Sygn. akt II Ca 747/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 23 października 2013 roku Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego

§ 3

k.c., przy czym podkreślić należy, że postanowienia te dotyczyły sytuacji, w której druga strona nie wykonuje umowy z przyczyn leżących po jej stronie, a tym samym strona przeciwna uzyskuje możliwość odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, bądź domagania się jego zapłaty w podwójnej wysokości. Słusznie Sąd Rejonowy zauważył natomiast, że żadna ze stron nie zastrzegła sobie umownego prawa odstąpienia (art. 395 k.c.). Tym samym o tym, czy pozwana miała uprawnienie do odstąpienia od umowy i do zatrzymania zadatku decyduje to, czy w niniejszej sprawie można stwierdzić, że doszło do niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie powoda. Należy bowiem pamiętać o tym, że jeżeli do niewykonania umowy dochodzi wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, bądź odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy podwójnie wyższej odpada (art. 394 § 3 k.c.). Nie jest zatem tak, aby w każdym przypadku niewykonania umowy zadatek ulegał zatrzymaniu albo powstawał obowiązek jego zwrotu w podwójnej wysokości. Dzieje się tak tylko wówczas, gdy za niewykonanie umowy odpowiada jedna ze stron. Tym samym zasadność roszczenia powoda zależy od tego, czy nie wykonał on umowy (uchylił się od zawarcia umowy przyrzeczonej) wskutek okoliczności za które odpowiada, czy też wskutek okoliczności za które nie odpowiada, bowiem umownego uprawnienia do odstąpienia od umowy powód nie miał. Wprawdzie świadczeniem w umowie przedwstępnej było złożenie oświadczeń woli określonej treści (zawarcie umowy sprzedaży lokalu), co stało się możliwe z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz pozwanej, tym niemniej przy ocenie przyczyn niewykonania umowy nie można ograniczać się tylko do tych elementów umowy przyrzeczonej. Z ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego wynika bowiem, że do postanowień podmiotowo istotnych strony zaliczyły również to, aby przedmiot zamierzonej czynności prawnej – lokal mieszkalny, był lokalem suchym i niezawilgoconym. Ta cecha lokalu była dla powoda niezmiernie doniosłą z uwagi na chorobę jego córki, co jest wiarygodne nie tylko w świetle zeznań powoda i jego żony, ale również złożonej karty informacyjnej leczenia córki (k. 43 – 45), z której wynika, iż w procesie leczenia u córki ujawniono masywne zmiany zapalne (grzybiczne) w płucach, z czym wiązało się skomplikowane leczenie. Sąd Rejonowy ustalił, że powód od pozwanej uzyskał zapewnienie, że lokal mieszkalny nie jest lokalem zawilgoconym, a okoliczności uzyskania przez niego wiedzy o tym, że jest inaczej, przemawiają przeciwko tezie pozwanej, że powód rozmyślił się i bezpodstawnie zrezygnował z transakcji. Należy bowiem zwrócić uwagę na to, iż w trakcie oględzin, możliwe, że pobieżnych, powód i jego żona nie zauważyli zacieków na ścianach (inną rzeczą jest, na ile były one wówczas widoczne), ale to E. C. w okresie późniejszym powiadomiła żonę powoda o zaciekach, N. S. udała się wówczas do przedmiotowego mieszkania i obejrzała te plamy, zrobiła zdjęcia, a dopiero w następstwie tej sytuacji powód oświadczył pozwanej, że rezygnuje z zakupu mieszkania. W tym stanie rzeczy nie można przyjąć, aby do niewykonania umowy doszło z przyczyn, za które odpowiada powód. Wprawdzie pozwana nie podejmowała działań, które mogłyby uniemożliwić zawarcie umowy przyrzeczonej i dążyła do uzyskania odrębnej własności lokalu, co czyniłoby możliwym zawarcie umowy przyrzeczonej, ale przedmiot tej umowy nie miał cech, o których zapewniła powoda i które dla powoda były cechami kluczowymi z podanych wyżej przyczyn. Pozwana nie wykazała, aby zalanie mieszkania było zdarzeniem jednorazowym i wyjątkowym, a przeczą temu zeznania E. C.. Nie można przyczyn niewykonania umowy przedwstępnej oceniać tylko w kontekście tego, czy prawnie możliwe było zawarcie umowy przyrzeczonej, ale należy również uwzględnić cel tej umowy i przedmiot świadczenia z umowy przyrzeczonej. Podobną sytuacją byłby przypadek, gdy jedna ze stron zamierzała nabyć wydzieloną działkę pod pawilon usługowy i taka działka zostałaby wydzielona, ale według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ta nie mogła by zostać w ten sposób zabudowana. Nie można przyjąć, aby odmowa zawarcia umowy sprzedaży była wówczas niewykonaniem umowy, za które odpowiada przyszły nabywca. Chodzi zatem o niewykonanie umowy, które jest zawinione przez stronę (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2006 roku, sygn. IV CSK 66/06, Lex nr 369149, czy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2013 roku, sygn. V CSK 162/12, Lex nr 1299213). Wobec powyższego, mimo tego, że powód nie uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej i mimo tego, że nie miał zastrzeżonego umownego prawa odstąpienia, do niewykonania umowy nie doszło z przyczyn, za które odpowiada, a skoro tak, nie powstało uprawnienie pozwanej do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku. Tym samym wyrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy, a niewątpliwym też jest, że w dniu 31 stycznia 2013 roku pozwana pozostawała w opóźnieniu w zwrocie zadatku i powodowi należą się zasądzone odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 §

§ 2

k.c.) Skarżąca nie sformułowała żadnych zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, a Sąd Odwoławczy z urzędu uwzględnia tylko naruszenie prawa materialnego oraz nieważność postępowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 roku, sygn. II CSK 400/07, Lex nr 371445). Nie było zatem podstaw do zmiany tego rozstrzygnięcia. Wobec oddalenia apelacji pozwanej na podstawie art. 98 §

§ 3k.p.c.

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. należało zasadzić od pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów postępowania odwoławczego obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w stawce minimalnej. Z tych względów na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.