(sprzeczność z dobrymi obyczajami oraz rażące naruszenie interesów konsumenta) nie zachodzą w niniejszej sprawie, a przede wszystkim strona powodowa nie wykazała tego faktu. Pozwana odwołała się do treści art. 385 2 k.c., zgodnie z którym oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny. W ocenie pozwanej fakt, iż w dniu 10 maja 2013 roku - po wniesieniu pozwu, strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, pomimo twierdzeń powodów o zamieszczeniu w jej treści postanowień, które powinny być uznane za niedozwolone postanowienia umowne, świadczy to o braku zasadności wytoczonego powództwa. Może to dowodzić jedynie, iż powodowie złożyli pozwy przeciwko pozwanej spółce (mając świadomość braku podstaw do uznania kwestionowanych zapisów umów za niedozwolone) tylko w celu spowodowania dodatkowych dolegliwości wymierzonych przeciwko pozwanej, bez merytorycznego uzasadnienia. Odnosząc się do kwestionowanych postanowień wzorca umowy pozwana wskazała, że: - w § 6 ust. 5 „Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży", mowa jest o zmianie ceny za lokal w przypadku zmiany stawki podatku od towarów i usług. Powyższe postanowienie nie może, w ocenie pozwanej być uznane za niedozwolone z uwagi na fakt, iż nie jest literalnym powtórzeniem żadnej z klauzul uznanych za abuzywne. W zawartej pomiędzy stronami umowie określono górną granicę do jakiej podwyższenie stawki VAT (tj. o 3 punkty procentowe) nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia przez Kupującego od umowy. Poprzez wskazanie ograniczenia tej wartości zapis umowy przedwstępnej ulega "złagodzeniu", nie ma zatem podstaw do zakwalifikowania go jako rażąco naruszającego interesy konsumenta, - ustosunkowując się do twierdzeń powodów odnoszących się do postanowień umowy dotyczących zmian powierzchni lokalu, pozwana wskazała, iż kwestionowany zapis należy interpretować w świetle wszystkich zapisów § 7 umowy przedwstępnej, z których wynika m.in. że powierzchnia wskazana w przedmiotowej umowie jest powierzchnią podaną w oparciu o projekt techniczny, a więc „przybliżoną" i nie zweryfikowaną przez osobę uprawnioną do wykonania pomiarów geodezyjnych. Jednocześnie w umowie przedwstępnej jasno określono, że powierzchnia ostateczna zostanie w przyszłości zmierzona przez osobę uprawnioną z uwzględnieniem normy PN 70/B-02365. Ponadto, zgodnie z treścią § 7 ust. 2 umowy, zmiana ostatecznej powierzchni lokalu, która nie będzie stanowiła podstawy do zmiany ceny ani do odstąpienia przez którąkolwiek ze stron od umowy, bardzo konkretnie i precyzyjnie ograniczona została tylko do jednego przypadku, tj. gdy będzie to jedynie wynikiem zmian lokatorskich. Z uwagi na powyższe, twierdzenia, że jest to niedozwolone postanowienie umowne, w związku z tym, że spełniona została przesłanka rażącego naruszeniu interesów konsumenta, zdaniem pozwanej, postrzegać należy jako nieuprawnione, - wszelkie zapisy umowy odnoszące się do kwestii terminów oraz wysokości przysługujących kupującym, w określonych okolicznościach, kar umownych nie mogą być postrzegane jako niekorzystne, a tym bardziej rażąco niekorzystne, dla powodów - konsumentów. Za powyższym przemawia okoliczność, że wysokość kar umownych zastrzeżonych na rzecz powodów nie jest, w ocenie pozwanej, na takim poziomie, aby uznać ją za niską. Natomiast długość terminów, o jakie może zostać wydłużony czas na realizację obowiązków umownych pozwanej spółki, jest po pierwsze bardzo precyzyjnie określony (w dniach) i nie jest on okresem, który można byłoby uznać za zbyt długi, np. 30 dni, 90 dni. Zgodnie z treścią § 9 ust. 4 umowy, gdzie wskazano, iż stwierdzone i zapisane w protokole odbioru wady i usterki zostaną usunięte przez sprzedającego niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie do 90 dni od dnia jego podpisania. Analiza treści tego fragmentu umowy prowadzi do wniosku, że sprzedający przede wszystkim ma usunąć wady niezwłocznie, zaś termin 90 dni jest najdłuższym możliwym terminem, w którym pozwana spółka ma wykonać swoje obowiązki. Podkreślono, że termin ten został określony jako: do 90 dni, a nie jako: 90 dni, - odnośnie § 10 ust. 1 umowy, pozwana stwierdziła, iż dopuszczono w nim wprawdzie możliwość wydłużenia terminu wybudowania budynku, jednak, ponownie zostało to zrobione bardzo precyzyjnie, poprzez wskazanie, że może to być nie więcej niż 90 dni. Dodatkowo użyte sformułowanie: termin może ulec wydłużeniu, powoduje, że zapis ten nie jest „kategoryczny" dla kupujących i nie może być traktowany jako rażąco naruszający