4 umowy dzierżawy. Zdaniem pozwanego, użyte w umowie pojęcie kosztorysu powykonawczego należy definiować w takim sam sposób, w jaki uczyniono to w Zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku w sprawie metod kosztorysowania obiektów robót budowlanych ( pismo procesowe – k. 1422 – 1428). W piśmie procesowym z dnia 22 listopada 2016 roku pełnomocnik powoda podtrzymał dotychczasowe żądania pozwu, wnosząc od zasądzenie na rzecz powoda od pozwanego kwoty 6.970.944,58 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 02 marca 2009 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty (pismo procesowe – k. 1972). Na rozprawie w dniu 07 marca 2017 roku strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie (protokół rozprawy – k. 1980). Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: Pod koniec lat 90 – tych Gmina (...) zamierzała uporządkować kwestię handlu prowadzonego przez różne podmioty w rejonie Placu (...) i w ciągu ul. (...) w W.. W celu wypracowania porozumienia w tej sprawie Gmina przystąpiła do negocjacji z dwoma stowarzyszeniami utworzonymi przez około 1000 kupców, tj. (...) Stowarzyszeniem (...) Plac (...). Podczas rozmów, każde z tych Stowarzyszeń było reprezentowane przez 3 osoby. W rozmowach z ramienia kupców uczestniczył także adwokat J. U.. Z kolei z ramienia (...) negocjacje prowadzili pracownicy(...) – Referatu Przedsięwzięć (...), w tym L. C. – kierownik Referatu. W toku negocjacji ustalono, że kupcy zostaną przeniesieni do tymczasowego obiektu handlowego, który zostanie wzniesiony ze środków kupców na działce znajdującej się na Placu (...), która zostanie im wydzierżawiona. Następnie kupcy przy pomocy Gminy mieli znaleźć odpowiedni teren, na którym mieli wznieść stały obiekt handlowy. W pierwszej fazie negocjacji nie podejmowano tematu dotyczącego przejęcia obiektu tymczasowego przez Gminę, ani ewentualnego zwrotu kupcom części nakładów poniesionych na jej wybudowanie. Kwestia ta została podniesiona przez kupców w końcowej fazie negocjacji. Kupcy uważali bowiem, że wybudowanie obiektu tymczasowego będzie dla nich niekorzystne, gdyż poniosą duże koszty, a później będą jeszcze musieli sfinansować budowę obiektu stałego. Początkowo Gmina nie zgadzała się na jakąkolwiek partycypację w kosztach budowy obiektu tymczasowego, jednak później, w różnych wydziałach Urzędu Gminy pojawiły się sugestie, że taki obiekt przydałby się Gminie w celu wykorzystania na obiekty sportowe lub halę widowiskową czy sportową (lodowisko) albo do rozwiązywania problemów z kupcami w innych częściach Gminy. Ostatecznie Gmina postanowiła, że przejmie obiekt tymczasowy po jego opuszczeniu przez kupców oraz zwróci kupcom połowę poniesionych kosztów rzeczywistych wzniesienia obiektu tymczasowego. Nie prowadzono szczegółowych rozmów dotyczących zasad, na jakich Gmina ma zwrócić kupcom część kosztów wybudowania obiektu tymczasowego, ani zasad, na jakich ma nastąpić rozliczenie pomiędzy nimi. Z uwagi na fakt, że Gmina zamierzała przejąć i wykorzystywać do własnych celów obiekt tymczasowy, postawiła warunek, aby planowany obiekt lokalizacji czasowej był tak skonstruowany, żeby istniała możliwość jego rozbiórki i przeniesienia w inne miejsce. W dniu 23 września 1999 roku Rada Gminy W. – (...) wyraziła zgodę na utworzenie wraz z kupcami prowadzącymi działalność w zakresie handlu detalicznego na terenie Placu (...) i ul. (...) w (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w celu realizacji tymczasowego obiektu handlowego na Placu (...) oraz upoważniła Prezydenta (...) W. do zawarcia w tym przedmiocie stosownego porozumienia ( dowody : kserokopia uchwały Rady Gminy W. – (...) z dnia 23 września 1999 roku – k. 1613, zeznania świadków H. S. – k. 1491, J. U. – k. 1491 – 1493, J. G. – k. 1493 – 1494, L. C. – k. 1495 – 1496, A. S. – k. 1508 – 1509, D. W. – k. 1516 – 1519, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1510, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1655, 1656 – 1659 verte). W dniu 04 października 1999 roku pomiędzy Gminą (...) reprezentowaną przez J. G. i A. S. – zastępców Prezydenta (...) W., a Kupcami prowadzącymi działalność gospodarczą obejmującą handel detaliczny w rejonie Placu (...) i w ciągu ul. (...) w W., reprezentowanymi przez T. L., D. P., A. K., B. Ś., H. S. i J. C., zawarte zostało porozumienie mające na celu uregulowanie problemu targowisk prowadzonych w wyżej wskazanych lokalizacjach poprzez przeniesienie działalności (...) z terenu obecnych targowisk do obiektu lokalizacji stałej. Przedmiotem porozumienia było określenie działań niezbędnych dla wybudowania czasowego obiektu handlowego, który miał powstać na obecnym targowisku na Placu (...), zapewnienia finansowania jego realizacji oraz wydzierżawienia Kupcom lokali na czas nie dłuższy niż czas obowiązywania umowy dzierżawy gruntu. W porozumieniu ustalono, że Gmina (...) zawiąże spółkę, do której przystępować będą Kupcy zainteresowani udziałem w realizacji czasowego obiektu handlowego oraz pozyskaniem powierzchni handlowej w obiekcie lokalizacji stałej, a następnie wydzierżawi spółce grunt niezbędny do realizacji tymczasowego obiektu handlowego. Zawiązana spółka miała zrealizować inwestycję polegającą na wzniesieniu czasowego obiektu handlowego. W porozumieniu ustalono także, że Gmina (...) po wygaśnięciu umowy dzierżawy czasowego obiektu handlowego, zwróci spółce 50% nakładów (tj. kosztów wzniesienia czasowego obiektu handlowego i urządzenia powierzchni wspólnych według systemu „pod klucz”, wydzielenia lokali i doprowadzenia do lokali podstawowych mediów umożliwiających prowadzenie działalności handlowej), udokumentowanych kosztorysem powykonawczym bądź weryfikacją tego kosztorysu przez osobę wybraną przez strony porozumienia, jakie spółka poniosła z tytułu wybudowania czasowego obiektu handlowego, a spółka przeznaczy uzyskaną kwotę na finansowanie budowy obiektu lokalizacji stałej (punkt 2.2.4 porozumienia). Zgodnie z punktem 3.
