Sygn. akt III Ca 1458/16 UZASADNIENIE Skarżonym wyrokiem z dnia 20 czerwca 2016 r. wydanym w sprawie I C 2786/15 Sąd Rejonowy w Zgierzu oddalił powództwo M. L. przeciwko J. K. o zapłatę kwoty 9.900 zł

§ 1

k.c., umowa agencyjna, chociażby była zawarta na czas oznaczony, może być wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu niewykonania obowiązków przez jedną ze stron w całości lub znacznej części, a także w przypadku zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności. Jak wynika z treści pisma powoda z dnia 31 lipca 2015 roku, powód jako podstawę wypowiedzenia podał nienależyte informowanie o nieruchomości na stronie internetowej, tj. w sposób uniemożlwiający jej zidentyfikowanie w zakresie lokalizacji , obszaru, otoczenia, postawienie na nieruchomości banera reklamującego biuro pozwanego , na który powód nie wyraził zgody, nie informowanie powoda o potencjalnych klientach oraz prowadzonych negocjacjach i innych działaniach , brak obniżenia ceny oferowanej na życzenie klienta. W stanie faktycznym niniejszej sprawy powód nie udowodnił jakoby pozwany nie wykonywał swoich obowiązków albo, aby zachodziły szczególne okoliczności przemawiające za rozwiązaniem umowy. Wobec powyższego pismo powoda z dnia 31 lipca 2015 r. nie odniosło skutku w postaci rozwiązania umowy. Reasumując, powód wyraził zgodę na nieodpłatne posadowienie na swojej nieruchomości banera reklamowego na czas obowiązywania umowy. Wobec tego, do czasu wygaśnięcia umowy na skutek upływu terminu na jaki została zawarta, powód nie może domagać się od pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości. Poza tym powód nie udowodnił wysokości dochodzonego roszczenia. Powołanie się w pozwie na opinię biegłego nie jest bowiem równoznaczne ze zgłoszeniem wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego, na co uwagę zwrócił pozwany w odpowiedzi na pozew. Strona powodowa w żaden sposób nie odniosła się do wątpliwości strony pozwanej, wobec czego należało przyjąć, iż nie zgłosiła przedmiotowego wniosku dowodowego. Powołanie się przez stronę powodową na opinię biegłego d/s szacunku nieruchomości w pozwie sugeruje, że taka opinia została już sporządzona jako opinia prywatna. Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa. Skarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie: 1. przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść orzeczenia, tj.:

1. a)art. 233 § 1 k.p.c. polegające na dokonaniu przez Sąd pierwszej instancji dowolnej, powierzchownej i błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz oczywiście sprzeczne z zebranym materiałem dowodowym poczynienie ustaleń, ze pozwany prawidłowo wykonywał umowę pośrednictwa;
2. b)art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 228 § 1 k.p.c. polegające na dokonaniu przez Sąd pierwszej instancji dowolnej, powierzchownej i błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz oczywiście sprzeczne z faktami powszechnie znanymi i zebranym materiałem dowodowym poczynienie ustaleń, że reklama postawiona przez pozwanego nie reklamowała biura;
3. c)art. 229 k.p.c. polegające na uznaniu przez Sąd, że powód nie udowodnił, że reklama została posadowiona bez niezbędnych pozwoleń;
4. d)art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 278 k.p.c. poprzez pominięcie przez Sąd zgłoszonego przez powoda wniosku o powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego. 2. obrazę prawa materialnego, tj.:
5. a)art. 65 k.c. w zw. z § 12 umowy pośrednictwa poprzez błędną ocenę, że zgodnie z wolą stron, nie mogły one wypowiedzieć umowy w każdym czasie;
6. b)art. 746 § 1 k.c. w zw. z art. 750 k.c. i art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) poprzez uznanie, że nie można wypowiedzieć umowy na czas określony;
7. c)art. 746 § 1 k.c. w zw. z art. 750 k.c. i art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) poprzez uznanie, że nie każde a jedynie rażące naruszenie obowiązków umownych poprzez pośrednika w umowie pośrednictwa na wyłączność może stanowić ważny powód do wypowiedzenia umowy;
8. d)art. 746 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 750 k.c., art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane, art. 43 ustawy o drogach publicznych, art. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, poprzez uznanie, iż nie było uzasadnionych przyczyn wypowiedzenia umowy przez powoda, a posadowienie billboardu bez wymaganych uprawnień nie miało wpływu na prawidłowe wykonywanie przez pozwanego umowy pośrednictwa;
9. e)art. 140 k.c. poprzez uznanie, iż pozwany mógł posadowić reklamę na nieruchomości powoda wbrew jego woli, wyrażonej wezwaniem do usunięcia reklamy; Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o zmianę wyroku w punkcie 1 i nakazanie pozwanemu wydania nieruchomości oraz zasądzenia na rzecz powoda kwoty 10.598 złotych tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania w I i II instancji według norm prawem przepisanych, względnie uchylenie wyroku w punkcie 1 i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji. [apelacja – k. 106-111] W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego. [odpowiedź na apelację – k. 116-117] Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje: Apelacja podlegała uwzględnieniu, gdyż Sąd Rejonowy wobec nierozważenia wszystkich okoliczności sprawy nie rozpoznał jej istoty, co w konsekwencji stwarzało konieczność uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Na wstępie zważyć należy, iż sporna reklama wieloformatowa została posadowiona na nieruchomości na podstawie umowy pośrednictwa nr (...)-9 z dnia 4 czerwca 2014 roku oraz aneksu do umowy z dnia 1 lipca 2014 roku. Powód wyraził zgodę na nieodpłatne umieszczenie bilbordu reklamowego na czas obowiązywania umowy pośrednictwa. Tym samym kluczowym dla niniejszej sprawy jest fakt dalszego obowiązywania bądź nie umowy pośrednictwa nr GS – (...)-9 z dnia 4 czerwca 2014 roku. Odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa materialnego rozważania należy rozpocząć od zawartego w uzasadnieniu apelacji zarzutu naruszenia art. 746 k.c. w zw. z art. 750 k.c. poprzez ich niezastosowanie i błędne przyjęcie przez Sąd I instancji, iż w przedmiotowej sprawie znajdą zastosowanie przepisy dotyczące umowy agencyjnej. Powyższe bowiem będzie determinowało dalsze rozważania. Nie budziło żadnych wątpliwości w przedmiotowej sprawie, że strony łączyła umowa pośrednictwa. Kwalifikacja umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w tym jako umowy zlecenia, stanowi istotny i często pojawiający się w praktyce problem zwłaszcza po zmianie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 782) i uchyleniu z dniem 1 stycznia 2014 roku jej art. 179 – 183 (z wyjątkami wskazanymi poniżej) określającymi zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz umowy pośrednictwa. W tej materii pozostawiono jedynie regulację, zgodnie z którą czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ww. ustawy) oraz wymóg obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami (art. 181 ust. 3 ww. ustawy). Umowa pośrednictwa stanowi zatem umowę nazwaną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2015 roku wydanego w sprawie o sygnaturze akt III CSK 346/14). Jednakże z uwagi na jej bardzo ograniczoną, by nie powiedzieć, że znikomą, regulację ustawową konieczne jest w praktyce sięganie do przepisów regulujących podobne kontrakty. Może to dotyczyć przykładowo kwestii rozwiązania (wypowiedzenia) umowy, zasad wynagradzania czy terminów przedawnienia. To ostatnie zagadnienie było akurat przedmiotem badania w przywołanej powyżej sprawie, a także wcześniejszej zakończonej wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 roku o sygnaturze akt IV CSK 267/06. Mimo że orzeczenie to zapadło na gruncie poprzedniego stanu prawnego (przed ww. nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami) to zachowuje swoją aktualność. Wyklucza ono możliwość stosowania do umowy pośrednictwa przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę zlecenia (lub szerzej umowę o świadczenie usług). Zgodnie z nim umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi nowy typ umowy nazwanej. Art. 750 k.c. stanowi, że do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Jednoznaczne sformułowanie o zastosowaniu tego przepisu do umów, gdy nie są one uregulowane odrębnymi przepisami, wyklucza jego zastosowanie do umowy o świadczenie usług polegających na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami - umowy pośrednictwa - uregulowanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu tego wyroku wskazano co prawda, że przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzeniu przez tą ustawę umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami do umowy o wykonywaniu usługi w postaci skojarzenia dwóch stron umowy, stworzenia sposobności do zawarcia umowy przez zleceniodawcę stosowane były odpowiednio w braku przepisów szczególnych - przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.). Ponadto, że ten typ umowy, powtarzający się w obrocie nieruchomościami, zawiera wiele cech charakterystycznych jedynie dla tej umowy oraz że (…) stanowi nowy typ umowy nazwanej. Z uwagi na to, że unormowanie dotyczące pośrednictwa nie ma wyczerpującego charakteru, w sprawach nie uregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zastosowanie mają odpowiednie przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w kodeksie cywilnym. Jak przyjmuje się w judykaturze (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2005 r., V CSK 295/05, nie publ.) unormowanie umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do umowy agencyjnej (art. 758-764 9 k.c.). Chodzi w niej bowiem o dokonywanie czynności faktycznych, a nie prawnych, jak ma to miejsce w umowie zlecenia, a poza tym pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem jego działań nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie umowy jest możliwe z udziałem samych zainteresowanych, a prawo do wynagrodzenia nabywa tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą do zawarcia umowy (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1999 r., II CKN 530/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 88, z dnia 23 listopada 2004 r., I CK 270/04, nie publ., z dnia 20 grudnia 2005 r., V CK 295/05, nie publ., z dnia 12 stycznia 2007 r., IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr A, poz. 14; odmiennie: w wyroku z dnia 10 czerwca 2003 r., I CKN 414/01, OSNC 2004, nr 9, poz. 139). W umowie z dnia 4 czerwca 2014 r. strony w taki właśnie sposób określiły wzajemne prawa i obowiązki. Reasumując, w tym zakresie zarzut naruszenia w/w przepisów prawa materialnego należy uznać za niezasadny. Sąd Rejonowy prawidłowo bowiem przyjął, iż w przedmiotowej sprawie odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy dotyczące umowy agencyjnej. Kolejna kwestia będąca przedmiotem zarzutów, to to czy istnieje możliwość wypowiedzenia umowy pośrednictwa zawartej na czas określony oraz czy jedynie rażące naruszenie obowiązków umownych przez pośrednika może stanowić ważny powód do wypowiedzenia umowy. W tym miejscu wskazać jednoznacznie należy, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że umowa agencyjna może być wypowiedziana przez każdą ze stron nawet bez powodu oraz ze strony nie mogą w umowie z góry zrzec się uprawnienia do jej wypowiedzenia z ważnych powodów. Zrzeczenie takie zawarte w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami byłoby sprzeczne z właściwością (naturą) tej umowy ( art. 353

