VI ACa 265/16

(2), zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 400 m

(2), położonej w M., ul. (...), gmina L., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Poprzednim właścicielem nieruchomości był pozwany - P. M., który pomimo utraty prawa własności wciąż zamieszkiwał dom należący już wówczas do powódki, nie uiszczając z tego tytułu żadnych opłat. Pozwany jedynie kilkukrotnie wręczył synowi powódki, uprawnionemu do jej reprezentowania, pieniądze za wykorzystane media. W czasie zamieszkiwania pozwanego w ww. domu, syn powódki przyprowadzał klientów chętnych na jego zakup bądź prosił pozwanego, by uporządkował dom i ogród i pokazał nieruchomość potencjalnym klientom. W dniu 14 sierpnia 2007 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości kwoty w wysokości 10.000 zł miesięcznie od dnia 8 sierpnia 2007 r. do 8 dnia każdego miesiąca z góry. Ponadto powódka wezwała pozwanego do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości do dnia 25 sierpnia 2007 r. Kolejne wezwanie powódka wystosowała w dniu 27 lutego 2012 r., wzywając do zapłaty 314.500 zł z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w okresie od 26 stycznia 2008 r. do 23 października 2011 r. Powódka podjęła kroki prawne celem wymeldowania z domu pozwanego, jednak z uwagi na fakt, że pozwany wciąż przebywał na nieruchomości, powódka uzyskała w dniu 15 września 2009 r. od Wójta Gminy L. decyzję odmowną w tym przedmiocie . W dniu 17 września 2007 r. powódka wniosła przeciwko pozwanemu pozew o eksmisję. Pozwany wyprowadził się z domu w M. dopiero po sprzedaży przez powódkę domu w 2011 r. W dniu 21 listopada 2011 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie w sprawie I C 369/08 oddalił powództwo K. B. przeciwko m.in. P. M. o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za okres od dnia 9 sierpnia 2007 r. do 8 stycznia 2008 r. Apelacja powódki od ww. wyroku została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie w dniu 9 stycznia 2013 r. Około 2012 r. strony próbowały ugodowo zażegnać przedmiotowy spór w ten sposób, że pozwany zobowiązał zapłacić powódce kwotę 150-160.000 zł za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Do ugody jednak nie doszło, bowiem pozwany nie dysponował stosownymi środkami. Na mocy umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego, w dniu 24 października 2011 r. powódka sprzedała rzeczoną nieruchomość na rzecz M. P.. W okresie od marca do grudnia 2008 r. czynsz najmu rzeczonej nieruchomości, zgodnie z opinią biegłej S. M. z dnia 31 sierpnia 2015 r., sporządzonej przy zastosowaniu metody dochodowej przy uwzględnieniu kwestii oddziaływania otoczenia – poziomu hałasu, wynosić powinien 9.286,20 zł, w okresie od stycznia do grudnia 2009 r. – 9.434,83 zł, od stycznia do grudnia 2010 r. – 9585,78 zł, zaś w roku 2011 - 9.739,13 zł. Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie zgromadzonych w aktach dokumentów prywatnych przedłożonych przez strony postępowania, których wiarygodności ani autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron, zeznań pozwanego oraz świadków – R. B., M. P.. W ocenie Sądu zeznania świadków były wiarygodne, bowiem korespondowały w pełni ze zgromadzonym w sprawie pozostałym materiałem dowodowym w postaci dokumentów, zaś za niewiarygodne Sąd Okręgowy uznał częściowo zeznania pozwanego. Określając wartość czynszu należnego za najem przedmiotowej nieruchomości Sąd Okręgowy oparł się na opinii uzupełniającej biegłej S. M., sporządzonej w dniu 31 sierpnia 2015 r. uznając, że wnioski tej opinii mają charakter kategoryczny i nie budzą, a wywód do nich prowadzący jest spójny i logiczny. Sąd Okręgowy nie uwzględnił przy tym pierwszej opinii sporządzonej przez biegłą S. M., bowiem za punkt odniesienia przyjęła ona transakcje zawarte w latach 2006-2008, bez korygowania i uwzględniania specyfiki rynku nieruchomości po roku 2009, w szczególności recesji w latach 2011-2012, a ponadto w trakcie składania ustnych wyjaśnień do swojej opinii z dnia 25 stycznia 2014 r. biegła sama podniosła, iż nie badała czynszów najmu podobnych nieruchomości w niedalekiej odległości. Sąd Okręgowy nie uwzględnił też opinii biegłej J. S. uznając, że dokonując wyceny czynszu za najem nieruchomości przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegła nie posiadała wiedzy na temat cen najmu nieruchomości podobnych, a za podstawę przyjęła wartość wskazaną w internetowych ofertach najmu, tym samym naruszając przepisy - §4 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że nie ma podstaw do odrzucenia pozwu, gdyż sprawa rozpoznawana przez Sąd Rejonowy w Piasecznie dotyczyła wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od 9 sierpnia 2007 r. do 8 stycznia 2008 r., zaś w sprawie niniejszej powódka dochodziła wynagrodzenia za okres od 26 stycznia 2008 r. do dnia 23 października 2011 r. Za bezzasadny Sąd Okręgowy uznał zarzut pozwanego dotyczący nie posiadania przez powódkę legitymacji czynnej przytaczając stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w uchwale z dnia 