– 385 3 k.c. Funkcja powyższych przepisów sprowadza się do ochrony słabszej strony stosunku prawnego – konsumenta. Wedle przepisów art.
postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Wedle art. 385 2 k.c. oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny. Powyższe przepisy znajdują zastosowanie do umów obligacyjnych zawieranych przez przedsiębiorców z konsumentami, z użyciem lub bez użycia wzorców, ale także do klauzul wzorców umownych używanych przy zawieraniu umów (por. wyrok SN z 9 października 2003 r., V CK 277/02, OSNC 2004, nr 11, poz. 184 oraz wyrok SN z 7 grudnia 2006 r., III CSK 266/06, LEX nr 238949). W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, iż stronami stosunku prawnego był z jednej strony przedsiębiorca – pozwany deweloper, zaś z drugiej strony konsumenci tj. powodowie. Zgodnie z treścią przepisu art. 22 1 k.c. za konsumenta uważa się bowiem osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą. Bez wątpienia powodowie nie zawierali przedmiotowej umowy w ramach działalności gospodarczej. Bez znaczenia dla ich statusu pozostaje, iż przedmiotowy lokal zakupili celem darowania go córce. Oceniając kwestionowaną klauzulę § 7 ust. 2 umowy przedwstępnej oraz § 4 aneksu przez pryzmat przesłanek określonych w powyżej przywołanych przepisach, w pierwszej kolejności ustalić należało, czy powyższe postanowienie umowy zostało uzgodnione indywidualnie przez strony. Należy zauważyć, że zgodnie z treścią art.
ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje, a więc w niniejszej sprawie na stronie pozwanej. Jak podnosi się w doktrynie prawa cywilnego najczęściej będą to sytuacje, gdy umowa zawierana była z użyciem wzorca umownego albo jest tylko elementem tego wzorca, albo zostało przejęte do umowy (w całości lub części) z wzorca umownego. Wykładnia przepisu art.
k.c., posiłkując się regułą interpretacyjną a fortiori, nakazuje przyjąć, że skoro ustawodawca zwraca szczególną uwagę na przypadki przejęcia postanowień wzorca przez umowę, to tym bardziej rozciąga ochronę konsumenta na sytuacje, gdy postanowienia wzorca wiążą konsumenta na mocy art. 384 k.c., nie zostały bowiem objęte konsensem. Za nieuzgodnione indywidualnie należy także uznać postanowienia umów niezawieranych przy użyciu wzorca, jeżeli nie były one przedmiotem pertraktacji między stronami (klauzule narzucone) (por. A. Olejniczak [w:] A. Kidyba (red.) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III, Zobowiązania – część ogólna, LEX 2014). „Okoliczność, że konsument znał treść danego postanowienia i rozumiał ją, nie przesądza o tym, że zostało ono indywidualnie uzgodnione. Za uzgodnione indywidualnie należy bowiem uznać tylko takie klauzule umowne, na których treść istotnie mógł on w praktyce oddziaływać. Chodzi zatem o postanowienia rzeczywiście, a nie w sposób fingowany, negocjowane bądź o klauzule włączone do umowy wskutek propozycji zgłoszonej przez konsumenta” (por. E. Łętowska (red.), System prawa cywilnego. Tom 5. Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2006, s. 659). Zdaniem Sądu w toku niniejszego postępowania strona pozwana nie wykazała, że sporna klauzula § 7 ust. 2 umowy przedwstępnej była przedmiotem negocjacji stron i powodowie mieli rzeczywisty wpływ na jej kształt. Przede wszystkim, o tym, że sporna klauzula waloryzacyjna nie podlegała negocjacjom świadczyć mogą zeznania powódki, świadka D. C., a pośrednio również świadka D. S.. D. C., który uczestniczył w spotkaniach z przedstawicielem dewelopera przed zawarciem umowy przedwstępnej zeznał, że nie było żadnych negocjacji dotyczących kształtu klauzuli waloryzacyjnej. Mało tego, na pytanie świadka D. S. odpowiedziała, że nie można z umowy wykreślić tego zapisu. Nie budzi również wątpliwości, zwł. w świetle zeznań D. S., że wzór umowy zawierający sporną klauzulę waloryzacyjną został przygotowany przez pozwanego i był standardowym wzorcem stosowanym przy realizacji inwestycji na Osiedlu (...) w G.. Bezspornym było, że przed podpisaniem umowy powodowie