k.p.c. oraz art. 479 14 k.p.c), które mają zastosowanie do niniejszej sprawy z uwagi na wytoczenie powództwa w dniu 12 stycznia 2010 roku. Sąd uznał, że decydujące jest stanowisko strony powodowej zawarte w pozwie, jak również w odpowiedzi na sprzeciw. Strona powodowa konsekwentnie twierdziła, że świadek T. był uprawniony do zawarcia umowy dzierżawy, zatem wszystkie późniejsze twierdzenia na te okoliczności zgłoszone przez stronę powodową podlegają pominięciu, jako spóźnione. Żadna ze stron do rozpoczęcia rozprawy nie kwestionowała ciągu pełnomocnictw dla świadka. Następnie Sąd uznał, że osoby oddające nieruchomość w dzierżawę były do tego uprawnione, pomimo braku zgody właściciela. Niesporne miedzy stronami było to, że (...) władało nieruchomością i nieruchomość powodowi wydało. Z poczynionych ustaleń wynikało, że osoba podpisująca umowę dysponowała wszystkimi niezbędnymi aktami i pełnomocnictwami do działania, ponadto podkreślono, że do zawarcia ważnej umowy dzierżawy nie jest niezbędne posiadanie tytułu własności nieruchomości. Brak zgody właściciela na dzierżawę nieruchomości nie wpływa na ważność umowy z poddzierżawcą, może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy dzierżawy i odzyskania przedmiotu dzierżawy przez właściciela. Mając na uwadze powyższe zarzut pozwanego w tym zakresie Sąd uznał zatem za nietrafny. Sąd Okręgowy uznał także, że niesporny był przebieg zdarzeń pomiędzy stronami. Tak więc poza sporem pozostawał zarówno fakt zawarcia w dniu 15 listopada 2006 r. pomiędzy powodem (jako dzierżawcą) oraz pozwanym (jako wydzierżawiającym) umowy dzierżawy, jak również okoliczności rozwiązania umowy i odebrania jej przedmiotu przez (...) S.A. Zdaniem Sądu I instancji spór dotyczył sposobu interpretacji postanowień umowy, konkretnie zapisów § 6 pkt 3, 4, 6 i 9, dotyczących obowiązków dzierżawcy (powoda). Zgodnie z nimi do obowiązków dzierżawcy (powoda) należało m.in. uzyskanie pisemnej zgody wydzierżawiającego (pozwanego) na prowadzenie wszelkich prac adaptacyjnych, inwestycyjnych oraz wymaganych uzgodnień kompetentnych służb jednostek wydzierżawiającego (pozwanego); zabudowa płytami drogowymi lub przejazdowymi terenu, który będzie przeznaczony na drogę dojazdową lub plac składowy; przestrzeganie przepisów przeciwpożarowych oraz zapewnienie wymagań ochrony przeciwpożarowej określonych w odrębnych przepisach i normach, przepisów BHP, sanitarno-epidemiologicznych oraz mienia wraz z ponoszeniem kosztów ubezpieczenia z tego tytułu i innych ryzyk mogących jemu zaszkodzić oraz utrzymywanie estetycznego wyglądu przedmiotu dzierżawy oraz czystości w jego bezpośrednim otoczeniu. Sąd nie miał wątpliwości, że wykonane przez powoda prace na dzierżawionym terenie w postaci parkingu, oświetlenia oraz ogrodzenia stanowiły prace adaptacyjne w rozumieniu § 6 pkt 3 umowy dzierżawy, a zatem do ich zrealizowania niezbędna była zgoda wydzierżawiającego, tj. pozwanego. Takie wnioski wywiedzione zostały poprzez wykładnię woli stron. Stworzenie przez powoda parkingu na przedmiotowym terenie nie zostało uznane za zabudowę płytami drogowymi lub przejazdowymi terenu, który będzie przeznaczony na drogę dojazdową lub plac składowy. Z zebranego materiału dowodowego jednoznacznie wynikało bowiem, iż na terenie zabudowanym kostką brukową oraz płytami zorganizowany był regularny parking samochodowy, a nie droga dojazdowa. W związku z tym i te prace uznane zostały za adaptacyjne. Powyższa ocena doprowadziła do wniosku, iż powód w trakcie realizacji umowy łączącej strony naruszył jej postanowienia, co uprawniało pozwanego