Sygn. akt I ACa 277/17 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 20 września 2017 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSA Agnieszka Bednarek - Moraś Sędziowie: SA Ryszard Iwankiewicz (spr.) SA Małgorzata Gawinek Protokolant: st.sekr.sądowy Beata Wacławik po rozpoznaniu w dniu 7 września 2017 roku na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa B. B. i D. B. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w S. o zapłatę na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 5 grudnia 2016 roku, sygn. akt I C 1111/13 I. zmienia zaskarżony wyrok w punktach pierwszym, trzecim i czwartym w ten sposób, że: 1. oddala powództwo, 2. nie obciąża powodów kosztami procesu poniesionymi przez stronę pozwaną; II. oddala apelację powodów; III. nie obciąża powodów kosztami procesu w postępowaniu apelacyjnym poniesionymi przez stronę pozwaną. Małgorzata Gawinek Agnieszka Bednarek-Moraś Ryszard Iwankiewicz I ACa 277/17 UZASADNIENIE W dniu 24 września 2013 roku do Sądu Okręgowego w Szczecinie wpłynął pozew D. B. i B. B. skierowany przeciwko pozwanej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w S., w którym to powodowie domagali się zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kwoty 136.430 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kwoty 6.650 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a nadto zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych W ostatecznie sprecyzowanym pismem procesowym z dnia 18 listopada 2016 roku żądaniu pełnomocnik powodów oświadczył, że powodowie „dochodzą roszczeń z tytułu rękojmi sprzedaży w postaci obniżenia ceny”, a na przedmiotowe świadczenie składają się: kwota 136.430 zł stanowiąca różnicę pomiędzy wartością budynku bez wad, a wartością budynku z istniejącymi wadami oraz kwota 6.650 zł poniesionych przed wniesieniem pozwu wydatków na badania termowizyjne, ekspertyzę i opinię jako koszty niezbędne dla celowego dochodzenia praw i celowej obrony powodów (k. 1243-1245). Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Wyrokiem z dnia 5 grudnia 2016 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w S. na rzecz powodów B. B. i D. B. solidarnie kwotę 63.650 zł (sześćdziesiąt trzy tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 grudnia 2013 roku do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałym zakresie. Uzasadniając to rozstrzygnięcie, Sąd I instancji stwierdził, że okolicznością niesporną był fakt zawarcia pomiędzy stronami umowy sprzedaży nieruchomości. Dokumentuje je w sposób wystarczający, znajdujące się w aktach sprawy a sporządzone w formie aktu notarialnego dokumenty umów: przedwstępnej z dnia 6 grudnia 2011 roku oraz przyrzeczonej z dnia 7 grudnia 2012 roku. Strony także w jakikolwiek sposób nie kwestionowały faktu dokonania wskazanych czynności prawnych. W związku z powyższym, z racji nabycia przez powodów od pozwanej nieruchomości, należy wskazać co do zasady, że powodom, w razie zaistnienia ewentualnych wad rzeczy sprzedanej, przysługuje roszczenie z tytułu rękojmi. W przepisach umownych brak jakichkolwiek regulacji ograniczających bądź wyłączających tego rodzaju odpowiedzialność. Spór między stronami dotyczył natomiast zasadności żądania obniżenia ceny, którą powodowie zapłacili pozwanej z tytułu umowy sprzedaży z dnia 7 grudnia 2012 roku. Powodowie podnosili, że wykonane przez pozwaną roboty budowlane okazały się wadliwe, niezgodne ze sztuką budowlaną i zasadami wiedzy technicznej. Pozwana zaprzeczyła istnieniu wad oraz podnosiła, że powodowie podpisując protokół przekazania budynku oświadczyli, iż poza wymienionymi w nim wadami nie zgłaszają żadnych uwag, a nadto iż nie zgłosili wad w terminie. Dokonując ustaleń odnośnie wad w budynku mieszkalnym nabytym przez powodów od pozwanej, Sąd oparł się na opiniach biegłego sądowego J. W., które uznał za spójne, logiczne i kompletne. Na podstawie opinii biegłego J. W., Sąd ustalił zarówno jakie wady występują w przedmiocie sprzedaży oraz jaki jest koszt ich usunięcia. Biegły wskazał, iż wykonanie ściany szczytowej frontowej na poddaszu w technologii drewnianej było niezgodne z projektem, jednocześnie jednak podkreślił, iż usunięcie powyższej wady poprzez rozbiórkę i wymurowanie tego fragmentu ściany jest ekonomiczne nieuzasadnione, a efekt wizualny nie byłby w ogóle zauważalny. Jednocześnie biegły podał, iż poprzez fakt zastosowania konstrukcji drewnianej pozwani uzyskali lepsze parametry przenikania ciepła, a pozostający mankamentem w postaci mniejszej trwałości konstrukcji drewnianej, nie może być decydujący dla żądania powodów wykonania tej ściany na nowo. Sąd podzielił pogląd biegłego, iż powodowie obecni w trakcie budowy, gdy zauważyli, że ten fragment ściany jest budowany w technologii drewnianej, w odpowiednim momencie mogli zareagować. Twierdzenia powodów, że nie są fachowcami w dziedzinie budownictwa, jakkolwiek prawdziwe, jednak w ocenie Sądu nieadekwatne dla ustaleń, które poczynić może każdy dorosły człowiek widząc, iż fragment ściany zamiast być murowany, zaczyna być budowany jako drewniany. Zasady doświadczenia życiowego przemawiają za tym aby uznać, że powodowie zdawali sobie sprawę w jaki sposób jest stawiany ten fragment ściany i nie zareagowali. Podzielając wskazania biegłego, iż technologia szkieletu drewnianego jest powszechnie stosowana i prawnie dopuszczalna dla tego typu budynków jak powodów, z uwagi na ekonomiczne a także technicznie nieuzasadnione wykonanie rozbiórki i wymurowanie 4 metrów kwadratowych ściany w technologii muru z pustaków silka, Sąd stanowisko powodów o konieczności ponownego wykonanie ściany uznał za niezasadne, jednocześnie mając na względzie fakt niezgodnego z projektem wykonania tej części frontowej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wykonania murów z pustaków wapienno-piaskowych, a nie jak wynikało to w projekcie z pustaków ceramicznych Sąd wskazał, iż decydujące w tym zakresie jest ustalenie jakie obowiązywało strony, a zawarte w standardzie wykończenia. Strony bowiem ustaliły, iż mury zostaną wybudowane z pustaków silka. Odnosząc się do okna w kształcie Caro w ścianie frontowej Sąd wskazał, iż jest to nieistotne odstępstwo od projektu budowlanego, a nadto uzgodnione między stronami. Odnosząc się do wykonania kominów wentylacyjnych i gazowych, to zastosowane rozwiązanie jest dopuszczone do stosowania w obiektach budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego i nie ma wpływu na użytkowanie budynku, jego funkcje i technicznie i ekonomicznie, nieuzasadnione byłoby więc wykonywanie ponownych prac murowych dotyczących kominów. Odnośnie podnoszonego wielokrotnie przez powodów braku słupków żelbetowych w ścianach kolankowych Sąd przywołała w tym zakresie jednoznaczne ustalenia biegłego zawarte w jego opiniach uzupełniających, a oparte na dokumentacji fotograficznej udostępnione biegłemu już po sporządzeniu opinii w trybie zabezpieczenia dowodu. Na ściankach kolankowych, co wynika zarówno z opinii biegłych jak i zdjęć na płycie CD złożonej przez stronę pozwaną, widoczny jest wieniec żelbetowy. Zastosowane słupki żelbetowe w ścianach kolankowych zapewniają przeniesienie sił rozporowych od obciążenia z dachu na zasadniczą konstrukcję nośną obiektu. W konsekwencji uznać należało, iż wieniec żelbetowy został przez pozwaną poprawnie wykonany. Dach na budynku powodów został zaś wykonany w sposób nieprawidłowy, a późniejsza ingerencja w postaci demontażu poszczególnych dachówek i ponownego ich mocowania pozostaje bez wpływu na fakt, iż pokrycie dachowe zostało wadliwe ułożone z uwagi na brak równomiernego rozstawu łat. Koszt przełożenia dachu skutkować będzie koniecznością poniesienia wydatków w wysokości 22.000 zł. Pozwana zastosowała inny sposób łączenia krokwi skrajnych z konstrukcją dachu. Krokwie skrajne są połączone przewiązkami z krokwiami wewnętrznymi i jak wskazał biegły takie rozwiązanie jest dopuszczone do stosowania w drewnianych więźbach dachowych, stąd też nie zachodzi konieczność wymiany krokwi. Zastosowane łączenia krokwi szczytowych z konstrukcją dachu drewnianego wykonane zostało według standardów stosowanych w budownictwie szkieletu drewnianego. Zastosowane rozwiązanie nie jest wadą lecz rozwiązaniem równorzędnym. Jednakże Sąd wskazał, iż więźba dachowa wykonana została niezgodnie z rozwiązaniami technicznymi projektu budowlanego. Całkowicie bezcelowym byłoby wykonywanie końcówek murłat i płatwi kalenicowej. Brak płatwi kalenicowej nie degraduje możliwości swobodnego użytkowania projektu zgodnie z jego przeznaczeniem, sztywność dachu jest bowiem zapewniona. Odnosząc się do struktury elewacyjnej niedoróbek elewacji i łuszczenia farb, Sąd podał, że wady te zostały ustalone przez biegłego na podstawie oględzin, a ich koszt usunięcia dla ułożenia tynku obliczony został dla całej powierzchni elewacji, albowiem zgodnie ze sztuką budowlaną i dla właściwego wykonania prac nie ma możliwości częściowego nakładania tynku cienkowarstwowego. W konsekwencji ułożenie tynku wraz z malowaniem elewacji to koszt 12.023,93 zł. Koszt usunięcia łuszczeń wraz z ponownym malowaniem to 1.349,68 zł. Koszt usunięcia niedoróbek elewacji stanowi niejako dublowanie kosztorysu usunięcia nierównomiernego rozłożenia tynku strukturalnego, dlatego też biegły w tych robotach nie ujął wklejenia siatki i określił go na kwotę 5.174,81 zł. Odnosząc się do uszkodzeń powłok drzwi zewnętrznych i bramy garażowej, zaproponowane przez biegłego pomalowania drzwi i bramy celem spowodowania usunięcia zniszczeń, Sąd uznaje za właściwe, a twierdzenia powodów, że producent bramy garażowej, jako jedyny prawidłowy sposób naprawy powłoki lakierniczej, przewiduje malowanie bramy w specjalnej komorze, Sąd uznaje za niewiarygodne w zakresie udzielonych powodom informacji. Twierdzenia producenta o takim wyłącznie sposobie naprawienia, wynikają w ocenie Sądu, z chęci maksymalizacji zysku producenta przy realizacji usługi naprawy. W konsekwencji Sąd uznał za biegłym, iż koszt eliminacji uszkodzeń drzwi zewnętrznych i wrót garażowych zamknie się kwotą 214,95 zł. Wykonany drenaż zgodny jest natomiast ze standardem wykończenia i spełnia swą funkcję. Sąd wskazał za biegłym, iż w ramach istniejących wad budynku występują również drobne niedociągnięcia takie, jak: nienależycie połączone elementy łukowe okna (koszt usunięcia 143,61 zł), wyrównanie parametrów wykuszu (24,58 zł), uszczelnienie podłokietników (275,91 zł), otynkowanie balkonu (132,71 zł), usunięcie zacieków na płytkach (61,52 zł), fugowanie między płytkami oblicowującymi cokoły i fragmenty ściany wejściowej (557,91 zł). Jak ustalił biegły co poparte zostało również zeznaniami powodów niezbędne jest przełożenie płytek cokołów obwiedni drzwi wejściowych, albowiem ich wykonanie nie koresponduje ze sztuką budowlaną. Koszt wykonania tych prac to 4.226,93 zł. Zarówno z zeznań powodów, zdjęć wykonanych przez biegłego i jego ustaleń w tym zakresie, wynika iż balustrada balkonu wykonana została z desek, które uległy wypaczeniu. W konsekwencji niezbędna jest wymiana tych desek i jak wskazał biegły koszt naprawy balustrady poprzez wymianę desek to kwota 706,23 zł. Okoliczność, iż deski wypaczają się nie może skutkować tym, iż balustrada nie będzie estetyczna, niespełniająca standardów jaki strony ustaliły czyli, że będzie wykonana w sposób prawidłowy. Odnosząc się do okien połaciowych, który to temat był wielokrotnie podnoszony zarówno w opiniach biegłego jak i w pismach procesowych stron, przekonujące dla Sądu było wskazanie biegłego, iż w przypadku okien połaciowych zamontowanych w domu powodów wystarczająca będzie wymiana pakietów szybowych (koszt 1.729,25 zł). Jak opisał to biegły i szeroko ustnie wytłumaczył zakres uszkodzeń dotyczy szyb i nie obejmuje samej konstrukcji okien, a w konsekwencji niezasadnym i niewspółmiernie wysokim do stwierdzonych usterek notabene niewidocznych gołych okiem bez dokładnego wpatrywania się, byłoby wymienianie okien w całości. Biegły ustalił, a Sąd ustalenia uznał za merytoryczne poprawne, że do wymiany niezbędne jest jedno okno, a koszt tej wymiany to 785,59 zł. Powodowie wielokrotnie podkreślali, iż okna balkonowe powinny być wymienione, ponieważ są nieszczelne, dochodzi do ich krzywizny i nie spełniają one swojej funkcji, jednak zdaniem Sądu twierdzenia te nie ostały się w kontekście ustaleń biegłego, który wskazywał, iż wystarczające będzie właściwe ich wyregulowanie. Jeśli chodzi o wodomierz Sąd przyznał rację powodom, iż skoro zgodnie ze standardem wykończenia pozwana miała wykonać instalację, a wodomierz jest przecież jej częścią i jest uszkodzony, to koszt jego wymiany 190,10 zł również jest stwierdzoną wadą sprzedanej rzeczy. Zgodnie ze standardem wykończenia w pozycji 78 wskazano wejście na strych o rozmiarach 60x120, natomiast, jak ustalił biegły J. W., zastosowany właz w domu powodów spełnia co prawda wymogi techniczne, ale nie jest zgodny z umową. Koszt dostosowania włazu do wymiarów ze standardu to 554,32 zł. Fakt, iż projekt budowlany nie przewidywał włazu dachowego nie może być decydujący z uwagi na zapisy ze standardu wykończenia, stąd też wykonanie wejścia na strych niezgodnie ze standardem Sąd uznał jako wadę, której usunięcie nie spowoduje nadmiernych uciążliwości. Koszt wykonania obudowy okapu to kwota 779,52 zł i jak wynika z opinii biegłego odeskowanie dachu w części okapowej zostało wykonane. W konsekwencji twierdzenia powodów o wadzie w tym zakresie w kontekście przedłożonych przez pozwaną zdjęć okazało się niezasadne. Jeśli chodzi o twierdzenia powodów dotyczącego przedostawania się przez gniazda elektryczne powietrza z zewnątrz budynku i złożonego w tym zakresie wniosku o badanie przez biegłego, Sąd mając na względzie jednoznaczne stanowisko biegłego z zakresu budownictwa, jakim jest J. W., że nie jest prawdopodobnym aby do gniazdek elektrycznych przedostawało się powietrze poprzez mur, albowiem przewody elektryczne są zagipsowane i otynkowane, Sąd wniosek powodów oddalił, uznając twierdzenia biegłego za wystarczające. Przeprowadzone przez biegłego oględziny doprowadziły do ustalenia, iż nieprawidłowo, w niepełnym zakresie wykonana została izolacja w połaci dachu. Koszt uzupełnienia izolacji w połaci dachu to 231,54 zł, a pod płytami gipsowo-kartonowymi wełną mineralną 1.891,77 zł. Ponieważ ściany kolankowe w dwóch pokojach na piętrze nie mają właściwego poziomu, co ustalił biegły przy pomocy odpowiedniego sprzętu i choć różnica jest niewielka, to stanowi ona niedoróbkę, której usunięcie skutkować będzie poniesieniem kosztów w wysokości 528,99 zł. Zastosowany przez pozwaną beton na płytę tarasową i płytę podestu wejściowego jest niskiej jakości, co biegły zilustrował zdjęciami na których widoczne są ubytki, wżery, pęknięcia i wyżłobienia. Stan posadzki i podestu tarasu wejściowego nie wynika z faktu braku wykończenia i braku zabezpieczenia betonu, albowiem przy właściwej jakości betonu takie ubytki nie występują w dwuletniej posadzce. Powodowie powoływali się na to, iż przedmiotem umowy sprzedaży miał być dom energooszczędny, jednak w ocenie Sądu twierdzenia te w kontekście treści standardu stanowiącego załącznik do umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży okazały się nieuprawnione. Jak podkreślał to w swoich opiniach biegły, zastosowane rozwiązania i przyjęte współczynniki jednoznacznie świadczą, iż sprzedany przez pozwaną dom nie ma charakteru domu energooszczędnego. W żadnej z łączącej strony umowy nie wynika takie ustalenie między stronami, ani też nie pojawia się takie określenie. Hasło „domy energooszczędne” było hasłem reklamowym pozwanej Spółki, jednakże powodowie jako osoby dorosłe, z wyższym wykształceniem, powinny zdawać sobie sprawę z tego, że jeżeli nabywałyby dom energooszczędny, to musiałby on spełniać określone parametry techniczne wymienione w umowie. Posługiwanie się przez pozwaną określeniem „domy energooszczędne” jest zabiegiem marketingowym, mającym na celu zachęcić klientów do zainteresowania się ofertą. Przygotowanie szczegółowych warunków umowy odbywało się podczas spotkań z przedstawicielami pozwanej i skutkowało ostateczną treścią umowy, wedle której w przypadku powodów, dom nie miał parametrów domu energooszczędnego. Sąd przyznał więc rację stronie pozwanej, iż przedmiot umowy nie stanowił dom energooszczędny, ponieważ wynika to wprost z załącznika do umowy sprzedaży, a nadto potwierdził to w swojej opinii biegły. Jak zeznała świadek J. D., a także prezes pozwanej, pozwana spółka przyjęła w ramach realizacji inwestycji (...) do reklamy hasło „domy energooszczędne”, mając w zamyśle stworzenie dla przyszłych właścicieli tych domów warunków do takiego zrealizowania inwestycji (budowy), aby dom był energooszczędny. Powodowie również w pewien sposób skorzystali z tej opcji, albowiem przyjęli zwiększony pakiet docieplenia, a ponadto we własnym zakresie wykonali ogrzewanie oparte o rekuperację, zakupili piec kondensacyjny. Nie mniej jednak Sąd podkreślił, że decydujące znaczenie ma to, na co strony się umówiły, a nie może ulegać wątpliwości, iż w umowie sprzedaży dom nabyty od pozwanej nie jest domem energooszczędnym. Wskazać należy, że wykonanie polbruku przed domem nie znajdowało się w standardzie wykończenia, stąd też nie można uznać nieprawidłowego wykonania tych prac jako wady przedmiotu sprzedaży. Przeprowadzone przez biegłego oględziny doprowadziły do ustalenia, iż nieprawidłowo, w niepełnym zakresie wykonana została izolacja w połaci dachu. Koszt uzupełnienia izolacji w połaci dachu to 231,54 zł, a pod płytami gipsowo-kartonowymi wełną mineralną 1.891,77 zł. Ponieważ ściany kolankowe w dwóch pokojach na piętrze nie mają właściwego poziomu, co ustalił biegły przy pomocy odpowiedniego sprzętu i choć różnica jest niewielka, to stanowi ona niedoróbkę, której usunięcie skutkować będzie poniesieniem kosztów w wysokości 528,99 zł. Zastosowany przez pozwaną beton na płytę tarasową i płytę podestu wejściowego jest niskiej jakości, co biegły zilustrował zdjęciami na których widoczne są ubytki, wżery, pęknięcia i wyżłobienia. Stan posadzki i podestu tarasu wejściowego nie wynika z faktu braku wykończenia i braku zabezpieczenia betonu, albowiem przy właściwej jakości betonu takie ubytki nie występują w dwuletniej posadzce. Dokonując oceny prawnej powództwa, Sąd zauważył, iż dla stwierdzenia odpowiedzialności pozwanej za wady fizyczne rzeczy sprzedanej istotne było spełnienie dodatkowych przesłanek dotyczących zachowania terminu do powiadomienia sprzedawcy o wadach oraz terminu na dochodzenie uprawnień z rękojmi. Jak stanowi przepis art. 563 § 1 zd. 1 k.c. kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Pozwany usiłował uwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi wskazując także, że powodowie znali stan budynku w momencie zawarcia umowy sprzedaży, a zatem mieli wiedzę o istniejących wadach (art. 557 § 1 k.c.). Argumentacja pozwanego w tym zakresie nie ostała się jednak w konfrontacji z dowodami przeprowadzonymi w sprawie. W ocenie Sądu strona powodowa zachowała termin przewidziany do zgłaszania wad, pozwana była bowiem na bieżąco informowana o występujących wadach. Odnosząc się do zarzutu pozwanej, że powodowie podpisując protokół potwierdzenia wykonanych prac - przekazania budynku w dniu 20 października 2012 roku oświadczyli, iż zapoznali się ze stanem technicznym i wykończeniem odbieranego domu i nie zgłaszają żadnych uwag poza wymienionymi do niniejszego protokołu, Sąd wskazał na dwie kwestie. Z jednej strony w protokole wymienione są wady co do których strony zgodnie wskazały, iż wykonawca usunie je, tu wskazując różne terminy 7, czy też 30 dni i w części wady te nie zostały usunięte. Z drugiej zaś strony zgłoszone pozwanej wady już po dacie 20 październik 2014 roku jak i 7 grudnia 2012 roku w części były wadami nowymi, co do istnienia których powodowie, po pierwsze powzięli informacje w trakcie zamieszkiwania, a po wtóre w części były takimi, co do których dopiero zasięgnięcie wiadomości specjalnych uświadomiło powodom fakt istnienia wady. Jak wynika z protokołu z dnia 20 października 2012 roku pozwana zobowiązała się do właściwego położenia płytek dookoła drzwi, dokończenia obróbki cokołu i bruku przy skrzynce telekomunikacyjnej, do mycia cokołów polbruku okien szyb i osprzętu, ponadto do regulacji okna tarasowego i balkonowego, do naprawy uszkodzenia okleiny ościeżnicy prawego okna balkonowego, uzupełnienia podbitki dachu, powtórnego miejscowego miejsca malowania elewacji, poprawy balustrady na balkonie, ocieplenia rury spiro na poddaszu, uzupełnienia ocieplenia na poddaszu oraz ocieplenia rur na poddaszu. W protokole również wskazano, iż strony ustalają na przyszłość kwestie dotyczącą okien połaciowych - zamalowanie ościeży okien i ich domycie. Jak wynika z przeprowadzonego postępowania dowodowego, wbrew określonym w protokole terminom usunięcia wad nie zostały przez pozwaną w części zrealizowane, a nadto doszło do ujawnienia się kolejnych. W okolicznościach niniejszej sprawy miesięczny terminu na poinformowanie pozwanej o wadach fizycznych został zachowany. Z jednej strony dowodzi tego dokumentacja w postaci wydruków korespondencji e-mail, pism kierowanych przez powodów do pozwanej, a nade wszystko zeznania świadków i stron gdzie dobitnie zarówno świadkowie zawnioskowani przez stronę pozwaną to jest J. D., P. C., jak i same strony zeznały, że kontakt, w tym wnoszenie, zgłaszanie kolejnych wad i usterek przez powodów trwał praktycznie nieprzerwanie od września 2012 roku, i tak samo wyglądał po sprzedaży nieruchomości przez pozwaną. W konsekwencji Sąd uznaje zarzut pozwanej niedochowania terminu zgłaszania usterek za niezasadny. Podobnie zachowany został również trzyletni termin zawity na dochodzenie roszczeń z rękojmi, o którym mowa w art. 568 § 1 k.c. Pozew w sprawie niniejszej wpłynął bowiem do Sądu w dniu 24 września 2013 roku. Z art. 560 § 3 k.c. wynika, że obniżenie ceny winno nastąpić w takim stosunku (a nie o taką wartość), w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Zdaniem Sądu, jakkolwiek z przepisu art. 560 § 3 k.c. nie wynika wprost, jak powinna być ustalona wartość rzeczy sprzedanej dla potrzeb ustalenia kwoty, o jaką cena sprzedaży podlega obniżeniu, to wykładnia funkcjonalna prowadzi do wniosku, że podstawę w tym zakresie powinny stanowić ceny rynkowe. Sąd ustalając wartość prac naprawczych w pełni dał wiarę sporządzonym przez biegłego sądowego J. W. kosztorysom, albowiem biegły precyzyjnie wskazywał zarówno jakimi cennikami