Sygn. akt II Ca 931/17 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 lutego 2018 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Grażyna Kobus Sędziowie: SO Jerzy Dydo SO Agnieszka Terpiłowska Protokolant: Violetta Drohomirecka po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2018 r. w Świdnicy na rozprawie sprawy z powództwa D. M. przeciwko R. S. o wydanie na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 20 września 2017 r., sygn. akt I C 1121/17 I. oddala apelację; II. zasądza od powódki na rzecz pozwanego 135 zł kosztów postępowania apelacyjnego. (...) UZASADNIENIE Powódka D. M. wniosła o wydanie przez pozwanego R. S. ½ balkonu zajmowanego w budynku przy ul. (...) w K. zgodnie z prawem i o zaniechanie naruszeń posiadania i o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu wg norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, iż pozwany w 2006r. kupił na rynku wtórnym lokal mieszkalny nr (...) składający się z kuchni, pokoju i werandy - balkonu oszklonego o łącznej powierzchni ok.35 m 2 wraz z udziałem (...). Pozwany nie kupił żadnych pomieszczeń przynależnych. Pozwany zajął w całości i wyremontował balkon przylegający do dwóch lokali mieszkalnych bez uchwały i zgody współwłaścicieli i tym samym naruszył art.206 k.c. Właściciele lokali nabyli jedynie prawa własności bez pomieszczeń przynależnych. W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwany podniósł, iż w sprawie nie zaistniały przesłanki statuowane treścią art. 222 k.c. albowiem powódka nie posiada legitymacji procesowej czynnej, by występować z powództwem o wydanie w sytuacji gdy nie przysługuje jej prawo własności spornego balkonu. Pozwany w takiej sytuacji nie jest legitymowany biernie. Nieprawdą jest, że pozwany nie nabył przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz ze spornym balkonem, albowiem przedmiotowy balkon stanowi w istocie pomieszczenie pomocnicze lokalu mieszkalnego pozwanego, służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych pozwanego i jest wyłączną własnością pozwanego. Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Kłodzku: I. oddalił powództwo; II. zasądził od powódki D. M. na rzecz pozwanego R. S. kwotę 287 (dwieście osiemdziesiąt siedem) zł tytułem kosztów procesu. Sąd pierwszej instancji ustalił następujący stan faktyczny: W budynku nr (...) położonym w K. przy ul. (...) z pomieszczenia holu na piętrze zostały zaadaptowane pomieszczenia na kuchnie należące obecnie do lokalu nr (...). Hol posiadał wyjście na balkon. Powódka D. M. wraz z mężem R. M. w dniu 12 kwietnia 2001r. nabyła lokal mieszkalny nr (...) położony w K. przy ul. (...) położony na I i II piętrze budynku składający się z jednego pokoju i kuchni na pierwszym piętrze i jednego pokoju na drugim piętrze wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. Pozwany nabył lokal nr (...) w tym budynku od E. J., która zakupiła ten lokal od (...)w dniu 27 listopada 1998r. według treści aktu notarialnego lokal ten składał się z dwóch pokoi, kuchni i werandy wraz z udziałem we wspólnych częściach budynku. Pozwany R. S. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w K. przy ul. (...). Lokal ten składa się z dwóch pokoi, kuchni, werandy i przynależy do niego pomieszczenie pomocnicze – balkon służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właściciela lokalu. Pozwany w wystąpił o dopisanie do składu lokalu balkonu wnioskiem z dnia 11 września 2015 r. Balkon przylega do ściany, na której znajduje się okno z kuchni powódki. Pozwany w 2005r. zwrócił się do (...) w K. o wyrażenie zgody na wykonanie remontu mieszkania, którego jest właścicielem obejmującego m.in. przegrodzenie balkonu. W 2006r. Urząd Miasta w K. wyjaśniał kwestię użytkowania przedmiotowego balkonu wskazując, że balkon został przydzielony do lokalu nr (...), ponieważ z tego lokalu prowadziło jedyne wyjście na balkon. Zarządca nieruchomości, w której zamieszkuje powódka w dniu 23 października 2014r. zorganizował zebranie, którego przedmiotem była m.in. sprawa balkonu. Decyzją z dnia 20 lutego 2015r. (...) uchylił zaskarżoną decyzję - umorzenie postępowania administracyjnego w sprawie wykonania robót budowlanych bez zgody właściwego organu - na skutek odwołania R. S. w związku z pracami podjętymi przez powódkę, która we wrześniu 2014r. bez zgody właściwego organu wyburzyła część ściany zewnętrznej istniejącej pod parapetem okna uzyskując otwór drzwiowy, po demontażu starego okna i zamontowaniu drzwi balkonowych uzyskała dostęp do balkonu. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że decyzja jest przedwczesna, ponieważ nie uzyskano opinii konserwatora zabytków dotyczącej wykonanych robót budowlanych. (...) w K. decyzją z dnia 9 czerwca 2015 r. umorzył postępowanie administracyjne w sprawie wykonania robót budowlanych bez zgody właściwego organu przez właściciela lokalu nr (...). W dniu 4 kwietnia 2017r. powódka zwróciła się do Zakładu Administracji (...) Spółki z o.o. o ujawnienie notarialnego potwierdzenia prawa własności balkonu, wniosła także o przydzielenie jej ½ balkonu w celu zachowania własnej prywatności i wydania pozwolenia na zamontowanie parawanu. Powódka nie wnosiła powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W tak ustalonym stanie prawnym Sąd pierwszej instancji wskazał, iż p owództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez wydanie powódce ½ balkonu nie mogło zostać uwzględnione. Zgodnie z przepisem art.206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Powódka podnosiła, że balkon stanowi część wspólną nieruchomości i ona jako współwłaścicielka części wspólnej ma prawo do posiadania i korzystania z balkonu. Sąd pierwszej instancji przeprowadził dowody z dokumentów i zeznań świadka J. S. i