4 tej umowy, terminu przedstawienia kosztorysu oraz zasad jego weryfikacji. Spółka (...) uważała, że kosztorys powykonawczy ma stanowić jedynie potwierdzenie faktu wykonania robót, tj. wybudowania hali targowej oraz, że weryfikacja kosztorysu będzie odbywała się w ten sposób, iż Gmina zgłosi do niego swoje ewentualne zastrzeżenia, a spółka się do nich ustosunkuje ( dowody : zeznania świadków D. P. – k. 1489, J. U. – k. 1491 – 1493, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653). W dniu 07 grudnia 2000 roku wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę tymczasowej hali na Placu (...) w W., w której nałożono na inwestora, m.in., obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu po zakończeniu budowy, a przed przystąpieniem do eksploatacji. Budowa hali targowej na Placu (...) została w całości sfinansowana przez kupców za pośrednictwem spółki (...), która dysponowała zgromadzonymi przez kupców środkami finansowymi. Z uwagi na fakt, że wynagrodzenie przewidziane w umowie zawartej pomiędzy spółką (...), a (...) sp. z o.o. zostało określone ryczałtowo, w trakcie budowy nie inwentaryzowano poszczególnych czynności procesu inwestycyjnego, a po zakończeniu budowy nie dokonano obmiaru robót. Nie prowadzono też księgi obmiarów ( dowody : decyzja o pozwoleniu na budowę – k. 1623 – 1624, zeznania świadków A. K. – k. 1489, T. L. – k. 1490, H. S. – k. 1491, J. U. – k. 1491 – 1493, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653). Budowa hali targowej pozostawała pod stałym nadzorem rady nadzorczej spółki (...). (...) na bieżąco kontrolowała postęp robót oraz wydatki spółki na budowę. Rada nadzorcza sprawdzała, czy środki finansowe płacone są wykonawcy zgodnie z umową, czy spółka nie płaciła wykonawcy za roboty, których jeszcze wykonano. Gdyby spółka dokonywała jakichkolwiek nieuzasadnionych wydatków, to rada nadzorcza podjęłaby odpowiednią interwencję ( dowody : zeznania świadków L. C. – k. 1495 – 1496, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653). Roboty budowlane przy budowie tymczasowej hali targowej trwały od 02 kwietnia 2001 roku do dnia 14 listopada 2001 roku. W odbiorze końcowym uczestniczyli ze strony zamawiającego wszyscy członkowie zarządu oraz członkowie rady nadzorczej T. L. i W. N., a nadto inspektor nadzoru ze strony (...) A. Z.. W protokole odbioru końcowego, komisja odbiorowa stwierdziła, że roboty pod względem rzeczowym zostały wykonane zgodnie z zamówieniem wraz z wprowadzonymi zmianami i uzupełnieniami udokumentowanymi wpisami do Dziennika Budowy oraz zgodnie z przedstawioną dokumentacją techniczną. Zastosowane materiały są zgodne z dokumentacją projektową ( dowód : protokół odbioru końcowego – k. 350 – 353). Po zakończeniu budowy, spółka (...) zleciła wykonawcy inwestycji, tj. (...) sp. z o.o. wykonanie kosztorysu, który miał dokumentować poniesione przez K. (...), rzeczywiste koszty budowy. (...) sp. z o.o. sporządził kosztorys zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy”, w którym zawarto zestawienie wykonanych robót w postaci: robót żelbetowych, konstrukcji stalowej, pokrycia dachowego, robót wykończeniowych, teletechniki, instalacji elektrycznych i instalacji sanitarnych wraz z oznaczeniem ich wartości. W kosztorysie wskazano, że łączna wartość robót budowlanych wykonanych przy wznoszeniu i wykańczaniu hali targowej wyniosła 17.847.239,35 zł. Kosztorys został wykonany na podstawie kosztorysów cząstkowych przygotowanych przez poszczególnych podwykonawców, którzy realizowali dane rodzaje robót. Spółka przekazała kosztorys do R. K., który posiadał uprawnienia inspektora nadzoru, w celu dokonania sprawdzenia i weryfikacji kosztorysu. W dniu 16 kwietnia 2003 roku R. K. sporządził notatkę, w której wskazał, że w przedstawionym przez (...) sp. z o.o. kosztorysie sprawdził obmiar robót oraz składniki cenotwórcze. Podkreślił, że obmiar robót jest zgodny z dokumentacją powykonawczą, a składniki cenotwórcze, tj. ceny robocizny, ceny materiałów, ceny pracy sprzętu, koszty ogólne, koszty zakupu i zysk, mieszczą się w średnich wartościach II kwartału 2001 roku podanych w S.. Jednocześnie R. K. zaznaczył, że nie wnosi uwag do kosztorysu. W dniu 24 kwietnia 2003 roku spółka (...) złożyła w Urzędzie (...) W. kosztorys zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy”. Spółka (...) liczyła na to, że (...) W. dokona weryfikacji kosztorysu i jeżeli będzie miało jakiekolwiek zastrzeżenia to je zgłosi spółce, a ta przekaże je wykonawcy. (...) W. nie informowało spółki, aby kwestionowało jakość i rzetelność kosztorysu ( dowody : pismo z dnia 24 kwietnia 2003 roku – k. 21, notatka – k. 22, kosztorys – k. 23 – 31, 58 – 209, zeznania (...) P. – k. 1489, J. U. – k. 1491 – 1493, D. W. – k. 1516 – 1519, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653, 1656 – 1659 verte). Na mocy aktu notarialnego z dnia 27 października 2006 roku (Rep. A nr 6760/2006), spółka (...) poddała się egzekucji wprost z tego aktu (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.) w zakresie obowiązku wydania (...) W. przedmiotu dzierżawy, tj. nieruchomości położonej w W. w rejonie ul. (...) będącej fragmentem Placu (...) stanowiącej część działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu ewidencyjnego (...), w terminie 30 dni od dnia ustania stosunku dzierżawy ( dowód : kserokopia aktu notarialnego – k. 49 – 52). (...) sp. z o.o. oraz (...) W. prowadziły negocjacje dotyczące ustalenia miejsca lokalizacji