zawartą umową, powód zobowiązany był zwrócić przedmiot dzierżawy do dnia 14 września 2016 roku. Podniosła, że działa
procedurą określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o samorządzie gminnym i w tym zakresie urzędnik nie mógł złożyć żadnych zapewnień, które były sprzeczne z procedurą. Podała, że rynek nieruchomości jest bardzo atrakcyjny, stąd po wywieszeniu wykazu nieruchomości może pojawić się kontroferta, zaś dzierżawca nie wydając do tego czasu nieruchomości działa na własne ryzyko. W piśmie z dnia 16 maja 2017 roku (k. 72) powód podniósł, że nie ponosi jakiejkolwiek winy za brak zwrotu przedmiotu dzierżawy w terminie wynikającym z umowy, co więcej pozbawiony został tej możliwości przez stronę pozwaną. Podkreślił, że to władze gminy w sposób wyjątkowo opieszały rozpoznawały wniosek o przedłużenie umowy na kolejny okres, zaś pracownicy urzędu nie chcieli dokonać odbioru gruntu, mimo wielkokrotnej informacji powoda o zamiarze przekazania go, ostatecznie zaś zmuszony został do dokonania rozbiórki obiektu gastronomicznego trwale związanego z gruntem. W piśmie z dnia 26 maja 2017 roku (k. 79 – 80) pozwana zaprzeczyła, aby powód nie ponosił winy w zwrocie przedmiotu dzierżawy, gdyż nie zaistniały żadne okoliczności, które usprawiedliwiałyby czy też uzasadniałyby niewykonanie obowiązku zwrotu własności pozwanej. Podkreśliła, że powód powinien zgłosić gotowość do wydania nieruchomości. Pozwana zaprzeczyła, aby powód wielokrotnie informował o zamiarze przekazania przedmiotu dzierżawy, w odpowiedzi na które urzędnicy mieliby nie wyrazić chęci dokonania odbioru wskazanego terenu. Na rozprawie w dniu 20 listopada 2017 roku pełnomocnik powoda wniósł o zasądzenie kosztów procesu powiększonych o kwotę 163 zł, wskazując, iż jest to wydatek związany z dojazdem do Ś. i z powrotem w związku z rozprawą, która odbyła się przed tamtejszym Sądem. Pełnomocnik wyjaśnia, że podróż tą odbył pojazdem prywatnym o pojemności silnika powyżej 900 m 3. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 25 maja 1992 roku Gmina M. zawarła z M. G. umowę dzierżawy, której przedmiotem był grunt położony w M. przy ul. (...) o powierzchni 565 m 2. Umowa zawarta została na okres od dnia 1 czerwca 1992 roku do dnia 31 grudnia 1992 roku. W momencie zawarcia pierwszej umowy dzierżawy na działce znajdował się już pawilon gastronomiczny. W dniu 30 listopada 2009 roku Gmina M. zawarła z M. G. umowę dzierżawy, której przedmiotem był teren położony w M. przy ul. (...) przy zejściu na plaże przy pawilonie Gryf 1 o powierzchni 565 m 2 stanowiący część działki nr (...). Na terenie tym zlokalizowany był pawilon gastronomiczny o powierzchni zabudowy 180 m 2. Umowa zawarta została na okres od 1 grudnia 2009 roku do dnia 30 września 2010 roku. Dowód: − umowy k. 10-12, − umowa k. 33, − zeznania świadka H. H.
2 na terenie tym zlokalizowany jest obiekt gastronomiczny o powierzchni zabudowy 180 m 2 oraz taras konsumpcyjny o powierzchni 70 m 2. Pozostały teren stanowi zaplecze magazynowo – składowe. Umowa zawarta została na okres od 1 grudnia 2015 roku do 14 września 2016 roku (§ 4). Czynsz w okresie od 1 grudnia 2015 roku do 30 czerwca 2016 roku wynosił 1.986 zł brutto, w okresie od 1 lipca 2016 roku do 31 sierpnia 2016 roku 20.910 zł brutto, natomiast w okresie od 1 września do 14 września 2016 roku 918,40 zł brutto (§ 6 umowy).