do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, zgodnie z § 8 ust. 1 umowy, bez zwrotu poniesionych przez powoda nakładów na przedmiot dzierżawy. Sad Okręgowy nie miał także wątpliwości, iż postanowienia umowy łączącej strony zakładały dość rygorystyczne ograniczenia dla dzierżawcy (powoda), zarówno w odniesieniu do obowiązku uzyskania w wielu sprawach zgody pozwanego, jak również w stosunku do uprawnienia pozwanego (wydzierżawiającego) do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym z jednoczesnym przejściem na jego własność wszelkich nakładów poczynionych przez powoda (dzierżawcę). Ograniczenie dla powoda stanowił również termin przewidziany na oddanie przedmiotu dzierżawy pozwanemu w związku z rozwiązaniem umowy, którego określenie przysługiwało autonomicznie pozwanemu jako wydzierżawiającemu. Istnieje jednak sens takich ograniczeń w związku z tym, iż stroną umowy dzierżawy był (...) SA, a przedmiotem dzierżawy teren należący de facto do Skarbu Państwa, przeznaczony pod inwestycję publiczną - transport kolejowy. Strona powodowa, na końcowym etapie postępowania, powołała się na nadużycie prawa podmiotowego przy skorzystaniu z prawa rozwiązania umowy, odwołując się do początkowego tolerowania przez stronę pozwaną naniesień dokonywanych przez powódkę bez pisemnej zgody, a następnie skorzystania przez pozwaną z faktu dokonania tych naniesień jako podstawy rozwiązania umowy. W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie uszło jednak uwagi Sądu, że strona powodowa wiedziała jaką umowę podpisała, a dokonywanie naniesień bez pisemnej zgody strony pozwanej stanowiło naruszenie przepisów umowy. Z samego faktu tolerowania przedmiotowych nanieść przez poszczególnych przedstawicieli pozwanej spółki nie można wyprowadzić tak daleko idącego skutku, jak uchylenie prawa skorzystania z uprawnienia przewidzianego w umowie na podstawie art. 5 k.c. Wobec powyższych rozważań, sąd rozwiązanie umowy uznał za skuteczne. Następnie Sąd Okręgowy przypomniał treść art. 415 kc oraz 361 § 1 kc i przesłanki odpowiedzialności deliktowej oraz orzecznictwo odnośnie związku przyczynowego. Sąd uznał tym samym, że w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do obciążenia powoda odpowiedzialnością odszkodowawczą na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych. Sąd uznał, że pozwany odbierając powodowi samowolnie nieruchomość, którą mu uprzednio oddał w dzierżawę i którą mu w wykonaniu tej umowy uprzednio wydał, dopuścił się oczywiście czynu zabronionego przez prawo, nikt bowiem nie może sobie sam wymierzać sprawiedliwości, co gdy chodzi o przywrócenie posiadania, znajduje wyraz w zakazie zawartym w art. 342 k.c, w myśl którego nie wolno naruszać samowolnie posiadania. Postępowanie pozwanego było więc samowolne. Postępowanie to było także zawinione, bo z samowoli pozwany doskonale zdawał sobie sprawę. Jednakże sam fakt popełnienia czynu samowolnego, a więc zabronionego, nawet jeżeli osobie, która tak postępuje, można przypisać winę, nie uzasadnia odpowiedzialności z mocy przepisów o czynach niedozwolonych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1970 r., III CRN 264/70, Lex nr 6803). Do powstania obowiązku odszkodowawczego konieczne jest bowiem wyrządzenie szkody oraz zaistnienie związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem pozwanego a powstałą w majątku powoda szkodą. Szkody w niniejszej sprawie powód upatrywał w uszczerbku w majątku polegającym na utracie nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy, na które składają się m.in. koszty poniesione w związku z