spotykali się jedynie z kierownikiem biura dewelopera w G. D. S., która nie była umocowana do negocjowania warunków umowy. Przesłuchana w charakterze świadka D. S. zeznała, że wszelkie decyzje co do zmiany treści umowy podejmuje centrala spółki. Nadto, centrala spółki przygotowuje projekt umowy, jak również podpisuje przesłane przez nią egzemplarze umowy, uprzednio podpisane przez kupujących. Kierownik (...) biura dewelopera może jedynie przedstawić zarządowi spółki propozycje zmian zgłoszone przez konsumenta, lecz sama nie jest władna do podejmowania w tym zakresie żadnych decyzji. Jednocześnie świadek zeznała, że nie przypomina sobie, aby kiedykolwiek pozwany deweloper zrezygnował z klauzuli waloryzacyjnej, choć jak wskazała klienci zgłaszali żądania co do zmiany również tej klauzuli. Świadek przypomniała sobie jeden przypadek, gdy kontrahent uzyskał zmianę brzmienia klauzuli, niemniej w tym zakresie nie była w stanie podać bliższych informacji. Powyższe okoliczności zdają się wskazywać na faktyczny brak możliwości negocjowania spornej klauzuli waloryzacyjnej. Bez wątpienia zatem pomiędzy stronami nie toczyła się żadna dyskusja co do kształtu spornego zapisu, skoro przedstawiciel pozwanego wprost wykluczył możliwość wykreślenia klauzuli. Zwrócić należy uwagę, że wiedza kontrahenta o istnieniu klauzul nienegocjowanych czy też możliwość zapoznania się z nimi przed zawarciem umowy i nawet zrozumienie ich treści nie stanowią okoliczności wyłączającej uznanie tych klauzul za narzucone – kryterium istotnym jest tu bowiem możliwość wpływania, oddziaływania na kształtowanie ich treści. Fakt zatem, że umowy ostateczne zostały zawarte w formie aktu notarialnego nie wpływa na rozstrzygnięcie, w tym sensie, że w akcie notarialnym, tak samo jak w umowach zawartych w innych formach pisemnych lub szczególnych, klauzule abuzywne po prostu mogą się znaleźć. Forma aktu notarialnego nie modyfikuje też domniemań i reguł dowodzenia przewidzianych w art.
Dlatego też uznać należało, iż będące przedmiotem sporu umowy zostały przejęte ze wzorca zaproponowanego przez pozwanego i nie były z powodami jako konsumentami indywidualnie negocjowane. Nadto należy mieć na względzie, że zapis zawarty w § 7 ust. 2 umowy oraz § 4 aneksu stanowi standardową klauzulę stosowaną we wzorcach umownych, jakimi posługuje się pozwana spółka, co zresztą przyznała świadek D. S. i co wiadomo Sądowi z urzędu z uwagi na rozpoznawanie wielu spraw z udziałem pozwanego dewelopera. Wobec podniesionych powyżej okoliczności należało uznać, że strona pozwana nie wykazała, że sporna klauzula § 7 ust. 2 umowy przedwstępnej była przedmiotem negocjacji stron i powodowie mieli rzeczywisty wpływ na jej kształt. Strona pozwana podnosiła, iż sporne postanowienie umowy określa główne świadczenie strony, skoro wywiera wpływ na wysokość świadczenia,. Zważyć należy, iż przepis art.
k.c., obok postanowień uzgodnionych indywidualnie z konsumentem, nie dopuszcza możliwości uznania za klauzulę niedozwoloną postanowień określających jednoznacznie główne świadczenia stron. Nie budzi wątpliwości, że w umowach nazwanych główne świadczenia stron określają ich essentialia negotii. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości bez wątpienia takim świadczeniem jest cena. Jak wskazuje się w doktrynie główne świadczenia stron to najczęściej postanowienia "określające" cenę albo wynagrodzenie (przede wszystkim wysokość), na co przepis wprost wskazuje, oraz "określające" świadczenie wzajemne przedsiębiorcy (towar, usługę). Wedle przeważającego stanowiska doktryny powyższe określenie nie odnosi się do klauzul, których zastosowanie wywiera wpływ na wysokość świadczenia "głównego", np. klauzule waloryzacyjne (por. Niedozwolone klauzule umowne. Nowelizacja Kodeksu cywilnego, MoP 2000, Nr 11; M. Bednarek [w:] System Prawa Prywatnego, t. 5, 2013, s. 757). W wyroku z dnia 13 maja 2005r. I CK 690/04 LEX nr 407119 Sąd Najwyższy wskazał, że umowna klauzula waloryzacyjna nie jest objęta wyłączeniem zawartym w art.