docelowej/stałej hali targowej dla kupców. W dniu 19 czerwca 2008 roku (...) W. przekazało spółce parafowany projekt umowy dzierżawy gruntu o powierzchni 5856 m 2 położonego przy ul. (...) i ul. (...), na którym miała zostać wybudowana docelowa hala targowa. W projekcie umowy dzierżawy nie zawarto żadnych postanowień dotyczących rozliczenia nakładów na tymczasową halę targową. Zgodnie z § 17 projektu umowy dzierżawy, po upływie okresu dzierżawy, jak również w przypadku rozwiązania umowy przed tym okresem (…) wydzierżawiający zwróci dzierżawcy nominalne nakłady poniesione przez dzierżawcę na budowę obiektu handlowego. Zwrot dotyczyć będzie wyłącznie zasadnych nakładów, bezpośrednio związanych z budową zaakceptowanych w trakcie budowy przez inspektora powołanego w myśl § 10 umowy, które nie obejmują kosztów finansowych (np. bankowych) wynikających z przepisów ustawowych (np. odsetki od nieterminowych wpłat) oraz kar umownych ( dowody : pismo z dnia 19 czerwca 2008 roku – k. 1596, projekt umowy dzierżawy – k. 1597 – 1612). Pismem z dnia 19 grudnia 2008 roku (...) W. poinformowało spółkę (...), że z uwagi na wygaśnięcie w dniu 31 grudnia 2008 roku umowy dzierżawy, na dzień 02 lutego 2009 roku wyznaczony został termin protokolarnego odbioru obiektu. W protokole odbioru sporządzonym w dniu 02 lutego 2009 roku stwierdzono, że w hali towarowej nadal prowadzona jest działalność gospodarcza i, że hala nie jest przygotowana do przejęcia. Postanowieniem z dnia 09 lutego 2009 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 27 października 2006 roku, repertorium (...) nr (...), na mocy którego dłużnik (...) sp. z o.o. zobowiązał się do wydania przedmiotu dzierżawy – nieruchomości położonej w W. w rejonie ul. (...) będącej fragmentem Placu (...) stanowiącej część działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu ewidencyjnego (...), w terminie 30 dni od dnia ustania stosunku dzierżawy. W oparciu o wyżej wskazany tytuł wykonawczy zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne o wydanie przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 18 czerwca 2009 roku Komornik sądowy wezwał spółkę (...) do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia przedmiotu dzierżawy ( dowody : pismo z dnia 19 grudnia 2008 roku – k. 43, protokół odbioru terenu z dnia 02 lutego 2009 roku – k. 45 – 46, postanowienie z dnia 09 lutego 2009 roku – k. 47, zawiadomienie o wszczęciu egzekucji – k. 53). W dniu 21 lipca 2009 roku (...) W. zostało wprowadzone w posiadanie wydzierżawionej spółce (...) nieruchomości gruntowej oraz posadowionej na niej tymczasowej hali targowej. W dniu 16 września 2009 roku (...) W. – Zarząd terenów Publicznych ogłosiło przetarg pisemny na sprzedaż tymczasowej hali handlowej z dokonaniem jej rozbiórki i usunięcia z zajmowanego terenu, ustalając cenę wywoławczą na kwotę 10.000.000,00 zł. Wobec niewpłynięcia żadnej oferty, przetarg został unieważniony w dniu 08 października 2009 roku. W dniu 16 października 2009 roku ogłoszono kolejny przetarg na sprzedaż tymczasowej hali handlowej z dokonaniem jej rozbiórki i usunięcia z zajmowanego terenu, ustalając cenę wywoławczą na kwotę 7.000.000,00 zł. Wobec niewpłynięcia żadnej oferty, przetarg został unieważniony w dniu 03 listopada 2009 roku. Ostatecznie, przedmiotowa hala została zbyta na podstawie umowy z dnia 04 grudnia 2009 roku za kwotę 103.000,00 zł. Nabywca zobowiązał się do dokonania rozbiórki hali i usunięcia jej elementów z zajmowanego terenu w terminie 200 dni od dnia zawarcia umowy. Nabywca oszacował koszt rozbiórki hali i usunięcia jej elementów na kwotę 2.400.000,00 zł. Tymczasowa hala targowa została rozebrana w połowie 2010 roku ( dowody : ogłoszenia o przetargu z dnia 16 września 2009 roku – k. 1546 – 1547, ogłoszenie o unieważnieniu przetargu z dnia 16 września 2009 roku – k. 1548, protokół z przetargu z dnia 16 września 2009 roku – k. 1550 – 1551, ogłoszenia o przetargu z dnia 16 października 2009 roku – k. 1552 – 1558, protokół z przetargu z dnia 16 października 2009 roku – k. 1559 – 1561, ogłoszenie o unieważnieniu przetargu z dnia 16 października 2009 roku – k. 1562, umowa z dnia 04 grudnia 2009 roku – k. 1573 – 1581, formularz ofertowy – k. 1581 – 1583). Pismem z dnia 19 listopada 2009 roku, doręczonym w dniu 20 listopada 2009 roku, (...) sp. z o.o., powołując się na treść § 6 pkt 4 umowy dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku, wezwała (...) W. do zapłaty kwoty 6.970.944,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 marca 2009 roku ( dowód : pismo z dnia 19 listopada 2009 roku – k. 32). Ostatecznie docelowa hala targowa dla kupców nie została wybudowana ( okoliczność bezsporna). Kosztorys przedstawiony (...) W. przez spółkę (...) w dniu 24 kwietnia 2003 roku zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy” dokumentuje budowę tymczasowego obiektu handlowego hali (...) na Placu (...) w W., w standardzie pod klucz, na kwotę 15.551.578,64 zł. Istnieje możliwość sporządzenia kosztorysu powykonawczego w oparciu o projekt budowlany, jeżeli w toku inwestycji nie wprowadzono w nim istotnych zmian ( dowody : pisemna opinia biegłego z zakresu budownictwa lądowego S. K. – k. 418 – 1239, ustna opinia uzupełniająca biegłego S. K. – k. 1282 – 1283, 1617 – 1620). Udokumentowany koszt wybudowania tymczasowego obiektu handlowego – hali (...) przy placu (...) w W. w standardzie „pod klucz” z wydzielonymi lokalami i doprowadzeniem do lokali podstawowych mediów, bez wyposażenia znajdującego się w tych lokalach, na podstawie dokumentacji projektowej i dostępnej dokumentacji powykonawczej, bez uwzględnienia robót dotyczących zagospodarowania terenu oraz drzwi i kurtyn do boksów, według średnich cen rynkowych z okresu jego wybudowania wynosi 18.242.466,59 zł brutto (14.952.841,47 zł netto), a według minimalnych cen rynkowych wynosi 13.337.739,67 zł brutto (10.932.573,50 zł netto). Uwzględnienie robót dotyczących zagospodarowania terenu oraz drzwi i kurtyn do boksów spowodowałoby wzrost ogólnego kosztu wybudowania hali tymczasowej. Istnieje możliwość ustalenia kosztu wybudowania tymczasowej hali (...), nawet w sytuacji, gdy nie została sporządzona książka obmiarów oraz pomimo faktu, że obiekt ten już nie istnieje ( dowody : pisemna opinia instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) – k. 1720 – 1724, ustne wyjaśnienia H. A., K. K.
