Sygn. akt II Ca 1011/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 lutego 2016 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Robert Bury Sędziowie: SO Sławomir Krajewski SR del. Bartłomiej Romanowski (spr.) Protokolant: sekr. sądowy Ziemowit Augustyniak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2016 roku w S. sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. przeciwko Gminie M. S. o ustalenie na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w S. z dnia 24 marca 2015 roku, sygn. akt I C 1689/13 1. oddala apelację; 2. zasądza od pozwanej Gminy M. S. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 180 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. SSO Sławomir Krajewski SSO Robert Bury SSR del. Bartłomiej Romanowski Sygn. akt II Ca 1011/15 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 24 marca 2015 r. wydanym w sprawie o sygn. akt: I C 1689/13 Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w udziale do (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działki (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012 r. znak (...). (...). (...).2012r jest nieuzasadniona (pkt I.), ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w udziale do (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działki (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012 r. znak (...). (...). (...).2012r jest nieuzasadniona (pkt II), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt III) i zasądził od pozwanej Gminy M. S. w S. na rzecz powódki (...) Spółki z o.o. w S. kwotę 314 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 240 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt IV.). Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na ustalonym w sposób następujący stanie faktycznym i wywodach prawnych: Decyzją Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej - Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 28 listopada 1952 r. uznano teren starego miasta S. w granicach biegnących po osiach ulic (...), pl. (...) i brzegiem O. jako posiadający wartość artystyczną, kulturalną i historyczną za zabytek podlegający ochronie prawa. Na tym terenie znajduje się nieruchomość gruntowa, oznaczona nr działki (...), o powierzchni (...), położona w S. w obrębie ewidencji gruntów - (...) przy ul. (...) oraz nieruchomość gruntowa, oznaczona numerem działki (...), o powierzchni (...), położona w S. w obrębie ewidencji gruntów – (...) przy ul. (...). Obie nieruchomości stanowią własność Gminy M. S.. Dla nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr (...), Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Dla nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr (...), Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W związku z tym, że nieruchomości położone są na terenie układu urbanistycznego tzw. S. wpisanego do rejestru zabytków, podlegają ochronie konserwatorskiej na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. (...) te zlokalizowane są równocześnie w granicy zabytku archeologicznego, jakim jest stanowisko archeologiczne - podgrodzie z wczesnego średniowiecza i średniowiecza. Działki o nr (...) nie posiadają indywidualnego wpisu do rejestru zabytków. Działki te na podstawie umowy z dnia 31 marca 1993 roku zostały oddane przez Gminę M. S. w użytkowanie wieczyste na lat 99 Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.. W paragrafie 6 umowy wieczysty użytkownik zobowiązał się uiszczać opłatę roczną za wieczyste użytkowanie nabytego gruntu w wysokości 3 % ceny gruntu po zastosowaniu obniżki wysokości 50 % z tytułu wpisania gruntu do rejestru zabytków na rzecz wydziału księgowości Urzędu Miejskiego w S. w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Następcą prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. jest Galeria (...) Sp. z o.o. w S.. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie wyrokiem z dnia 9 lipca 2013 r. zasądził od Galerii (...) sp. z o.o. w S. na rzecz Gminy M. S. kwotę 46.057,68 zł. wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi w stosunku rocznym od dnia 9 lipca 2013 r. do dnia zapłaty tytułem brakującej części opłaty za użytkowanie wieczyste działki nr (...) przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin P. i Zachód prowadzi księgę wieczystą (...). W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, że nieruchomość obejmująca działkę gruntu 30/7 nie posiada indywidulanego wpisu do rejestru zabytków, nie jest zatem zabytkiem w rozumieniu art. 73 ust. 4 u.g.n. i nie korzysta z prawa do 50 % obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Prezydent Miasta S. dnia 20 listopada 2012 r. dokonał aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w udziale: - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...).1710.2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/4 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/4 ( (...). (...). (...).2012), - (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/4 ( (...). (...). (...).2012). Przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w S. toczyły się dwa postępowania o sygnaturach: SKO.N.M. (...), którego przedmiotem była aktualizacja opłaty rocznej za działkę nr (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012 roku (znak: (...). (...). (...).2012) oraz SKO. N.M. (...), którego przedmiotem była aktualizacja opłaty rocznej za działkę nr (...), dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012 roku (znak: (...). (...). (...).2012). W obu sprawach SKO wydało w dniu 21 października 2013 r. orzeczenia, w których stwierdziło, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych jako działki (...) jest nieuzasadniona. W uzasadnieniach orzeczeń SKO wskazano, że wypowiedzenie Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012 r. (znak: (...). (...). (...).2012 i (...). (...). (...).2012) skierowane do Galerii (...) Sp. z o.o. nie spełnia wymagań, o których mowa w art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tej przyczyny, iż oferta przyjęcia opłaty w nowej wysokości zawiera niewłaściwe określenie przysługującego Wnioskodawcy (powodowi) udziału w prawie użytkowania wieczystego. SKO wskazało, że w dniu wypowiedzenia Spółka była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Gminy M. S., oznaczonej nr 30/3 i 30/4 i nadal jest w udziale do 1/1 części. Natomiast aktualizacja została dokonana odnośnie (...) części nieruchomości 30/3 i (...) części nieruchomości 30/4. Orzeczenia z dnia 21 października 2013 r. doręczone zostały pozwanemu dnia 23 października 2013 r. Gmina M. S. wniosła sprzeciwy od powyższych orzeczeń dnia 31 października 2013 r. W tych okolicznościach faktycznych Sąd Rejonowy ocenił powództwo jako uzasadnione w części. W pierwszej kolejności, sąd I instancji podkreślił, iż zgodnie z art. 78 i art. 79 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 t.j. ze zm.) użytkownik wieczysty może złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek taki składa się do kolegium na piśmie w dwóch egzemplarzach. Kolegium wyznacza niezwłocznie termin pierwszej rozprawy, doręczając jednocześnie właściwemu organowi odpis wniosku. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia (art. 80 ww. ustawy). Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zaś orzeczenie SKO traci moc (art. 80). Dodatkowo z treści art. 80 ust. 2 tej ustawy wynika, iż kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Zgodnie natomiast z art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalana kwotowo opłata za użytkowanie wieczyste jest wypadkową dwóch składników, to jest wartości nieruchomości oraz wskaźnika procentowego. Następnie Sąd Rejonowy wskazał, iż do zmiany wysokości opłaty w związku ze zmianą wartości nieruchomości stosuje się tryb przewidziany w przepisach art. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Rejonowy stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie tryb ten został wyczerpany, a nadto sprzeciw od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego został złożony z zachowaniem przewidzianego w tych regulacjach terminu 14 dni od daty doręczenia orzeczenia SKO. Zatem w pełni zasadne było merytoryczne rozpoznanie sprawy. Sąd R. rozpoznał zatem wniosek jako pozew o ustalenie w trybie art. 189 k.p.c. W dalszej części uzasadnienia Sąd Rejonowy podniósł, iż pierwsze ze zgłoszonych żądań było sformułowane w sposób alternatywny. W związku z tym, że żądanie ustalenia, iż aktualizacja przedmiotowych opłat za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona, było w pełni zasadne i zostało