k.c., Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał kwestionowane postanowienie wzorca umowy za niedozwolone, zaś na podstawie art. 479 42 § 1 k.p.c. zakazał jego wykorzystywania w obrocie z udziałem konsumentów. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt strony pozwanej zarządzono na podstawie art. 479 44 k.p.c. Powyższy wyrok Sądu Okręgowego w całości zaskarżył apelacją pozwany (...) spółka z o.o. w W., zarzucając: zarzucając: a) naruszenie art. 217 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez oddalenie osobowych wniosków dowodowych pozwanej, a w konsekwencji nie ustalenie istotnych okoliczności sprawy. b) naruszenie art.
k.c. w związku z art. 479 42 k.p.c. poprzez uznanie kwestionowanego postanowienia umowy za postanowienie niedozwolone w rozumieniu art.
k.c. pomimo nie wystąpienia przesłanek określonych w tym przepisie. c) naruszenie art. 58 par. 1 k.c. w zw. z art. 73 par. 2 k.c. w zw. z art. 77 k.c. w zw. z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji uznanie kwestionowanego postanowienia za niedozwolone w rozumieniu art.
k.c. pomimo zaistnienia stanu bezwzględnej nieważności kwestionowanego postanowienia, co wyklucza jego badanie pod względem abuzywności. d) naruszenie art. 479 43 k.p.c. poprzez nie odrzucenie pozwu w niniejszej sprawie, pomimo wpisania postanowień o tożsamej treści do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone prowadzonego przez Prezesa U.O.K.IK. Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wnosił o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej całości kosztów procesu przed Sądem pierwszej instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie o zmianę wyroku poprzez odrzucenie pozwu w niniejszej sprawie albo o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do Sądu pierwszej instancji celem ponownego rozpoznania. Ponadto pozwany wnosił o zasądzenie kosztów procesu przed Sądem drugiej instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Powód T. G. wnosił o odrzucenie apelacji pozwanej ze względów formalnych lub jej oddalenie jako bezzasadnej. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zarówno ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, jak i dokonana przez ten Sąd ich ocena prawna są w przeważającej części prawidłowe. Sąd Apelacyjny je podziela i przyjmuje za własne, z poniższym zastrzeżeniem. Przede wszystkim wskazać należy, iż błędne jest ustalenie Sądu pierwszej instancji, że postanowienie o treści: „Deweloper ma prawo, w przypadku nie dokonania przez Nabywcę zapłaty wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu, do wstrzymania się z dokonaniem przejęcia/przekazania lokalu mieszkalnego zgodnie z Umową." zawarte było we wzorcu umowy deweloperskiej, którym w dacie wniesienia pozwu posługiwał się w obrocie pozwany. Zakwestionowane postanowienie znajdowało się bowiem we wzorcu umowy o dokonanie zmian lokatorskich, co zresztą przyznał Sąd Okręgowy w dalszej części swojego uzasadnienia. Trzeba również wskazać, iż z uwagi na fakt, że powództwo w niniejszej sprawie wytoczono przed wejściem w życie ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2015.1634), do rozpoznania niniejszej sprawy stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed wejściem ustawy zmieniającej – z uwagi na treść przepisu art. 8 ust. 1 tej ustawy. W ocenie Sądu Apelacyjnego podniesione w apelacji zarzuty nie są zasadne. Zarzucając naruszenie art. 217 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez oddalenie wniosków dowodowych o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków wskazanych przez pozwaną, apelujący podnosił, iż okoliczności na jakie powołani zostali ci świadkowie są istotne dla niniejszego postępowania, gdyż zmierzają w szczególności do wykazania, że postanowienia umowy o zmiany lokatorskie były indywidualnie negocjowane z powodem, a tym samym nie mogą zostać uznane za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.
