W rozważaniach prawnych Sąd Okręgowy na wstępie zauważył, że istota sporu sprowadza się do skuteczności odstąpienia przez pozwanego od zwartej przez strony wyżej wspominanej umowy z 22 grudnia 2008 r. Na tym tle w nawiązaniu do treści art. 556 § 1 k.c. zostało wywiedzione, że przedmiotowy w sprawie lokal niewątpliwie nie spełnia wymagań technicznych do prowadzenia w nim apteki. To zaś może być poczytane na gruncie zawartej przez strony umowy za fizyczną wadę przedmiotowego lokalu. Ustalenie natomiast czy strony umawiały się na zakup lokalu o skonkretyzowanym przeznaczeniu oraz czy strona powodowa zapewniała pozwanego o zdatności przedmiotu sprzedaży do umówionego celu wymaga wykładni treści umowy opartej o wymogi art. 65 § 1 i 2 k.c., a więc z uwzględnieniem wszystkich okoliczności zawarcia umowy, jej kontekstu sytuacyjnego, zasad współżycia społecznego, ustalonych zwyczajów, a także woli i zamiaru stron. Na tym tle oraz w nawiązaniu do przeprowadzonych w sprawie dowodów Sąd Okręgowy wysnuł tezę, że zgodną wolą stron była sprzedaż lokalu przeznaczonego na działalność w postaci apteki. Świadczy o tym nie tylko § 5 umowy, w którym expressis verbis określono przeznaczenie lokalu jako apteka, okoliczności powołania w umowie wydanego zaświadczenia Starosty (...) o przeznaczeniu lokalu na ten cel, inwentaryzacja i opis lokalu zawierającego wszystkie części składowe apteki w rozumieniu prawa farmaceutycznego ale także okoliczności zawarcia umowy. To ostatnie dotyczy faktu przeznaczenia przez inwestora poszczególnych lokali użytkowych na ten cel, znany pozwanemu, tudzież zachowanie strony powodowej ex post, która składała propozycje przebudowy i adaptacji lokalu na cele prowadzenia apteki. W końcu przesłuchiwany w charakterze strony przedstawiciel strony powodowej jej Prezes Zarządu M. L., zeznał, że nie miał wątpliwości sprzedaży pozwanemu apteki. Z kolei wiedza pozwanego o cechach fizykalnych i parametrach budynku oraz lokalu nie implikowała jego znajomości wymagań technicznych dla lokali, w których ma być prowadzona apteka. Powyższe tym bardziej, że pozwany jest przedsiębiorcą budowlanym i nigdy nie zajmował się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Trudno także byłoby rozsądnie oczekiwać od przedsiębiorcy budowlanego znajomości przepisów prawa farmaceutycznego. Ryzyko weryfikacji czy sporządzona dokumentacja odpowiada celom dla przeznaczenia poszczególnych lokali obciąża inwestora, mogącego mieć ewentualne roszczenia przeciwko autorom dokumentacji technicznej. Dopiero zaś posiadanie przez pozwanego takiej wiedzy pozwalałaby stwierdzić, że nabywając przedmiotowy lokal był on świadomy jego wad, a to z kolei w świetle art. 557 § 1 k.c. powodowałoby możliwość wyłączenie odpowiedzialności strony powodowej z tytułu rękojmi. W dalszym ciągu Sąd Okręgowy przypomniał, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter odpowiedzialności na zasadzie ryzyka, stąd też bez znaczenia w sprawie ma fakt wskazywanej przez stronę powodową okoliczności działania przez nią w zaufaniu do fachowej wiedzy autorów projektu budowlanego. Skoro zatem strona powodowa ponosi odpowiedzialność względem pozwanego na zasadach rękojmi to aktualizuje się jego uprawnienie z art. 560 § 1 k.c. do odstąpienia od umowy. Na tle treści art. 563 § 2 k.c. Sąd I instancji zauważył, że okoliczności sprawy wskazują na możliwość działania pozwanego w zaufaniu do dokumentu urzędowego w postaci zaświadczenia Starosty (...) w którym potwierdzono zdatność przedmiotowego lokalu na cele prowadzenia apteki oraz pośrednich zapewnień strony powodowej w tym zakresie i tym samym powstrzymywania się od wykonywania badań zmierzających do sprawdzenia czy lokal ten faktycznie spełnia wymogi techniczne przewidziane dla lokali aptecznych. Rezygnacja w tym względzie nie