interes konsumenta czy też sprzeczny z dobrymi obyczajami, - zakwestionowany, zdaniem pozwanej całkowicie bezpodstawnie, przez stronę powodową § 11 umowy. Z jego treści wprost wynika, że każdej ze stron należna będzie tylko jedna kara umowna w przypadku gdyby zaistniały zdarzenia uzasadniające naliczenie każdej z kar przysługujących za nienależyte wykonanie lub niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy. Tak więc w przypadku tym trudno mówić o rażącej dysproporcji uprawnień stron, nie ma także rażącego naruszenia interesów konsumenta jak i ukształtowania prawa i obowiązków konsumenta w sposób zgodny z dobrymi obyczajami. W replice z dnia 7 czerwca 2013 r. powodowie wnieśli o: 1) dopuszczenie dowodu z zeznań niżej wymienionych osób w charakterze świadka: a) A. B. - pracownika bądź przedstawiciela pozwanej, b) K. P.
i w konsekwencji uznał, że powództwa są uzasadnione. Należy podkreślić, że ocena kwestionowanej klauzuli prowadzona była w oderwaniu od konkretnego stosunku umownego z określonym konsumentem, a jej przedmiotem było badanie tylko tej klauzuli wzorca, a nie praktyki i konsekwencji jej stosowania w umowach z konsumentami. W postępowaniu o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone Sąd, co należy podkreślić, dokonuje abstrakcyjnej oceny wzorca celem ustalenia, czy zawarte w nim klauzule mają charakter niedozwolonych postanowień umownych w rozumieniu art.
k.c. Niedozwolone postanowienia umowne określają przepisy art.
– 385 3 k.c., mające na celu ochronę konsumenta przed niekorzystnymi postanowieniami umowy łączącej go z profesjonalistą. W myśl art.
k.c., za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to natomiast postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z przytoczonego sformułowania wynika zatem, że możliwość uznania danego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania zależna jest od spełnienia następujących przesłanek: 1) postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie podlegało negocjacjom; 2) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami; 3) ukształtowane we wskazany sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta; 4) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia. Powyższe przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, albowiem brak jednej z nich skutkuje tym, iż Sąd nie dokonuje oceny danego postanowienia pod kątem abuzywności. Przepis art.
2 k.c. wprost uznaje postanowienia przejęte z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi za nie uzgodnione indywidualnie, a ewentualny ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie spoczywa na pozwanym. W niniejszej sprawie pozwany dowodu takiego nie przeprowadził zatem należało przyjąć, że konsumenci nie mieli wpływu na treść kwestionowanego postanowienia umownego. Analizując zakwestionowane przez powodów postanowienie w oparciu o w/w kryteria, nie budzi wątpliwości Sądu fakt, że konsumenci nie mają wpływu na treść postanowienia, a zatem należało uznać, że przedmiotowe postanowienie nie jest z nimi uzgadniane indywidualnie. Postanowienie to nie określa także świadczenia głównego wynikającego z umowy. Przedmiotowe postanowienie nie dotyczy również głównych świadczeń stron, którymi w niniejszym przypadku są - sprzedaż za pośrednictwem strony internetowej oraz - zapłata wynagrodzenia. Zakwestionowane postanowienie dotyczy uprawnienia sprzedawcy do jednostronnego decydowania o właściwości sądu wbrew przepisom ustawy. Kluczową do rozstrzygnięcia pozostała zatem jedynie kwestia, czy powołane przez powodów w petitum pozwów postanowienie, kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W tym miejscu należy wskazać, że „dobre obyczaje” to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać także działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a zatem działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, gdyż mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego zbędnie traconego czasu, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp. Naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe. Pojęcie „dobrych obyczajów” (w szczególności w stosunkach umownych między profesjonalistą a konsumentem) zdefiniowała judykatura - w wyroku SN z 13 lipca 2005 r. (I CK 832/04, Lex 159111) wskazano, iż za „sprzeczne z dobrymi obyczajami” należy uznać wprowadzenie klauzul godzących w równowagę kontraktową, zaś „rażące naruszenie interesów konsumenta” polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta w określonym stosunku umownym. Stosownie do art.