2 dzierżawca zobowiązany jest do uregulowania opłaty za korzystanie z przedmiotu umowy bez tytułu prawnego w okresie od 16 września 2015 roku do 30 listopada 2015 roku wysokości 1.600 zł x 2,5 miesiąca, co daje kwotę 4.920 zł w terminie do dnia 10 grudnia 2015 roku.
1 umowy z chwilą zakończenia niniejszej umowy dzierżawca zobowiązuje się wydać wydzierżawiającemu przedmiot umowy w stanie wolnym od prac i rzeczy osób trzecich. W przypadku niewydania przedmiotu umowy dzierżawy z chwilą jej zakończenia, dzierżawca obciążony zostaje karą umowną, za każdy dzień zwłoki, w wysokości równej 5 krotnej dziennej stawki czynszu brutto wynikającej z ustaleń § 6 umowy z uwzględnieniem okresu sezonowego oraz posezonowego. Dowód: − umowa k. 11-
przekazaną informacją postawiony na terenie pawilon stanowi własność M. G., stąd powinien on dokonać jego rozbiórki. M. G. kwestionował obowiązek rozbiórki pawilonu podnosząc, iż budynek ten nie jest jego własnością. W odpowiedzi, Gmina M. podtrzymała swoje stanowisko co do konieczności wykonania rozbiórki obiektu przez M. G.. Dowód: − zeznania świadka H. G. k. 109-110, − zeznania świadka B. Ł. k. 111, − zeznania świadka P. J. k. 112-113, − zeznania świadka M. Ł. k. 112, − przesłuchanie powoda M. G. k. 195-197. W dniu 12 października 2016 roku Burmistrz M. wydał zarządzenie nr 177/G./2016 w sprawie ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do wydzierżawienia,
którym teren położony w M. przy ul. (...), stanowiący część działki nr (...), na którym zlokalizowany jest obiekt w postaci smażalni ryb miał zostać oddany w dzierżawę w formie bezprzetargowej. Zarządzenie to podlegało wywieszeniu na okres 21 dni na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miejskiego. Dowód: − zarządzenie k. 34, − zarządzenie k. 84-85, − zeznania świadka H. H.
zawartą umową powód był zobowiązany zwrócić przedmiot dzierżawy do dnia 14 września 2016 roku, stąd kara umowna została naliczona zasadnie. Zaprzeczyła, aby w sposób wiążący, mogący wywołać skutki prawne informowała o przedłużeniu umowy dzierżawy. Podstawa prawna żądania pozwu wynika z przepisu art. 411 pkt 1 kc w zw. z art. 410 § 1 oraz § 2 k.c. oraz w zw. z art. 405 k.c. W myśl tych uregulowań, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Świadczenie jest natomiast nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Podkreślić należy, że w świetle art. 411 pkt 1 k.c. możliwym jest żądanie zwrotu świadczenia nawet w sytuacji gdy spełniający świadczenie wiedział, że nie był do niego zobowiązany, jeżeli spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu. Regulacja ta ma na celu umożliwienie domagania się zwrotu świadczenia, które zostało uiszczone bez faktycznej podstawy prawnej w sytuacji, gdy spełniający chcąc uniknąć ewentualnych, przyszłych, negatywnych dla niego skutków niespełnienia świadczenia dokonuje jego spełnienia. Wstępnie wskazać należy, iż kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązania.
