Sygn. akt II Ca 75/17 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 kwietnia 2017 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Małgorza

§3k.c.

poprzez zastosowanie nieprawidłowego sposobu przerachowania uiszczonej w 1991 r. kaucji przez powoda, a przez to obciążenie skutkami zmiany siły nabywczej pieniądza wynajmującego i pominięcie interesu pozwanego, który dokonał sprzedaży lokalu na rzecz powodów za symboliczną cenę stanowiącą 3,75% jego wartości, a zasądzając jeszcze kwotę 7212,71 zł tytułem zwaloryzowanej kaucji na rzecz powoda powoduje się obniżenie ceny sprzedaży lokalu, a w konsekwencji stratę po stronie pozwanej (...) S.A.,

1. art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…) poprzez waloryzowanie kwoty wpłaconego wkładu, pomimo że brak podstaw prawnych do waloryzowania wkładu ( po denominacji: 390,51 zł), gdyż wskazane przepisy odnoszą się tylko do kaucji, a wpłacony wkład miał innych charakter prawny, co wynika z pisma Dyrekcji Generalnej (...) S.A. z dnia 25 marca 1999 r.,
2. art. 5 k.c. przez ziszczenie się sprzeczności prawa do zwrotu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem, którym jest nabycie lokalu za znacznie obniżoną cenę, a nie jej pierwotne przeznaczenie, jakim było zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu najmu po opuszczeniu lokalu, oraz naruszenie przez to zasad współżycia społecznego oraz art. 64 Konstytucji RP gwarantującej ochronę prawa własności pozwanego. W uzasadnieniu pozwana wskazała na rażącą dysproporcję w prawach i obowiązkach powoda i pozwanego. Powód wpłacił pozwanej kaucję i wkład w wysokości ogółem 606,12 zł (po denominacji) - to w ocenie pozwanej fakt sprzedaży mieszkania ze stratą 140.525 zł (czyli 146.000 zł - 5475 zł) - świadczy o wyczerpaniu wszelkich roszczeń powoda w stosunku do pozwanej, zgodnie z zawartym porozumieniem o sprzedaży lokalu. Ponadto pozwana zwróciła uwagę na fakt, iż przepisy o zwrocie kaucji i ewentualnie o jej waloryzacji (art. 36 cyt. wyżej ustawy) nie dotyczą wpłaconego wkładu mieszkaniowego w wysokości 390,51 zł, który powód wpłacił na mocy obowiązujących wówczas przepisów. Podkreśliła, iż mieszkanie o wartości 146.000 zł powód kupił za 5475 zł, tj. za 3,75% wartości. Warunki sprzedaży strony uzgodniły w protokole z dn. 24.02.2014 r. (zał. do pozwu). Powód wnosił wówczas o rozliczenie w cenie zapłaconej kaucji i wkładu mieszkaniowego. Uwzględniając więc roszczenie powoda o zwrot kaucji i wkładu w wysokości zasądzonej przez Sąd I instancji, tj. 7212,71 zł - sprzedająca mieszkanie - pozwana (...) SA - powinna jeszcze dopłacić powodowi kwotę 1737,71 zł po wykupie mieszkania, co jest jaskrawym i rażącym naruszeniem zasad współżycia społecznego. Pozwana stwierdziła, że w skutek bowiem takiej transakcji sprzedaży lokalu jej strata wynosiłaby łącznie 147.737,71 zł. Podsumowując wskazała, że powód wydał na zakup mieszkania 5475 zł (+ opłaty notarialne). (...) zmniejsza swój majątek o wartość mieszkania pomniejszoną o wpłatę powoda , tj. o 140.525 zł (146.000 - (...)), a następnie miałaby wypłacić powodowi zwaloryzowaną kaucję i wkład mieszkaniowy (zgodnie z wyrokiem: 7212,71 zł), czyli ponosi jeszcze koszt dodatkowy (+ zwrot kosztów procesu, w tym : za I instancję 1690 zł, opłata od apelacji 361 zł) . Zatem sprzedając mieszkanie o wartości 146.000 zł dopłaca do tej transakcji jeszcze 1737,71 zł oraz koszty procesu za obie instancje, czyli łącznie ponad 4000 zł. W ten sposób cała transakcja jest dla pozwanej (...) SA wręcz szkodliwa ekonomicznie, dlatego pozwana powinna zaniechać sprzedaży mieszkań, pomimo ustawowych zapisów w ustawie o (...). Dodała, że alternatywą jest inny sposób dokonywania waloryzacji kaucji i wkładu mieszkaniowego, np. w oparciu o inne mierniki, niż wartość średniego wynagrodzenia, ewentualnie zaniechanie waloryzacji kaucji w przypadku sprzedaży mieszkania z bonifikatą przekraczającą np. 90 % wartości mieszkania. Jedni w przedmiotowym przypadku powód nie zaproponował innego sposobu waloryzacji, Sąd I instancji uznał za uzasadniony sposób przeliczenia wskazany w pozwie, stąd pozwany wnosi o zaniechania waloryzacji ze względu na powyżej przytoczone okoliczności. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Apelacja pozwanej okazała się o tyle zasadna, że doprowadziła do zmiany zaskarżonego wyroku poprzez obniżenie kwoty zasądzonej od pozwanej do wysokości 3.950 zł. W pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje je jako własne. W oparciu o nie Sąd Rejonowy zastosował także właściwe przepisy prawa, jednakże dokonując waloryzacji na podstawie art.