4 umowy dzierżawy oraz zeznania przesłuchanych w sprawie świadków, którzy uczestniczyli w negocjowaniu porozumienia z 1999 roku i samej umowy dzierżawy, zasadnym wydaje się przyjęcie, że stronom chodziło o przedstawienie takiego kosztorysu lub innych dokumentów, które pozwalałyby pozwanemu ustalić, że wartość rzeczywistych nakładów poniesionych przez spółkę (...) na budowę hali tymczasowej przekracza maksymalną kwotę określoną jako uzgodniona cena ryczałtowa w załączniku nr 3 do umowy z dnia 27 października 2000 roku, do którego odwołano się w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy. Nie chodziło zatem o dokładne, „co do złotówki” wyliczenie wartości rzeczywistych kosztów poniesionych na budowę przez spółkę, ale potwierdzenie, że nakłady zostały w ogóle poniesione, zaś wartość 50% tychże nakładów jest większa niż kwota 6.970.944,58 zł. Na marginesie podnieść trzeba, że wprowadzenie do umowy dzierżawy zapisu dotyczącego obowiązku powoda udokumentowania kosztów poniesionych na budowę hali tymczasowej przy pomocy kosztorysu powykonawczego, stanowiło swoiste superfluum, a więc regulację zupełnie zbyteczną, także z punktu widzenia zabezpieczenia interesów pozwanego miasta. Należy bowiem zwrócić uwagę, że spółka (...), która była inwestorem, została założona przez pozwanego, który posiadał nad spółką kontrolę. Z okoliczności wynika, że pozwany miał swojego reprezentanta w trzyosobowym zarządzie spółki, a nadto aż trzech przedstawicieli w pięcioosobowej radzie nadzorczej. Oznacza to, że pozwany był w posiadaniu wszelkich informacji dotyczących funkcjonowania spółki i czynionych przez nią wydatków, w tym wydatków na budowę hali tymczasowej. Pozwany, poprzez swoich przedstawicieli w spółce uczestniczył w procesie wyłaniania wykonawcy hali tymczasowej, a zatem doskonale zdawał sobie sprawę, jaka była wysokość wynagrodzenia ryczałtowego wykonawcy, co potwierdził świadek D. W.. Świadek A. K., która była członkiem zarządu spółki (...) z ramienia kupców odnosząc się do kwoty wynagrodzenia wykonawcy hali wskazała, że „ kwota musiała być uzgadniana wspólnie z przedstawicielami miasta, którzy zasiadali w radzie nadzorczej, że wszystko odbywało się jakby pod nadzorem miasta”. W podobnym tonie wypowiedział się świadek D. P. zeznając, że zarząd spółki wystąpił do rady nadzorczej o wyrażenie zgody na zawarcie umowy z wykonawcą hali i zgodę taką uzyskał. Świadek L. C., który był członkiem rady nadzorczej spółki z ramienia miasta zeznał, że „ rada nadzorcza (…) kontrolowała działalność zarządu. I myśmy weryfikowali na bieżąco (…) postęp robót. I gdyby tam były jakieś wydatki niestosowne (…) to na pewno byśmy reagowali. Bo myśmy pilnowali bardzo porządnie (…). Chodziło głównie o sprawy wydatków, czy pieniądze są płacone spółce (...) zgodnie z umową. Czy nie są płacone awansem na przykład, że spółka nie wykonała, a mimo to zapłacono. M. pilnowali finansów generalnie”. Pozwany poprzez swoich przedstawicieli w spółce (...) miał zatem pełną wiedzę i kontrolę nad wydatkowaniem przez spółkę środków finansowych na budowę hali tymczasowej. W rezultacie twierdzenia pozwanego jakoby nie uczestniczył w procesie budowlanym hali tymczasowej nie polegają na prawdzie. Nie bez znaczenia pozostaje tu także okoliczność, że cena za którą wykonawca zobowiązał się zbudować halę była niewygórowana i bardzo korzystna, co potwierdzili świadkowie D. W. i D. P.. Warto przy tym podkreślić, że pozwany nigdy nie kwestionował przyjętej w umowie o roboty budowlane ostatecznej ceny ryczałtowej w kwocie 13.941.889,16 zł, która zresztą stanowiła podstawę do ustalenia maksymalnego limitu zwrotu powodowi nakładów poniesionych na budowę hali. Trudno zatem zrozumieć przyczynę, dla której do umowy dzierżawy inkorporowano postanowienia porozumienia z 1999 roku dotyczące konieczności wykazania nakładów poniesionych przez spółkę (...) zweryfikowanym kosztorysem powykonawczym, skoro samo wynagrodzenie wykonawcy hali miało charakter ryczałtowy, jego wysokość została w pełni zaakceptowana przez pozwanego, który dodatkowo miał pełną kontrolę nad działaniami spółki, w tym nad wydatkami czynionymi na budowę hali. Wskazane okoliczności dawały pozwanemu pewność, że nakłady poniesione przez powodową spółkę na budowę hali tymczasowej nie zostaną zawyżone. Nie można także pominąć faktu, że jak wskazał świadek D. W., wybór wynagrodzenia ryczałtowego nie był przypadkiem, gdyż taki model rozliczeń był znacznie korzystniejszy dla inwestora, czyli dla spółki (...), a tym samym dla samego pozwanego, niż model wynagrodzenia kosztorysowego. Istotne jest również to, że wymagania pozwanego co do parametrów technicznych hali, spowodowały, że koszty jej wzniesienia były wyższe. Jak zeznał świadek L. C., pierwotnie planowano bowiem budowę tańszej hali słupowej, jednak pozwane miasto zażądało, aby hala nie miała podpór, co zwiększyło koszty. Jak już wyżej podkreślono, z treści § 6 ust. 4 umowy dzierżawy wynikał dla powoda obowiązek udokumentowania nakładów poniesionych na budowę hali tymczasowej przy pomocy kosztorysu