może być poczytywana w świetle powołanych okoliczności, jako niedochowanie należytej staranności, jakiej można oczekiwać od przedsiębiorcy nabywającego lokal. W efekcie natomiast dokonania zawiadomienia przez pozwanego strony powodowej o wadzie w piśmie z 1 lipca 2009 r., niezwłocznie po uzyskaniu stosownej informacji od swoich kontrahentów państwa I. o braku możliwości wykorzystania lokalu na aptekę, należało przyjąć o zachowaniu roszczeń z tytułu rękojmi. W kontekście uprawnienia kupującego wynikającego z art. 560 § 1 k.c. do odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny i zniweczenia możliwości odstąpienia od umowy w przypadku niezwłocznej wymiany rzeczy wadliwej na wolna od wad czy też usunięcia wady, Sąd I instancji skonstatował, że w pozwie jak i w odpowiedzi na odpowiedź na pozew, strona powodowa nie podnosiła, niezwłocznej po zgłoszeniu wady lokalu przez pozwanego chęci zaoferowania nowego lokalu albo przerobienia lokalu nr (...) zgodnie z wymogami dla przeznaczenia go na cele apteczne, a jedynie odwoływała się do propozycji współdziałania w celu polubownego załatwienia sprawy. W ogóle samo przedstawienie przez stronę powodową pozwanemu dokumentacji projektowej zamiennej nie wystarcza do przyjęcia, jakoby strona powodowa miała możliwość szybkiego i należytego wykonania takich prac bez uszczerbku dla interesów pozwanego, związanych z prawem własności lokali na parterze budynku oraz bez narażania pozwanego na straty związane z roszczeniami osób trzecich. W tej sytuacji Sąd Okręgowy przyjął o niezaoferowaniu przez stronę powodową pozwanemu możliwości usunięcia wady na swój koszt. Nadto wskutek występowania wady lokalu pozwany nie mógł zrealizować swego zamiaru jakim kierował się przy zawieraniu umowy ze stroną powodową, tj nabycia lokalu w zamian za wynagrodzenie za zrealizowane prace budowlane i następnie ich szybkie zbycie, w tym osobie zainteresowanej w prowadzeniu w jednym z nich apteki. O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł przy zastosowaniu zasady odpowiedzialności stron za wynik procesu. W apelacji od powyższego wyroku strona powodowa zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła: 1) Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ ma rozstrzygnięcie sprawy, a w szczególności: a) art. 233 § 1 w zw. z art. 316 k.p.c. polegające na sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału, a w szczególności przez przyjecie, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że wolą stron była sprzedaż lokalu przeznaczonego na szczególną działalność w postaci apteki, choć ustalenia Sądu wskazują na prowadzenie negocjacji stron w przedmiocie wzajemnych rozliczeń przez potracenie z ceną sprzedaży budynku (...) przynajmniej od września 2008 r., zatem przed formalną zmianą przeznaczenia niektórych lokali na użytkowe; do tego pozwany nie szukał na rynku ofert sprzedaży lokali o szczególnym przeznaczeniu, gdyż zależało mu na nabyciu lokali tylko i wyłącznie od strony powodowej, to też nie miało dla niego znaczenia jakie będzie przeznaczenie tych lokali, a jedynie sposób rozliczenia poprzez potrącenie; powyższa sprzeczność doprowadziła do naruszenia przepisu art. 556 § 1 k.c. polegające na przyjęciu, że brak możliwości prowadzeniu w lokalu nr (...) apteki jest wadą fizyczna, w sytuacji gdy z uwagi na wolę stron sprzedaż całego budynku (...) niezależnie od ich ostatecznego przeznaczenia, brak możliwości prowadzenia w lokalu apteki przy prawidłowym zgodnym z rzeczywistością opisie lokalu w umowie, nie może być kwalifikowany jako jego wada fizyczna; b) przepisów art.
233 § 1 w zw. z art. 229 k.p.c. polegające na przyjęciu, że twierdzenia strony powodowej, iż gotowa była usunąć wadę na swój koszt, a pozwany tego nie zaakceptował, zostały zgłoszone z uchybieniem terminu art.