przesłuchania stron. Dowody z dokumentów wykazały, że w wyniku wyodrębniania lokali w oparciu o operaty szacunkowe w 1998r. wyodrębniono lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku nr (...) przy ul. (...) w K., który składał się z dwóch pokoi, kuchni werandy i balkonu. Jednak z treści aktów notarialnych zarówno z dnia 27 listopada 1998r., jak i z 22 marca 2005r. wynika, że przedmiotem sprzedaży był lokal mieszkalny składający się z dwóch pokoi, kuchni werandy. W aktach notarialnych nie wskazano w żadnym momencie, że balon przynależy do lokalu nr (...), lecz dopiero na skutek wniosku pozwanego z dnia 11 września 2015r. balkon został wpisany jako pomieszczenie pomocnicze przynależne do tego lokalu i służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właściciela do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu pozwanego, lecz nie na podstawie aktu notarialnego, ale operatu szacunkowego lokalu nr (...). W myśl przepisu art.5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Pozwany zgodnie z treścią księgi wieczystej wpisany jest jako właściciel lokalu nr (...), do którego należy balon, którego nie należy utożsamiać z werandą, bowiem ta wchodzi w skład lokalu, co również wynika z księgi wieczystej. Zwrócić należy uwagę, że szkic lokalu znajdujący się w operacie szacunkowym lokalu nr (...) w sposób jednoznaczny dowodzi, że weranda położona jest z boku budynku, natomiast przedmiotowy balon od frontu. Wynika to też wyraźnie ze zdjęcia k. 54 akt sprawy, jednak nie sposób zgodzić się z adnotacjami na zdjęciu i twierdzeniami powódki, że weranda kiedyś była balkonem. Z operatów szacunkowych obu lokali wynika, że lokal nr (...) to dwa pokoje, kuchnia, wc, weranda i balkon, który jednak nie był przedmiotem sprzedaży, ale został wpisany do księgi wieczystej. Powódka nie podnosiła, by rzeczony balkon przynależał do jej lokalu, lecz, że stanowi nieruchomość wspólną, z której może korzystać jako członek wspólnoty mieszkaniowej. W kontekście brzmienia księgi wieczystej (...) jej roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem okazało się niemożliwe. W ocenie Sądu, tak sformułowane żądanie nie mogło zostać uwzględnione, ponieważ z wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu pozwanego w odniesieniu do powołanego przepisu art. 5 u.k.w.h. wynika, że przedmiotowy balkon stanowi jego własność. Sąd pierwszej instancji wskazał, iż usytuowanie balkonu narusza prawo do prywatności powódki, wszak osoby znajdujące się na nim mogą zaglądać do lokalu powódki poprzez okno jej kuchni. Jednak rzeczą powódki powinno być najpierw ewentualne ustalenie, że balon nie należy wyłącznie do lokalu nr (...) pozwanego w wyniku powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Istotne w niniejszym postępowaniu było, czy powódka jest nieposiadającą współwłaścicielką balkonu, a pozwany posiadającym współwłaścicielem balkonu. Wnioski wypływające z przeprowadzonych dowodów pozwalają na stwierdzenie, że powódka nie jest współwłaścicielką balkonu. Bez znaczenia dla sprawy pozostają kwestie związane z prowadzonym remontem przez powódkę i utworzeniem otworu drzwiowego na balkon oraz z postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Poprzez fakty dokonane osoba nie uzyskuje prawa, lecz poprzez uzyskanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Sąd pierwszej instancji wskazał również, iż lokal nr (...) został wyodrębniony wcześniej niż lokal powódki nr (...). Zwrócić należy także uwagę, że zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie istniał spór co do tego, czy balkon stanowi część wspólną nieruchomości. Wskazać należy, iż w zależności od konstrukcji balkonu w zasadzie należy ustalić, komu balkon służy, by ustalić, czy stanowi część wspólną, czy część składową lokalu odrębnego jednego lub kilku. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2010r. V CSK 31/10 wskazano, że loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 maja 2011 r. w sprawie I ACa 35/11 stwierdził, że urządzenia i części budynku w tym balkony czy tarasy służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu (z reguły są to podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit) stanowią część składową lokalu. Natomiast ich elementy zewnętrzne (w tym elementy konstrukcyjne) stanowią część składową nieruchomości wspólnej. Dlatego też uchwała, która przewidywała, że odśnieżanie tarasów i ich zadaszenia oraz usuwanie z nich sopli należy do właścicieli lokali nie jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ani innymi przepisami tej ustawy. Sąd pierwszej instancji nie dał wiary zeznaniom pozwanego, że przegrodzenie części balkonu, o którym mowa w piśmie z dnia 18 kwietnia 2005 r. (k.33 akt sprawy) miało polegać na postawieniu drzewka w donicy w celu zasłonięcia okna pani M.. Przede wszystkim przegrodzenie według języka polskiego nie jest tożsame z postawieniem donicy. Poza tym ustawienie drzewka, które zasłoniłoby okno powódki, zasłoniłoby dostęp do światła słonecznego lokalu powódki i w kontekście obowiązujących przepisów byłoby nieuprawnione. Tłumaczenie pozwanego w zeznaniach kwestii przegrodzenia zostało przez pozwanego zupełnie nieprzemyślane. O kosztach procesu Są pierwszej instancji orzekł na mocy art.98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając je od powódki jako przegrywającej proces w wysokości kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 270 zł ustalonych w odniesieniu do wartości przedmiotu sprawy na mocy § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz.1804 ze zm.) oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Apelację od wyroku wniosła powódka, zaskarżając wyrok w całości i zaskarżonemu wyrokowi zarzucając:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.