przepisem art. 484 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. W granicach tej swobody (art. 353 1 k.c., art. 473 § 1 k.c.) strony mogą bowiem umownie ukształtować zakres odpowiedzialności, kompensacji i rozkład ryzyka ponoszenia skutków niewykonania zobowiązania. Należy mieć jednak na uwadze, iż kara umowna w razie niewykonania lub nienależytego wykonania należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Oznacza to tym samym, że kara umowna stanowi odszkodowanie umowne i przysługuje wierzycielowi jedynie wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Podkreślić w związku z tym należy, iż odpowiedzialność z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, który zwolniony jest od obowiązku zapłaty kary, gdy wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. tj. niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania wynika - o ile, strony inaczej się nie umówiły ani co innego nie zastrzega szczególny przepis ustawy - z niedołożenia przez dłużnika należytej staranności (art. 472 k.c.), czyli jego winy w postaci (co najmniej) niedbalstwa. Powyższe rozumienie kary umownej uzasadnia się tym, iż kara umowna stanowi surogat odszkodowania należnego z tytułu odpowiedzialności kontraktowej, za czym dodatkowo przemawia fakt, iż przepisy regulujące karę umowną (art. 483 i 484 k.c.) znajdują się w tym samym dziale, co przepis art. 471 k.c., a dział ten nosi nazwę „skutki niewykonania zobowiązań”. Zgodnie bowiem z zasadą racjonalności prawodawcy przepisy znajdujące się w ramach tej samej jednostki systematyzacyjnej (zwłaszcza najniższego stopnia, tak jak to jest w tym przypadku) należy interpretować łącznie, tj. w kontekście wszystkich przepisów znajdujących się w tej jednostce, o ile nic innego nie wynika z brzmienia tych przepisów (m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 26 stycznia 2011 r. II CSK 318/10, z dnia 6 października 2010 r. II CSK 180/10, z dnia 11 stycznia 2008 r. V CSK 362/07, niepubl.). Przechodząc do rozważań merytorycznych, zauważyć należy, iż bezspornym w okolicznościach sprawy był fakt zawarcia w dniu 24 listopada 2015 roku umowy dzierżawy, która zawarta została na czas określony od dnia 1 grudnia 2015 roku do dnia 14 września 2016 roku.
postanowieniem § 11 ust. 1 umowy z chwilą zakończenia umowy dzierżawca zobowiązał się wydać wydzierżawiającemu przedmiot umowy w stanie wolnym od praw i rzeczy osób trzecich. Natomiast
postanowieniem § 11 ust. 3 w sytuacji niewydania przedmiotu umowy dzierżawy z chwilą jej zakończenia, dzierżawca obciążony zostanie karą umową za każdy dzień zwłoki, w wysokości równej 5 krotnej dziennej stawki czynszu brutto wynikającej z ustaleń § 6 umowy z uwzględnieniem okresu sezonowego oraz posezonowego. Przedmiotem sporu nie był również fakt, iż pozwana obciążyła powoda na podstawie przywołanego zapisu umowy karą umowną w wysokości 23.616 zł, którą powód uiścił na rzecz pozwanej w dniu 28 grudnia 2016 roku z zastrzeżeniem zwrotu. W rozpoznawanej sprawie istotnym okazało się więc ustalenie czy pozwana zasadnie obciążyła powoda karą umowną, w szczególności, w świetle przywołanych wyżej rozważań odnośnie tej instytucji, ustalenie czy powód ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania sprowadzające się do zwłoki w wydaniu przedmiotu umowy dzierżawy od dnia 15 września 2016 roku do dnia 25 listopada 2016 roku. W ocenie Sądu powód odpowiedzialności tej nie ponosi. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego powód był dzierżawcą terenu położonego w M. stanowiącego część działki nr (...) nieprzerwanie od 1 czerwca 1992 roku do dnia 14 września 2016 roku na podstawie kolejno zawieranych umów na czas określony, które zawierane były na skutek składanego przez powoda wniosku przed zakończeniem obowiązującego okresu dzierżawy. Pozwana każdorazowo wyrażała zgodę na przedłużenie dzierżawy, o czym powód był co do zasady informowany ustnie przez pracownika Urzędu Miasta. W analogiczny sposób powód postąpił składając w dniu 1 sierpnia 2016 roku, a więc na 1,5 miesiąca przed zakończeniem okresu dzierżawy wniosek o jej przedłużenie, następnie zaś, z uwagi na brak niezwłocznej odpowiedzi, kontaktował się z pracownikami Urzędu Miasta od których otrzymywał zapewnienia, że dzierżawa, jak co roku przez ostatnie 24 lata korzystania z gruntu, zostanie przedłużona, jednakże koniecznym jest odbycie sesji Rady Miasta. Zauważyć należy, iż wniosek wraz z projektem uchwały został skierowany do rozpatrzenia dopiero na sesje, która odbyła się w dniu 29 września 2016 roku, mimo iż dokumenty te były już przygotowane przed sesją mającą miejsce pod koniec sierpnia 2016 roku. Niemożliwość rozpoznawania wniosku na tym terminie wynikała jednak z ilości spraw będących przedmiotem tej sesji. Niemniej jednak na sesji w dniu 29 września 2016 roku Rada Miasta wyraziła zgodę na wydzierżawienie gruntu powodowi na kolejny okres roku, zaś po kontakcie z pracownikami Urzędu Miasta powód otrzymał zapewnienie, że odpowiednia umowa zostanie zawarta w listopadzie. Podkreślenia wymaga, że z przesłuchania powoda wynika, co koresponduje z treścią umowy zawartej w dniu 24 listopada 2015 roku, iż również uprzednio umowy podpisywane były już po zakończeniu umowy wcześniejszej, zaś za okres do obowiązywania kolejnej umowy naliczane były opłaty za bezumowne korzystanie w wysokości odpowiadającej czynszowi dzierżawy. Podkreślenia wymaga, iż zeznań świadków związanych z Urzędem Miasta wynika, iż pozwana miała zamiar zawrzeć kolejną umowę z powodem, co więcej świadek K. G.
treścią przywołanej umowy, była nieruchomość gruntowa na której posadowiony był obiekt – murowany pawilon gastronomiczny, który zbudowany został jeszcze w latach 60 przez Centrale Rybną
wydanymi decyzjami. Jak wynika z zeznań świadków pawilon ten posiadał fundamenty, był trwale związany z gruntem, był to obiekt murowany, jedynie dach miał konstrukcje stalową. Brak jest również podstaw do przyjęcia, iż w okresie korzystania z nieruchomości gruntowej wraz z obiektem, powód znacząco zmienił strukturę tej konstrukcji, szczególnie, iż w trakcie przesłuchania powód wskazał, że dokonywał jedynie niewielkich, koniecznych zmian w obiekcie. Powyższe daje podstawę do przyjęcia, iż w istocie obiekt ten był budynkiem trwale związanym z gruntem, a więc w świetle art. 48 k.c. częściową składową gruntu. Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Natomiast w świetle art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W świetle powyższego, uznać należało, iż budynek posadowiony na gruncie obejmujący smażalnie ryb stanowił część składową nieruchomości należącej do Gminy, stąd z pewnością nie był on własnością powoda, który nie miał obowiązku dokonać jego rozbiórki. Wezwanie pozwanej w tym zakresie należy uznać za całkowicie błędne, nieuprawnione, co więcej nie znajdujące żadnego uzasadnienia prawnego. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika jednak, iż powód, mimo kwestionowania swojego obowiązku, zdecydował się dokonać