powykonawczego, przy czym strony różniły się co do interpretacji tego pojęcia, gdyż pozwany w toku niniejszej sprawy twierdził, iż winien to być kosztorys powykonawczy odpowiadający wymaganiom wskazanym z zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku, zaś powód wskazywał, że spełnienie tych wymagań nie było konieczne. W sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, że kosztorys zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy”, który powód przedstawił pozwanemu w 2003 roku nie spełniał wymogów wyżej wskazanego aktu prawnego. Nawet jednak gdyby przyjąć, że przedmiotowy kosztorys owe wymogi winien spełniać, a powodowa spółka nie zadbała o to w odpowiedni sposób, to z okoliczności sprawy wynika, że pozwany miał swojego przedstawiciela w zarządzie spółki oraz aż trzech przedstawicieli w pięcioosobowej radzie nadzorczej i pozwany doskonale znał wszelkie decyzje podejmowane przez władze spółki, w tym te podejmowane na etapie realizacji procesu budowy hali tymczasowej. Okoliczność ta jest o tyle istotna, że w niniejszym postępowaniu pozwany zarzuca spółce niewłaściwe postępowanie polegające na nieprawidłowym wywiązaniu się z wynikającego z § 6 ust. 4 umowy dzierżawy obowiązku przedstawienia kosztorysu powykonawczego, ale nie dostrzega, że ewentualne zaniechania spółki w tym zakresie obciążają także jego samego, skoro sprawował nad spółką kontrolę. W tej sytuacji, jeżeli pozwany utrzymuje, że powód miał obowiązek udokumentować nakłady na halę kosztorysem powykonawczym odpowiadającym wymogom wskazanym z zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku, a zatem kosztorysem opartym m.in. na księdze obmiarów, to przedstawiciele pozwanego w powodowej spółce, kierując się jej interesem, winni zadbać o to, aby taki dokument został sporządzony, co jednak nie nastąpiło. Fakt ten nie może pozostać bez wpływu na ocenę wywiedzionego powództwa. Ponadto, opisana bierna postawa przedstawicieli pozwanego we władzach powodowej spółki, w sprawie dotyczącej kwestii kosztorysu powykonawczego,
4 umowy dzierżawy, pośrednio potwierdza sformułowaną powyżej tezę, że ów kosztorys powykonawczy nie musiał spełniać wymogów wskazanych we wspomnianym zarządzeniu z dnia 15 lipca 1996 roku. Postanowienie umowne zawarte w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy kreowało określone obowiązki także po stronie pozwanego. Chodzi tu przede wszystkim o obowiązek weryfikacji przedstawionego przez powoda kosztorysu powykonawczego, na co wskazał Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku wydanego na gruncie niniejszej sprawy (strona 14 uzasadnienia). Nie ulega wątpliwości, że w umowie dzierżawy nie określono zasad owej weryfikacji. W ocenie Sądu Okręgowego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym przede wszystkim zeznania świadków pozwalają przyjąć, że weryfikacja kosztorysu, miała w istocie polegać na ustaleniu, czy spółka (...) rzeczywiście poniosła koszty wybudowania hali tymczasowej w standardzie „pod klucz” z wydzielonymi lokalami i doprowadzeniem do lokalu podstawowych mediów bez wyposażenia znajdującego się w tych lokalach, w kwocie wyższej niż 13.941.889,16 zł. Jak już bowiem podkreślono, pozwany chciał mieć pewność, że wartość nakładów wskazywanych przez powoda nie została zawyżona. Przesłuchani w sprawie świadkowie jednoznacznie potwierdzili, że na pozwanym ciążył obowiązek weryfikacji kosztorysu, a przynajmniej ustosunkowania się do niego i sformułowania pod jego adresem ewentualnych zastrzeżeń. Odnosząc się do zapisów § 6 ust. 4 umowy dzierżawy świadek D. P. wskazał, że „ jeżeli dostaje się kosztorys to ten kosztorys się weryfikuje, sprawdza. Dla mnie to było oczywiste, że to będzie sprawdzane i weryfikowane. (...) Jeżeli będą jakiekolwiek obiekcje, to będą do nas kierowane pytania, będą kierowane zastrzeżenia. Nic takiego nie nastąpiło, dlatego uznaliśmy, że wszystko jest zrobione tak jak należy”. Z kolei świadek J. U. zeznał, że „ ponieważ nie zawarliśmy żadnego szczególnego sposobu weryfikowania tego dokumentu (...), przyjęliśmy takie założenie, że przedłożymy dokument o określonym standardzie, a jeżeli ten dokument będzie kwestionowany przez drugą stronę, to tego rodzaju zastrzeżenia do tego dokumentu druga strona wyrazi i powie, to nie jest dokument, który spełnia moje oczekiwania, proszę przygotować inny” oraz, że: „ skoro nie był przewidziany standard weryfikacji tego dokumentu, to jedynym sposobem weryfikacji mogły być zastrzeżenia złożone ze strony miasta”. Co istotne, w podobnym tonie wypowiedział się biegły T. K.-bej na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014 roku wskazując, iż „ uważam, że kosztorys, który został przygotowany powinien być przez stronę pozwaną zweryfikowany. Po wysłaniu kosztorysu strona pozwana powinna ustosunkować się do niego”. Strona pozwana nie kwestionowała okoliczności, że przez szereg lat nie zgłaszała do przedstawionego jej przez powoda kosztorysu żadnych uwag i zastrzeżeń, w tym dotyczących tego, że nie odpowiada on wymogom prawa, gdyż nie jest oparty na książce obmiarów. Tego rodzaju zastrzeżenia pozwany sformułował dopiero w toku niniejszego postępowania, gdy hala tymczasowa już nie istniała, gdyż została rozebrana. Jest to o tyle istotne, że rozbiórka hali skutkowała bezpowrotną utratą możliwości dokonania ewentualnego obmiaru prac wykonanych przy jej budowie, a tym samym sporządzenia kosztorysu powykonawczego zgodnego w wymaganiami pozwanego zaprezentowanymi w toku rozpoznawanej sprawy. Zdaniem Sądu, takie a nie inne postępowanie pozwanego, stanowi jaskrawy przykład rażącej nielojalności kontraktowej, nie tylko w stosunku do powoda, ale także w stosunku do wszystkich kupców, którzy podjęli z pozwanym