II (skuteczność klauzul umownych "określających główne świadczenia stron", sformułowanych w sposób jednoznaczny). Klauzula waloryzacyjna nie określa bowiem bezpośrednio świadczenia głównego (np. świadczenia ubezpieczeniowego), ale wprowadza umowny reżim jego podwyższania. Cel przepisu art. 3851 k.c. nie pozwala na ograniczanie ochrony partnera umowy w wyniku szerokiej interpretacji formuły "postanowień określających główne świadczenia stron". Prawna nieskuteczność klauzuli waloryzacyjnej pozwalałaby domagać się jednej przez jedną ze stron waloryzacji sądowej, na podstawie art. 358 1 § 3 k.c. Sąd orzekający w pełni podziela powyższy pogląd prawny, Niemniej, w ocenie Sądu nawet, gdyby przyjąć, że kwestionowane przez powodów postanowienie określa główne świadczenie stron, a nie jedynie dotyczy takiego świadczenia, to postanowienie to nie zostało sformułowane w sposób jednoznaczny. Przez pojęcie jednoznaczności należy rozumieć brak wątpliwości co do znaczenia postanowień wzorca. Ich interpretacja nie powinna umożliwiać nadania im różnych znaczeń. Do wieloznaczności może prowadzić używanie terminów nieostrych, które pozwalają na formułowanie kilku (zamiast jednej) różniących się od siebie norm, dotyczących zachowania stron stosunku (por. A. Olejniczak [w:] A. Kidyba (red.) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III, Zobowiązania – część ogólna, LEX 2014). Zwrócić należy uwagę, że sporna klauzula odwołuje się do takich pojęć jak wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych czy wskaźnik cen produkcji budowlano – montażowej oraz do wzajemnych relacji pomiędzy tymi wskaźnikami. Nie ma natomiast jednoznacznego wskazania, że w tym przypadku chodzi o wskaźnik inflacji. Zdaniem Sądu mechanizm waloryzacji ceny nie został sformułowany w sposób umożliwiający przeciętnemu konsumentowi ustalenie jego treści w sposób nie nasuwający żadnych wątpliwości. Jeśli deweloperowi chodziło o waloryzację ceny jedynie w oparciu o wskaźnik inflacji to powinien jednoznacznie to wskazać i wprost powołać się na wskaźnik inflacji, co dla przeciętnego konsumenta byłoby na tyle czytelne, by mógł samodzielnie określić wysokość swojego świadczenia. Natomiast odwoływanie się do wzajemnych relacji między dwoma różnymi wskaźnikami cen już dla konsumenta tak czytelne nie jest. Podkreślić należy, iż powodowie nie musieli wcale mieć specjalistycznej wiedzy ekonomicznej, która pozwoliłaby im samodzielnie obliczyć cenę sprzedaży. Niemniej, jak zeznał D. C. przedstawiciel pozwanego nie wyjaśnił konsumentom sposobu wyliczenia zwaloryzowanej ceny, a jedynie zapewnił, iż dopłata będzie niewielka. Do uznania postanowienia umownego za abuzywne konieczne jest również, by niedozwolone postanowienie zawarte we wzorcu umownym lub umowie kształtowało prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszało jego interesy. Jak wskazuje się w doktrynie w stosunkach z konsumentami szczególne znaczenie mają te oceny zachowań podmiotów w świetle dobrych obyczajów, które odwołują się do wartości takich jak: szacunek wobec partnera, uczciwość, szczerość, zaufanie, lojalność, rzetelność i fachowość. Postanowienia umów, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta, nie pozwalając na realizację tych wartości, będą uznawane za sprzeczne z dobrymi obyczajami. W szczególności w taki sposób kwalifikowane są wszelkie postanowienia, które zmierzają do naruszenia równorzędności stron stosunku, nierównomiernie rozkładając uprawnienia i obowiązki między partnerami umowy (por. M. Bednarek [w:] E. Łętowska (red.) System prawa prywatnego, t. 5, Warszawa 2006, s. 662-663; W. Popiołek [w:] K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, 2005, art.
, nb 7; K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek (red.) Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2008, art.