postanowienia umowy zawieranej z konsumentami nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznać należy natomiast działania przedsiębiorców, które zmierzają do niedoinformowania, dezorientacji, wykorzystania niewiedzy lub naiwności konsumenta czy też ukształtowania stosunku zobowiązaniowego niezgodnie z zasadą równorzędności stron. Za klauzule rażąco naruszające interesy konsumenta uznać należy postanowienia wzorców umów kształtujących treść stosunków umownych pozostających w rażącej dysproporcji praw i obowiązków stron, na niekorzyść konsumentów, narażających konsumentów na niewygodę organizacyjną, powodując straty finansowe, wprowadzające w błąd konsumenta co do jego praw w zakresie wynikającym z przepisów prawa co do umów wzajemnych. Przykładowy katalog niedozwolonych postanowień umownych zawiera art. 385 3 k.c. Obejmuje on najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu. Wyliczenie to ma charakter niepełny, przykładowy i pomocniczy. Funkcja jego polega na tym, iż zastosowanie we wzorcu umowy postanowień odpowiadających wskazanym w katalogu znacząco ułatwić ma wykazanie, że spełniają one przesłanki niedozwolonych postanowień umownych objętych klauzulą generalną art.
W razie wątpliwości ciężar dowodu, że dane postanowienia nie spełniają przesłanek klauzuli generalnej spoczywa na przedsiębiorcy art.
Aby obalić domniemanie, że klauzula umowna zgodna z którąś z przykładowych klauzul wymienionych w art. 385 3 k.c. jest niedozwolonym postanowieniem umownym należy wykazać, że została ona uzgodniona indywidualnie lub, że nie kształtuje praw i obowiązków konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając ich interesy mimo swego „niedozwolonego" brzmienia tzn. nie spełnia przesłanek z art.
Dopiero po wykazaniu tej drugiej okoliczności może dojść do obalenia domniemania abuzywności. Analizując treść postanowienia wskazanego przez powoda w pkt 1a) pozwu Sąd uznał, że nie stanowi ono niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art.
k.c., bowiem nie kształtuje praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Stosownie do treści art. 385 3 pkt 20 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarcia umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Należy bowiem stwierdzić, iż w przypadku zmiany stawki podatku Vat, strony mogą wprowadzać klauzule waloryzacyjne, zwłaszcza w odniesieniu do zdarzeń całkowicie od nich niezależnych. Cena netto lokalu nie zmienia się, a jedynie w przypadku działań niezależnych od pozwanego podlega podwyższeniu, w tym wypadku zmian przepisów prawa o wysokości stawki Vat. Brak jest zatem podstaw do kwestionowania abuzywności tejże klauzuli. Również postanowienie wskazane w pkt 1b) pozwu nie stanowi w ocenie Sądu niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art.
W sytuacji bowiem, kiedy zmiany powierzchni występują na skutek zmian lokatorskich, a więc już w toku realizacji i na zlecenia lokatora, brak jest podstaw aby skutki wynikające ze zmian powierzchni użytkowej obciążały w jakimkolwiek stopniu wykonawcę budynku. Chodzi tu przy tym o sferę, gdy dochodzi do zmian przez lokatora. Inną kwestią jest, gdy zmiana powierzchni ulega zmianie na skutek wykonawstwa, to zapis który mówi, że nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, w przypadku stwierdzenia takiej różnicy w stosunku do umowy – Sąd uznał za klauzulę niedozwoloną w rozumieniu art.