współpracę, inwestując w założoną wespół z pozwanym spółkę znaczne środki finansowe. Owa nielojalność jest tym bardziej znamienna, że pozwany jest jednostką samorządu terytorialnego i spełnia zadania władzy publicznej, a zatem jego postępowanie powinno opierać się na poszanowaniu praw obywateli. Nie ulega wątpliwości, że nielojalność kontraktowa pozwanego nie może powodować po stronie działającego w dobrej wierze powoda jakichkolwiek negatywnych skutków. Powód, wobec faktu, że umowa dzierżawy przygotowana przez pozwanego nie zawierała żadnych wymogów dotyczących jakości kosztorysu powykonawczego, przedstawił pozwanemu taki kosztorys jaki uznał za wystarczający. Obowiązkiem zaś pozwanego było dokonanie jego weryfikacji i wskazanie ewentualnych zastrzeżeń w czasie, gdy tymczasowa hala jeszcze istniała, aby powód miał możliwość uzupełnienia kosztorysu lub nawet sporządzenia zupełnie nowego kosztorysu, zgodnego z wymogami stawianymi przez pozwanego. Dokonanie owej weryfikacji było w okolicznościach sprawy istotne jeszcze z tego względu, że łącząca strony umowa dzierżawy nie zawierała żadnych wymogów dotyczących sposobu sporządzenia i jakości kosztorysu powykonawczego,
4 tej umowy. Skoro jednak pozwany nie zweryfikował rzeczonego kosztorysu, to w ocenie Sądu, w obecnym stanie rzeczy, gdy hala tymczasowa już nie istnieje, a zatem nie jest możliwe dokonanie jej obmiaru, pozwany nie może domagać się, aby powód przedstawił kosztorys powykonawczy oparty o obmiar hali tymczasowej, gdyż wykonanie takiego kosztorysu jest fizycznie niemożliwe. W tej sytuacji uzasadnionym było oparcie się w pierwszej kolejności na kosztorysie, który powód przedstawił pozwanemu w 2003 roku. W przedmiotowym kosztorysie zawarto zestawienie wykonanych robót w postaci: robót żelbetowych, konstrukcji stalowej, pokrycia dachowego, robót wykończeniowych, teletechniki, instalacji elektrycznych i instalacji sanitarnych wraz z oznaczeniem ich wartości oraz wskazano, że łączna wartość robót budowlanych wykonanych przy wznoszeniu i wykańczaniu hali tymczasowej wyniosła 17.847.239,35 zł. Co istotne, przedmiotowy kosztorys został poddany sprawdzeniu przez R. K. – inspektora nadzoru ze strony K. (...), który w sporządzonej na tę okoliczność notatce wskazał, że w kosztorysie sprawdził obmiar robót oraz składniki cenotwórcze, podkreślając, iż obmiar robót jest zgodny z dokumentacją powykonawczą. Jednocześnie R. K. zaznaczył, że nie wnosi uwag do kosztorysu. W toku niniejszego postępowania przedmiotowy kosztorys został zweryfikowany przez biegłego S. K.. Co oczywiste, dokonując weryfikacji biegły nie mógł oprzeć się na książce obmiarów, gdyż takowa nie została sporządzona. W takiej sytuacji biegły oparł się na dokumentacji projektowej, wskazując przy tym, że tego rodzaju dokumentacja, jeśli w toku inwestycji nie wprowadzono istotnych zmian, a tak było w okolicznościach niniejszej sprawy, czego pozwany nie kwestionował (art. 230 k.p.c.), może stanowić podstawę sporządzenia kosztorysu powykonawczego, co zresztą potwierdził także w swojej opinii instytut naukowy – Wydział (...) Politechniki (...). Sąd oczywiście miał na uwadze, że kosztorys powykonawczy sporządzany na podstawie książki obmiarów jest bardziej dokładny niż kosztorys oparty na dokumentacji projektowej, niemniej jednak w realiach niniejszej sprawy "dokładność" kosztorysu miała drugorzędne znaczenie. Jak już bowiem podkreślono, celem sporządzenia kosztorysu powykonawczego nie było ustalenie wynagrodzenia należnego wykonawcy, ale jedynie potwierdzenie, że poczynione na budowę hali tymczasowej nakłady przekroczyły oznaczony w umowie dzierżawy limit. Z pisemnej opinii biegłego K., który dokonał bardzo szczegółowej weryfikacji przedmiotowego kosztorysu wynika, że kosztorys dokumentuje budowę tymczasowego obiektu handlowego hali (...) na Placu (...) w W., w standardzie pod klucz, na kwotę 15.551.578,64 zł, a więc kwotę przekraczającą limit określony w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, uprawniający powoda do domagania się refundacji w maksymalnej wysokości 50% wartości nakładów, a więc w kwocie 6.970.944,58 zł. Z uwagi na zastrzeżenia strony pozwanej pod adresem opinii biegłego K. oraz w celu definitywnego zweryfikowania i rozstrzygnięcia, czy koszt wzniesienia hali tymczasowej na Placu (...) w W. byłby wyższy niż wartość wynagrodzenia ryczałtowego wykonawcy hali, tj. kwota 13.941.889,16 zł, Sąd dopuścił dowód o szczególnej wartości dowodowej, a mianowicie dowód z opinii instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...), który opierając się na zgromadzonej w aktach sprawy i dostarczonej przez powoda dokumentacji, w tym przede wszystkim dokumentacji projektowej i dostępnej dokumentacji powykonawczej, sporządził kosztorys dokumentujący koszt wybudowania rzeczonej hali tymczasowej. Z kosztorysu tego wynika, że udokumentowany koszt wybudowania tymczasowego obiektu handlowego – hali (...) przy placu (...) w W. w standardzie „pod klucz” z wydzielonymi lokalami i doprowadzeniem do lokali podstawowych mediów, bez wyposażenia znajdującego się w tych lokalach oraz bez uwzględnienia robót dotyczących zagospodarowania terenu, a nadto drzwi i kurtyn do boksów, według średnich cen rynkowych z okresu jego wybudowania wynosi 18.242.466,59 zł brutto (14.952.841,47 zł netto). Zaznaczyć przy tym trzeba, że uwzględnienie robót dotyczących zagospodarowania terenu oraz drzwi i kurtyn do boksów spowodowałoby wzrost ogólnego kosztu wybudowania hali tymczasowej. W rezultacie, także kosztorys sporządzony przez instytut naukowy potwierdza, iż koszt wybudowania hali tymczasowej (...) na Placu (...) według cen rynkowych był wyższy niż kwota 13.941.889,16 zł, co aktualizowało po stronie pozwanego