§ 3k.c.

nie uwzględnił w sposób wystarczający interesu obu stron postępowania oraz zasad współżycia społecznego. W niniejszej sprawie wpłata przez powoda kaucji mieszkaniowej nastąpiła w 1991 r. Wbrew twierdzeniom pozwanej uznać należało całość wpłaconej kwoty w wysokości 6.061.210 starych złotych jako kaucję mieszkaniową. Trafnie Sąd I instancji wskazał, że w dacie wpłaty powyższe kwoty nie było podstawy prawnej do pobrania od powoda wkładu mieszkaniowego. Nadto zauważyć trzeba, że z pisma z dnia 07 marca 1991 r. ( k. 13), wynika, że podstawą prawną wpłaty powyższej kwoty stanowią przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. w sprawie kaucji zabezpieczającej pokrycie należności wynajmującego z tytułu najmu. Również w umowie najmu nr (...) z dnia 07 marca 1991 r. najemca został zobowiązany do zapłaty kaucji zabezpieczającej pokrycie należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu ( §5 pkt 1 umowy), z kolei w §5 pkt 4 umowy stanowi „zgodnie z zarządzeniem nr 16 Dyrektora Generalnego z dnia 28.06.90 wpłata kaucji mieszkaniowej + wkładu mieszkaniowego”, tym niemniej brak było jakichkolwiek postanowień co do charakteru kwoty wpłaconej jako „wkład”. Dlatego też „rozbicie” kwoty 6.061.210 zł, na kwotę 2.156.160 zł tytułem kaucji i kwotę 3.905.050 zł tytułem wkładu nie może skutkować uznaniem że kwoty te miały odrębny charakter, a w konsekwencji, że powód może żądać zwrotu jedynie kwoty 2.156.160 starych złotych. W ocenie Sądu Odwoławczego, uwzględniając cel waloryzacji, jakim jest przywrócenie przynajmniej w przybliżeniu początkowej wartości długu, to odniesienie wartości kaucji do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej jest najbardziej miarodajnym wskaźnikiem. Taki sposób waloryzacji zabezpiecza interesy stron, ponadto jest zgodny z zasadami współżycia społecznego oraz z charakterem waloryzowanego świadczenia. Tym samym, aby właściwie dokonać waloryzacji należało ustalić wartość odzwierciedlającą stosunek świadczenia przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w chwili wpłacenia kaucji ( 1991 r.) i w chwili zamknięcia rozprawy przed Sądem I instancji( 2016 r.). Przeciętne miesięczne wynagrodzenie pracowników w 1991 r. wynosiło 1 770 000 starych złotych, natomiast w 2016 r. 4047 zł brutto Jednocześnie zaznaczyć trzeba, iż do 1991 r. włącznie wynagrodzenie było wyrażane w kwocie netto, natomiast od 1992 r. jest ono wyrażane w kwocie brutto. Dlatego też należało uwzględnić wartość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w 2016 r. w kwocie netto, a więc po pomniejszeniu wartości wynagrodzenia brutto o składki na ubezpieczenie społeczne obciążające ubezpieczonego, składki na ubezpieczenie zdrowotne i zaliczkę na podatek dochodowy. Co dało kwotę 2835 zł netto. Dodać trzeba, że wskaźnik waloryzacji - proporcja wpłaconej przez powoda w roku 1991 r. kaucji (6.061.210 starych złotych) do obowiązującego wówczas średniego miesięcznego wynagrodzenia (1.770.000 zł). wyniósł 3,42. Zatem kwotę przeciętnego wynagrodzenia netto w 2016 r. należało pomnożyć przez współczynnik waloryzacji, co dało kwotę 9.866 zł , która wyraża tzw. kwotę pełnej waloryzacji. Mając jednak na względzie to, że negatywnych następstw inflacji nie powinna ponosić tylko jedna ze stron zobowiązania, lecz ciężar ten powinien zostać rozłożony na obie strony stosunku obligacyjnego, Sąd Okręgowy przyjął, iż zmiana siły nabywczej pieniądza powinna obciążać pozwaną w 40 % i powoda w 60 %. W konsekwencji kwota zwaloryzowanego świadczenia obciążająca pozwaną wyniosła 3.946 zł ( 40 % z 9866 zł). Przedmiotowa sprawa została oceniona w świetle zasad współżycia społecznego. Te ostatnie przemawiają właśnie za tym, aby to obie strony były obciążane ujemnymi skutkami spadku wartości pieniądza (por. wyrok Sądu Najwyższego - z dnia 17 maja 2000 r. I CKN 720/98). Jest przy tym poza sporem, że rozłożenie na strony ryzyka skutków inflacji nie zawsze musi być równomierne. Rozłożenie to nie może jednak prowadzić do wzbogacenia jednej strony kosztem drugiej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2000 r. II CKN 525/00). Instytucja waloryzacji sądowej ma charakter wyjątkowy i jedynie wyjątkowe okoliczności mogą sprawić, iż ryzyko zmiany wartości nabywczej pieniądza zostanie przerzucone na powoda lub pozwanego. Stąd też twierdzenia pozwanej zawarte w apelacji, iż należałoby zaniechać waloryzacji kaucji z uwagi na sprzedaż mieszkania z bardzo wysoką bonifikatą nie stanowi tak wyjątkowej okoliczności, która skutkowałaby tym, że ciężar zmiany siły nabywczej pieniądza miałby ponosić jedynie powód. Powyższe okoliczności podnoszone przez pozwaną oczywiście zostały uwzględnione i skutkowały nierównomiernym obciążeniem stron ryzkiem zmiany siły nabywczej pieniądza od dnia wniesienia kaucji do dnia orzekania w sprawie. Wspomnieć bowiem należy, że pozwana nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie gospodarowania mieszkaniami, a miała na celu jedynie zaspokajanie potrzeb lokalowych swoich pracowników. Ponadto nie można pominąć i tej okoliczności, że powód nabył od pozwanej lokal mieszkalny z 95% ulgą przyznaną na podstawie art. 44 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego "Polskie Koleje Państwowe" z tytułu lat pracy w (...) oraz z 25 % bonifikata z tytułu jednorazowej wpłaty ceny, a zatem uzyskał on znaczną korzyść majątkową, polepszając swoją sytuacji materialną. Nie ulega wprawdzie wątpliwości, iż ulga i bonifikata były przyznawane na mocy odrębnych przepisów pozostających formalnie bez związku z przepisami regulującymi instytucję kaucji mieszkaniowej i jej zwrot, tym niemniej jest to okoliczność, którą należy uwzględnić, chociażby na uwagi na zasady współżycia społecznego, które również stanowią punkt odniesienia w przypadku dokonywania waloryzacji sądowej stosownie do dyspozycji art.