uwzględnione, bezcelowe było zdaniem Sadu I instancji odnoszenie się do żądania ustalenia, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosi ściśle określone kwoty wskazane przez powoda. Sąd Rejonowy wskazal, iż orzeka o żądaniu ewentualnym wówczas, gdy oddali powództwo o świadczenie zgłoszone na pierwszym miejscu (art. 321 k.p.c.). Jeżeli aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona, obowiązuje opłata w poprzedniej wysokości. Sąd Rejonowy w pierwszej kolejności zweryfikował sposób dokonania przez pozwanego aktualizacji opłaty rocznej. Wskazał, iż powód stał na stanowisku, że wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste były wadliwe ponieważ dotyczyły udziałów w nieruchomości przysługującej użytkownikowi wieczystemu. Powód potwierdził, że Gmina ostatecznie dokonała wypowiedzenia wysokości opłaty w odniesieniu do wszystkich jego udziałów w wieczystym użytkowaniu nieruchomości z tym, że poprzez odrębne wypowiedzenia. Rozpoznający sprawę Sąd Rejonowy miał przy tym na uwadze to, że zbliżona do zaistniałej w niniejszym postępowaniu kwesta była już przedmiotem rozpoznania Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 24/13. Wówczas Sąd Najwyższy udzielał odpowiedzi na pytanie: Czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonywana na podstawie art 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami może dotyczyć jednej lub kilku działek ewidencyjnych, stanowiących jedynie część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Sąd Rejonowy uznał, iz zaprezentowane w ww. orzeczeniu stanowisko znajduje zastosowanie również w niniejszej sprawie. Podkreślił że, prawo użytkowania wieczystego ma charakter pośredni między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Wskazał, że do oddania gruntu Skarbu Państwa lub należącego do jednostek samorządu terytorialnego (bądź ich związków) w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, z tym że wymaga to konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej. Wpis taki może nastąpić w księdze wieczystej prowadzonej dotychczas dla tej nieruchomości, w księdze nowo utworzonej (gdyby dotąd nie była prowadzona, bądź po odłączeniu z dotychczasowej) lub księdze prowadzonej dla innej nieruchomości (gdyby dotychczas nie była prowadzona, bądź po odłączeniu z dotychczasowej i przyłączeniu do tejże), gdyż nie zakłada się samodzielnej księgi dla prawa użytkowania wieczystego. Sąd I instancji zaznaczył, iż obciążenie prawem użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości gruntowych, zatem definicja legalna pojęcia nieruchomość gruntowa, zawarta w art. 4 pkt 1 u.g.n., pokrywa się z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art. 46 in princ. k.c. oraz a t. 24 ust.l zd.l u.k.w.h. Wskazał również, że definicja nieruchomości gruntowej w powyższym znaczeniu ma charakter uniwersalny, przy czym jeżeli została założona księga wieczysta obowiązuje zasada Jedna księga - jedna nieruchomość". Powyższe zdaniem Sądu Rejonowego uzasadnia, że przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową. Sąd Rejonowy wskazal rónież, że słownik ustawowy, zawarty w art. 4 u.g.n., różnicuje pojęcia nieruchomości gruntowej i działki gruntu, przy czym ta ostatnia oznacza niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej, stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Sąd Rejonowy powołał sie na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2010 r, III CZP 3/11, niepubl, który uznał, że z zasady „jedna księga - jedna nieruchomość" nie wynika obligatoryjna jednakowa wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą. W szczególności różnice mogą powstać w odniesieniu do współużytkowania wieczystego, gdy tylko część współużytkowników wieczystych podjęła z pozytywnym rezultatem działania kwestionujące zasadę aktualizacji opłaty lub jej wysokość lub ustanowiono udziały w prawie użytkowania wieczystego w różnym czasie. Co do tej ostatniej kwestii Sąd Rejonowy uwzględnił, że art. 3a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje mechanizm dostosowawczy w zakresie różnych terminów trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali nieruchomości gruntowej, wynikających z jego ustanowienia przed dniem 21 września 2004 r., tj. przed wejściem w życie nowelizacji wskazanego aktu prawnego, polegającej na przyjęciu jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Sąd I instncji stwierdził jednak że podobnych rozwiązań nie przewidziano w odniesieniu do wysokości opłaty rocznej w żadnym z aktów prawnych. Brak również postaw do przyjęcia istnienia luki instrumentalnej, uzasadniającej zastosowanie analogii. Do zróżnicowania wysokości opłat może dojść także w wypadku połączenia w jednej księdze nieruchomości gruntowych obciążonych prawem użytkowania wieczystego, gdyż norma art. 21 u.k.w.h. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń. W ocenie Sądu I instancji konsekwencją wskazanego połączenia i utworzenia jednej nieruchomości zawsze będzie jednak następcze ustalenie udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Wobec powyższego powołał się na wykładnię Sądu Najwyższego, który podkreślił, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej co do zasady stanowi konstrukcyjną, jednolitą całość, ma charakter celowy, który wyznacza treść umowy. Wskazane przykłady stanowią przeto odstępstwo od zasady, co przemawia za przyjęciem, że nawet w tych wyjątkowych przypadkach zróżnicowanie wysokości opłaty nie powinno mieć charakteru trwałego i zawsze należy dążyć do jego usunięcia. A contrario, odnośnie nieruchomości gruntowej ujętej w jednej księdze wieczystej, nawet składającej się z kilku działek ewidencyjnych ale będącej w użytkowaniu wieczystym jednego pomiotu, aktualizacja opłaty rocznej każdorazowo musi obejmować całą nieruchomość. Ustalenie opłat dla każdej z działek ewidencyjnych z osobna, gdy nie zachodzi żaden z powołanych wyżej wyjątków, zwłaszcza gdyby opłaty te miały mieć różną wysokość, nie znajduje żadnego uzasadnienia. W kolejnej części uzasadnienia Sąd Rejonowy wskazał, iż zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości uleganie zmianie. Zgodnie natomiast z art. 77 ust. 3 ww. ustawy aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Sąd I instancji uznał, iż wykładnia językowa art. 77 u.g.n. oraz dalszych przepisów regulujących postępowanie w sprawie aktualizacji, przy odwołaniu do legalnych definicji pojęć nieruchomość gruntowa (art. 4 pkt 1) i działka gruntu (art. 4 pkt 3) prowadzi do wniosku, że przedmiotem wyceny jest cała nieruchomość gruntowa, a następcza względem niej zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, w tym ustanowionych później, w konsekwencji połączenia z dotychczas istniejącym prawem. Konsekwentnie Sąd Rejonowy przyjął, że przewidziany w art. 77 ust. 1 u.g.n. okres karencji, gwarantujący stabilność opłaty w oznaczonym przedziale czasowym (do dnia 8 października 2011 r. wynoszącego jeden rok, następnie trzy lata), nie pozostaje z nim w sprzeczności, gdyż nieruchomość gruntowa dotychczas samodzielna lub stanowiąca część innej na skutek połączenia traci uprzedni status prawny i poddana jest reżimowi dotychczasowej nieruchomości wieczystoksięgowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego. W świetle powyższego Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że przewidziana w art. 72 ust. 3 u.g.n. opłata roczna dotyczy całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a nie wydzielonej w odpowiedni sposób części takiej nieruchomości (np. określonej działki ewidencyjnej). Sąd I instancji stwierdził też, że przy ocenie czy doszło do zmiany wartości nieruchomości należy zawsze brać pod uwagę obszar całej nieruchomości gruntowej objętej użytkowaniem, a nie jej wyodrębnione części składowe. Natomiast aktualizacje wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste dokonane orzeczeniami z dnia 21 października 2013 r. dotyczyły poszczególnych udziałów nieruchomości, a nie ich całości. Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy w pkt I. wyroku ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w udziale do (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działki (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012 r., znak (...). (...). (...).2012 r. jest nieuzasadniona, a w punkcie II. ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w udziale do (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działki (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012 r., znak (...). (...). (...).2012r. jest również nieuzasadniona. W punkcie III. wyroku Sąd Rejonowy oddalił roszczenie powoda o ustalenie, że opłata za użytkowanie wieczyste obu przedmiotowych nieruchomości winna być pomniejszona o 50 % z tytułu bonifikaty przyznanej użytkownikowi wieczystemu aktem notarialnym REP A 3588/1993 (§ 6) sporządzonym przez notariusz Z. D. dnia 31 marca 1993 roku. Sąd I instancji wskazał, iż zgodnie z art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interes prawny powoda w ustaleniu prawa do pomniejszenia opłaty za użytkowanie wieczyste o 50 - procentową bonifikatę był oczywisty i nie kwestionowany przez stronę przeciwną. Sąd Rejonowy uznał jednak, iż roszczenie to powinno podlegać oddaleniu ponieważ, jak ustalono, powodowi nie przysługuje prawo do obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste o 50 %. W dalszej części Sąd I instancji wskazał, iz zgodnie z § 6 umowy z dnia 31 marca 1993 roku, na który powołuje się powód, wieczysty użytkownik zobowiązał się uiszczać opłatę roczną za wieczyste użytkowanie nabytego gruntu w wysokości 3 % ceny gruntu po zastosowaniu obniżki wysokości 50 % z tytułu wpisania gruntu do rejestru zabytków na rzecz wydziału księgowości Urzędu Miejskiego w S. w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Sąd Rejonowy podzielił pogląd wyrażony w sprawie I C 453/13 toczącej sie przed Sądem Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie daje Gminie M. S. jakiegokolwiek luzu decyzyjnego co do procentowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Ustawa ta ścisłe określa wysokość opłaty (procent w stosunku do ceny) oraz zasady zmiany wysokości opłaty. Zdaniem Sądu Rejonowego nie ma ustawowej podstawy do przyznawania przez jedną stronę umowy drugiej stronie umowy ulgi w wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste według swego uznania, a przede wszystkim ulgi nie wynikającej z przepisów prawa. W dalszej części Sąd I isntancji podkreślil, iz w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest ustawowych przesłanek przyznania powodowi 50 - procentowej ulgi w opłacie z użytkowanie wieczyste. Zaznaczył, że zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalone, art. 72 ust. 2 i 3 pkt 5, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Zgodnie zaś z art. 9 ust 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. Sąd Rejonowy podniósł również, że przepis art. 3 pkt 2 ww. ustawy stanowi, że zabytek nieruchomy to nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, o których mowa w pkt 1. Przepis ten w ocenie Sądu I instancji nie pozwala na uznanie za zabytek w rozumieniu art. 73 ust. 4 u.g.n. „terenu". Sąd Rejonowy również w tym przedmiocie zgodził się z wyrażonym przez Sąd Rejonowy Szczecin -Centrum w Szczecinie poglądem w sprawie I C 453/13, że „gdyby przyjąć, że teren jest zabytkiem, wszystkie nieruchomości na tym terenie, również te obecnie budowane także byłyby zabytkami, co jest rozwiązaniem nieracjonalnym; także sens traciłaby decyzja o wpisie konkretnej nieruchomości do rejestru zabytków - co wynika z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r." Sąd R. wskazał, iż przedmiotowe nieruchomości nie posiadają indywidulanego wpisu do rejestru zabytków, na co wskazuje (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków w piśmie z dnia 23 marca 2009 r., nie są one zatem zabytkiem w rozumieniu art. 73 ust. 4 u.g.n. i nie korzystają z prawa do 50 % obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Decyzja obszarowa z dnia 28 listopada 1952 r. nie jest natomiast podstawą wpisu do rejestru zabytków. Decyzją tą Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej - Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków uznało teren starego miasta S. w granicach biegnących po osiach ulic (...), pl. (...) i brzegiem O. jako posiadający wartość artystyczną, kulturalną i historyczną za zabytek podlegający ochronie prawa. Sąd Rejonowy wskazał, że przedmiotowe działki znajdują się na tym terenie. Jednocześnie uznał, iz to, że zespół urbanistyczny starego miasta jest wpisany do rejestru zabytków, nie oznacza, że każda nieruchomość położona na tym terenie też jest zabytkiem pomimo braku indywidulanej decyzji o wpisie do rejestru zabytków. Fakt podlegania nieruchomości ochronie konserwatorskiej na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jest bez znaczenia i nie zastępuje wpisu do rejestru zabytków. Sąd Rejonowy zaznaczył również, iż w przedmiotowej kwestii wprost wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 czerwca 2005 roku (II CK 729/04) wskazując, iż „to, że nieruchomość wchodzi w skład zespołu budowlanego, który jako całość jest traktowany jako zabytek w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie dóbr kultury, nie jest tożsame z uznaniem za zabytek każdej nieruchomości wchodzącej w skład takiego zespołu. Przeciwko takiemu wnioskowi przemawia także to, że oprócz wpisania do rejestru zabytków całego zespołu budowlanego, można także wpisywać do tego rejestru poszczególne budynki wchodzące w skład takiego zespołu. Dopiero wpis konkretnego budynku do rejestru zabytków powoduje, że wraz z gruntem na którym się on znajduje, dokonuje się ujawnienia tego w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą tworzą ów budynek i grunt (art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie dóbr kultury)". W dalszej części sentencji orzeczenia Sąd Najwyższy stwierdził, że „zarówno wykładnia językowa, jak i celowościowa, przemawia za wiązaniem możliwości obniżania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, przewidzianej w art, 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z wpisem do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, który to wpis jest ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości" . analogicznie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 grudnia 2002 r. (I CKN 1268/00). W sentencji wskazanego wyroku Sąd Najwyższy podniósł, że „do oddania przez jednostkę samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej, nie wpisanej do rejestru zabytków, położonej na obszarze wpisanego do rejestru zabytków zespołu budowlanego o wartości historycznej lub w obrębie strefy objętej ochroną konserwatorską ze względu na założenia urbanistyczne, oraz do sprzedaży usytuowanego na niej budynku, nie mają zastosowania art. 68 ust. 3 i art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), dotyczące obowiązkowego obniżenia ceny i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego". Sąd Rejonowy oddalając powództwo wziął również pod uwagę, to, że działki nr (...) zostały oddane w użytkowanie wieczyste w 1993 roku. Wówczas obowiązywała ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., Nr 30 poz. 127 j.t.). Ustawa ta, podobnie jak obecnie obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami regulowała kwestie udzielenia bonifikaty z tytułu wpisu do rejestru zabytków. Zgodnie z art. 40 ust. 4 pkt 2 ww. ustawy obniżeniu podlegały opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów zawartych w granicach wskazanych w decyzji o wpisaniu do rejestru zabytków - o 50%. Ponadto ustawa ta, również, nie przewidywała kompetencji strony umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie do ustalenia wysokości bonifikaty w opłacie za użytkowanie wieczyste. Sąd I instancji wskazał również, że orzecznictwo wydane na gruncie wówczas obowiązującej ustawy także stało na stanowisku konieczności indywidulanej, odrębnej decyzji o wpisie do rejestru zabytków warunkującej uzyskanie bonifikaty. Przykładowo Sąd Rejonowy wskazał orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 maja 1998 roku (I SA (...)), w sentencji którego wskazano, że „samo położenie budynków w zespole staromiejskim, wpisanym do rejestru zabytków, nie spełnia przesłanek wymaganych przepisem art. 40 ust. 4 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości do obniżenia ceny ich nabycia; w konsekwencji, o ile w drodze odrębnych decyzji poszczególne budynki nie zostały, w stosownym czasie, wpisane do rejestru zabytków, to ich nabywca nie korzysta z 50% obniżki ceny". Z uwagi na powyższe Sąd Rejonowy uznał, że § 6 umowy z dnia 31 marca 1993 r., jako sprzeczny z ustawą jest nieważny. Wskazał, iz zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana § 3. Sąd Rejonowy wyjaśnił, że rozstrzygnął o kosztach procesu na podstawie art. 100 k.p.c. Apelację od powyższego orzeczenia wniosła strona pozwana zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie w części tj. co do pkt I, II i IV. Zaskarżonemu wyrokowi Sądu I instancji apelująca zarzuciła:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.