S. oraz T. M.. Umową z dnia 23 września 2015 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej powierzył zarządzanie nieruchomością należącą do pozwanej wspólnoty firmie pod nazwą (...) w W.. Dowód: zawiadomienie o podjęciu uchwały nr (...) – k. 100; umowa o zarządzanie nieruchomością – k. 101-104; uchwała nr (...) – k. 34. W listopadzie 2015 roku został przygotowany projekt nowego regulaminu rozliczania mediów i poddany pod dyskusję na zebraniu wspólnoty w dniu 23 listopada 2015 roku. Wówczas uwagi do projektu zgłosili: J. S., B. B.
niniejszej uchwały ustalono na rok 2016 plan gospodarczy,
którym w części dotyczącej przychodów bilans otwarcia na dzień 01 stycznia 2016 roku wynosił 456.316,97 zł, a planowane wpłaty właścicieli w 2016 roku.
podjętą uchwałą planowane wydatki na rok 2016 określono łącznie na kwotę 475.756,00 zł. Na kwotę tą składał się koszt wymiany mechanizmu bramy wjazdowej, wymiana zaworów i remont w węźle cieplnym, wymiana wodomierzy i ciepłomierzy w lokalach mieszkalnych, koszt okresowego przeglądu i konserwacja instalacji elektrycznej oraz koszt dokonania zapłaty za remont balkonów
planem gospodarczym na rok 2014 i 2015.
powyższą uchwałą ustalono zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 3 zł za mkw. nieruchomości. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do realizacji wymienionych w uchwale prac remontowych oraz do wyboru wykonawcy i podpisania stosownych umów. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący 69,6 % udziałów we wspólnocie, przeciw 7,9 % udziałów, natomiast wstrzymali się od głosu właściciele dysponujący 8,0 % udziałów. Dowód: uchwała nr (...) – k. 34; karty do głosowania – k. 143-186. Uchwała nr 5/2016 została podjęta częściowo w drodze głosowania na zebraniu w dniu 18 maja 2016 roku a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów i dotyczyła przyjęcia nowego regulaminu rozliczenia mediów.
niniejszej uchwały pozwana wspólnota mieszkaniowa uchwaliła regulamin rozliczania mediów, który stanowi załącznik do niniejszej uchwały. Rozliczenie mediów za rok 2016 i lata kolejne będzie następowało
zapisami przyjętego nowego regulaminu (§ 2), natomiast dotychczasowy regulamin rozliczania mediów przyjęty uchwała nr (...) traci moc (§ 3).
1 Regulaminu rozliczania mediów określa on zasady rozliczenia dostawy mediów do lokali na ich prywatny użytek. Regulamin wprowadzono w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, ustawę z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne, ustawę z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (§ 1 pkt 2 Regulaminu). Przez dostawę mediów do lokalu należy rozumieć dostawę energii cieplnej do ogrzewania lokalu oraz dostawę zimnej i ciepłej wody użytkowej do lokalu oraz odprowadzenie ścieków (§ 1 pkt 7 Regulaminu). § 2 Regulaminu określa szczegółowe zasady rozliczania kosztów wody i ścieków, § 3 Regulaminu rozliczanie kosztów paliwa gazowego na potrzeby centralnego ogrzewania oraz podgrzania wody, natomiast § 4 Regulaminu rozliczanie kosztów wywozu nieczystości stałych pochodzenia domowego. Jak wynika z zapisów przyjętego przez Wspólnotę Regulaminu na koszt zużycia paliwa gazowego na potrzeby centralnego ogrzewania oraz podgrzania wody składa się koszt zużycia indywidualnego określony na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych tj. wodomierzy dla ciepłej wody i ciepłomierzy zainstalowanych na przyłączach do lokalu (§ 3 pkt 2 Regulaminu) oraz koszty zmienne wspólne tj. przenikanie ciepła między lokalami i innych ubytków ciepła w czasie przesyłu, rozliczane są proporcjonalnie do powierzchni lokalu (§ 3 pkt 5 Regulaminu). Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący 61,6 % udziałów we wspólnocie, przeciw 8,5 % udziałów, natomiast wstrzymali się od głosu właściciele dysponujący 15,5 % udziałów. Dowód: uchwała nr (...) wraz z załącznikami – k. 35-38; karty do głosowania – k. 143-
art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszym postępowaniu strona powodowa wniosła o uchylenie uchwały nr (...) oraz (...) pozwanej Wspólnoty z uwagi na jej sprzeczność z prawem oraz naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesów właścicieli, a nadto o ewentualne stwierdzenie nieistnienia uchwały (...) na podstawie art. 189 k.p.c. Powyższe nastąpiło