organizacją zaplecza budowy na terenie dzierżawionej od pozwanego nieruchomości (m.in. ułożenie kostki brukowej, płyt, zamontowanie oświetlenia trwałego, zbudowanie ogrodzenia) oraz koszty związane z koniecznością zorganizowania nowego zaplecza budowy. Zdaniem Sądu okoliczność, że powód nie odzyskał poczynionych nakładów w okresie wyznaczonym do puszczenia przedmiotu dzierżawy nie obciąża pozwanego. W zakresie zniszczenia przez pozwanego nakładów na odebraną nieruchomość powód także, zdaniem Sądu, nie poniósł szkody, albowiem wobec ziszczenia się przesłanki do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia całość nakładów przeszła na pozwanego (wg 8 ust. 1 i 3 umowy) tj. stanowiła majątek pozwanego nie powoda, zaś powód zrzekł się wszelkich roszczeń odszkodowawczych z tego tytułu wynikających. W pozostałym natomiast zakresie, Sąd uznał, że pomiędzy ewentualną szkodą powoda a działaniem pozwanego nie ma normalnego związku przyczynowego. Nie ulegało wątpliwości, iż skutek jaki zaistniał w rozpatrywanej sprawie powstałby również pomimo braku zdarzenia wskazanego jako jego przyczyna- odzyskania nieruchomości przez pozwanego. Z ustaleń Sądu wynika, iż umowa dzierżawy łącząca strony została prawidłowo i skutecznie wypowiedziana przez pozwanego w trybie natychmiastowym w dniu 16 stycznia 2008 r., w wyniku naruszenia przez powoda postanowień umowy. W tej sytuacji w zakresie roszczenia powoda o odszkodowanie z tytułu nakładów poniesionych w związku z koniecznością zorganizowania nowego zaplecza budowy Sąd Okręgowy wskazał, że powód otrzymując oświadczenie o wypowiedzeniu umowy przez pozwanego musiał zdawać sobie sprawę z tego, iż normalnym następstwem zaistniałej sytuacji będzie konieczność znalezienia i zorganizowania nowego zaplecza budowy. Przeciwna wykładnia prowadziłaby do wniosku, iż zawsze każdy wydzierżawiający rozwiązując umowę dzierżawy zobligowany byłby do poniesienia kosztów przeniesienia i przeorganizowania miejsca działalności dzierżawcy. Sąd nie miał wątpliwości, iż taka interpretacja byłaby błędna. W związku z powyższym pomiędzy zachowaniem pozwanego, polegającym na odebraniu przedmiotu dzierżawy a szkodą w majątku powoda, nie ma obiektywnego związku przyczynowego, gdyż nawet pomimo braku danego zachowania pozwanego, powód i tak musiałby ponieść koszty związane z przeniesieniem i zorganizowaniem nowego zaplecza budowy. W ocenie Sądu, w niniejszym postępowaniu powód nie udowodnił swych twierdzeń w zakresie istnienia związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem pozwanego a uszczerbkiem w majątku powoda, ponadto podpisując umowę powód zgodził się na przyznanie pozwanemu uprawnienia do wyznaczenia terminu na opuszczenia nieruchomości (§ 10 ust 1 umowy), przejął na siebie zatem ryzyko zorganizowania nowego zaplecza budowy w terminie przez pozwanego wyznaczonym. Okoliczność, że powód nie przeniósł zaplecza budowy do dnia wskazanego przez pozwanego, w sytuacji gdy pozwanemu zgodnie z umową przysługiwało prawo wyznaczenia dowolnego terminu w tym zakresie, nie obciąża (...) SA. Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że roszczenie nie zostało wykazane co do zasady, więc nie zasługiwało na uwzględnienie. Z powyższych względów sąd na podstawie 347 k.p.c. uchylił wyrok zaoczny i oddalił powództwo (a contrario art. 415 k.c.) O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c. Z wydanym rozstrzygnięciem nie zgodziła się strona powodowa, która złożyła apelację od całego wyroku, zarzucając naruszenie: -przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, to jest: 1.1. art.
