I C 1082/16

Sygn akt: I C 1082/16 Orzeczenie zostało zastąpione orzeczeniem sądu II instancji VIII Ca 334/17 –orzeczenie prawomocne WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 marca 2017 r. Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący : SSR Katarzyna Karpińska Protokolant : starszy sekr. sąd. Kamila Salamońska po rozpoznaniu w dniu 22 marca 2017 r. w Toruniu sprawy z powództwa: Przedsiębiorstwa (...) S.A. w G. przeciwko : Skarbowi Państwa - Staroście (...) o: ustalenie I. ustala, że wysokość stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa obejmującego działkę nr (...) z obrębu nr 15 w C., dla których Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), którego użytkownikiem wieczystym jest powód Przedsiębiorstwa (...) S.A. w G. począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. wynosi 34.833 zł (trzydzieści cztery tysiące osiemset trzydzieści trzy złote); II. w pozostałym zakresie powództwo oddala; III. nakazuje pobrać od powoda Przedsiębiorstwa (...) S.A. w G. na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę 1.567,46 zł (tysiąc pięćset sześćdziesiąt siedem złotych czterdzieści sześć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. I C 1082/16 UZASADNIENIE Przedsiębiorstwo (...) S.A. w G. złożyło sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa położonego w C. obr. 15, oznaczonego w ewidencji gruntów (...)o pow. 4,1210 ha i nr 11 o pow. 0,8011 ha (Kw (...)) w wysokości zaproponowanej przez Starostę (...) - na podstawie wypowiedzenia z dnia 17 września 2015 r. jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób niezgodny z prawem oraz ze stanem faktycznym, co wyklucza możliwość przyjęcia jego ustaleń za podstawę przeprowadzonej przez Starostę (...) aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W ocenie powoda ustalona wartość gruntu (działka nr (...) -1.135.200,- zł, działka nr (...)- 218.500,- zł) jest zawyżona, a zatem zaproponowana kwota opłaty (działka nr (...) – 34.056 zł., działka nr (...) - 6.555 zł) nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia. W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o odrzucenie pozwu z uwagi na fakt, iż Starosta (...) ani Starostwo (...) nie są właścicielami nieruchomości. Wniesiono także o ustalenie opłaty rocznej w nowej wysokości, wskazanej w piśmie z dnia 17 września 2015 roku, począwszy od stycznia 2016 roku. Zdaniem pozwanego nowa wysokość opłaty rocznej została ustalona w prawidłowy sposób, w oparciu o opinię doświadczonego i rzetelnego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd ustalił co następuje: Skarb Państwa Starosta (...) jest właścicielem nieruchomości gruntowej, położonej w C. przy ulicy (...) w obrębie 15, oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 0.8011 ha i działka nr (...) o pow. 4.1210 ha, o łącznej powierzchni 4.9221 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). bezsporne Użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości jest Przedsiębiorstwo (...) S.A. w G.. Z tytułu użytkowania wieczystego gruntu powód uiszczał dotychczas opłatę roczną w łącznej kwocie 16.353,84 zł (opłata za działkę nr (...) wynosiła 13.685,84 zł, a za działkę nr (...) - 2.668 zł). bezsporne Po sporządzeniu operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę pismem z dnia 17 września 2015 roku Skarb Państwa Starosta (...) wypowiedział Przedsiębiorstwu (...) S.A. dotychczas obowiązującą opłatę roczną i zaoferował przyjęcie nowej opłaty w wysokości 3 % wartości działki, tj. opłatę za działkę nr (...) określił na kwotę 34.056 zł (wartość działki 1.135.200zł), a za działkę nr (...) – 6.555 zł (wartość działki 218.500 zł). dowód: wypowiedzenie opłaty z dnia 17.09.2015r. – k. 58 -58v z akt SKO, operat szacunkowy – k. 14-57 z akt SKO Przedsiębiorstwo (...) S.A. w G. wniosło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. o ustalenie że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego we wskazanej wysokości jest nieuzasadniona. dowód: wniosek – k. 67- 62 z akt SKO Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. orzeczeniem z dnia 24 czerwca 2016 r. oddaliło wniosek. W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy, z którego wynika wartość rynkowa wycenianej nieruchomości został sporządzony rzetelnie, miarodajnie, przekonująco. dowód: decyzja - k. 122-121 z akt aSKO Od powyższego orzeczenia Przedsiębiorstwo (...) S.A. w G. wniosło sprzeciw. bezsporne Wartość rynkowa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej numerami działek (...) z obrębu nr 15 w C. o obszarze 4,9221ha wpisanej do księgi wieczystej nr (...), według poziomu cen i stanu nieruchomości w grudniu 2015 r. wynosiła 1.161.100,- zł , a zatem wysokość rocznej opłaty przy stawce 3% winna wynosić 34.833,-zł. Dowód: opinia biegłego k. 37-55v; - ustna uzupełniająca opinia biegłego T. T. k. 93-93v, 00:02:48 – 00:08:46 Sąd zważył, co następuje: Przedstawiony stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów dołączonych do akt sprawy, w szczególności w oparciu o dowód z opinii biegłego sądowego T. T. oraz ustnej z opinii