§3k.c.

Zauważyć należy, że powód zakupił lokal mieszkalny za cenę niższą od kaucji, którą określono w zaskarżonym wyroku Sądu I instancji. Takie rozwiązanie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego. Stanowi nadmierne obciążenie pozwanej skutkami inflacji. Z tych też względów Sąd Okręgowy zmienił przyjętą przez Sąd I instancji proporcję, obciążając powoda w większym stopniu ryzykiem inflacji tj. w 60 %. Wbrew twierdzeniom pozwanej niedopuszczalne byłoby zaniechanie dokonania waloryzacji w ogóle, bowiem w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki określone w art.

§ 3k.p.c.

Stąd też Sąd Okręgowy - na podstawie art. 386 § 1k.p.c. zmienił zaskarżone orzeczenie w jego punkcie I, w ten sposób, że obniżył kwotę zasądzoną od pozwanej na rzecz powoda do kwoty 3.950 zł., o czym orzekł w punkcie

1. a. sentencji wyroku. Powyższa zmiana spowodowała konieczność zmiany rozstrzygnięcia o kosztach postępowania przed Sądem I instancji. Uwzględniając, że powód wygrał postępowanie przed Sądem I instancji w 44%, zaś przegrał je w 56%, jak również to iż powód poniósł nieznacznie wyższe koszty postępowania z uwagi na wniesienie opłaty od pozwu w wysokości 300 zł (strony poniosły taki sam koszt opłaty od pełnomocnictwa jak i wynagrodzenia reprezentujących ich pełnomocników) Sąd Okręgowy zniósł koszty postępowania pierwszoinstancyjnego pomiędzy stronami w oparciu o art. 100 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Z tych też względów Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w jego punkcie III. na podstawie art. 386 §1 k.p.c., stanowiąc jak w punkcie
2. b. sentencji wyroku. Na podstawie art. 385 k.p.c. w pozostałym zakresie apelację pozwanej należało oddalić, o czym orzeczono w punkcie II niniejszego wyroku. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł również w oparciu o art. 100 k.p.c. znosząc wzajemnie koszty pomiędzy stronami. Pozwana wygrała bowiem postępowanie apelacyjne w 54 %, z kolei przegrała w 46 %. Poniesione pomiędzy stronami koszty tego postępowania również były zbliżone bowiem obie strony poniosły koszt wynagrodzenie reprezentującego ich pełnomocnika, pozwaną obciążała jeszcze opłata od apelacji. Co uzasadniało zastosowanie art. 100 k.p.c. Rozstrzygnięcie to zawarto w punkcie
3. sentencji wyroku. SSO Małgorzata Grzesik