z art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez błędne uznanie twierdzeń Powódki za spóźnione i nieuzasadnione różnicowanie pozycji stron postępowania wyrażone przez stwierdzenie, że twierdzenia dotyczące ważności Umowy Dzierżawy (zgodnie z definicją poniżej) podniesione przez Powódkę po wznowieniu postępowania przed Sądem Okręgowym objęte są sankcją z art.
art. 233 § 1 KPC poprzez przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów i sformułowanie na podstawie zeznań J. T. wniosków z tych zeznań nie wynikających oraz poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie niniejszej, polegający na pominięciu dowodu w postaci wezwania do opuszczenia nieruchomości z dnia 28 grudnia 2007 roku, notatki ze spotkania Stron w dniu 7 stycznia 2008 roku, co w konsekwencji doprowadziło Sąd do błędnego uznania, iż J. T. był osobą uprawnioną do złożenia w imieniu (...) Spółka Akcyjna oświadczenia o zawarciu i oświadczenia o rozwiązaniu umowy dzierżawy; także poprzez brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie i dokonanie błędnych ustaleń odnośnie do braku spoczywającego na Pozwanej obowiązku zwrotu nakładów Powódce (a w konsekwencji braku poniesienia przez Powódkę szkody), w oparciu o treść § 8 ust. 3 Umowy Dzierżawy, z całkowitym pominięciem § 10 ust. 1 zd. 2 Umowy Dzierżawy, który wyraźnie wskazuje, że Dzierżawca jest zobowiązany do usunięcia wszelkich budowli i urządzeń, które nie były wcześniej uzgodnione, jak również składowanych rzeczy i zainstalowanych urządzeń, co w konsekwencji oznacza, że wszelkie budowle i urządzenia, które nie były wcześniej uzgodnione, jak również składowane rzeczy i zainstalowane urządzenia mają stanowić własność Dzierżawcy dowolne przyjęcie skuteczności rozwiązania Umowy Dzierżawy, przy jednoczesnym pominięciu istotnej części materiału dowodowego sprawy, tj. pisma Pozwanej z dnia 28 grudnia 2007 roku, notatki ze spotkania Stron z dnia 7 stycznia 2008 roku i faktu prowadzenia przez Strony rokowań mających na celu uregulowanie wszelkich spraw związanych z rozwiązaniem Umowy Dzierżawy na podstawie zgodnego porozumienia Stron (co znalazło potwierdzenie w zeznaniach przedstawiciela Powódki w osobie P. W.) - a które to dowody wskazywały w sposób jednoznaczny na to, że w ocenie Pozwanej podstawą do rozwiązania Umowy Dzierżaw)' miała być jej nieważność z powodu pierwotnego braku należytego umocowania osób podpisujących Umowę Dzierżawy po stronie Pozwanej oraz z uwagi na to, że wydzierżawiona Nieruchomość (zgodnie z definicją poniżej) stanowiła własność Skarbu Państwa, która nie mogła być oddana w posiadanie osobom trzecim, a nadto, że ustanie obowiązywania Umowy Dzierżawy było konieczne dla Pozwanej ze względu na to, że Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Dzierżawy musiała być jak najszybciej przekazana wykonawcy inwestycji dotyczącej modernizacji linii kolejowej Nr (...) W.-R. na odcinku (...) 1.
W sprzeciwie od wyroku zaocznego strona pozwana kwestionowała swoje prawo do rozporządzania nieruchomością poprzez zawarcie umowy dzierżawy z podmiotem trzecim (powodem) z uwagi na fakt, że była związana umową użyczenia pomiędzy nią a Skarbem Państwa. Nie było zaś mowy o tym, że J. T. jest osobą nieuprawnioną do złożenia oświadczenia woli o oddaniu działki w dzierżawę. Ponadto umocowanie w/w świadka, pełniącego funkcje kierownicze w pozwanej spółce, nie było kwestionowane na etapie zawarcia umowy ani w czasie wykonywania umowy, co trwało ponad rok. Sam fakt wykonywania umowy przez tak długi czas, wystawianie faktur przez jedną stronę i ich płacenie przez drugą także potwierdza stanowisko Sądu Okręgowego, że umowa obowiązywała i co najmniej była zawarta per facta concludentia. Powyższe powoduje, że trafnie Sąd Okręgowy przyjął, iż doszło do prekluzji w rozumieniu przepisu art.
