wynagrodzenia należnego stronie zobowiązanej do zapłaty kary umownej, za zasadnicze jednak kryterium tej oceny uznaje się stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela [por. wyrok SN z 13.02.2014 r. w sprawie V CSK 45/13]. Nie sposób zatem uznać, że dwukrotność tej preferencyjnej stawki stanowi rażąco wygórowaną karę umowną. Szczególnego podkreślenia wymaga też, że ustawodawca w samym brzmieniu art. 484 § 2 k.c. wskazał, że aby podnieść skutecznie zarzut miarkowania kary umownej kara ta musi być wygórowana "rażąco". Nie jest zatem wystarczające, aby była tylko wygórowana. Jej wysokość musi być zatem ewidentnie, niewspółmiernie wysoka w stosunku do wagi naruszenia i szkody wierzyciela. W rozpoznanym przypadku sytuacja taka jednak nie wystąpiła, nawet bowiem jeśli wysokość kary umownej uznać za wygórowaną, to zdecydowanie nie jest ona wygórowana w stopniu rażącym. Co więcej z zeznań świadków wynikało, że lokal użytkowy przeznaczony na myjnię samochodową stanowi "unikat" w zasobach gminy, w okresie kiedy lokal stał zamknięty było więc wielu chętnych do ewentualnego wynajęcia lokalu i prowadzenia działalności gospodarczej, można więc zakładać, że powódka uzyskałaby z tytułu najmu tego lokalu odpowiednio wysoką stawkę czynszu. Kurator pozwanego podniósł także na podstawie art. 5 k.c. zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez powódkę z powodu naruszenia zasad współżycia społecznego. Zarzut ten okazał się niezasadny. Wskazać trzeba z jednej strony, że kurator pozwanego w ogóle nie skonkretyzował, na czym miałoby polegać naruszenie zasad współżycia społecznego przez powódkę domagającą się od pozwanego zapłaty kary umownej, nadto zaś należy podkreślić, że materiał dowodowy wskazuje na to, iż to zachowanie się pozwanego – który nagle zaprzestał regulować czynsz i opłaty, a następnie zniknął bez wieści – narusza zasadę zaufania między kontrahentami, obowiązek wykonywania umów, itp. Ostatnią linią obrony strony pozwanej był podniesiony przez kuratora pozwanego zarzut, iż to wcale nie pozwany podpisał umowę, co kurator wywodził z tego, że podpis pozwanego na protokole negocjacji oraz na umowie różnią się od siebie.
rozkładu ciężaru dowodu z art. 6 k.c. kurator miał obowiązek udowodnić i nie zdołał tego uczynić co do faktu, że pozwany nie był stroną załączonej do pozwu umowy. Zaznaczyć trzeba bowiem, że przesłuchani w sprawie świadkowie potwierdzili, że pozwany przyszedł na negocjacje, a przed przystąpieniem do nich jego tożsamość została ustalona na podstawie przedłożonego przez niego dowodu osobistego. Niezbicie wykazana jest zatem tożsamość osoby, która prowadziła negocjacje i wynegocjowała istotne postanowienia zawartej następnie umowy najmu. Pozwany co prawda nie został wylegitymowany, gdy ostatecznie przyszedł podpisać umowę do siedziby (...)u, tym niemniej umowę zaczęto wykonywać, a przez rok jej trwania – do sierpnia 2011 r. – zarówno czynsz jak i opłaty były regularnie uiszczane. Sprawia to, że teza kuratora, jakoby kto inny wynegocjował umowę, a kto inny ostatecznie ją podpisał i wykonywał staje się niewiarygodna. Wobec powyższych rozważań roszczenie powódki należało uznać za uzasadnione co do zasady, jak również wykazane co do wysokości obejmującej kwotę 2.953,58 zł miesięcznie za okres trwania niewykonania zobowiązania przez pozwanego. Powódka domagała się zapłaty kary umownej za okres 35 miesięcy, począwszy od dnia 1 lutego 2012 r., a skończywszy na dniu 31 grudnia 2014 r. W sumie należna powódce kara umowna za ten okres – mając na uwadze wcześniej poczynione rozważania – wynosiła 103.375,30 zł, co stanowi iloczyn kwoty 2.953,58 zł oraz 35 miesięcy. Powódka zasadnie wypowiedziała umowę ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2012 r., roszczenie powódki jest więc uzasadnione od lutego 2012 r. do grudnia 2014 r. (powódka odzyskała władztwo nad lokalem w wyniku eksmisji dokonanej przez komornika w grudniu 2015 r.). Powódka w pozwie zgłosiła roszczenie o zapłatę odsetek, sprecyzowane w piśmie procesowym z dnia 12 listopada 2015 r. oraz z dnia 27 czerwca 2016 r. Podstawę prawną tego żądania stanowi art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wierzycielowi należą się zatem odsetki niezależnie od tego, czy dłużnik zawinił w tym, że nie spełnił świadczenia pieniężnego w terminie. W przypadku zaś, gdy strony nie określą umownie wysokości odsetek z tego tytułu – co miało miejsce w niniejszej sprawie – zastosowanie znajduje art. 481 § 2 zdanie pierwsze k.c. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu sprzed nowelizacji ustawą z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1830), która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2016 r. jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe (zgodnie zaś ze znowelizowanym brzmieniem art. 481 § 2 zdanie pierwsze k.c. mającym zastosowanie od dnia 1 stycznia 2016 r. jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Ponadto powódka dokonała kapitalizacji odsetek od należności głównej wyliczonych na dzień 31 grudnia 2014 r., dla której podstawę prawną stanowi art. 482 § 1 k.c., zgodnie z którym od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do dłużnej sumy. Zaznaczenia wymaga przy tym, że powódka z tytułu opóźnienia w zapłacie kary umownej za styczeń 2013 r., której pierwszym dniem opóźnienia był dzień 11 stycznia 2013 r. domagała się zapłaty jedynie kwoty 3,28 zł (cofając pozew w pozostałym zakresie obejmującym odsetki za ten miesiąc). Zakresem tak oznaczonego żądania Sąd był związany z uwagi na art. 321 § 1 k.p.c. Roszczenie o zapłatę odsetek jest uzasadnione do kwoty 18.943,18 zł, z kolei szczegółowe wyliczenie skapitalizowanych na dzień 31 grudnia 2014 r. odsetek ustawowych od naliczanych za poszczególne miesiące kar umownych, przy założeniu że termin spełnienia świadczenia z tytułu kary umownej przypadał
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.