385 3 pkt 20 k.c. - (§ 7 ust. 3 wzorca umowy). W tym wypadku nie jest to sytuacja taka, że wydał oświadczenie nabywcy, tj. drugiej strony, a po drugie – te 5% (opierając się na argumentacji dotyczącej np. grubości tynków) w różnicy powierzchni nie może decydować o tym czy mamy do czynienia z wykonaniem zgodnie z umową, czy nie, bo powierzchnia może nawet być bez zmian, ale rozkład mieszkania, czy inne kwestie związane z wykonawstwem, odstępstwem od wykonawstwa, mogą wpływać na walory użyteczne, czy tez estetyczne mieszkania. W związku z tym wprowadzenie zgodności przedmiotu umowy do pozostania w tolerancji pięcioprocentowej jest niewystarczająca. Przedmiotowy zapis kwestionowanej umowy pozbawia konsumenta prawa do odstąpienia od umowy w razie zmiany ceny lokalu w przypadku zmiany jego powierzchni. Konsument ma prawo oczekiwać, że sprzedający wykona zobowiązanie zgodnie z jego treścią w szczególności dotyczy to elementów przedmiotowo istotnych umowy. Ma prawo oczekiwać, że spółka wybuduje lokal o powierzchni wskazanej w umowie, zgodnie z projektem. W konkretnym przypadku konsument, który podpisuje umowę przedwstępną decyduje się na kupno lokalu o określonej powierzchni, z którą skorelowana jest łączna cena za lokal. Zmiana powierzchni o 5 % w stosunku do powierzchni pierwotnej, określonej w umowie przedwstępnej, może spowodować znaczny wzrost ceny w stosunku do pierwotnie określonej, której zapłata może być dla konsumenta niemożliwa lub znacznie utrudniona do uiszczenia, przez co może on być narażony na znaczny uszczerbek w sferze swoich interesów związany np. z zapłatą określonych sum w związku z niewykonaniem bądź nieterminowym wykonaniem umowy. Niezależnie od powyższego, pozwany nie wskazuje w wyniku jakich okoliczności powierzchnia lokalu może ulec zmianie o 5 %. Należy także zaznaczyć, że próg 5% w stosunku do powierzchni wskazanej w umowie jest, w ocenie Sądu, określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony bardzo niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 5% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. Ponadto należało zważyć, że z treści przedmiotowego postanowienia wynika, że konsument jest zobligowany do dopłacenia za lokal w przypadku jego większej od umówionej i większej o ponad 5% powierzchni lub też do zaakceptowania lokalu o mniejszej powierzchni. W takim przypadku umowa powinna przewidywać, że konsumentowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy, które zabezpieczy interesy konsumenta przed jego rażącym naruszeniem. Pozwany natomiast wprost zastrzegł brak przysługiwania prawa do odstąpienia od umowy. Takie postanowienie jest niedozwolone, gdyż przewiduje jedynie uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. To samo dotyczy zmian tarasu i balkonu, gdyż jest to taki sam przedmiot umowy jak cześć mieszkalna, w związku z tym obowiązują te same reguły (§ 7 ust. 5 wzorca umowy). Postanowienie wskazane w pkt 1d) pozwu to także w ocenie Sądu niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.
385 3 pkt 20 k.c. W tym wypadku, mając na względzie powyższe dywagacje, sprzedawca przewidział brak możliwości do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń w sytuacji ewentualnej zmiany powierzchni balkonu i tarasu. Różnica w powierzchni balkonu, czy tarasu (mniejsza, bądź większa) ma bezpośrednie przełożenie na ostateczną cenę lokalu, a zatem postanowienie to może negatywnie wpływać na sytuację ekonomiczną kupujących, jak również uniemożliwić dochodzenia wzajemnych roszczeń stron. Takie postanowienie jest niedozwolone, gdyż nie przewiduje uprawnienia kontrahenta konsumenta do określenia: pomniejszenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Jeżeli natomiast chodzi o kwestionowane klauzule zawarte w punktach e), g), h) oraz i), to abuzywność tych klauzul wynika z faktu ograniczenia wysokości odszkodowania, którego musi wymagać kupujący. Niewątpliwie jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interes konsumentów. Postanowienie wskazane w pkt 1e) pozwu to także w ocenie Sądu niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.
385 3 pkt 8 k.c. Przedmiotowy zapis kwestionowanej umowy uzależnia spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta. Sprzedający przez wskazanie, iż wady i usterki pomimo, że mają zostać usunięte niezwłocznie, termin ich usunięcia a stwierdzonych i zapisanych w protokole Odbioru Lokalu określił do 90 dni, uniemożliwia konsumentowi na podjęcie decyzji w sprawie odstąpienia od umowy, określając końcowy termin odstąpienia na 31 stycznia 2012 r. Termin ten, ze względu na mogące powstać opóźnienie do Odbioru, a następnie do wykonania naprawy usterek (do 90 dni), może być dla klienta nieosiągalny lub zbyt krótki do podjęcia takiej decyzji. Sprzedawca nieprawidłowo również określa termin na naprawę usterek licząc od podpisania Odbiory Lokalu, a nie Odbioru technicznego, co jakkolwiek jest w praktyce łączone (jeśli nie stwierdzono wad). W przypadku, gdy w lokalu występują usterki, które uniemożliwiają przystąpienie do prac wykończeniowych, przysługuje prawo odmówienia odbioru mieszkania. Strony winny wówczas umówić się na ponowny odbiór lokalu po usunięciu usterek w kolejnym terminie. W odniesieniu natomiast do punktów 1 g), h) oraz i) - postanowienia umowne w rozumieniu art.
