§ l k.c.), skoro po rozwiązaniu umowy zobowiązuje konsumenta do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi, pomimo niewykonania lub nienależytego wykonania przez niego zobowiązania. Pozwany (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. wnosił o oddalenie powództwa podając, że zakwestionowane postanowienie nie stanowi klauzuli niedozwolonej w rozumieniu art.
k.c. w zw. z art. 385 3 k.c., gdyż nie wprowadza ono dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta, a wręcz przeciwne, przewiduje dla niego rozwiązania korzystniejsze od przewidzianych przez ustawodawcę dla umowy pośrednictwa. Wskazał, że umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową rezultatu i dlatego tylko pośrednik ponosi całe ryzyko gospodarcze związane z jej zawarciem. Kwestionowany zapis ma na celu zagwarantowanie przedsiębiorcy prawa do wynagrodzenia w sytuacji, gdy wskutek wykonania przez niego usługi powstały warunki do dokonania transakcji, jednakże zamawiający zdecyduje się na zawarcie umowy już po rozwiązaniu umowy pośrednictwa, aby pozbawić pozwanego należnego mu wynagrodzenia. Zdaniem pozwanego przewidziany postanowieniem roczny okres karencji nie jest nazbyt długi i chroni interesy przedsiębiorcy przed działaniami nieuczciwych konsumentów. Wyrokiem z dnia 22 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uwzględnił powództwo w całości. Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne. Pozwany (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W prowadzeniu działalności gospodarczej posługuje się wzorcem umownym o nazwie „Umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości na wyłączność nr ...”, który w art. 3 ust. 3 zawiera postanowienie o treści: „Zamawiający zobowiązany jest zapłacić (...) wynagrodzenie na powyższych zasadach także wtedy, gdy w ciągu 1 roku po rozwiązaniu lub wygaśnięciu niniejszej Umowy, Zamawiający zbędzie Obiekt kontrahentowi wskazanemu przez (...) (o ile wskazanie miało miejsce w okresie obowiązywania niniejszej Umowy).” W ocenie Sądu Okręgowego przedmiotowe postanowienie umowne podlega badaniu pod względem abuzywności, albowiem nie określa ono głównych świadczeń stron, ani nie zostało uzgodnione z konsumentem indywidualnie. Sąd pierwszej instancji uznał, że pozostaje ono w sprzeczności z dobrymi obyczajami i w konsekwencji rażąco narusza interesy konsumentów, przez co spełnia przesłanki określone w art.
Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że kwestionowana klauzula została zawarta we wzorcu umowy pośrednictwa, która jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego do umowy tej nie można stosować, na podstawie art. 750 k.c., przepisów o umowie zlecenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 14). Istota tej umowy została określona w art. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia. Sąd Okręgowy wskazał, że przedmiotową klauzulą przedsiębiorca wprowadza okres karencji, trwający przez rok po wygaśnięciu stosunku umownego łączącego go z klientem. W ciągu tego okresu przedsiębiorca nakłada na klienta obowiązek zapłaty przewidzianego umową wynagrodzenia, jeżeli zbędzie on wskazany w umowie obiekt kontrahentowi wskazanemu przez przedsiębiorę w okresie obowiązywania umowy. Tak skonstruowane postanowienie powoduje, że na kliencie, którym może być konsument, spoczywa obowiązek świadczenia na rzecz przedsiębiorcy, pomimo wygaśnięcia wiążącego strony węzła zobowiązaniowego. Przy tym, świadczenie to ma charakter zbliżony do odszkodowania bądź kary umownej zastrzeżonej na wypadek rozwiązania umowy. Oznacza to, że przedsiębiorca a priori określa we wzorcu umownym wysokość należnego mu odszkodowania, nie uzależniając jej od wysokości poniesionej szkody, ani nakładu pracy niezbędnego do realizacji zlecenia konsumenta, co Sąd Okręgowy uznał za sprzeczne z dobrymi obyczajami. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że dochodzenie odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy wymaga ustalenia zaistnienia szkody i jej rozmiaru, faktu niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania oraz związku przyczynowego pomiędzy powstałą szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Tymczasem przedsiębiorca wprowadzając do wzorca umownego powyższe postanowienie próbuje z góry ustalić wysokość należnego mu odszkodowania na poziomie równym 100% przewidzianego w umowie wynagrodzenia. Natomiast gdyby przyjąć, że przewidziane w zakwestionowanej klauzuli świadczenie stanowi nie odszkodowania, lecz karę umowną, to w ocenie Sądu Okręgowego jest ona nadmiernie wygórowana, skoro obejmuje całe należne przedsiębiorcy wynagrodzenie. Możliwa jest bowiem sytuacja, gdy dochodzi do rozwiązania umowy na skutek wypowiedzenia jej przez konsumenta niezadowolonego z poziomu świadczonych usług, gdy przedsiębiorca nie podjął jeszcze żadnych istotnych działań mających na celu realizację zobowiązania, oprócz wskazania potencjalnego kontrahenta. Wówczas, gdyby konsument doszedł do porozumienia z tym kontrahentem i zawarł z nim umowę, byłby zobowiązany do zapłaty na rzecz pozwanego kary umownej w wysokości 100 % wynagrodzenia wynikającego z nieobowiązującej już umowy. Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniósł pozwany (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.. Pozwany zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Pozwany zarzucił wyrokowi Sądu Okręgowego: 1) naruszenie prawa materialnego, tj.: - art.
