I C 1110/16

(1)przeciwko A. H.

(1)o opróżnienie lokalu użytkowego I. nakazuje pozwanej, aby opróżniła i opuściła oraz wydała powodowi lokal użytkowy mieszczący się na parterze budynku mieszkalno - użytkowego położonego w P. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...); II. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.716 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1.476 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. UZASADNIENIE Powód, K. N.

(1), wniósł w dniu 27 lipca 2016r. o nakazanie pozwanej A. H.

(2), aby opróżniła, opuściła oraz wydała powodowi lokal użytkowy mieszczący się na parterze budynku mieszkalno- użytkowego położonego w P. przy ul. (...), dla którego jest prowadzona księga wieczysta nr (...) oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwu powód podał, iż w dniu 28 grudnia 2010r. pozwana zwarła z K. N.

(2), będącą właścicielką nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), umowę najmu lokalu użytkowego mieszczącego się na parterze w/w budynku. Wynajmująca K. N.

(2)zmarł w dniu 18 maja 2015r. Na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 16 czerwca 2015r. spadek po K. N.

(2)na podstawie ustawy przypadł jej brat powód- K. N.

(1). W dniu 1 stycznia 2016r. powód zawarł z pozwaną, prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą PPHU (...) z siedzibą przy ul. (...), P. umowę najmu przedmiotowego lokalu użytkowego. Na podstawie oświadczenia z dnia 17 marca 2016r., doręczone pozwanej w dniu 22 marca 2016r., powód za pośrednictwem swojego pełnomocnika powołując się na treść art. 688 k.c., wypowiedział ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2016r. umowę najmu z dnia 1 stycznia 2016r. Pismem z dnia 5 lipca 2016r. powód wezwał pozwaną do opróżnienia, opuszczenia oraz wydania przedmiotowego lokalu w terminie 3 dni od daty otrzymania wezwania, poprzez zabranie rzeczy osobistych należących do pozwanej oraz przekazanie kluczy do zajmowanego lokalu powodowi. Pismem z dnia 11 lipca 2016r. pozwana zakwestionowała uprawnienia powoda do żądania opuszczenia i wydania spornego lokalu, powołując się na okoliczności braku przedstawienia przez powoda umocowania do dokonania tego rodzaju czynności, ewentualnie wskazania wyznaczonego przez Sąd zarządu masy spadkowej celem dokonania całkowitego rozliczenia, w związku z toczącym się postępowaniem o nabycie spadku po K. N.

(2). Z takim stanowiskiem nie zgodził się powód. W jego ocenie - na mocy art. 675 § 1 k.c. oraz § 8 umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 1 stycznia 2016r.- przysługuje mu skuteczne wobec pozwanej oraz wymagalne roszczenie o zwrot przedmiotu najmu, albowiem z dniem 30 czerwca 2016r. wskutek dokonanego przez powoda wypowiedzenia wygasło przysługujące uprzednio pozwanej prawo najmu istotnego lokalu i powstał po jej stronie obowiązek jego zwrotu. Niezalenie więc od prawa własności spornej nieruchomości powództwo jest zasadne, gdyż jego źródłem jest art. 675 § 1 k.c. oraz § 8 umowy najmu lokalu z dnia 1 stycznia 2016r. W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o zawieszenie postępowania do czasu wydania prawomocnego rozstrzygnięcia w sprawie toczącej się przed tut. Sądem o zmienię stwierdzenia nabycia spadku po K. N.

(2)o sygn. akt I Ns 245/16. Pozwana przyznała, że w dniu 1 stycznia 2016r. strony postępowania zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego w P. przy ul. (...). Pozwana była wówczas przekonana, że właścicielem przedmiotowego lokalu jest powód, który zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 16 czerwca 2016r. na podstawie ustawy odziedziczył spadek po K. N.

(2). Następnie okazało się, że K. N.

(2)w dniu 29 kwietnia 2015r. pozostawiła testamentu ustny, na mocy którego do całości spadku powołała swoją przyjaciółkę T. F.. Aktualnie przed tut. Sądem toczy się postępowanie w sprawie zmiany stwierdzenia nabycia spadku po zmarłej K. N.

(2). W ocenie pozwanej rozstrzygnięcie w tej sprawie ma znaczenie prejudycjalne dla rozstrzygnięcia zasadności powództwa o eksmisję. Tylko bowiem właściciel posiada legitymację procesową czynną do wytoczenia powództwa o eksmisję. Powód wniósł o oddalenie wniosku o zawieszenie postępowania. Postanowieniem z dnia 13 października 2016r. Sąd zawiesił postępowanie na podstawie art. 177 § 1 pkt. 1 k.p.c. Powód złożył zażalenie, które zostało uwzględnione przez Sąd Okręgowy w Świdnicy postanowieniem z dnia 12 stycznia 2017r. W piśmie procesowym z dnia 15 marca 2017r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, iż w dniu 8 marca 2017r. zawarła z T. F. umowę najmu lokalu użytkowego, położonego w P. przy K. 105, a zatem przysługuje jej tytuł prawny do spornego lokalu. Wynajmujący- T. F. faktycznie włada lokalem i miała legitymację do zawarcia z pozwaną umowy najmu. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: K. N.

(2)była właścicielką nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem, położonej w P. na ul. (...), dla której jest prowadzana księga wieczysta nr (...). W dniu 28 grudnia 2010r. K. N.

(2)zawarła z pozwaną A. H.

(1)umowę najmu lokalu użytkowego o łącznej powierzchni 95m 2 położonego w P. przy ul. (...) w celu prowadzenia przez najemcę działalności handlowo- usługowej. Umowę zawarto na czas nieokreślony. Dowód: umowa najmu z dnia 28.12.2010r.- k. 22-23, - wydruk księgi wieczystej nr (...)-k. 9-21. K. N.

(2)zmarła w dniu 18 maja 2015r. Dowód: odpis skróconego aktu zgonu K. N.

(2)- k. 26. Powód w dniu 16 czerwca 2015r. złożył przed notariuszem oświadczenie o przyjęciu spadku po swojej siostrze- K. N.

(2)z dobrodziejstwem inwentarza. Na podsstawie aktu poświadczenia dziedziczenia również z dnia 16 czerwca 2015r. powód na mocy ustawy nabył spadek po K. N.

(2)w całości. Dowód: protokół oświadczenia o przyjęciu spadku z dnia 16.06.2015r.-k. 28, - akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 16.06.2015r.-k.

1. W dniu 1 stycznia 2016r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 47m 2 położonego na parterze budynku w P. na ul. (...). Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Czynsz w kwocie 500 zł był płatny miesięcznie. Po ustaniu stosunku najmu najemca zobowiązał się do zwrotu lokalu wynajmującemu w stanie niepogorszonym. W sprawach nieuregulowanych umową strony miały stosować przepisy kodeksu cywilnego. Dowody: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 1.01.2016r.-k. 24-
2. W dniu 22 marca 2016r. pozwana otrzymał pismem oświadczenie pełnomocnika powoda o wypowiedzeniu -na podstawie art. 688 k.c.- umowy najmu z dnia 1 stycznia 2016r. lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w P. ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2016r. Dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu 17.03.2016r. wraz z dowodem doręczenia- k. 29-
3. Pismem doręczymy pozwanej w dniu 6 lipca 2016r. pozwana została wezwana do wydanie, opróżnienie i opuszczenia przedmiotowej nieruchomości w związku z rozwiązaniem umowy najmu z dnia 1 stycznia 2016r. na skutej jej wypowiedzenia przez powoda. Dowód: wezwanie do wydania nieruchomości wraz z dowodem doręczenia- k. 31-
4. W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwana w piśmie z dnia 11 lipca 2016r. podniosła, iż w związku z toczącym się postępowaniem o stwierdzenie nabycia spadku po K. N.

(2)powód nie był uprawniony do zakończenia stosunku najmu. Przy zawieraniu umowy najmu powód okazał notarialne oświadczenie w sprawie stwierdzenia nabycia spadku. W związku z powyższym wniosła o przedłożenie jej umocowania dla osoby wynajującej lokal użytkowy bądź wskazanie wyznaczonego przez sąd zarządu masy spadkowej celem dokonania całkowitego rozliczenia. Dowód: pismo z dnia 11.07.2016r.- k. 33. Przed tut. Sądem jest prowadzone postępowanie w sprawie uchylenie aktu poświadczenia dziedziczenia i stwierdzenie nabycia spadku po K. N.

(2)na rzecz T. F. na podstawie testamentu ustnego (sygn. akt I Ns 245/16). Bezsporne. Sąd zważył, co następuje: Powództwo jest zasadne. Powód oparł swoje roszczenie na stosunku zobowiązaniowym najmu lokalu użytkowego. W dniu 1 stycznia 2016r. strony bowiem zawarły umowę najmu na czas nie oznaczony. Strony nie ustaliły zasad wypowiedzenia umowy, ale zastrzegły iż w sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 688 k.c. jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy czym należy podkreślić, iż zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów bez konieczności wystąpienia jakichś szczególnych okoliczności. Z powyższego uprawnienia skorzystał powód, który pismem z dnia 17 marca 2016r, otrzymanym przez pozwaną w dniu 22 marca 2016r., wypowiedział pozwanej umowę najmu przedmiotowego lokalu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. W związku z tym umowa najmu wygasła w dniu 30 czerwca 2016r. Powód opiera swoje o roszczenie wydanie lokalu o treść art. 675 k.c. zgodnie z którym po zakończeniu umowy najmu najemca jest zobowiązany zwrócić przedmiot najmu wynajmującemu. Umowa najmu została rozwiązana za 3 miesięcznym wypowiedzeniem w dniu 22 marca 2016r. ze skutkami na dzień 30 czerwca 2016r. i najemca A. H.

(1)została zobowiązana do zwrócenia lokalu. Pozwana podniosła, iż zawarła umowę najmu przedmiotowego lokalu z T. F. w dniu 8 marca 2017r., wobec czego roszczenie powoda jest bezzasadne, gdyż jej przysługuje tytuł prawny do niniejszego lokalu. W ocenie Sądu niniejsza okoliczność nie ma wpływu na uprawnienie powoda do żądania wydania jemu przedmiotu najmu. Nie można bowiem pominąć, iż umowa najmu ma charakter wyłącznie obligacyjny (względny), a nie rzeczowy. Wprawdzie art. 690 k.c. stanowi, iż do ochrony prawa najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, jednak nie przesądza to o prawnorzeczowym charakteru najmu lokalu. Stronami umowy najmu są wyłącznie wynajmujący i najemca, jest to umowa dwustronnie zobowiązująca, a świadczenia stron mają charakter wzajemny. Umowa najmu jest umową, na podstawie której najemca w zamian za czynsz może używać przedmiot najmu oddany mu w tym celu przez wynajmującego. Jest to więc umowa wiążąca wyłącznie dla stron tej umowy, a nie osób trzecich. Ewentualna umowa najmu zawarta przez pozwaną z inną osobą niż powód nie powoduje, iż pozwanej przysługuje tytuł prawny do władania przedmiotem najmu skuteczny również wobec powoda. Taki skutek mogło być mieć prawo najmu ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu. Zgodnie bowiem z treści art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. DZ.U. 2016r.,poz. 790 z póź. zm) przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Jeśli więc najem byłby ujawniony w księdze wieczystej, nie tylko jest skuteczny wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości (por. E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 4, 2007, Nb 240, s. 137), ale także wobec ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego przez czynność prawną już po jego wpisaniu w księdze wieczystej. Jeśli najem był ujawniony w księdze wieczystej zyskuje pierwszeństwo przed prawem rzeczowym ujawnionym później lub w ogóle nieujawnionym (por. art. 11 w zw. z art. 20 KWU; K. Pietrzykowski, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 659 KC, Nb 25, s. 469–470; M. Lemkowski, Znaczenie prawne, s. 55–56). W przypadku zawarcia kilku umów najmu, najem ujawniony w księdze wieczystej ma pierwszeństwo wobec najmów nieujawnionych, w przypadku zaś ujawnienia kilku najmów, pierwszeństwo ustalone zostanie zgodnie z art. 12 w zw. z art. 20 KWU (zob. M. Lemkowski, Znaczenie prawne, s. 54–55). Natomiast w niniejszej sprawie prawo najmu przysługujące pozwanej nie było ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Przy czym w razie zawarcia kolejnych umów najmu, najemca, który nie włada rzeczą, poza roszczeniami odszkodowawczymi, może wystąpić również z roszczeniem, o którym mowa w art. 59 KC (por. np. J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 62, s. 48). Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, iż doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 1 stycznia 2016r., a zatem powództwo należało uwzględnić w całości, o czym Sąd orzekł w pkt. I wyroku. Zgodnie z przepisem art. 98 § 3 k.p.c., do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. W niniejszej sprawie pełnomocnik powoda złożył spis kosztów procesu, w którym wskazał, iż łącznie koszty te wyniosły 1716zł, a złożyły się z wynagrodzenia w I instancji dla profesjonalnego pełnomocnika- 1200 zł, podatku VAT -276 zł, opłaty sądowej od pozwu- 200 zł oraz opłaty sądowej od zażalenia- 40 zł. Na dowód poniesienia kosztów postępowania przez powoda został przedłożony rachunek Kancelarii Adwokackiej na kwotę 1476 zł wraz z potwierdzeniem przelewu na kwotę 1676,00 zł. Zgodnie z § 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (DZ. U. 2015r., poz. 1800) w wersji obowiązującej w dacie wszczęcie postępowania wniosek o zasądzenie kosztów zastępstwa prawnego i kosztów adwokackich może zawierać oświadczenie o wysokości kosztów obciążających stronę z tytułu wynagrodzenia adwokata. W braku takie oświadczenia, opłatę ustala się w wysokości odpowiadającej stawce minimalnej, chyba że okoliczności określone w § 15 ust. 3 przemawiają za innym jej ustaleniem. Z uwagi, iż powód złożył spis kosztów, który był uzasadniony w świetle przepisów cytowanego rozporządzenia, należało przyznać koszty procesu zgodnie z tym spisem. Należy dodać, iż wynagrodzenie pełnomocnika zostało ustalone w stawce minimalnej, gdyż zgodnie z § 7 ust. w/w rozporządzenia stawka minimalna wynagrodzenia adwokata w sprawie wydanie innej nieruchomości niż lokal mieszkalny lub nieruchomość rolna wynosi stawkę obliczoną na podstawie §2 od wartości sześciomiesięcznego czynszu. Czynsz w niniejszej sprawie wynosił 500 zł, co daje za okres sześciomiesięczny kwotę 3000 zł, a więc wynagrodzenie w stawce minimalnej wyniosło1200 zł.