W myśl pierwszego z przytoczonych przepisów, kaucja mieszkaniowa wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 roku, pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Skoro zatem powódka nabyła na własność lokal, który wcześniej zajmowała jako najemca, ma ona prawo domagać się zwrotu wpłaconej kaucji mieszkaniowej. Na marginesie należy wskazać, co nie powinno budzić wątpliwości, że do kaucji mieszkaniowych wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 roku nie ma zastosowania ust. 2 cytowanego przepisu, stanowiący, że kaucja podlega zwrotowi w kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu. Przepis art. 36 ust. 2 stanowi bowiem, że sposób obliczenia wysokości kaucji wskazany w tym przepisie dotyczy wyłącznie kaucji wpłaconych w okresie obowiązywania ustawy, o której mowa w art. 39 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, tj. w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. 1998, Nr 120, poz. 787 ze zm.), tj. ustawy która weszła w życie właśnie w dniu 12 listopada 1994 roku. Jednocześnie należy wskazać, że do kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 roku nie można także stosować art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku. Przepis art. 36 ust. 1 tej ustawy jest bowiem lex specialis w stosunku do jej art. 27 ust. 1, przez który znajduje z kolei zastosowanie wspomniany art. 6 ustawy. Wynika to z wykładni systemowej - przepis art. 36 ust. 1 jest usytuowany po art. 27 ust. 1, w rozdziale 5 „Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe”. Ponadto jest on powtórzeniem art. 6 ust. 2. Przy założeniu, że przepis art. 6 poprzez art. 27 ust. 1 możnaby stosować także do kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 roku, przepis art. 36 ust. 1 byłby zbędny. Taka zaś wykładnia, w świetle której ustawodawca wprowadza do systemu prawa zbędne przepisy – co oczywiste - jest niedopuszczalna. Mając powyższe na względzie, nie ma wątpliwości co do tego, że brak jest przepisu szczególnego regulującego obliczanie wysokości kaucji wpłaconej przez najemców w 1990 roku. Równocześnie, już na gruncie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, Sąd Najwyższy orzekł, że przepis ten nie wyłącza możliwości stosowania art.
przepisu uprawniającego sąd do zmiany treści stosunku prawnego łączącego strony (waloryzacji) (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2002 roku, Prokuratura i Prawo 2003/3/36). Znaczenia nie utraciło także stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w wyroku z dnia 3 października 2000 roku (w sprawie o sygn. K 33/99, Dz.U. Nr 83, poz. 946), w którym Trybunał stwierdził niezgodność z Konstytucją ograniczenia możliwości waloryzacji kaucji mieszkaniowych wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 roku. Orzeczenie dotyczyło, co prawda, przepisu art. 62 ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku, zgodnie z którym kaucja mieszkaniowa wpłacona przed dniem 12 listopada 1994 roku podlegała zwrotowi wraz z oprocentowaniem, co było przyczyną rozbieżności co do tego, czy kaucje te mogą być waloryzowane, czy też nie, zaś obecnie brzmienie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku jest odmienne, gdyż nie wskazuje sposobu obliczenia wysokości kaucji podlegającej zwrotowi. Jak jednak wskazano, nie skutkuje to utratą znaczenia tego orzeczenia. Przepis art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku nie wprowadza, bowiem sposobu obliczenia kaucji podlegającej zwrotowi (zatem wskazanie sposobu waloryzacji kaucji w oparciu o art.
ma bardzo istotne znaczenie), a równocześnie, co także istotne, wyrok Trybunał Konstytucyjnego dotyczy – także - kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 roku. Powyższe oznacza, że obecnie brak jest jakichkolwiek wątpliwości, że wpłacone przed dniem 12 listopada 1994 roku kaucje mieszkaniowe podlegają waloryzacji, a nadto przy obliczaniu wysokości (zwaloryzowanego) świadczenia pieniężnego należy stosować reguły wskazane w art.
W myśl przepisu art.
k.c., w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie. Przytoczony przepis jest wyjątkiem od zasady nominalizmu wyrażonej w art.