, nb 9). Sprzeczne z dobrymi obyczajami będą także działania, które zmierzają do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u klienta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności (por. I. Wesołowska [w:] C. Banasiński (red.) Niedozwolone postanowienia umowne, w: Standardy wspólnotowe w polskim prawie ochrony konsumenta, Warszawa 2004, s. 180). Postanowienia umowy lub wzorca umownego rażąco naruszają interes konsumenta, jeżeli poważnie, znacząco odbiegają od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron. Pojęcie rażącego naruszenia interesów konsumenta nie może być sprowadzane tylko do wymiaru czysto ekonomicznego; należy też uwzględniać niewygodę organizacyjną, nierzetelność traktowania, wprowadzenie w błąd, naruszenie prywatności konsumenta (por. wyrok SN z 6 października 2004 r., I CK 162/04, (...) 2005, Nr 12, poz. 136; wyrok SN z 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, B. (...), Nr 11). W wyroku z 13 lipca 2005 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że "rażące naruszenie interesów konsumenta" oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym. Odnosząc powyższe uwagi do sytuacji powodów należy wskazać, iż takie sformułowanie klauzul waloryzacyjnych jak w przedmiotowej umowie przerzuca całe ryzyko zmian poziomu cen na konsumenta, co należy uznać za niedopuszczalne. Zważyć przy tym należy, iż kwestionowana przez powodów klauzula waloryzacyjna nie została sformułowana na tyle jasno – choćby poprzez odwołanie się do dwóch wskaźników cen, aby w chwili zawierania umowy przedwstępnej powodowie mogli samodzielnie ustalić wysokość kwoty jaką zobowiązani będą uiścić na rzecz dewelopera. Podkreślić należy, iż wbrew twierdzeniom strony pozwanej powodowie nie godzili się na zapłatę tak znaczącej dodatkowej kwoty tytułem waloryzacji, lecz znaleźli się w sytuacji przymusowej. Zgodnie bowiem z treścią umowy zawarcie umowy przyrzeczonej oraz wydanie lokalu było uzależnione od wcześniejszej zapłaty całej ceny sprzedaży. Zatem, gdy konsument nie będzie w stanie dokonać dopłaty ceny sprzedaży nie będzie mógł domagać się ani wydania mu lokalu, zaś w przypadku odstąpienia od umowy – zgodnie z treścią § 9 – będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 4,9 % łącznej ceny brutto. Zważywszy, iż w obecnych czasach zdecydowana większość inwestycji finansowana jest z kredytu bankowego (jak w przypadku powodów), taka nagła zmiana ceny rodząca obowiązek dopłaty w krótkim terminie, może narazić konsumenta na spore niedogodności, zwłaszcza natury finansowej. Nadto, w przypadku odstąpienia od umowy konsument musiałby zwrócić bankowi wypłaconą już kwotę kredytu wraz z odsetkami, a deweloper miał prawo zatrzymania dla siebie części uiszczonej ceny. Zatem konieczność zapłaty dodatkowej kwoty w bardzo krótkim siedmiodniowym terminie mogła narazić powodów na istotne niedogodności, tym bardziej że jak wskazano powyżej przedstawiciel pozwanego dewelopera nie podał im nawet przybliżonej wysokości kwoty dopłaty wynikającej z waloryzacji ceny. Jednocześnie, w świetle zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, w szczególności treści faktury VAT oraz zeznań powódki oraz świadka D. C. nie ulega wątpliwości, iż zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej został sfinansowany ze środków pochodzących z majątku wspólnego powodów, z tego majątku pochodziły również środki wpłacone na poczet dopłaty ceny sprzedaży wynikającej z waloryzacji. Jedynie posiłkowo wskazać należy, że klauzule o podobnej treści, jak w umowie stron, zostały wpisane do Rejestru Klauzul Niedozwolonych, co tylko potwierdza zasadność przyjętego przez Sąd stanowiska. Nie ulegało wątpliwości, iż postanowienia o waloryzacji ceny zawarte zarówno w umowie przedwstępnej, jak i w aneksie do tej umowy zostały uznane wyrokiem z dnia 27 lipca 2009r. sygn. XVII AmC 335/09 przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i zakazano pozwanemu stosowania tego rodzaju zapisów. Reasumując, Sąd uznał, iż wyżej wskazane postanowienia wzorca umownego stanowią niedozwolone klauzule umowne, co zgodnie z przepisem art.
k.c. ma ten skutek, że takie postanowienia nie wiążą konsumenta. W konsekwencji powodowie są uprawnieni do żądania zwrotu wpłaconych na rzecz pozwanego środków na mocy art. 410 § 1 i § 2 k.c., gdyż podstawa do zatrzymania znacznej części świadczenia odpadła. Z uwagi na powyższe – na podstawie art. 410 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. oraz art.
– Sąd zasądził od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 5.530,12 zł. Zważyć bowiem należy, iż uiszczone środki pochodziły z majątku wspólnego małżonków. Podkreślić należy, iż roszczenie z tytułu nienależnego świadczenia jest świadczeniem bezterminowym, stąd jego wymagalność zależy od wezwania dłużnika do zapłaty. Zważyć należało, iż powodowie wezwali pozwanego do zapłaty pismem z dnia 1 lipca 2014r., zakreślając siedmiodniowy termin do zapłaty. Wezwanie zostało pozwanemu doręczone w dniu 7 lipca 2014r. Zgodnie z art. 455 k.c. pozwany powinien zaspokoić roszczenie powodów niezwłocznie, stąd odsetki zasądzono od dnia następnego po dniu doręczenia mu wezwania do zapłaty. O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 i § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku o opłatach za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U.2013.490) i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania zasądził od przegrywającego sprawę pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 1.494 zł, na którą składa się opłata sądowa od pozwu (277 zł), opłata za czynności zawodowego pełnomocnika powoda – radcy prawnego (1.200 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.