uzupełniającej. Wiedza i bezstronność biegłego sądowego nie budziły żadnych zastrzeżeń Sądu. Okoliczności faktyczne w niniejszej sprawie pozostawały co do zasady bezsporne, tak co do stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości jak i dotychczasowej wysokości opłaty rocznej oraz faktu wypowiedzenia wysokości tej opłaty przez pozwanego. W tej części twierdzenia stron były zbieżne i znajdowały odzwierciedlenie w zgromadzonych dowodach z dokumentów. Sporne między stronami pozostawały ustalenia w zakresie wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a w konsekwencji zasadność wypowiedzenia przez pozwanego dotychczasowej opłaty rocznej i aktualnej wysokości tej opłaty. W tym zakresie Sąd Rejonowy oparł się na opinii biegłego T. T., która w ocenie Sądu była spójna logiczna i przekonująca. Po pierwsze, wypada zaznaczyć, że biegły dysponował ponadprzeciętnym doświadczeniem i wykształceniem w zakresie tematyki będącej przedmiotem jej badania, które pozwalało na podjęcie się wykonywania ekspertyzy. Nie sposób nie zauważyć, że opinia została przygotowana niezwykle starannie, zaś każde twierdzenie biegłego znajduje oparcie w dokumentach znajdujących się w aktach sprawy. Podkreślenia wymaga, że w ocenie Sądu Rejonowego opinia biegłego T. T. w sposób wnikliwy analizowała rynek nieruchomości. Biegły bardzo szczegółowo opisał modus operandi ustalenia wartości nieruchomości. W sposób precyzyjny i przekonujący biegły uzasadnił swe stanowisko co do konieczności wyceny całej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a nie poszczególnych działek gruntu. Stanowisko biegłego zbieżne jest z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15.05.2013r., sygn. akt III CZP 24/13, z której wynika, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Sąd w niniejszej sprawie nie znalazł żadnych podstaw by kwestionować to stanowisko, a zatem ustalił, iż wartość nieruchomości w grudniu 2015 r. wynosiła 1.161.100,- zł Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanego o przeprowadzenie konfrontacji biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości T. T. i rzeczoznawcy majątkowego C. R., która sporządziła operat szacunkowy stanowiący podstawę wypowiedzenia powodowi dotychczasowej opłaty rocznej. W ocenie Sądu opinia biegłego T. T. była tak wyczerpująca że nie było potrzeby konfrontowania stanowiska biegłego z rzeczoznawcą majątkowym. Co więcej, wszelkie wątpliwości odnośnie opinii zostały przez biegłego wyjaśnione w toku rozprawy z dnia 22 marca 2017 roku. Zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W myśl ust. 3 tego artykułu aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei art. 78 ust. 1 u.g.n. przewiduje, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Jak wynika z powyższego, dla skuteczności wypowiedzenia opłaty rocznej niezbędne jest dokonanie wypowiedzenia na piśmie, najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, zawarcie oferty przyjęcia opłaty w nowej wysokości, wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty oraz pouczenia o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, a także dołączenie do wypowiedzenie informacji o wartości nieruchomości i miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. W ocenie Sądu, pismo pozwanego z dnia 17 września 2015 roku spełnia powyżej wskazane wymogi formalne z art. 78 ust. 1 u.g.n. i stanowiło skuteczną podstawę wypowiedzenia powodowi dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Jednocześnie zaistniała również przesłanka z art. 77 ust. 1 u.g.n. w postaci zmiany wartości nieruchomości. Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 43c ust. 6 i 8 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, tekst jednolity: Dz. U. 1991 r. Nr 30 poz. 127 ze zm.). Oznacza to, że uznając iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec nie spełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala (art. 43c ust. 7 stosowany odpowiednio na podstawie art. 43c ust. 8), jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala (art. 43c ust. 6 stosowany odpowiednio na podstawie art. 43c ust. 8) – tak. OSN z 18.09.2003 r., I CK 66/02, OSNC 2004, nr 11, poz. 177). Mając na względzie powołane stanowisko Sądu Najwyższego, Sąd Rejonowy na mocy przepisu art. 189 kpc w zw. z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115, poz. 741) ustalił, iż wysokość stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazanej powyżej nieruchomości począwszy od dnia 1 stycznia 2016r. wynosi 34.833 zł ( 3% od wartości nieruchomości 1.161.100,- zł). Na marginesie wskazać należy, iż zarzut nieprawidłowego wskazania strony pozwanej był chybiony, bowiem zarówno z treści wniosku jak i sprzeciwu wynika jednoznacznie, iż pozwanym jest Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...). Stosownie do treści art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t. jedn. Dz.U. z 2016r., poz. 623) w zw. z art. 98 § 1 kpc nakazano pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa kwotę 1576,46 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (uzupełnienie kosztów opinii biegłego).