§ 1k.p.c.

ukierunkował postępowania dowodowe na ustalenie czy zaszły powody do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów z powodów wskazanych w tym przepisie zapominając, że oświadczenie powoda z dnia 31 lipca 2015 roku umowa zawarta pomiędzy stronami została wypowiedziana przez powoda za 4-dniowym okresem wypowiedzenia a nie ze skutkiem natychmiastowym. W ocenie Sądu Okręgowego postępowanie dowodowe, które miało wykazać czy doszło do niewykonania obowiązków przez pozwanego wynikających z umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zostało przeprowadzone zbyt pochopnie. Nie zostało bowiem poprzedzone kompletnymi ustaleniami czy powód mógł wypowiedzieć umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawartą z pozwanym w każdym czasie bez ważnego powodu czy wobec treści zawartej pomiędzy stronami umowy mógł wypowiedzieć umowę z pozwanym jedynie z powodów wskazanych w art.

§ 1k.c.

ze skutkiem natychmiastowym. Powyższa okoliczność, co do zasady mogłyby przemawiać za wydaniem wyroku reformatoryjnego przy założeniu, że doszłoby do uzupełniania materiału dowodowego, jednakże wobec dalej wskazanych poważnych uchybień, a w szczególności w istocie nieprzeprowadzenia prawidłowego postępowania dowodowego, koniecznym było dalej idące rozstrzygnięcie. Za uzasadniony bowiem należ uznać zarzut naruszenia art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 278 k.p.c. poprzez pominięcie przez Sąd zgłoszonego przez powoda wniosku o powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd Rejonowy pominął bowiem dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy zgłoszony przez powoda w pozwie na okoliczność wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda za okres od dnia 4 sierpnia 2015 roku do dnia 30 listopada 2015 roku. W ocenie Sądu Okręgowego wniosek został jednoznacznie sprecyzowany w pozwie i nie mógł być interpretowany jak chce tego Sąd Rejonowy jako wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii prywatnej, która była już sporządzona na zlecenie powoda. Nie zasługują również na zrozumienie twierdzenia, że wniosek ten ostatecznie nie został zgłoszony, ponieważ pozwany w odpowiedzi na pozew podnosił wątpliwości co do tego wniosku, a strona powodowa się do tego nie ustosunkowała. W tym miejscu wskazać należy, iż wobec wątpliwości pozwanego, na rozprawie w dniu 6 czerwca 2016 roku pełnomocnik powoda potwierdził jednoznacznie, iż był to wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Sąd bezzasadnie uznał jednak, iż dowód nie został zgłoszony. Przyznać rację należy pełnomocnikowi powoda, że twierdzenia pozwanego, iż powód nie zgłosił w pozwie żadnych dowodów są sprzeczne ze stanem faktycznym. Nie przeszkodziło to Sądowi przeprowadzić dowodu z zeznań świadka, stron oraz z dokumentów zgłoszonych w pozwie. Na marginesie wskazać należy, iż wszystkie one (również dowód z opinii biegłego) były zgłoszone w uzasadnieniu. Nadto nie bez znaczenia w kontekście powyższych rozważań jest to, iż powód nie załączył do pozwu żadnej prywatnej opinii. Nawet jeżeli uznać, iż wniosek był niezrozumiały, to został on doprecyzowany w toku postępowania. Zgodnie zaś z treścią art. 217 par 1 k.p.c. strona może aż do zamknięcia rozprawy przytaczać okoliczności faktyczne i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub dla odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej. Sąd nie mógł zatem pominąć tego wniosku. W orzecznictwie jednoznacznie wskazuje się, iż „jakkolwiek sąd nie ma obowiązku przeprowadzania wszystkich dowodów wskazanych przez stronę, to jednak odmowa dopuszczenia określonego dowodu nie należy do sfery swobodnego uznania sędziowskiego. W szczególności sąd nie może pominąć środków dowodowych na wskazane przez stronę okoliczności, w przypadku gdy nie zostały wyjaśnione sporne fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy” (wyrok SN z 20 stycznia 2011 roku I PK 135/10). Bez wątpienia ustalenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych. Tym samym twierdzenia Sądu, iż przedmiotowy wniosek był powołaniem się na prywatną opinię, która nie została dołączona do pozwu nie znajduje uzasadnienia w światle powyższych rozważań. Sąd Okręgowy mając na uwadze powyższe rozważania pominął pozostałe zarzuty jako dalej idące. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą Sądu Rejonowego będzie zatem, w oparciu o dotychczas zgromadzone dowody, poczynienie pełnych ustaleń w wyżej wskazanych kierunkach i ich należyte rozważenie. W szczególności zaś, Sąd poczyni ustalenia w zakresie rzeczywistej woli stron co do możliwości i warunków wypowiedzenia umowy, ustali jaki skutek prawny dla bytu umowy o pośrednictwo nieruchomościami zawartej pomiędzy stronami wywołuje oświadczenie powoda o wypowiedzeniu. Po przekazaniu sprawy Sąd powinien również ustosunkować się do wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacunku nieruchomości. Wobec powyższego, na podstawie art. 386 § 4 k.p.c., Sąd Okręgowy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia, pozostawiając Sądowi Rejonowemu orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego.