I C 841/16

Sygn. akt: I C 841/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 06 października 2017 roku Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku w I Wydziale Cywilnym w składzie: Przewodniczący: SSR Agnieszka Piotrowska Protokolant: staż. Małgorzata Stokłuska po rozpoznaniu w dniu 29 września 2017 roku na rozprawie sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w G. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G. o ustalenie I. ustala, iż podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki o numerze (...) położonej w G., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą (...), jest uzasadnione w innej aniżeli dokonane wysokości; II. ustala, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki o numerze (...) położonej w G., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą (...), począwszy od 01 stycznia 2015 r. wynosi 111.054 zł (sto jedenaście tysiący pięćdziesiąt cztery złote), z tym że użytkownik wieczysty w roku 2015 zobowiązany jest do wniesienia opłaty w kwocie 55.641,60 zł (pięćdziesiąt pięć tysięcy sześćset czterdzieści jeden złotych sześćdziesiąt groszy), w roku 2016 w kwocie 83.347,80 zł (osiemdziesiąt trzy tysiące trzysta czterdzieści siedem złotych osiemdziesiąt groszy), w roku 2017 w kwocie 111.054 zł (sto jedenaście tysięcy pięćdziesiąt cztery złote); III. oddala powództwo w pozostałym zakresie; IV. zasądza od pozwanego Skarbu Państwa –Prezydenta Miasta G. na rzecz powódki (...) sp. z o.o. w G. kwotę 585 zł (pięćset osiemdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu; V. nakazuje ściągnąć od powódki (...) sp. z o.o. w G. na rzecz Skarbu Państwa -Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku kwotę 846,76 zł (osiemset czterdzieści sześć złotych siedemdziesiąt sześć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Sygn. akt I C 841/16 UZASADNIENIE Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. będąca użytkownikiem wieczystym działek nr (...) położonych w G. przy ul. (...), stanowiących własność Skarbu Państwa, wniosła o ustalenie, że opłata za użytkowanie wieczyste, jaką po wypowiedzeniu zaproponował jej właściciel nieruchomości, jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że wartość nieruchomości ustalona przez Skarb Państwa - Prezydenta Miasta G. została zawyżona, opłata winna wynieść 99.456 zł. Wniosła również o zaliczenie poczynionych przez nią nakładów o wartości 261.026,31 zl netto na poczet opłaty. Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów postępowania. Podniósł, iż zwiększenie wysokości opłaty rocznej jest uzasadnione koniecznością jej aktualizacji, zaś oszacowanie wartości działki przez rzeczoznawcę było prawidłowe. Wskazał, iż powódka nie wykazała nakładów na nieruchomość. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. była użytkownikiem wieczystym działek gruntu numer (...) o łącznej powierzchni 2,2400 ha ha położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Gdańsk- Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą (...). Dotychczasowa opłata z tytułu użytkowania wieczystego naliczana była według stawki 3% i wynosiła 27.820,80 zł. (bezsporne) Pismem z dnia 02 grudnia 2014 roku Prezydent Miasta G. wypowiedział (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G. obowiązującą dotychczas wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek nr (...) i złożył ofertę przyjęcia nowej opłaty rocznej w kwocie 122.841,60 zł od dnia 1 stycznia 2015 roku. (dowód: wypowiedzenie opłaty rocznej z dnia 02.12.2014 r. - akta Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G.). (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. w dniu 15 stycznia 2015 roku wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z odwołaniem od wypowiedzenia dotychczasowej opłaty przez Prezydenta Miasta G.. Wskazała w nim, że wartość nieruchomości jest niższa, a zaproponowana opłata jest rażąco wygórowana. Wniosła o zaliczenie na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste nakładów w łącznej kwocie 261.026,31 zł. (dowód: odwołanie - k. 19-26 akt) Orzeczeniem z dnia 20 kwietnia 2016 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. ustaliło, że nadal obowiązuje dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. (dowód: orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 20 kwietnia 2016 roku– akta Kolegium o sygn. 400/15). Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. wniósł sprzeciw od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G.. (dowód: sprzeciw pozwanego k. 3-4 akt). Przedmiotowa nieruchomość położona jest w G. przy ulicy (...) na terenie dzielnicy K., charakteryzującej się zabudową przemysłową oraz mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną. Nieruchomość zabudowana jest budynkami magazynowymi, jest uzbrojona w następujące sieci: prąd, gaz, kanalizacja sanitarna, własne ujęcie wody (woda niezdatna do picia. Wyceniane działki mają regularny kształt i są ogrodzone. Po przeciwnej stronie ulicy znajduje się kolektor ściekowy. Wyliczenie wartości w/w nieruchomości nastąpiło w oparciu o podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, przy wykorzystaniu cen transakcyjnych zaistniałych w obrocie nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi na budownictwo mieszkalno-usługowe i usługowe w okresie od grudnia 2011r do listopada 2014r. i następnie zastosowaniu czynników korygujących ze względu na cechy różniące nieruchomość przedmiotową i nieruchomość porównawczą . Wartość nieruchomości według stanu i cen na grudzień 2014r. to kwota 3.701.800 zł. (dowód: opinia biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości k. 195-223) Powódka poczyniła nakłady na nieruchomość dotyczące nawierzchni, instalacji wodno- kanalizacyjnej, gazowej. (dowód: zeznania świadka P. Ż. k. 186-187, faktury k. 138-189) Sąd zważył, co następuje: Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów, których prawdziwości i autentyczności strony nie kwestionowały, stąd Sąd nie odmówił im wiarygodności, jak również w oparciu o opinię biegłego sądowego. Okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawały zasadniczo bezsporne pomiędzy stronami znajdując potwierdzenie w dokumentach złożonych do akt sprawy. Spór stron w niniejszej sprawie sprowadzał się do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji do przyjęcia prawidłowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z treścią art. 77 ust 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, nr

1. poz. 543) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji tej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 78 ust 3 powołanej powyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. W ocenie Sądu pozwany nie udowodnił stosownie do treści art. 6 k.c. i 232 k.p.c., iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w wysokości określonej w wypowiedzeniu. Pozwany oparł swoją decyzję na operacie szacunkowym M. O.. Oceniając moc dowodową tegoż operatu szacunkowego, wskazać należy, iż dokument ten może stanowić jedynie dokument prywatny w rozumieniu art. 245 k.p.c. Odnosząc się do mocy dowodowej dokumentu prywatnego zgodzić się należy z prezentowaną powszechnie w doktrynie i orzecznictwie tezą, że z dokumentem prywatnym nie wiąże się domniemanie prawne, iż jego treść przedstawia rzeczywisty stan rzeczy. Jakkolwiek sąd może wyrokować także w oparciu o treść dokumentów prywatnych, stwierdzić jednak należy, iż dokumenty te z reguły mają dużą wartość dowodową przeciwko osobie, od której pochodzą, natomiast dowód ten ma znacznie mniejszą moc dowodową, jeżeli miałaby przemawiać na rzecz strony, która jego sporządziła lub zleciła jego sporządzenie. Powód zakwestionował treść powyższego operatu, tym samym w ocenie Sądu zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy należy przypisać wnioskom opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Sądu wycena ta była niezbędna dla ustalenia zasadności roszczeń strony powodowej. Należy podkreślić, że opinia biegłego z zakresu szacowana nieruchomości nie była kwestionowana przez strony. Zdaniem Sądu biegła uwzględniła w szczególności przeznaczenie działek, specyficzne ukształtowanie oraz warunki sprzyjające i utrudniające korzystanie z nich w sposób prawidłowy. Powyższe okoliczności, a także szczegółowość opinii, jej spójność i logiczny tok rozumowania wpłynęły na uznanie jej przez Sąd za w pełni wiarygodną. Zgodnie z treścią art. 71 ust 4 i art. 72 ust 1 i 3 pkt 5 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego wnosi się przez cały okres trwania tego prawa w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłata ta ustalana jest według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, przy czym wysokość stawki jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana. Dla nieruchomości gruntowych nie wymienionych szczegółowo we wskazanym przepisie stawka ta wynosi 3 % ceny. Wysokość stawki procentowej nieruchomości oddanej powódce w użytkowanie wieczyste wynosząca 3 % ceny nieruchomości nie była kwestionowana przez strony w toku niniejszego postępowania. Zgodnie z treścią powołanych powyżej przepisów Sąd w oparciu o wartość nieruchomości ustaloną przez biegłego sądowego na kwotę 3.701.800 zł wyliczył wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tej działki na kwotę 111.054 zł (3.701.800 zł ×3%). Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 189 kpc uwzględnił powództwo w takim zakresie, i ustalił, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr (...) wynosi 111.054 zł, począwszy od dnia 1 stycznia 2015 roku, o czym orzeczono w punkcie I i II wyroku. Zgodnie z art. 77 ust 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd ustalił w jaki sposób użytkownik ma wnosić przedmiotową opłatę mając na uwadze, iż zaktualizowana opłata przewyższa ponad dwukrotnie dotychczasową opłatę. W pozostałym zakresie powództwo oddalono. Nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek powódki o zaliczenie na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz nakładów koniecznych (art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powódka złożyła szereg faktur, zeznaniami P. Ż. potwierdziła fakt dokonania nakładów na sieć wodno-kanalizacyjną, gazową, na nawierzchnie, nie wykazała jednak aby nakłady te spełniały kryteria wynikające ze wskazanych przepisów a warunkujące ich zaliczenie na poczet opłaty. Nakłady na urządzenia infrastruktury winny być bowiem poniesione ze środków o których mowa w art. 143 ust. 1 ustawy, czego powódka nie wykazała. Natomiast nakłady konieczne winny wpływać na cechy techniczno-użytkowe gruntu i zwiększać wartość nieruchomości gruntowej, której to okoliczności również powódka nie wykazała. Nadto powódka nie wykazała wartości nakładów, gdyż przedłożone faktury dotyczyły nie tylko nakładów poczynionych na nieruchomości, ale również na drodze prowadzącej do nieruchomości. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Powódka wygrała proces w 37%, a pozwany w 63 % i w taki stosunku należał im się zwrot kosztów procesu. Na koszty poniesione przez powódkę składała się opłata sądowa w kwocie 1365 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.400 zł (zgodnie z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu - Dz. U. Nr 163, poz. 1349, ze zm), oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, łącznie kwota 3.782 zł a 37% z tej kwoty to 1.399,34 zł. Na koszty poniesione przez pozwanego składała się zaliczka na biegłego w kwocie 1.000 zł oraz koszty zastępstwa prawnego w kwocie 2.400 zł, łącznie kwota 3.400 zł, a 63% z tej kwoty to 2.142 zł. Po zbilansowaniu tych kwot zasądzono od powódki na rzecz pozwanego kwotę 742,66 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W pkt V rozstrzygnięto o nieuiszczonych kosztach sądowych na które składało się wynagrodzenie biegłego w kwocie 817,16 zł. Kosztami tymi stosownie do wyniku postępowania obciążono stronę powodową (w 63%) w oparciu o treść art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, mając na uwadze, iż pozwany Skarb Państwa zwolniony był od kosztów sądowych z mocy ustawy. Z/
2. (...)
3. (...)
4. (...)