Pozwany w tej sytuacji, mając na względzie ust. 1 (dokonanie czynności faktycznych lub prawnych, bądź niekorzystne warunki atmosferyczne) określił końcową datę dla odstąpienia od umowy. Wskazane w ust. 1 okoliczności mogą ze względu na swą specyfikę w ogóle uniemożliwić klientowi odstąpienie od umowy w zakreślonym terminie (31 stycznia 2012 r.). również określenie w kwestionowanym postanowieniu, iż kupującemu przysługuje w razie odstąpienia od umowy zwrot ceny i kary umownej tez może niekorzystnie wpłynąć na sytuację ekonomiczną kupującemu, gdyż opóźnienie wynikłe z przyczyn zawartych w ust. 1 powołanego wyżej postanowienia może spowodować sytuację, w której odsetki za opóźnienie mogą przewyższać określoną w umowie kwotę kary umownej. Zdaniem Sądu zakwestionowane postanowienie umowy prowadzi do istotnego ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego z tytułu nieterminowego wykonania zobowiązania. W ocenie Sądu postanowienia wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania stanowią zawsze, bez względu na okoliczności, niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art.
Zakwestionowany zapis w sposób ewidentny odzwierciedla również klauzulę abuzywną wskazaną w art. 385 3 pkt 2 k.c. Przy ocenie zakwestionowanego postanowienia Sąd miał również na względzie okoliczność, iż ogranicza ono odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego, z tytułu nieterminowego wykonania zobowiązania, bez względu na przyczyny oraz czas trwania opóźnienia. W związku z powyższym, w świetle kategorycznej dyspozycji zakwestionowanej klauzuli, kara umowna przysługująca konsumentowi ograniczona będzie do 5% ceny także w przypadku, gdy zwłoka w wykonaniu zobowiązania będzie bardzo długa, oraz w przypadku, gdy opóźnienie przedsiębiorcy wynikać będzie wyłącznie z jego niedbalstwa. Zastrzeżenie kary umownej w określonej wysokości jest dopuszczalne w świetle dyspozycji przepisu art. 483 k.c. jednak należy mieć na względzie, że w umowach zawieranych z konsumentami zasada swobody kontraktowej ulega ograniczeniom, które wynikają m.in. z treści przepisów art.
- 385 3 k.c. W związku z powyższym prawo do swobodnego określenia wysokości kary umownej, wynikające z art. 483 k.c., zostaje ograniczone poprzez dyspozycję art.
w zw. z art. 385 3 pkt 2 k.c. Natomiast jeśli chodzi o kwestie związane z terminem wybudowania budynku, zawartym w punkcie f), to zdaniem Sądu jest ono abuzywne w części, w której dotyczy zmiany przepisów prawa budowlanego, albowiem sama zmiana to jest jedna rzecz jak również konsekwencje tego faktu, ale nie znaczy to, że w wyniku zmiany przepisów, kiedy dochodzi do konieczności dokonania innych czynności faktycznych lub prawnych, to że są one wykonywane sprawnie, w związku z tym że jest to usprawiedliwiane – zmiana terminu. Odnośnie ww. postanowienia Sąd stanął na stanowisku, że również stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.