się posługiwał, jakie dokonywał wyliczenia, a powyższe wbrew stanowisku strony powodowej, wykazał załączonymi, szczegółowymi kosztorysami. Nie ulega w ocenie Sądu wątpliwości, iż przedstawione kosztorysy nadają się do weryfikacji i sprawdzenia i taką też czynność Sąd dokonał, w konsekwencji dochodząc do przekonania, iż biegły prawidłowo wyliczył koszty niezbędne do poniesienia celem usunięcia istniejących wad. Sąd uznał zaproponowany przez stronę powodową sposób obniżenia ceny sprzedaży poprzez ujęcie procentowe za najwłaściwszy w niniejszej sprawie. Sąd uznał, że właściwe będzie przyjęcie 10 procentowego obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości położonej B. przy ulicy (...). Z jednej strony owe 10 % wynika z sumowania określonych przez biegłego kosztów usunięcia wymienionych powyżej wad w budynku, a z drugiej strony uwzględnia ich charakter, okoliczność iż wiele z nich to drobne rzeczy, które gdyby nie proces sądowy i emocje mu towarzyszące, zapewne nie zostałyby pozwanej w ogóle zgłoszone. Podkreślono, iż powodowie zakupili dom w przeważającej części odpowiadający uzgodnionemu standardowi. Sąd wskazał, iż owo obniżenie nie może dotyczyć tej części umowy, która obejmuje zapłatę za nieruchomość gruntową. Jak wynika z umowy sprzedaży z dnia 7 grudnia 2012 roku (Rep. A (...)) strony ustaliły cenę na kwotę 672.000 zł, z czego kwota 102.000 zł stanowiła cenę za udział w jednej/45 części nieruchomości obejmującej działki numer (...). Powyższe oznacza, iż cena za wybudowanie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z przyłączami oraz cenę za działkę gruntu wraz z przyłączami to kwota 570.000 zł i od tej to kwoty Sąd obliczał owe 10 procentowe obniżenie ceny sprzedaży (kwota 57.000 zł). W ocenie Sądu niedopuszczalne byłoby posłużenie się obniżką od pełnej ceny sprzedaży skoro cena 102.000 zł dotyczyła udziału powodów w działkach drogowych. Odnosząc się natomiast do żądania zasądzenia kwoty 6.650 zł jako sumy poniesionych przez powodów wydatków na koszt ekspertyzy, badania termowizji oraz czynności K. P., Sąd wskazał, iż koszty te zostały poniesione przez powodów, ponieważ ich wolą było wykazanie pozwanej zasadność swoich twierdzeń, które ostatecznie w toku postępowania sądowego w części, i to przeważającej, zostały udowodnione. Bez posłużenia się wynikami badań, ekspertyz profesjonalnych podmiotów, powodom trudno było dowodzić swoich racji przed pozwaną, profesjonalistką w sprawach budowlanych. W ocenie Sądu wydatki te były niezbędne i celowe, a fakt, że Z. K. zastosował technologiczne droższe rozwiązania, przyjął wyższe ceny nie może pozbawiać powodów prawa do zwrotu wydatków, jakie ponieśli, by zweryfikować swoje odczucia i ustalenia jako laików, po to by móc je zaprezentować pozwanej. Podkreślono, że skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych wynikających z zawartej umowy roszczeń, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. Nie ma przeszkód, by kupujący, który nie odstępuje od umowy, mógł wystąpić z przewidzianym w art. 471 k.c. roszczeniem za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży i poniesione w związku z tym koszty. W związku z powyższym całość zasądzonego na rzecz powodów świadczenia została określona na łączną kwotę 63.650 zł, na którą to składa się kwota 57.000 zł, jako 10 % z ceny sprzedaży nieruchomości i kwota 6.650 zł poniesionych przez powodów wydatków na opinie i ekspertyzy (kwota 1.476 zł zapłacona tytułem badań termowizyjnych, kwota 4.674 zł zapłacona tytułem wykonania ekspertyzy, kwota 500 zł tytułem czynności K. P.). Apelacje od tego wyroku wniosły obie strony. Powodowie zaskarżyli wyrok w części oddalającej powództwo, zarzucając: 1/ naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.