wezwaniem, rozbiórki obiektu, co wymagało uzyskania odpowiedniej decyzji oraz zlecenia tej usługi osobie prowadzącej działalność gospodarczą w tym zakresie – J. M.. Po dokonaniu rozbiórki, w dniu 25 listopada 2016 roku strony postępowania podpisały protokół zdawczo – odbiorczy gruntu. W świetle powyższego, podkreślić jeszcze raz należy, iż powód nie ponosi odpowiedzialności za wydanie przedmiotu dzierżawy z opóźnieniem, a więc w dniu 25 listopada 2016 roku. Mając bowiem na uwadze występującą od 24 lat współprace z pozwaną oraz procedurę zawierania umów, dołożył należytej staranności składając wniosek o przedłużenie dzierżawy na 1,5 miesiąca przed zakończeniem jej okresu, następnie zaś kontaktował się telefonicznie oraz osobiście z pracownikami Urzędu Miasta M. celem ustalenia etapu rozpoznania tego wniosku. Wówczas otrzymał zapewnienie, że umowa taka zostanie podpisana, podobnie jak w poprzednich latach w listopadzie 2016 roku. Należy mieć bowiem na uwadze, iż również w poprzednich latach kolejna umowa zawierana była w listopadzie, już po zakończeniu okresu obowiązywania umowy poprzedniej, zaś za okres przerwy powód na podstawie nowej umowy uiszczał opłatę za „bezumowne korzystanie”, która w istocie odpowiadała czynszowi. Nadto, na sesji Rady Miasta podjęta została uchwała o wyrażeniu zgody na przedłużenie umowy, co potwierdzone zostało przez pracowników Urzędu Miasta. Pozwana dopiero pismem z dnia 10 listopada 2016 roku poinformowała powoda, iż umowa nie zostanie zawarta w konsekwencji czego jest on zobowiązany do wydania lokalu w stanie wolnym od rzeczy i osób. To właśnie nieuzasadnione i nieuprawnione zachowanie gminy przejawiające się w żądaniu rozbiórki przez powoda obiektu, przedłużyło okres wydania nieruchomości gruntowej. W konsekwencji powyższego ustalić należało, iż pozwana nie była uprawniona do żądania kary umownej, która została na jej rzecz uiszczona z zastrzeżeniem, stąd jest ona zobowiązana do zwrotu tego świadczenia jako jej nienależnego. Biorąc pod uwagę okoliczności niniejszej sprawy, należy negatywnie ocenić zachowanie pozwanej jako strony stosunku zobowiązaniowego. Gmina jako szczególny rodzaju podmiot, powinna czuwać nad praworządnością, wykazywać należytą staranność, aby podejmowane przez nią działania były zgodne z prawem, a także z zasadami współżycia społecznego, w tym zasadami lojalności wobec kontrahenta. Żądanie natychmiastowej rozbiórki obiektu murowanego w oparciu o przeświadczenie, iż stanowi on „nakład” dzierżawcy, podczas gdy zgromadzone dokumenty świadczą o tym, iż obiekt ten wybudowany był w latach 60, posiada fundamenty, jest obiektem murowanym, a nadto został przekazany dzierżawcy wraz z gruntem, nie może zasługiwać na aprobatę, zwłaszcza, iż powód poniósł z tego tytułu wysoki koszt – ponad 30.000 zł. W takiej sytuacji, biorąc pod uwagę wieloletnią, bezkonfliktową współpracę z powodem, który wykazał należytą staranność celem ustalenia czy możliwym będzie zawarcie kolejnej umowy i który miał zamiar niezwłocznego wydania nieruchomości, obciążenie przez pozwaną karą umowną należy uznać za przejaw nielojalności, zachowanie takie zasługuje na zdecydowaną dezaprobatę, świadczy wręcz o braku poszanowania podstawowych zasad, które powinny przyświecać danemu podmiotowi, a już w szczególności jednostce samorządu terytorialnego, w relacjach ze swoimi kontrahentami. O odsetkach Sąd orzekł
żądaniem pozwu na podstawie art. 481 §1 k.c. mając na uwadze, iż powód pismem z dnia 3 stycznia 2017 roku wezwał pozwaną do zwrotu otrzymanej kwoty w terminie 7 dni. W tym stanie rzeczy orzeczono jak w pkt 1 sentencji wyroku. Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o treść przedłożonych do akt dowodów z dokumentów. Żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości, a i w ocenie Sądu nie budziły one żadnych wątpliwości. Za podstawę swoich ustaleń Sąd przyjął także ocenione jako wiarygodne zeznania świadków: H. G., B. Ł., M. Ł., P. J., J. M. oraz przesłuchanie powoda M. G., mając na uwadze, iż były one spójne i logiczne, a nadto wzajemnie korespondowały ze sobą oraz pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd oparł się również na zeznaniach świadków H. H.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.