Apelujący przyznał, iż wprawdzie postanowienie kwestionowane przez powoda w niniejszym postępowaniu nie było negocjowane indywidualnie z powodem, jednak tylko dlatego, że powód nie zgłosił zastrzeżeń w tym zakresie. Zdaniem apelującego w toku postępowania powód nie wykazał, że gdyby zgłosił zastrzeżenia do przedmiotowego postanowienia to nie zostałoby ono zmienione, zaś z uwagi na fakt, że treść umowy była negocjowana - jest raczej prawdopodobne, że zakwestionowane postanowienie także podlegało negocjacjom. Zdaniem Sądu drugiej instancji trafnie jednak uznał Sąd pierwszej instancji, iż prowadzenie postępowania dowodowego na tę okoliczność jest bezprzedmiotowe. Przedmiotem postępowania dowodowego są bowiem fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, zaś dowody z zeznań świadków na okoliczność indywidualnego negocjowania zakwestionowanego postanowienia do takich faktów nie należą, gdyż badanie abuzywności klauzul, które ma miejsce w postępowaniu przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dokonywane na podstawie art. 479 36 - 479 45 k.p.c., ma charakter abstrakcyjny, w oderwaniu od umowy łączącej strony. Oznacza to, że Sąd ogranicza się w tym postępowaniu tylko do badania postanowienia wzorca, które nie dotyczy głównych świadczeń stron, w kierunku jego zgodności z dobrymi obyczajami i naruszania interesu konsumentów. W szczególności Sąd nie bada, czy dane postanowienie wzorca było indywidualnie negocjowane, czy też narzucone konsumentowi, bowiem rozważania w tym kierunku są możliwe jedynie w odniesieniu do umów już zawartych w oparciu o wzorzec i są analizowane przez sądy powszechne w razie zaistnienia indywidualnego sporu na tle konkretnie zawartej umowy. Natomiast w odniesieniu do wzorców umów analizowanych abstrakcyjnie, kwestia ta nie podlega rozpatrywaniu, gdyż już z samej istoty wzorców umów lub regulaminów wynika, że są to uregulowania wykreowane jednostronnie przez przedsiębiorcę i są narzucane konsumentowi, a zawarcie umowy w oparciu o nie ma charakter adhezyjny. Zarzut pozwanego oparty na założeniu, iż teoretyczna możliwość negocjowania danego zapisu umowy przez konsumenta wyłącza możliwość kwestionowania zapisu w postępowaniu sądowym, jest całkowicie chybiony nawet w przypadku oceny indywidualnej, gdyż pozostaje w oczywistej sprzeczności z literalnym brzmieniem przepisu art.
Ponadto z niekwestionowanego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie jednoznacznie wynika, iż przedmiotem negocjacji pomiędzy powodem a pozwanym przy zawieraniu konkretnej umowy o dokonanie zmian lokatorskich był jedynie zakres tych zmian, a nie same postanowienia umowy proponowanej przez pozwanego, odnoszące się do praw i obowiązków stron i konsekwencji ich niedopełnienia. Skoro więc strona pozwana przyznała, iż kwestionowana klauzula nie była przedmiotem negocjacji, to prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczności prowadzenia indywidualnych negocjacji pomiędzy stronami dotyczących innych kwestii było całkowicie zbędne. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art.
k.c. w związku z art. 479 42 k.p.c. poprzez uznanie, iż zakwestionowane postanowienie ma charakter niedozwolony, wskazać należy, iż zasadnie Sąd I Instancji doszedł do przekonania, iż postanowienie to spełnia przesłanki wynikające z art.
k.c., aby można je było uznać za postanowienie niedozwolone. Przede wszystkim postanowienie to w sposób istotny narusza równowagę kontraktową stron. Zauważyć bowiem trzeba, iż postanowienie to zapewnia deweloperowi możliwość powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia z umowy deweloperskiej nawet w przypadku wywiązania się przez konsumenta w całości z tej umowy, w sytuacji, gdy nie spełni on jedynie świadczenia z innej umowy cywilnoprawnej, tj. umowy o dzieło. Porównując wartość obu umów należy wskazać, iż wartość przedmiotu umowy o wykonanie zmian lokatorskich jest wielokrotnie niższa, niż wartość przedmiotu umowy deweloperskiej. Tak więc dzięki zastosowaniu zakwestionowanego postanowienia deweloper może powstrzymać się z wydaniem konsumentowi lokalu, nawet jeśli ten zapłaci w całości cenę tego lokalu, natomiast nie uiści stosunkowo niewielkiej kwoty stanowiącej jego świadczenie za wykonanie zmian lokatorskich na podstawie odrębnej umowy. Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem pozwanego, iż we wzorcu przewidziano zabezpieczenie interesów konsumenta, poprzez wprowadzenie „uprawnienia lustrzanego”. Uprawnienie wynikające z art. 488 § 2 k.c. oczywiście istnieje, jednakże deweloper przyznaje sobie prawo wstrzymania się ze spełnieniem świadczenia wartego ok. 300 000 zł, a uprawnienie o którym mowa daje nabywcy możliwość wstrzymania się ze spełnieniem świadczenia o wartości ok. 10 000 zł. Wskazywanie natomiast, że nabywca lokalu może powstrzymać się z zapłatą ostatniej raty za lokal (ok. 5% wartości lokalu) jest nadużyciem, bowiem gdyby nabywca tak zrobił to deweloperowi przysługiwałoby prawo do wstrzymania się z wydaniem lokalu na podstawie umowy deweloperskiej (a nie na podstawie kwestionowanej w tym postępowaniu klauzuli z wzorca umowy o wykonanie zmian lokatorskich). W sytuacji powstrzymania się przez dewelopera z wydaniem lokalu nabywca nie mógłby również skorzystać z uprawnienia do wykonania zastępczego, gdyby deweloper w sposób nienależyty wykonał swoje zobowiązanie z jednej lub drugiej umowy. Sąd pierwszej instancji słusznie więc zauważył asymetrię praw nabywcy i dewelopera. W ocenie Sądu Apelacyjnego także zarzut naruszenia art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 73 § 2 k.c. w zw. z art. 77 k.c. w zw. z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie jest trafny. Umowa o zmiany lokatorskie była zawierana w formie pisemnej. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest konieczność traktowania umowy o zmiany lokatorskie jako odrębnej umowy, a nie jako zmiany w umowie deweloperskiej. Proponowana przez przedsiębiorcę forma zawarcia umowy jest de facto częścią wzorca umowy gdyż wpływa na jej ważność i interpretację. W tym wypadku forma pisemna została zaproponowana przez pozwaną i w konsekwencji pozwana sama wskazała, że umowa nie może być traktowana jako aneks do umowy deweloperskiej. Twierdzenie przeciwne jakoby umowa o wykonanie zmian lokatorskich miała być kontynuacją (aneksem do) umowy deweloperskiej, które zostało zawarte w apelacji nie znajduje żadnego uzasadnienia ( co zresztą pozwany sam wskazuje w dalszej części apelacji). Twierdzenie jakoby istniała zasadnicza różnica pomiędzy zawarciem umowy o wykonanie wskazanych zmian w lokalu z deweloperem, a zawarciem podobnej umowy z inną firmą również nie znajduje uzasadnienia. W obydwu przypadkach zmiany odbywają się na koszt nabywcy lokalu, a ryzyko jest podejmowane przez wykonawcę (czy to dewelopera czy to osobę trzecią). Trzeba przy tym zauważyć, że nie jest słuszne stanowisko pozwanego, iż obie umowy są ze sobą nierozerwalnie związane. O ile bowiem umowa o wykonanie zmian lokatorskich rzeczywiście nie może funkcjonować bez umowy deweloperskiej, to jednak nie zachodzi przypadek odwrotny. Umowa deweloperska może być bowiem zawarta jako jedyna umowa, gdyż zawarcie umowy o wykonanie zmian lokatorskich nie musi w ogóle nastąpić. Sam fakt, że stronami umowy deweloperskiej oraz umowy o wykonanie zmian lokatorskich były te same podmioty nie daje prawa do wysnucia wniosku, że jedna umowa jest kontynuacją drugiej. Tym samym nie ma tutaj zastosowania art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zaś cytowana przez apelującego uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 119/10 odnosi się do innego stanu faktycznego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego zarzut naruszenia art. 479 43 k.p.c . poprzez nie odrzucenie pozwu w niniejszej sprawie, pomimo wpisania postanowień o tożsamej treści do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone prowadzonego przez Prezesa UOKiK – abstrahując od kwestii tożsamości klauzuli zakwestionowanej w niniejszej sprawie z postanowieniami wpisanymi do rejestru - stracił na aktualności wobec treści uchwały 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r. ( sygn. akt III CZP 17/15, opubl. (...) stwierdzającej, iż : „ 1. Prawomocność materialna wyroku uznającego postanowienie wzorca umowy za niedozwolone wyłącza powództwo o uznanie za niedozwolone postanowienia tej samej treści normatywnej, stosowanego przez przedsiębiorcę pozwanego w sprawie, w której wydano ten wyrok (art. 365 i 366 k.p.c.). 2. Prawomocność materialna wyroku uznającego postanowienie wzorca umowy za niedozwolone - także po wpisaniu tego postanowienia do rejestru (art. 479 45 § 2 k.p.c.) - nie wyłącza powództwa o uznanie za niedozwolone postanowienia tej samej treści normatywnej, stosowanego przez przedsiębiorcę niebędącego pozwanym w sprawie, w której wydano ten wyrok (art. 365 i 366 w związku z art. 479 43 k.p.c.).”. W niniejszej sprawie było zaś bezspornym, iż wcześniej wobec pozwanego nie toczyło się powstępowanie o stwierdzenie abuzywności zakwestionowanej klauzuli, zatem nie zaistniał w stosunku do niego stan prawomocności rozszerzonej, o jakim mowa w punkcie 1 cytowanej uchwały. Dlatego też powództwo nie podlegało w niniejszej sprawie odrzuceniu. Wobec braku zasadności podniesionych przez pozwanego zarzutów apelacja pozwanego podlegała zatem oddaleniu w całości. Ze względu na fakt, iż w zaskarżonym wyroku Sąd Okręgowy nie określił w jakim wzorcu umowy zakwestionowane postanowienie zostało zawarte, Sąd drugiej instancji na podstawie art. 350 § 1 k.p.c. sprostował oczywistą niedokładność w punkcie pierwszym zaskarżonego wyroku w ten sposób, że po słowach: „wzorca umowy” dodał wyrazy: „Umowa o wykonanie zmian lokatorskich” Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.