postanowieniami łączącej strony umowy. Pozwany zobowiązał się również do ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu i przeniesienia jego własności na powodów w terminie do dnia 31 grudnia 2013 r. Pozwany nie wywiązał się z tego zobowiązania w terminie, wobec czego powodowie ponieśli szkodę w postaci ponoszenia na rzecz kredytodawcy – Banku (...) S.A. – dodatkowych opłat w kwocie 92,44 zł z tytułu ubezpieczenia udzielonego kredytu za okres od dnia 01 stycznia 2014 r. do dnia 12 maja 2015 r. Szkoda z tego tytułu wyniosła łącznie 1.516 zł. W dniu 05 lutego 2016 r. w sprawie I Nc 4174/15 Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Słupsku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym nakazał pozwanemu aby zapłacił solidarnie powodom A. N.
1 umowy deweloperskiej z dnia 31 sierpnia 2012 r. A. Ś. w imieniu (...) Company spółki z o.o. w S. zobowiązała się wydać przedmiotowy lokal w posiadanie nabywców w terminie do dnia 30 czerwca 2013 r. (ust 1). Termin ten uznano za dochowany, gdy Zbywca zawiadomi Nabywców o gotowości do odbioru lokalu z wyznaczeniem terminu tego odbioru , z co najmniej 21-dniowym wyprzedzeniem (ust. 3). Termin wskazany w ust. 1 mógł ulec przedłużeniu w sytuacji zaistnienia okoliczności uniemożliwiających prawidłową realizację inwestycji, za które Zbywca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności w sytuacjach wynikających z: a) decyzji władz, sądów, organów administracji publicznej zakazujących prowadzenia inwestycji lub nakazujących jej wstrzymanie lub w inny sposób uniemożliwiających prawidłową realizację inwestycji; b) katastrof lub klęsk żywiołowych, pożarów, zalań i tym podobnych; c) warunków atmosferycznych uniemożliwiających realizację inwestycji; d) wojen, strajków, niepokojów lub zaburzeń publicznych (§ 7 ust. 2).
4 umowy za dzień wykonania umowy przez Zbywcę uznano dzień podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Z chwilą podpisania protokołu odbioru przyjmuje się, że Nabywcy dokonali odbioru, a Zbywca wypełnił swoje zobowiązanie będące przedmiotem niniejszej umowy w zakresie wybudowania i wydania lokalu. Wydanie nieruchomości wspólnej do współużytkowania miało nastąpić jednocześnie z wydaniem lokalu. W myśl § 7 ust. 11 umowy w przypadku zwłoki Zbywcy w przystąpieniu do odbioru lokalu, Nabywcy mogli żądać zapłaty kary umownej w wysokości równej odsetkom ustawowym liczonym od wpłaconej części ceny lokalu za każdy dzień zwłoki. dowód: umowa deweloperska z załącznikami k. 13-23, 46-107.
umową kredytową Kredytobiorca był zobowiązany zapewnić środki na pokrycie w/w kosztów ubezpieczenia ryzyka braku spłaty kredytu do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki na rzecz (...) S.A. dowód: zaświadczenie z dnia 02.07.2015 r. – k. 10. Pismem z dnia 09 czerwca 2015 r. pełnomocnik A. N.
art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Natomiast w myśl art. 26 ust. 1 tej ustawy, umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego.
postanowieniami § 7 ust. 4 łączącej strony umowy z dnia 31 sierpnia 2012 r. za dzień wykonania umowy przez Zbywcę uważa się dzień podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego . Z chwilą podpisania protokołu odbioru przyjmuje się, że Nabywca dokonał odbioru, a Zbywca wypełnił swoje zobowiązanie będące przedmiotem niniejszej umowy w zakresie wybudowania i wydania lokalu. Norma art. 247 k.p.c. stanowi, iż dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. W ocenie Sądu w świetle art. 247 k.p.c. niedopuszczalne byłoby uwzględnienie wniosków strony pozwanej i przesłuchanie zawnioskowanych w sprzeciwie od nakazu zapłaty świadków oraz stron na okoliczność tego, że lokal mieszkalny będący przedmiotem łączącej strony umowy został powodom wydany w dniu 30 czerwca 2013 r., byłyby to bowiem środki dowodowe przeciwko osnowie dokumentu – umowy deweloperskiej z dnia 31 sierpnia 2012 r. Nadto, w świetle § 7 ust. 4 przedmiotowej umowy nie ma znaczenia czy powodowie faktycznie mieli dostęp do lokalu i deweloper umożliwił im dokonywanie prac wykończeniowych już od dnia 30 czerwca 2013 r. Dniem wykonania zobowiązania strony pozwanej był bowiem dzień podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, a ten został podpisany w dniu 28 listopada 2013 r. Z treści protokołu wprost wynika, że tego dnia zostały przekazane powodom klucze do lokalu w 3 kompletach. Prawdziwość tego dokumentu nie została zakwestionowana przez pozwanego. Z treści tego dokumentu wprost wynika, że jest to przekazanie lokalu
umową zawartą w dniu 31 sierpnia 2012 r. Nadto, jeśli termin do odbioru lokalu wydłużył się z uwagi na dodatkowe prace budowlane zlecone przez powodów, to również nic nie stało na przeszkodzie, by pozwany wcześniej zgłosił gotowość wydania lokalu i strony spisały protokół odbioru lokalu w terminie zgłoszonym przez pozwanego, bądź zawarły aneks do umowy z dnia 31 sierpnia 2012 r. i przedłużyły umownie termin odbioru lokalu. Podkreślić należy, że w umowie deweloperskiej, jedynie ogólnie określono stan wykończenia lokalu jako standard podstawowy, nie wymieniono zaś jakie konkretnie prace wykraczałyby poza stan, w jakim pozwany deweloper był zobowiązany wydać lokal
przedmiotową umową. Załącznik nr 5 do umowy deweloperskiej, na który powoływała się strona pozwana, również nie określa stanu wykończenia lokalu (k. 75).