24 lipca 2013 r., III CZP 36/13, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależny od roszczeń chroniących własność. Może być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu, zaś utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo przysługiwało. Rozpoznając powództwo na podstawie przepisów art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. Sąd Okręgowy uznał za bezsporny fakt, że w okresie od 26 stycznia 2008 r. do 23 października 2011 r. powódka była właścicielką nieruchomości położonej w M., przy ul. (...) oraz, że w tym czasie, pozwany władał tą nieruchomością jako samoistny posiadacz. W ocenie Sądu Okręgowego brak jest podstaw, aby na postawie materiału zgromadzonego w aktach sprawy uznać, iż strony łączył stosunek zobowiązaniowy. Sąd Okręgowy podkreślił, że powódka podjęła próbę wymeldowania pozwanego, złożyła pozew o eksmisję oraz wzywała do uiszczenia opłat z tytułu bezumownego korzystania i do opuszczenia bezprawnie zajmowanej nieruchomości. Sam fakt, iż pozwany uiścił opłaty za prąd za okres kilku miesięcy nie może zaś świadczyć o zobowiązaniu, które miałoby strony łączyć. Sąd Okręgowy wskazał też, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa. Zdaniem Sądu Okręgowego pozwany, z uwagi na postępowania administracyjne i cywilne wytoczone przez powódkę, niewątpliwie posiadał pozytywną wiedzę, że prawo własności do nieruchomości mu nie przysługuje. W ocenie Sądu Okręgowego,, żądanie przez powódkę, reprezentowaną przez syna, uporządkowania ogrodu i zadbania o dom oraz pokazania go potencjalnym klientom nie może stanowić wyrazu tolerancji w stosunku do bezprawnego zamieszkiwania tam pozwanego, a jedynie troskę o swoją nieruchomość i dbałość o swoje interesy. Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że pozwany był posiadaczem samoistnym w złej wierze w okresie objętym żądaniem pozwu, wobec czego powódce przysługuje wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, stanowiące rekompensatę braku możliwości dysponowania własną rzeczą, zatem zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenie, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy posiadacz odniósł jakąś korzyść, zaś wysokość takiego wynagrodzenia powinna odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku. W ocenie Sądu Okręgowego za miarodajną w zakresie określenia wysokości należnego powódce wynagrodzenia należało przyjąć opinię biegłej sądowej S. M.. Wobec faktu, iż żądane przez powódkę kwoty miesięcznego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w każdym miesiącu były niższe niż wysokość czynszu ustalona przez biegłą, Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo w całości. O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., obciążając tym samym pozwanego kosztami postępowania w całości i pozostawiając szczegółowe rozliczenie kosztów Referendarzowi Sądowemu. Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł pozwany, skarżąc wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę przez oddalenie powództwa i zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje. Pozwany zarzucił:

1. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów skutkujące sprzecznością istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji: - przyjęciem, że między stronami nie istniał stosunek zobowiązaniowy, - uwzględnienie opinii biegłego S. M. oraz pominięcie opinii biegłej J. S.
2. naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu ze złożonych w sprawie wydruków ofert podobnych nieruchomości;
3. naruszenie art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie w sytuacji, kiedy za jego zastosowaniem przemawiają względy współżycia społecznego. Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów. Sąd Apelacyjny zważył co następuje: Apelacja częściowo zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne. Za bezzasadne należy uznać zarzuty pozwanego dotyczące naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i wadliwego ustalenia, że stron nie łączył stosunek zobowiązaniowy w zakresie korzystania przez pozwanego z przedmiotowej nieruchomości w okresie objętym pozwem. W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, że postawienie zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, przy użyciu wyłącznie argumentów jurydycznych, że Sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC 2000/7-8 poz. 139 i z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, OSNC 2000/10 poz. 189). Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 października 2004 r. III CK 245/04 przepis art. 233 § 1 k.p.c. określający obowiązujące zasady oceny dowodów może zostać naruszony w wyniku nieuwzględnienia przez sąd przy ocenie poszczególnych dowodów zasad logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, całokształtu zebranego materiału dowodowego, przeprowadzenia określonych dowodów niezgodnie z zasadami procedury cywilnej, na przykład niezgodnie z zasadą bezpośredniości. Postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania przez skarżącego konkretnych zasad lub przepisów, które naruszył sąd przy ocenie poszczególnych, określonych dowodów. Podnosząc w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. skarżący nie wskazał jakie dowody, wykazujące istnienie między stronami stosunku obligacyjnego przyznającego pozwanemu prawo do korzystania z nieruchomości, zostały przez Sąd Okręgowy ocenione wadliwie. W toku postępowania pozwany bowiem żadnych dowodów na te okoliczności nie przedstawiał. Samo zaś twierdzenie pozwanego, że taki stosunek obligacyjny istniał, przy jednoznacznym zaprzeczeniu ze strony powódki, nie daje podstaw do dokonania w tym zakresie ustaleń zgodnych z twierdzeniami skarżącego. Wskazywane przez pozwanego okoliczności, takie jak zlecanie mu przez powódkę pewnych prac porządkowych, prośba o pokazanie nieruchomości potencjalnym nabywcom czy przyjęcie zapłaty za zużyte media, nie dowodzą istnienia po stronie powódki woli zawarcia umowy najmu czy użyczenia, zwłaszcza że podejmowane przez powódkę próby wymeldowania pozwanego, wzywanie go do opuszczenia nieruchomości czy wreszcie złożenie pozwu o eksmisję jednoznacznie wskazują na brak akceptacji korzystania przez pozwanego z przedmiotowej nieruchomości. Sąd Apelacyjny podziela zatem stanowisko Sądu Okręgowego, że w okresie objętym pozwem pozwany był posiadaczem samoistnym nieruchomości stanowiącej w tym okresie własność powódki i był posiadaczem w złej wierze. Sąd Apelacyjny nie znalazł też podstaw do uwzględnienia zarzutu pozwanego opartego na treści art. 5 k.c., gdyż sam fakt, iż pozwany nie posiada żadnego majątku nie daje podstaw do uznania, że żądanie powódki stanowi nadużycie przysługującego jej prawa podmiotowego. Za zasadne Sąd Apelacyjny uznał jednak zarzuty pozwanego dotyczące naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie oceny dowodów z opinii biegłych. W ocenie Sądu Apelacyjnego ustalenie wysokości należnego powódce wynagrodzenia na podstawie opinii biegłej S. M. doprowadziło do wadliwego rozstrzygnięcia, gdyż zasądzona kwota nie odpowiada stawkom, jakie realnie mogłaby powódka osiągnąć z tytułu wynajmu przedmiotowej nieruchomości. Wyliczając wysokość wynagrodzenia biegła M. oparła się bowiem na metodzie kapitałowej przyjmując założenie, że po pewnym czasie nieruchomość budowana pod wynajem przyniesie korzyści i pokryje wartość zainwestowanego kapitału; biegła wskazał zaś, że ponieważ umowy najmu nie są rejestrowane, nie badała czynszu w naturze, bo nie miała wiarygodnych informacji. Tymczasem biegła J. S. w swojej opinii, uwzględniając położenie nieruchomości i jej stan, oparła się na cenach podawanych w ofertach najmu w agencjach pośrednictwa. Biegła wskazała, że na wysokość czynszu największy wpływ ma powierzchnia domu i rok budowy, zaś duże, nowe domy osiągają cenę najmu powyżej 9000 zł, biegła uwzględniła też wahania w wysokości czynszów najmu w badanym okresie, wskazała nieruchomości przyjęte do porównania, położone w M. oraz uwzględniła trendy dotyczące lat ubiegłych. W ocenie Sądu Apelacyjnego ustalona przez biegłą stawka 6 150 zł miesięcznie stanowi możliwą do uzyskania cenę, za jaką nieruchomość mogła być wynajęta, opartą na realnych cenach rynkowych. Z tych względów Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok oddalając powództwo co do kwoty 120 937 zł z odsetkami. Sąd Apelacyjny uwzględnił też apelację częściowo w zakresie rozstrzygnięcia o odsetkach. Należy bowiem podkreślić, że roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości nie ma charakteru świadczenia okresowego, powódka nie wykazała zaś, że regularnie w odstępach miesięcznych wzywała pozwanego do uiszczania należności z tego tytułu po upływie kolejnych miesięcy korzystania przez pozwanego z nieruchomości. Także wskazany przez powódkę fakt wezwania pozwanego do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w roku 2007 nie powoduje, że wynagrodzenie obejmujące kolejne miesiące ma charakter wierzytelności terminowej. Bezzasadne jest więc żądanie powódki co odsetek liczonych w terminach miesięcznych. O wymagalności roszczenia decyduje zgodnie z art. 455 k.c. wezwanie do spełnienia świadczenia w określonej wysokości, zaś odsetki należą się od dnia następnego po dniu, w którym działający z należytą starannością dłużnik powinien świadczenie to spełnić. Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał, że miarodajną datą jest data doręczenia pozwanemu odpisu pozwu, zaś pozwany powinien spełnić świadczenie w terminie 7 dni od tej daty, wobec czego odsetki powinny być zasądzone od dnia 16 lutego 2012 r. Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny częściowo zmienił zaskarżony wyrok oddalając powództwo co do kwoty 120 937 zł wraz z odsetkami oraz co do odsetek pod pozostałej kwoty 278 484 zł za okres od 11 marca 2008 r. do 15 lutego 2012 r., zaś w pozostałym zakresie apelację pozwanego jako bezzasadną oddalił na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania za obie instancje Sąd Apelacyjny rozstrzygnął na podstawie art. 100 k.p.c., obciążając pozwanego tymi kosztami w 70%, a powódkę w 30% stosownie do wyniku sprawy.