oraz przyjęcia jakoby z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynikało, że strona powodowa nie zaoferowała niezwłocznie usunięcia wady na swój koszt, podczas gdy zgoła przeciwne okoliczności wynikają z odpowiedzi na pozew, zatem była to okoliczność bezsporna nie wymagająca dowodu, nadto w piśmie z 24 października 2011 r. strona powodowa powołała jedynie skutki prawne związane z zaoferowaniem rozbudowy lokalu wynikające z art. 560 § 1 k.c.; do tego okoliczność zaoferowania przez stronę powodową przebudowy lokalu na własny koszt wynikają z zeznań świadka W. K., z pisma przedłożonego przez pozwanego załącznika do pisma z 10 stycznia 2011 r. w postaci pisma pełnomocnika strony powodowej z 7 października 2009 r., zaś fakt, że do przebudowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanego potwierdził dodatkowo świadek K. R.; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności naruszenie:
dotyczącego prekluzji dowodowej, występowały w sprawie pełne warunki do przyjęcia niezaoferowania przez stronę powodową usunięcia wady lokalu nr (...), poprzez zwiększenie jego powierzchni niezwłocznie o zawiadomieniu jej przez kupującego lokal o jego wadzie. Przecież nastąpiło to dopiero we wrześniu 2009 r., a więc w 3 miesiące po informacji o wadzie. Do tego adaptacja lokalu wymagała pozwolenia na budowę (co przy pozytywnym założeniu takiej decyzji wydłużało proces inwestycyjny o wiele miesięcy) Najistotniejsze jednak było dążenie strony powodowej dokonania przebudowy lokalu na koszt kupującego. Nie jest nawet w apelacji zaprzeczone, że propozycja inwestora co do usunięcia wady została skorelowana ramach uwzględnienia jej pretensji w przedmiocie globalnego rozliczenia porozumienia stron w którym postanowiono o wynagrodzeniu w kwocie 3.626.418,37 zł brutto za roboty podstawowe i dodatkowe należne pozwanemu, po uwzględnieniu wpłaty 626.288,37 zł, płatne w ratach do 14 kwietnia 2009 r. za wykonane na dzień podpisania aneksu prace budowlane oraz roboty pozostające do wykonania, a wynikające z umowy - rozliczone w cenie sprzedaży zabudowanej nieruchomości obj. księga wieczystą nr (...), a którą pozwany zobowiązał się nabyć na podstawie umowy sprzedaży, poprzez oświadczenie o potraceniu na warunkach ustalonych w umowie sprzedaży. Cały czas bowiem strona powodowa wywodziła możliwość skompensowania realizacji przebudowy lokalu, przy uwzględnieniu należnych jej zdaniem względem kontrahenta kar umownych. W powyższym kontekście bez znaczenia dla rozstrzygnięcia zasadności zarzutu z pkt. 1 a apelacji pozostaje twierdzenie apelanta o dacie formalnej zmiany przeznaczenia niektórych lokali użytkowych, rzekomym braku poszukiwania przez pozwanego ofert sprzedaży lokali o szczególnym przeznaczeniu, ponieważ istotnym okazał się fakt przeznaczenie lokalu nr (...) co do możliwości prowadzenia w nim działalności aptecznej w chwili transakcji tj. 22 grudnia 2008 r. Takie wszak były podówczas zapewniana strony pozwanej, co później (pół roku później) wskutek ustaleń u Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego w K. niedoszłych nabywców lokalu od pozwanego (państwa I.), nota bene prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą w przedmiocie prowadzenia aptek, nie potwierdziło się. Zatem, o czym już wyżej, przedmiotowy lokal był obarczony wadą fizyczna w rozumieniu art. 556 § 1 k.c., zaś jej nieusunięcie na warunkach art. 560 § 1 k.c. dawało pozwanemu prawo odstąpienia od umowy sprzedaży lokalu, tym bardziej, że o wadzie tej w chwili kupna lokalu nie miał on wiedzy (art. 557 § 1 k.c.) oraz nie musiał jej mieć w warunkach art. 563 § 2 k.c. W tej sytuacji bezprzedmiotowe w sprawie są zarzuty apelacji z pkt. 2 a, b i c o naruszeniu prawa materialnego w postaci art. 2 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 2 u.w.l., art. 99 ust. 1 i 2 oraz art. 100 u.p.f. czy też art. 563 § 2 k.c. Z kolei brak zasadności zarzutu opisanego w pkt. 2 d wynika z wcześniej opisanej sekwencji oceny zasadności wspomnianych w nim przepisów prawa. W końcu zarzut apelacji pkt. 1 b, o naruszeniu przepisu prawa procesowego art.
o tyle nie ma znaczenia w sprawie, gdyż, o czym już wcześniej szczegółowo wspomniano, strona powodowa nie tylko nie zaoferowała pozwanemu usunięcia wady lokalu niezwłocznie, ale jeśli już dopuściła taką możliwość, to na pewno nie na swój koszt. W tej sytuacji pozwany dysponował uprawnieniem nie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu przez stronę powodową i odstąpienia od umowy. Zresztą adaptacja lokalu nr (...) na potrzeby prowadzenia działalności aptecznej, której strona powodowa się podjęła, mogła się zakończyć przynajmniej ponad rok od zawarcia umowy sprzedaży z 22 grudnia 2008 r., co burzyło dla powoda sens gospodarczy tego kontraktu. Mając powyższe na uwadze, Sąd odwoławczy przy uwzględnieniu art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku, rozstrzygając przy tym o kosztach postępowania apelacyjnego na zasadach odpowiedzialności stron za wynik procesu przewidzianych w art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. oraz § 12 ust. 1 pkt. 2 w zw. z § 6 pkt. 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163 poz. 1349 ze zm.)
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.