k.c., zgodnie z którą, jeżeli przedmiotem zobowiązania od chwili jego powstania jest suma pieniężna, spełnienie świadczenia ma nastąpić przez zapłatę sumy nominalnej, chyba, że przepisy szczególne stanowią inaczej. Strony nie kwestionowały tego, że w rozpoznawanej sprawie po powstaniu stosunku zobowiązaniowego doszło do istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza. Istotna zmiana siły nabywczej pieniądza, która nastąpiła wskutek przemian społeczno-gospodarczych przełomu lat 80-tych i 90-tych jest zresztą okolicznością powszechnie znaną. Wystarczy analiza wysokości odsetek ustawowych - mających zmniejszać skutki inflacji - które np. w samym styczniu 1990 roku wynosiły 60%. Stwierdzić zatem należy, że w wyniku przemian ustrojowych doszło do zjawiska hiperinflacji, która swym zakresem przekroczyła ramy normalnego ryzyka kontraktowego, z jakim liczyć się winien każdy kontrahent. Skutkiem tych procesów był rewolucyjny spadek siły nabywczej pieniądza, charakteryzujący się wzrostem cen towarów i usług konsumpcyjnych, wzrostem wynagrodzeń, a także spadkiem realnej wartości złotego w stosunku do walut wymienialnych. W przedmiotowej sprawie spełniona jest, zatem przesłanka w postaci zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321), do zobowiązań pieniężnych powstałych od dnia 30 października 1950 roku, jeszcze nieprzedawnionych i niewykonanych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się art.
tylko do świadczeń w części niewykonanej; świadczenie strony pozwanej nie zostało zaś wykonane i nie jest przedawnione; zresztą taki zarzut nie został podniesiony. Przepis art.
nie zawiera żadnych wskazówek konkretyzujących mierniki dokonywanej przez sąd waloryzacji, pozostawiając tę kwestię uznaniu sędziowskiemu. Dokonując wyboru wskaźnika waloryzacyjnego, należy mieć na uwadze podstawowy cel waloryzacji, jakim jest przywrócenie początkowej wartości długu. Nie oznacza to jednak przyzwolenia na czysto matematyczne przerachowanie sumy nominalnej długu. Sąd dokonujący waloryzacji świadczenia jest związany również dwoma kryteriami ocennymi, tj. interesem stron i zasadami współżycia społecznego. Interes powódki wymaga by zwaloryzowana kwota kaucji mieszkaniowej odpowiadała kwocie wpłaconej w 1976 roku. Z kolei interes pozwanego nakazuje uwzględnienie jego sytuacji majątkowej, która powszechnie, z uwagi na procesy restrukturyzacyjne i zadłużenie wobec kontrahentów, jest oceniania jako zła. W związku z tym nie jest możliwe takie zwaloryzowanie kaucji mieszkaniowej, które zaspokoiłoby w pełni roszczenie jednej ze stron procesu, pomijając wzgląd drugiej strony. Sąd uznał, że właściwym miernikiem waloryzacji dla przedmiotowego stosunku prawnego będzie przeciętne miesięczne wynagrodzenie netto. W orzecznictwie i doktrynie z jednej strony prezentowane jest stanowisko, że miernik waloryzacji winien odpowiadać charakterowi (rodzajowi) stosunku prawnego, którego dotyczy. Z drugiej jednak strony ugruntowany i niekwestionowany w orzecznictwie jest pogląd, że w przypadku waloryzacji kaucji mieszkaniowych wpłacanych przez najemcę, jako miernik waloryzacji należy przyjąć, nie czynsz, a właśnie przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Wysokość kaucji była bowiem - co bardzo istotne z punktu widzenia określenia miernika waloryzacji w sprawach kaucji mieszkaniowych - odnoszona do wynagrodzenia najemców. Ponadto przyjęcie miernika w postaci czynszu byłoby niewłaściwe ze względu na zmiany charakteru czynszu (uprzednio nie odpowiadał faktycznym kosztom utrzymania lokali) i regulowanie go w poprzednim ustroju w sposób sztuczny, nie uwzględniający rzeczywistych kosztów oraz wydatków i nakładów wynajmującego; był on ustalany w oderwaniu od rzeczywistych uwarunkowań jego wysokości. Miernikiem zaś, który jest najbardziej miarodajny jest wynagrodzenie z tym, że w wysokości netto, a więc po odliczeniu podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zaliczek na ubezpieczenie zdrowotne, emerytalne i rentowe, jako że przeciętne wynagrodzenie w poprzednim okresie nie uwzględniało tych elementów. W dniu wpłaty kaucji (1976 rok - kwota 2.914 zł) przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło 4.281 zł. Wpłacona kaucja stanowiła, więc około 68% ówczesnego wynagrodzenia. Wynagrodzenie miesięczne za III kwartał 2017 roku to netto 3.436,59 zł. Obliczenie przedstawia się następująco: przeciętne miesięczne wynagrodzenie netto w dniu wyrokowania (art. 316 § 1 k.p.c.) wynosiło 3.436,59 zł; wynagrodzenie netto pomnożone przez 68% daje kwotę 2.336,88 zł (tzw. kwota pełnej waloryzacji). Ta kwota podlegała następnie przeliczeniu z uwzględnieniem przesłanek z art.
k.c., a więc z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i interesów obu stron. Sąd miał na uwadze fakt, że obie strony były dotknięte procesami inflacyjnymi, a strona pozwana nie miała całkowitej swobody w dysponowaniu kwotą kaucji; możliwość deponowania środków pochodzących z kaucji mieszkaniowych pojawiła się dopiero z chwilą wejścia w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 stycznia 1987 roku w sprawie kaucji (...) (Dz.U. Nr 36, poz. 36). Sąd miał również na względzie stosunkowo trudną sytuację powódki, jakkolwiek sytuacja finansowa strony pozwanej jest także ciężka, co jest okolicznością znaną powszechnie. Sąd uwzględnił wreszcie – w ramach wyżej wskazanych przesłanek waloryzacji - okoliczność udzielenia powódce bonifikaty przy zakupie lokalu w wysokości 90% jego wartości oraz dalszej bonifikaty 20% z pozostałej części ceny. Nie sposób bowiem przyjąć, że okoliczność udzielenia powódce bonifikaty nie ma znaczenia w świetle art.
Strona pozwana, jak i jej poprzednik, przechowywali kwoty wpłacone tytułem kaucji mieszkaniowych na nieoprocentowanych rachunkach bankowych. Sąd miał także na względzie fakt, że decyzją z dnia 22 października 1976 roku poprzednik prawny pozwanego zwolnił powódkę w 50% z zapłaty kaucji, a pozostałą kwotę kaucji przypadającą do zapłaty i wynoszącą 2.914 zł rozłożył na 12 rat miesięcznych płatnych w ciągu jednego roku, a dodatkowo na poczet należnej kaucji mieszkaniowej zaliczono uprzednio wpłaconą przez powódkę kaucję za lokal w budynku przy ul. (...), który był przeznaczony do rozbiórki, z uwagi na zły stan techniczny – przy czym było to podyktowane nie tylko złą sytuacją materialną rodziny, ale także powodami przekwaterowania, od powódki niezależnymi. Żadna ze stron procesu nie miała wpływu na wzrost inflacji, a tym bardziej nie była w stanie zapobiec ani zminimalizować jej skutków. Przy rozkładaniu ryzyka związanego ze zmianą siły nabywczej pieniądza polskiego, Sąd miał na uwadze również interesy obu stron, które bezpośrednio wiążą się z celem uiszczonej kaucji mieszkaniowej. Wpłacenie kaucji było czynnością zmierzającą do zabezpieczenia interesów wynajmującego, który mógł z przedmiotowej kaucji zaspokoić swoje ewentualne roszczenia z tytułu najmu, np. w razie zniszczenia lokalu przez najemcę. Uwzględnienie interesów obu stron oraz zasad współżycia społecznego skłania do przyjęcia założenia, że negatywnymi skutkami inflacji winny być obciążone w mniej więcej równym stopniu obie strony, tak by rozłożyć ryzyko procesów ekonomicznych w sposób w miarę równomierny. Z drugiej strony nie można dokonywać prostego, matematycznego przerachowania, gdyż wskazane wyżej kryteria mają zapewniać maksymalną elastyczność ocen, a tym samym prowadzić do waloryzacji zgodnej z interesami stron i rozumianej jako sprawiedliwa. Wyklucza to więc proste przerachowanie arytmetyczne i jakikolwiek przyjęty z góry algorytm waloryzacji. Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe względy, Sąd uznał, że w świetle zasad współżycia społecznego i interesów obu stron, zwaloryzowana kaucja mieszkaniowa powinna wynosić 50% kwoty tak zwanej waloryzacji pełnej, a więc oscylować wokół kwoty 1.168,44 zł. Wobec zgłoszenia w pozwie roszczenia opiewającego na nieznacznie wyższą kwotę (1.231,50 zł), powództwo zostało uwzględnione jedynie w części – Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.168,44 zł. W pozostałej części powództwo, jako nieuzasadnione co do wysokości, podlegało oddaleniu, ze względów o których mowa powyżej, o czym orzeczono w pkt 2 sentencji wyroku. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.168,44 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 16 listopada 2017 roku (dnia następnego po wydaniu orzeczenia) do dnia zapłaty. Odsetki należą się zgodnie z art. 481 § 1 k.c. w przypadku opóźnienia w spełnieniu świadczenia. Roszczenie jest wymagalne w dacie wyrokowania w niniejszej sprawie z uwagi na konstytutywny charakter orzeczenia waloryzującego świadczenie pieniężne (tak m. in. Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 23 stycznia 1998 roku, II CKU 129/97, Prokuratura i Prawo 1998/7-8, str. 31; z dnia 22 lutego 2001 roku, II CKN 404/00, LEX nr 52633; z dnia 25 lipca 2001 roku, I CKN 127/01, LEX nr 52479). Odsetki za opóźnienie należą się zatem od dnia 16 listopada 2017 roku, nie zaś od dnia 15 listopada 2017 roku. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., biorąc pod uwagę, że powódka wygrała proces w 95 %, a zatem praktycznie w całości.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.