art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Pozwany nie zawnioskował żadnych dowodów, by wykazać, że zwłoka w odebraniu lokalu wynikała z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności wymienionych w § 7 ust. 2 umowy deweloperskiej. Natomiast strona powodowa przedłożyła decyzję z dnia 31 października 2013 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta S., nr (...).eks.1- (...).113.2013, w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. (...) w S.. Z decyzji tej wynika, że została wydana przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych i pod warunkiem wykonania w terminie do dnia 28.02.2014 r. wskazanych w decyzji robót. Z powyższego wynika, że pozwany w terminie wydania lokalu określonym w umowie deweloperskiej, tj. na dzień 30 czerwca 2013 r., nie posiadał pozwolenia na użytkowanie obiektu. Powyższa okoliczność nie przesądza jednak o przedłużeniu terminu wydania lokalu
2 a) umowy, albowiem mowa jest tam jedynie o okolicznościach, za które Zbywca odpowiedzialności nie ponosi, zaś z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta S. wynika, że nie wszystkie roboty budowlane w obiekcie zostały wykonane również na moment wydania decyzji. Nie budziła wątpliwości Sądu prawidłowość wyliczenia wysokości kary umownej. Wobec tego Sąd na podstawie art. 484 § 1 k.c. i § 7 ust. 11 łączącej strony umowy z dnia 31 sierpnia 2012 r. zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 12.226,61 zł. Podstawę prawną roszczenia powodów o odszkodowanie stanowiły przepisy art. 471 k.c. i następne, statuujące tzw. odpowiedzialność kontraktową. Odpowiedzialność kontraktowa dłużnika powstaje, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki: 1) szkoda wierzyciela w postaci uszczerbku majątkowego; 2) szkoda musi być spowodowana niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika; 3) związek przyczynowy między faktem nienależytego lub niewykonania zobowiązania a poniesioną szkodą. Ciężar dowodu istnienia wyżej wymienionych przesłanek w świetle art. 6 k.c. spoczywa na wierzycielu, jako osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne. Odpowiedzialność dłużnika z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania została ukształtowana na zasadzie winy. W art. 471 k.c. zawarte jest jednak domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło wskutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Zobowiązanie pozwanego do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na powodów do dnia 31 grudnia 2013 r. wynikał wprost z § 9 umowy z dnia 31 sierpnia 2012 r. Z przedstawionych przez powodów dokumentów, w tym zaświadczenia Banku (...) S.A. z dnia 02.07.2015 r. (k. 10), wynika, że w okresie od 19.12.2012 r. do 01.07.2015 r. kredytodawca (...) S.A. pobrał comiesięczne opłaty w wysokości 92,44 zł z tytułu ubezpieczenia ryzyka braku spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez powodów na sfinansowanie części ceny zakupu lokalu. Łączna wysokość w/w pobranych opłat wyniosła 2.865,64 zł.
umową kredytową Kredytobiorca był zobowiązany zapewnić środki na pokrycie w/w kosztów ubezpieczenia ryzyka braku spłaty kredytu do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki na rzecz (...) S.A. Powodowie ponosili zatem do czasu ustanowienia hipoteki dodatkowe koszty. Gdyby pozwany dotrzymał terminu określonego w § 9 umowy z dnia 31 sierpnia 2012 r., powodowie mogliby wcześniej ustanowić hipotekę na tym lokalu i nie ponosiliby dodatkowych opłat z tytułu ubezpieczenia ryzyka braku spłaty kredytu. Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 471 k.c. uwzględnił powództwo również co do kwoty 1.516 zł. O odsetkach co do obu roszczeń Sąd orzekł
żądaniem pozwu na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., zasądzając je od daty wniesienia pozwu, tj. od dnia 17 sierpnia 2015 r. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając je od pozwanej na rzecz powodów. Na koszty procesu poniesione przez powodów składają się kwoty: 2400,00 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego w wysokości określonej § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2013 poz. 490 t.j.), 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz opłata sądowa od pozwu w wysokości 688,00 zł.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.