obowiązek refundacji spółce nakładów w kwocie 6.970.944,58 zł. Jeszcze raz podkreślić przy tym trzeba, że strona pozwana nie przedstawiła żadnych racjonalnych argumentów, które podważałyby prawidłowość przygotowanego przez instytut naukowy kosztorysu wybudowania (...). Oczywiście, jak już podniesiono, Sąd ma świadomość, że kosztorys powykonawczy oparty o dokumentację projektową nie jest tak dokładny jak kosztorys sporządzany w oparciu o książkę obmiarów, niemniej jednak w niniejszej sprawie kwestia dokładności nie miała pierwszorzędnego znaczenia. W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że wartość nakładów poniesionych przez powodową spółkę na budowę hali tymczasowej oszacowana przez instytut naukowy wyniosła według cen średnich kwotę 18.242.466,59 zł brutto, podczas gdy ustalony w umowie dzierżawy limit wartości nakładów uprawniających spółkę do żądania refundacji maksymalnej kwoty wynosił 13.941.889,16 zł. Nawet więc jeśli oszacowana przez instytut kwota nakładów ma, jak twierdzi pozwany, charakter jedynie hipotetyczny, to nie sposób nie dostrzec, że jest ona wyższa od ustalonego limitu nakładów o kwotę ponad 4.300.000,00 zł, co biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego pozwala przyjąć, że kwota nakładów rzeczywiście poniesionych przez powodową spółkę była wyższa niż kwota 13.941.889,16 zł. W ocenie Sądu przedstawione okoliczności wskazują, że spełnione zostały przesłanki określone w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, uprawniające powoda do żądania od pozwanego zwrotu nakładów w maksymalnej kwocie 6.970.944,58 zł. Wywiedzione powództwo jest zatem usprawiedliwione tak co do zasady, jak i wysokości. Zdaniem Sądu podniesiony przez pozwanego zarzut, że w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy strony umówiły się na odkupienie nakładów, a nie na ich zwrot, został zgłoszony jedynie na użytek niniejszego postępowania i nie ma oparcia w faktach. Rzeczywiście, użycie sformułowania „odkupienie nakładów” było nieprecyzyjne i mogło wywołać wątpliwości interpretacyjne, jednak w istocie wątpliwości takie nie istniały. Przesłuchani w sprawie świadkowie, także ci którzy pełnili funkcje we władzach powodowej spółki z ramienia pozwanego, jednoznacznie wskazywali, że w zapisie tym chodziło o zwrot przez pozwanego części wartości nakładów poniesionych przez powoda na budowę hali tymczasowej, a nie o zawarcie w przyszłości umowy sprzedaży tych nakładów. Trafność tej interpretacji potwierdza także treść punktu 2.2.4 porozumienia z 1999 roku, które stanowiło podstawę zawarcia późniejszej umowy dzierżawy. W postanowieniu tym wyraźnie ustalono, że Gmina (...) po wygaśnięciu umowy dzierżawy czasowego obiektu handlowego, zwróci spółce 50% nakładów, jakie spółka poniosła z tytułu wybudowania czasowego obiektu handlowego. Z treści pkt 4 § 6 umowy dzierżawy wynika, że pod pojęciem nakładów strony rozumiały określoną kwotę nie większą niż 6.970.944,58 zł, którą to kwotę wydzierżawiający w pkt 6 zobowiązał się zapłacić w formie przelewu. Jednocześnie w pkt 7 strony postanowiły, że zwrot nakładów nie przysługuje jeżeli rozwiązanie umowy nastąpiło z przyczyn enumeratywnie tam wskazanych. Analizując i oceniając całokształt postanowień umownych i okoliczności sprawy przyjąć, w ocenie Sądu należy, że nie ulega wątpliwości, iż strony nie zawierały porozumienia co do przyszłej umowy sprzedaży nakładów, lecz co do zwrotu ich równowartości w kwocie nie wyższej niż 6.970.944,58 zł. Odnosząc się do roszczenia o zasądzenie odsetek ustawowych i odsetek ustawowych za opóźnienie wskazać należy, że zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. w jego obecnym brzmieniu nadanym ustawą z dnia 09 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1830), która weszła w życie z dniem 01 stycznia 2016 roku, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1). Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych (§ 2). Przed dniem 01 stycznia 2016 roku, art. 481 § 1 i 2 k.c. stanowił, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1). Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe (§ 2). W myśl art. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. W niniejszej sprawie powód domagał się odsetek ustawowych od dochodzonego roszczenia głównego począwszy od 02 marca 2009 roku, wskazując, że zobowiązanie pozwanego stało się wymagalne właśnie w tym dniu z uwagi na upływ 60 – dniowego terminu liczonego od dnia wygaśnięcia umowy dzierżawy,
4 tej umowy. Wskazane postanowienie umowne przewidywało, że zwrot kwoty odpowiadającej wartości części nakładów poniesionych przez powoda na budowę hali tymczasowej nastąpi w terminie 60 dni od dnia wygaśnięcia umowy. Pomiędzy stronami nie było sporu co do tego, że łącząca je umowa dzierżawy wygasła z dniem 31 grudnia 2008 roku, co oznacza, że roszczenie powoda, oparte o § 6 ust. 4 umowy dzierżawy stało się wymagalne w dniu 02 marca 2009 roku, co w pełni uzasadniało zasądzenie odsetek ustawowych od tej właśnie daty. Sąd nie podziela przy tym stanowiska pozwanego, że wymagalność roszczenia,