przepisami prawa, albowiem strona powodowa zachowała ustawowy termin do wniesienia w tym zakresie powództwa. W pierwszej kolejności należy odnieść się do żądania powodów o stwierdzenie nieistnienia uchwały (...). Na podstawie art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Sąd wskazuje, iż powyższe dopuszczalne jest w przypadku rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały. Powyższe potwierdza również wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2011 roku (sygn. akt II CSK 32/11),
którym o uchwale nieistniejącej można mówić wtedy, gdy występują takie podstawowe uchybienia w zakresie elementów konstruujących uchwały, jak np. brak wymaganej w ustawie lub statucie większości głosów do podjęcia uchwały. W niniejszym postępowaniu nie zaszły okoliczności umożliwiające stwierdzenie nieistnienia uchwały 4/2016 bowiem w jej podejmowaniu nie nastąpiły rażące naruszenia przepisów prawa. Sąd wskazuje, iż głosowanie nad uchwałą (...) odbyło się
przepisami prawa, w trybie mieszanym, a zmiany wprowadzone w niej odbyły się na wniosek członków pozwanej wspólnoty. Odnośnie natomiast żądania o uchylenie zaskarżonych przez powodów uchwał z powodu ich sprzeczności z prawem oraz naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesów właścicieli, należy wskazać, iż dla skuteczności zaskarżenia uchwały konieczne jest sprecyzowanie powodów zakwestionowania danej uchwały oraz udowodnienie, iż istnieją przesłanki jej uchylenia (art. 6 k.c.). Orzekając o oddaleniu pozwu o uchylenie uchwał (...) oraz (...) Sąd w pierwszej kolejności wskazuje na prawidłowość podjęcia powyższych uchwał. Obowiązkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest zwołanie zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później jednak niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Przedmiotem corocznego zebrania powinno być w szczególności uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium (art. 30 ust. 2 ustawy). W niniejszym postępowaniu zebranie w tym przedmiocie, co prawda odbyło się z opóźnieniem, nie zachowując terminu ustawowego jednak w ocenie tut. Sadu nie było to spowodowane celowy działaniem i winą Zarządu oraz nie miało istotnego wpływu na treść podjętych uchwał. Sąd wskazuje, iż pierwotnie zebranie zostało zwołane na dzień 15 kwietnia 2016 roku, a następnie na prośbę właścicieli lokali przeniesione na dzień 19 kwietnia 2016 roku. Kolejno, z uwagi na zmianę administratora i problemy związane ze sporządzeniem sprawozdania finansowego odbyło się ono dopiero w dniu 18 maja 2016 roku, jednak opóźnienie to nie miało wpływu na proces podejmowania zaskarżonych uchwał. Powyższe zmiany terminów zebrania zostały potwierdzone przez stronę pozwaną, dołączając do akt kopie zawiadomień skierowane do członków wspólnoty (k.220-221). Z uwagi na niewielką ilość obecnych członków Wspólnoty na zebraniu w dniu 18 maja 2016 roku głosowanie nad zaskarżonymi przez powodów uchwałami odbyło się w trybie mieszanym.
art. 23 ust 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Mając na uwadze powyższą dyspozycję podjęcie uchwał nastąpiło ze względów formalnych w sposób prawidłowy, nie naruszając w tym zakresie przepisów prawa. Brak natomiast daty podjęcia powyższych uchwał wynika ze sposobu ich podejmowania w trybie głosowania mieszanego. Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących uchwały (...) w pierwszej kolejności Sąd wskazuje, iż w zakresie zastrzeżeń strony powodowej do poszczególnych pozycji planu przychyla się do stanowiska strony pozwanej. Po pierwsze, różnica między bilansem otwarcia na dzień 01 stycznia 2016 roku, a skorygowanym sprawozdaniem finansowym za 2015 rok wynika z zaleceń Urzędu Skarbowego z września 2016 roku, nie z zaniedbań strony pozwanej. Powyższe, w ocenie Sądu, nie jest traktowane jako sprzeczne z prawem bądź naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani nie narusza interesów współwłaścicieli. Wskazać przede wszystkim należy, iż skorygowana kwota bilansu,
zaleceniami Urzędu Skarbowego, nie miała wpływu na plan gospodarczy przedstawiony i poddany pod głosowanie współwłaścicielom. Następnie umieszczenie w planie remontowo – budowlanym na rok 2016 wymiany wodomierzy i ciepłomierzy w lokalach mieszkalnych wynika z upływu dla wszystkich lokali mieszkalnych terminu legalizacji urządzeń pomiarowych.
Uchwałą (...) z dnia 30 marca 2011 roku (k. 231) w sprawie zakupu i wymiany wodomierzy dokonana została wymiana urządzeń pomiarowych we wszystkich opomiarowanych lokalach we wspólnocie. Do tego czasu żaden indywidualny właściciel nie dokonywał legalizacji urządzeń pomiarowych w swoim lokalu mimo upływu terminów. Zdaniem Sądu, ujęcie legalizacji wodomierzy i ciepłomierzy w planie gospodarczym finansowym z funduszu remontowego nie jest krzywdzące dla żadnego ze współwłaścicieli. W szczególności, należy mieć w tym przypadku na względzie, podjęcie przez zarząd Wspólnoty działań w interesie współwłaścicieli poprzez czynności zmierzające do wypełniania ich ustawowego obowiązku legalizacji urządzeń pomiarowych. Współwłaściciele podejmując uchwałę nr (...) i uchwałę (...) wskazali, iż ich wolą jest przyjęcie, że wodomierze i ciepłomierze należą do części wspólnej budynku, a obecnie ich wymiana nastąpi ze środków funduszu remontowego. Z tego też względu, wymiana i legalizacja urządzeń pomiarowych z konta funduszu remontowego nie jest sprzeczna z przyjętym przez samych jej członków prawem i nie narusza interesów poszczególnych właścicieli lokali, a w ocenie Sądu stanowi formę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Kolejnym zarzutem sformułowanym przez stronę powodową do uchwały (...) była kwestia rozliczania remontu balkonów. W tym zakresie Sąd wskazuje, iż remont balkonów opierał się na upoważnieniu udzielonym w uchwale nr (...) i (...) i jest procesem, który w pozwanej Wspólnocie trwa już kilka lat. Uwzględnienie remontu balkonów w kolejnym sprawozdaniu finansowym stanowi następny etap remontu podjętego przez Wspólnotę, do którego to wcześniej powodowie nie mieli zastrzeżeń i co wynika z przedstawionej w aktach sprawy dokumentacji, również widzą i widzieli konieczność podjęcia w tym zakresie stosownych remontów. Remont balkonów był przedmiotem planów gospodarczych na lata 2014 i 2015. Uchwała dotycząca planu gospodarczego na 2015 roku nie została zaskarżona. W uchwale nr (...) jest zawarta informacja o zapłacie za przeprowadzone remonty balkonów, która była wynikiem przeprowadzonych prac remontu balkonów ujętych w planie gospodarczym za lata ubiegłe. Z tego też względu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty powodów stawiane w zakresie zapłaty za wykonane prace remontowe. Odnośnie zarzutów do uchwały (...) strona powodowa podniosła jej sprzeczność z ustawą Prawo energetyczne w części dotyczącej rozliczania ciepła. Sąd w tym zakresie przychyla się w całości do stanowiska strony pozwanej, iż obecnie przyjęte rozliczanie mediów jest zgodne z przepisami prawa energetycznego (art.45a ust 8) oraz uwzględnia rekomendowaną przez orzecznictwo i doktrynę metodę rozliczania mediów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2013 roku, sygn. akt II CSK 347/12). Przyjęta w pozwanej Wspólnocie wcześniejsza metoda rozliczania ciepła, sprzyjała w istocie tylko części właścicieli, działając na szkodę pozostałym, bowiem mieszkania w których ciepłomierze wskazywały zerowe zużycie ogrzewały się z mieszkań sąsiednich, a opłaty z tytułu ogrzewania części wspólnych ponosili wyłącznie właściciele mieszkań, którzy korzystali z ogrzewania w swoich lokalach. Wskazać należy, iż właściciele zostali powiadomieni o treści uchwały (...) pismem z dnia 8 grudnia 2016 roku. Natomiast za datę podjęcia uchwały należy przyjąć datę oddania ostatniego głosu współwłaściciela w przedmiocie uchwały w dniu 18 października 2016 roku. Podkreślić należy, że pozwana jako wyłączny odbiorca ciepła dostarczonego do budynku, jest odpowiedzialna za rozliczenie na poszczególne lokale całkowitych kosztów jego zakupu, po wystawieniu wszystkich faktur dotyczących dostaw mediów za rozliczany rok. Wszystkie lokale są wyposażone w ciepłomierze i wodomierze ciepłej wody użytkowej. Według uchwały nr (...), która dotyczy nowego Regulaminu rozliczania mediów, zostaje wprowadzona zasada, aby cena GJ była taka sama, tzn. według wartości dostarczonej do wspólnoty i aby w ogrzaniu części wspólnych uczestniczyli wszyscy. W ocenie Sądu, sprawiedliwą zasadą dla wszystkich współwłaścicieli jest przyjęcie ceny podgrzewu 1 m
którym strona powodowa jako strona przegrywająca sprawę zobowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie niezbędne koszty procesu. Powodowie, winni więc zwrócić pozwanej kwoty po 75,40 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na które złożyła się kwota wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 360 złotych, ustalona na podstawie § 8 ust 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz kwota uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych. Mając powyższe na względzie Sąd orzekł jak w wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.