Sąd Apelacyjny nie ma także wątpliwości co do tego, że nie ma podstaw, by nakazać stronie pozwanej obowiązek zwrotu nakładów poniesionych przez powodową spółkę. Z § 8 ust. 3 w zw z § 8 ust. 1 wynika, że Dzierżawca zrzekł się wszelkich roszczeń odszkodowawczych w zakresie zwrotu poniesionych nakładów i uczynił to na własny koszt i ryzyko. Przepis § 10 traktuje o zakończeniu dzierżawy, a zatem należy rozumieć, że chodzi o wyekspirowanie umowy, a nie o wcześniejsze jej rozwiązanie w trybie wypowiedzenia. Prawidłowo zatem Sąd Okręgowy przyjął, że jeśli podstawą rozwiązania umowy był przepis § 8 ust. 3 w zw. z § 8 ust. 1, to doszło do zmiany właściciela nakładów i strona powodowa zrzekła się praw do żądania roszczeń odszkodowawczych, czyniąc to na własne ryzyko. Nie ma także mowy o naruszeniu przepisu art. 233 § 1 kpc odnośnie rozwiązania umowy. Strona powodowa, co niezbicie wykazano w trakcie postepowania wykorzystywała przedmiot umowy niezgodnie z jej celem. Zamiast bowiem zaplecza budowy i ewentualnej drogi dojazdowej, poprzednik prawny powoda zorganizował na nieruchomości parking strzeżony. Zaszły wiec podstawy, aby (...) SA rozwiązało umowę, zgodnie z § 8 ust. 1 pkt b umowy. Powodowa spółka wykorzystywała grunt niezgodnie z ustaleniami i poczyniła na nim nakłady, które nie były uzgodnione z dysponentem. Tolerowanie przez (...) przez pewien czas takiej sytuacji nie oznaczało zgody na takie używanie działki, które nie wynikało z zawartej umowy. Takie stanowisko potwierdzone jest dalszym zachowaniem się strony pozwanej zawierającym oświadczenie o rozwiązaniu umowy i żądanie wydania nieruchomości. Nietrafny jest także zarzut naruszenia przepisu art. 328 § 2 kpc. Uzasadnienie zostało sporządzone prawidłowo, poddaje się kontroli instancyjnej i da się prześledzić tok myślowy Sądu. Sąd I instancji odnosi się do wszystkich zgromadzonych w sprawie dowodów, ocenia całokształt zebranego materiału i dokonuje prawidłowo rozumowania i subsumpcji. Z oczywistych przyczyn, a mianowicie, choćby z zasady bezpośredniości, Sąd nie uwzględnił pisemnego oświadczenia J. N., że J. T. był osobą nieuprawnioną do zawarcia umowy. Jeśli na taki dowód strona powoływała się, to raczej należało przesłuchać w/w osobę w charakterze świadka, ponadto oświadczenie J. N. stoi w sprzeczności z rzeczywistymi działaniami podejmowanymi przez samego pozwanego, choćby wspomnianym już realizowaniem umowy i wystawianiem faktur (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 04 września 2013 r. – III AUa 1759/12 – Dorozumiane potwierdzenie może się wyrażać w przystąpieniu przez mocodawcę do wykonywania umowy, o ile ten wiedział o jej zawarciu w jego imieniu przez rzekomego pełnomocnika). Zawarty był także aneks do umowy. Ponadto twierdzenia dotyczące braku umocowania J. T. pojawiły się w sytuacji, gdy strona pozwana zorientowała się, że nie może dysponować gruntem bez wiedzy i zgody Skarbu Państwa. Zawarcie umowy dzierżawy z powodem nie wiązało się z jednak sankcją bezwzględnej nieważności umowy łączącej strony, ale mogło być jedynie podstawą do formułowania roszczeń odszkodowawczych ze strony właściciela, czego jak wynika strona pozwana obawiała się bardziej, aniżeli nieprawidłowego wymuszenia wydania rzeczy. W zasadzie zarzut naruszenia art. 38 kc w zw. z art. 58 § 1 kc stanowi