4 umowy dzierżawy była uzależniona od faktu dokonania przez powoda wydania pozwanemu przedmiotowej hali kupieckiej. Konstrukcja § 6 umowy dzierżawy nie pozostawia wątpliwości, że wykonanie przez powoda zapisów § 6 ust. 1 – 3 umowy dzierżawy, w tym wydanie pozwanemu hali targowej, nie stanowiło warunku koniecznego zaktualizowania się obowiązków pozwanego wskazanych w § 6 ust. 4 tej umowy. Z umowy nie wynika bowiem, aby strony umówiły się co do kolejności realizacji poszczególnych obowiązków wskazanych w jej § 6. Nie zawarły również zastrzeżenia, że wykonanie przez pozwanego obowiązku z § 6 ust. 4 będzie się aktualizowało dopiero po spełnieniu przez powoda obowiązków wykazanych w § 6 ust. 1 – 3 umowy. Wskazane okoliczności są o tyle istotne, że autorem umowy dzierżawy był w istocie pozwany. W tej sytuacji, podniesiony w tym zakresie zarzut pozwanego jest całkowicie chybiony. Ostatecznie zatem Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 6.970.944,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 marca 2009 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty. Ubocznie, dla kompletności wywodu, dodać należy, że całkowicie nieuzasadnione są podniesione nie tyle przez pozwanego, co przez M. B. – będącego pracownikiem pozwanego, słuchanego niniejszej sprawie w charakterze świadka, twierdzenia co do nieważności przedmiotowej umowy dzierżawy, z uwagi na jej zawarcie w trybie bezprzetargowym, z pominięciem zapisów prawa zamówień publicznych. Podkreślić bowiem trzeba, że do 2003 roku ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami nie zawierała żadnych regulacji dotyczących sposobu wydzierżawiania nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, natomiast w 2004 roku wprowadzono do rzeczonej ustawy przepis art. 37 ust. 4, który przewidywał, że tryb przetargowy zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości dotyczy tylko umów zawieranych na okres dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Tymczasem przedmiotowa umowa dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku została pierwotnie zawarta na okres właśnie 3 lat. Ponadto, co równie istotne, uchwałą z dnia 21 września 2000 roku Zarząd Gminy (...) wyraził zgodę na wydzierżawienie powodowej spółce nieruchomości gruntowej stanowiącej część działki ewidencyjnej o numerze (...) z obrębu (...) o powierzchni 15.000 m 2 położonej na Placu (...), w trybie bezprzetargowym (k. 1621). Zdaniem Sądu, przy zawieraniu umowy dzierżawy strony nie były zobowiązane do stosowania regulacji dotyczących zamówień publicznych, gdyż zawarcie rzeczonej umowy nie stanowiło zamówienia publicznego w rozumieniu obowiązującej w dacie jej zawarcia ustawy z dnia 10 czerwca 1994 roku o zamówieniach publicznych, a ponadto pozwany nie może być w tym przypadku kwalifikowany jako zamawiający, gdyż zamawiającym jest ten, który płaci za usługi, dostawy lub roboty budowlane wykonywane przez dostawców lub wykonawców, a pozwany nie ponosił żadnych kosztów związanych z zawarciem umowy dzierżawy. To dzierżawca – powód opłacał czynsz dzierżawny na rzecz pozwanego, a nie odwrotnie. Wprawdzie pozwany w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy zobowiązał się do zwrotu powodowi części wartości nakładów poniesionych na wybudowanie na wydzierżawionym gruncie hali targowej, jednak nie można przyjąć, że ów zwrot wartości nakładów stanowił zapłatę za usługi, dostawy lub roboty budowlane wykonane przez powoda, gdyż powód nie był ich wykonawcą. Trafność przedstawionego stanowiska potwierdza także opinia prawna z dnia 05 października 2000 roku w sprawie umowy dzierżawy i porozumienia pomiędzy Gminą (...) i kupcami sporządzona przez kancelarię adwokacką, w której wskazano, że do zwrotu 50% nakładów na wybudowanie czasowego obiektu handlowego nie mają zastosowania postanowienia ustawy z dnia 10 czerwca 1994 roku o zamówieniach publicznych, ponieważ nie mamy tu do czynienia z zamówieniem publicznym, gdyż Gmina nie zleca zamówienia na roboty budowlane, a robi to prywatna spółka, w której Gmina ma tylko minimalny udział. Nawet jednak gdyby przyjąć, że zawarta pomiędzy stronami umowa dzierżawy, byłaby z jakichś względów dotknięta wadą nieważności, np. z uwagi na pominięcie przy jej zawarciu trybu przetargowego, to przecież w świetle art. 58 § 3 k.c., nie skutkowałoby to nieważnością § 6 ust. 4 umowy, który nie zawierał essentialia negotii umowy dzierżawy, ale kreował pomiędzy stronami stosunek zobowiązaniowy oderwany od samej umowy dzierżawy. Dodatkowo, wbrew odmiennym twierdzeniom świadka M. B., w umowie dzierżawy w żadnym wypadku nie uzależniono zwrotu wartości części nakładów poniesionych na budowę hali przez powoda, od rozpoczęcia budowy hali docelowej lub od jej wybudowania. W § 6 ust. 5 umowy dzierżawy wyraźnie wskazano, że dzierżawca zobowiązuje się przeznaczyć kwotę wymienioną w § 6 ust. 4 umowy na sfinansowanie budowy obiektu handlowego lokalizacji stałej. Racjonalna wykładnia tego postanowienia umownego prowadzi do wniosku, że aby móc przeznaczyć rzeczoną kwotę na budowę hali docelowej, powód winien ją otrzymać zanim jeszcze hala powstanie. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że obecnie strony nie prowadzą żadnych rozmów dotyczących wyznaczenia terenu lokalizacji stałej i budowy na nim obiektu docelowego, gdyż nie można jednoznacznie przesądzić, czy tego rodzaju rozmowy nie zostaną przez strony podjęte w przyszłości. Ponadto, nie jest wykluczone, że powodowa spółka, uzyskując środki finansowe od pozwanego na podstawie § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, rozpocznie inwestycję polegającą na budowie hali czy innego docelowego obiektu handlowego, w którym będący wspólnikami spółki kupcy, mogliby prowadzić działalność handlową. O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c., statuujący zasadę odpowiedzialności finansowej za wynik procesu, stosownie do której strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), obciążając nimi w całości przegrywającego sprawę pozwanego oraz na podstawie art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c. pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu. W tym stanie rzeczy, mając na uwadze powyższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne, Sąd na podstawie powołanych wyżej przepisów, orzekł jak w sentencji wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.