poprzez oparcie wyroku o błędną wykładnię - nieprawidłowe zrozumienie treści oraz znaczenia normy, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie poprzez uznanie, iż postanowienie umowne będące przedmiotem niniejszej sprawy można uznać za niedozwolone postanowienie umowne, podczas gdy nie kształtuje ono praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy; - art. 385 2 k.c. poprzez niestosowanie i w konsekwencji zaniechanie zbadania postanowień wzorca umownego, a wobec tego niedokonanie oceny rozkładu ryzyka kontraktowego oraz praw i obowiązków stron we wzorcu umowy; - art. 483 § 1 k.c. poprzez niewłaściwą wykładnię i całkowicie bezzasadne zastosowanie, wobec przyjęcia, iż zastrzeżone w kontrolowanym postanowieniu umownym prawo do wynagrodzenia w istocie miałoby stanowić rażąco wygórowaną karę umowną; a więc błąd w subsumcji poprzez uznanie, iż w niniejszej sprawie na zastosowania instytucja kary umownej; - art. 5 k.c. poprzez niezastosowanie, wobec pominięcia przez Sąd faktu nadużycia przez powoda prawa podmiotowego; 2) nierozpoznanie istoty sprawy wobec zaniechania zbadania treści wzorca, w którym znajduje się zakwestionowane postanowienie umowne, a w konsekwencji zaniechanie zbadania okoliczności, których ustalenie warunkuje przeprowadzenie prawidłowej oceny zaistnienia przesłanek wymienionych w art.
(w tym rozkładu ryzyka kontraktowego oraz praw i obowiązków we wzorcu umowy) i nieodniesienie się do zarzutów merytorycznych przedstawionych w odpowiedzi na pozew; 3) wadliwość podstawy faktycznej, będąca wynikiem naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., polegająca na zaniechaniu wyjaśnienia i ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności, braku wszechstronnej oceny całokształtu dowodów, czyli nieprzeprowadzeniu pełnego i prawidłowego postępowania dowodowego i w konsekwencji nierozważeniu w sposób bezstronny i wszechstronny materiału sprawy; - zaniechanie ustalenia rzeczywistej treści badanego postanowienia umownego oraz postanowień wzorca, w którym przedmiotowe postanowienie zostało zawarte, brak rozważenia treści klauzuli w odniesieniu do treści samego wzorca umowy, nie ustalenie rzeczywistego charakteru umowy pośrednictwa oraz specyfiki usług świadczonych przez pozwanego na rzecz konsumentów; - pominięcie części materiału, w postaci dowodów zgłoszonych przez pozwanego; uzasadnienie nie spełnia ponadto wymagań zawartych w art. 328 § 2 k.p.c. wobec braku w uzasadnieniu wyroku oceny dowodów odnoszących się do kosztów wykonania usługi pośrednictwa oraz czynności podlegających wykonaniu na podstawie umowy pośrednictwa, jak również związanych z zarzutem nadużycia przez powoda, faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy; - częściowa sprzeczność poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, jak również wadliwą ocenę dowodu z dokumentów, w tym przekroczenie granic oceny dowodów. Powód wnosił o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny zważył: Apelacja pozwanego zasługuje na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i przyjmuje je za własne, przy czym uzupełnił je o dodatkowe ustalenia co do treści badanego wzorca umownego, na podstawie dowodu z dokumentu w postaci wydruku wzorca. Natomiast dokonana przez Sąd Okręgowy ocena prawna żądania pozwu jest wadliwa. Ma rację pozwany zarzucając w apelacji, że Sąd Okręgowy naruszył art.
wadliwie uznając, że kwestionowane postanowienie wzorca umownego kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, co rażąco narusza jego interesy. W ocenie Sądu Apelacyjnego błąd ten był konsekwencją dokonania przez Sąd pierwszej instancji oceny zaskarżonej klauzuli w oderwaniu od treści pozostałych postanowień wzorca, a także uregulowanych przez ustawodawcę praw i obowiązków stron umowy pośrednictwa. Z art. 180 ust. 1 i 3-5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wynika, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.