powtórzenie zarzutów sformułowanych jako naruszenie art. 233 § 1 kpc i art. 328 § 2 kpc, bowiem strona chce dowieść, że J. T. nie miał uprawnienia do zawarcia umowy i do jej rozwiązania, co nie znalazło potwierdzenia w materiale dowodowym i do czego szczegółowo w uzasadnieniu odniósł się Sąd Okręgowy. Pozostaje zatem odesłać autora apelacji do ponownej lektury uzasadnienia wyroku. Wreszcie jeśli chodzi o zarzuty dotyczące wykładni umowy, Sąd Apelacyjny, także uznał je za nietrafne. Strona powodowa korzystała z nieruchomości w sposób inny, aniżeli cele określone w umowie. Wykonane zostały prace adaptacyjne ponad ustalony zakres, bez wymaganej zgody Wydzierżawiającego, na koszt i ryzyko utraty tego kosztu przez dzierżawcę. Postanowienie zapisane w § 8 pkt 3 umowy łączącej strony jest ważne i zgodne z zasadą swobody umów, przewidzianą w przepisie art. 353 1 kc. Nie ma przeszkód, aby dwóch profesjonalistów umówiło się w taki sposób. Być może takie „przejęcie” nakładów rekompensował czas trwania umowy ( 2 lata) lub stawka czynszu – to drugie stanowisko potwierdza strona pozwana w odpowiedzi na apelację, wskazując, iż stawka z umowy była sześciokrotnie niższa niż stawka rynkowa. Z umowy nie wynika, aby świadczenia stron były nieekwiwalentne, a tylko w takiej sytuacji można byłoby mówić o nienależnym przysporzeniu. Sąd Apelacyjny nie widzi także naruszenia przepisu art. 5 kc przez nadużycie prawa przez pozwanego co do uniknięcia konieczności rozliczenia nakładów. Takie zapisy nie są zabronione, a zatem nie można dwóm profesjonalistom w obrocie zakazać stosowania takich klauzul, jakich użyto w umowie odnośnie nakładów. Niemniej jednak podkreślenia wymaga to, że doszło po stronie pozwanej do nadużycia prawa poprzez naganny sposób odebrania rzeczy i samowolę w tym zakresie. Nocne wtargnięcie na grunt, doprowadzenie do dewastacji terenu, choćby pozostającego we własnym władaniu, w ciągu kilku godzin, musi być ocenione negatywnie, co jednak nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W związku z powyższym Sąd Apelacyjny, na podstawie przepisu art. 385 kpc orzekł o oddaleniu apelacji powoda. Sąd Apelacyjny przychyla się także do stanowiska Sądu Okręgowego w kwestii orzekania w tym samym składzie po uchyleniu wyroku. Ustawa kpc nie przewiduje, by w takiej sytuacji był nakaz zmiany składu. Podkreślić także trzeba, że taka sytuacja wywołana była brakiem informacji od powoda o przekształceniach po jego stronie. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepisu art. 102 kpc, właśnie ze względu na szczególne okoliczności, jakimi był sposób odebrania swojej rzeczy przez (...) i wymuszenie, a w zasadzie odebranie gruntu samowolnie, bez porozumienia i wykorzystania choćby przewidzianego w tym celu powództwa windykacyjnego. Rzeczywiście strona powodowa przegrała sprawę, jednak zachowanie strony pozwanej – samowolne wydobycie przedmiotu umowy dzierżawy, bez zachowania procedur przewidzianych przepisami – stanowi wypadek szczególnie uzasadniony, uprawniający Sąd do nieobciążania strony przegrywającej kosztami w rozumieniu przepisu art. 102 kpc, jest też konsekwencją zastosowania tego przepisu przez Sąd orzekający w I instancji. SSA Marzanna Góral SSA Dorota Markiewicz SSO (del) Anna Strączyńska
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.