385 3 pkt 2 k.c. W myśl przepisu art. 385 3 pkt 2 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przedmiotowy zapis kwestionowanej umowy należy uznać za kształtujący prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszający jego interesy w zakresie w jakim wyłącza odpowiedzialność pozwanej za nienależyte wykonanie umowy. Należy także zważyć, że przedmiotowe postanowienie w znacznej mierze ma charakter ogólnikowy. Mając na uwadze fakt, iż Inwestor jest profesjonalistą, którego działalność polega na świadczeniu usług deweloperskich, powinien on w umowach z konsumentami wskazywać literalny termin realizacji inwestycji, uwzględniający również kwestie formalne takie jak np. uzyskanie stosownych zezwoleń, co w dużej mierze zależy od działań inwestora. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności za okoliczności zależne od inwestora godzi w interesy konsumenta. Termin realizacji inwestycji ma bowiem dla konsumenta niebagatelne znaczenie, a tego zmiana może powodować określone skutki dla konsumenta, zwłaszcza w sferze finansowej. Takie ukształtowanie umowy godzi też w sferę dobrych obyczajów, wyłącza nowiem zaufanie klienta co do rzetelności i terminowości działań pozwanego. W punkcie 1f) ppkt. 2 mamy do czynienia z prawidłowym ograniczeniem. Gdy występuje zjawisko niekorzystnych warunków atmosferycznych, potwierdzonych wpisem w dzienniku budowy, a więc udokumentowanych i uznawanych obiektywnie, a wymagających przerwania prac, to należy uznać, że są to okoliczności niezależne, które stanowią postawę do zmiany terminu w tym zakresie. W związku z tym ta klauzula, zdaniem Sądu, nie jest klauzulą abuzywną. Przechodząc do zawartych w pozwie czterech ostatnich klauzul, odnoszących się do administrowania lokalu, należy stwierdzić, iż zdaniem Sądu klauzule te są zgodne z dobrymi obyczajami i nie naruszają interesów konsumentów. Od momentu, kiedy lokal zostanie odebrany jest rzeczą naturalną, że nabywca będzie ponosił koszty zarządu nieruchomością wspólną i że mamy do czynienia tutaj z sytuacją, gdy administrator jest ustanowiony przez okres 24 miesięcy, ale zaznaczone jest jednocześnie, że do daty gdy nabywcy lokalu wyznaczą nowego zarządcę, a więc to obejmuje okres tak zwanego rozruchu, kiedy w danym budynku lokale są po kolei sprzedawane i wspólnota dopiero się kształtuje. W związku z tym okres 24 miesięcy, jako taki „wstępny”, jest zdaniem Sądu ustalony prawidłowo, zwłaszcza że może być on krótszy, gdyż nabywcy lokali mogą wyznaczyć nowego zarządcę. Brak jest zatem podstaw do uznania, że mamy do czynienia z działaniami sprzecznymi z dobrymi obyczajami. Również kwestie powierzenia zarządu osobie trzeciej jest z zaznaczeniem, że sprawowanie zarządu nie zwalnia go z odpowiedzialności za realizację obowiązków wynikających z postanowienia § 14 ust. 2 wzorca umowy. Nie ma podstaw do tego, aby sprzedawca nieruchomości musiał w tym wypadku wykonywać określone usługi osobiście, tym bardziej że powierzenie zarządu osobie trzeciej nie zwalnia sprzedawcy od odpowiedzialności i nie ma tu do czynienia z pogorszeniem sytuacji nabywcy, że ma mniej wiarygodnego potencjalnego dłużnika z tego tytułu. Odnośnie postanowienia zawartego w § 14 ust. 3 wzorca umowy, zapis ten zdaniem Sądu, nie rodzi żadnych skutków w majątku nabywcy, albowiem jest tylko pewną deklaracją otwartą. Nie ustala bowiem żadnych stawek, a stwierdza tylko, iż koszty zarządu nieruchomością wspólną będą obliczane według stawek rynkowych obowiązujących w W.. Sama zatem kwestia zarządu, kosztów tego zarządu będzie ustalana odrębnie, a więc nie wynika z tego zapisu. Z powyższych względów Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów na podstawie art. 479 42 § 1 k.p.c. we wskazanym wyżej zakresie uwzględnił powództwo, natomiast w pozostałej części powództwo oddalił. O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 98 § 3 w zw. z art. 99 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, koszty te stanowiły koszty zastępstwa procesowego w wysokości 60 zł określonej w § 14 ust. 3 pkt 2 w zw. z § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2013 r., nr 490) w zw. z w zw. z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804). Należy stwierdzić, że powództwo było zasadne przynajmniej jeśli chodzi o część klauzul, dlatego brak było podstaw do dzielenia kwoty 60 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. Natomiast koszty sądowe w całości pobrano strony pozwanej, jako przegrywającej spór. O obciążeniu pozwanego opłatą stałą od pozwu orzeczono na art. 113 ust. 1 oraz art. 96 ust 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2005 r., Nr 167, poz. 1398). O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym zarządzono zgodnie z art. 479 44 k.p.c. Koszt publikacji należy do kosztów procesu i obowiązek publikacji jest konsekwencją wydania wyroku. Poniesienie kosztów publikacji przez stronę przegrywającą pozostaje w związku z art. 98 k.p.c. SSO Bogdan Gierzyński
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.