k.c., za niedozwolone uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Oznacza to, że dla uznania określonego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowania go z praktyki stosowania z konsumentami konieczne jest stwierdzenie, że spełnia ono łącznie następujące przesłanki:
przesłanek. Dla zastosowania przepisu art.
przesłanka sprzeczności z dobrymi obyczajami oraz rażącego naruszenie interesów konsumenta muszą zachodzić równocześnie. Z reguły rażące naruszenie interesu konsumenta jest naruszeniem dobrych obyczajów, jednak nie zawsze zachowanie sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco narusza ten interes. Należy wskazać, że „dobre obyczaje” to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Istotą dobrych obyczajów jest szeroko rozumiany szacunek do drugiego człowieka. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać więc działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające na niekorzyść od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesu konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny. Mogą tu bowiem wejść w grę także inne aspekty, jak choćby zdrowie konsumenta (i jego bliskich), jego czas zbędnie traconego, dezorganizacja toku życia, przykrości, zawód itp. Dodatkowo, klauzula generalna wyrażona w art.
uzupełniona została listą niedozwolonych postanowień umownych zamieszczoną w art. 385 3 k.c. Obejmuje ona najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu. Wyliczenie to ma charakter niepełny, przykładowy i pomocniczy. Funkcja jego polega na tym, iż zastosowanie we wzorcu umowy postanowień odpowiadających wskazanym w katalogu znacząco ułatwić ma wykazanie, że spełniają one przesłanki niedozwolonych postanowień umownych objętych klauzulą generalną art.
W świetle ugruntowanego orzecznictwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 297/2005) naruszenie jednego z postanowień art. 385 3 k.c. przesądza o jednoczesnym naruszeniu art.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że stosowany przez pozwanego przedsiębiorcę formularz umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości stanowi niewątpliwie wzorzec umowy, wykorzystywany przez niego w relacjach z konsumentami. Treść konkretnej umowy, zawieranej przez konsumenta z pozwanym, jest zatem kształtowana przez ten wzorzec, czyli znajdują do niego zastosowanie przepisy art. 384 k.c. Odnośnie klauzul o treści: „ W każdym przypadku zawarcia przez Zamawiającego (lub jego krewnego, powinowatego, inną osobę bliską lub też osobę powiązaną z Zamawiającym wspólnym interesem majątkowym w szczególności powiązaną kapitałowo lub organizacyjnie) umowy sprzedaży lub jakiejkolwiek innej umowy prowadzącej choćby pośrednio do nabycia nieruchomości przedstawionej przez Pośrednika, Zamawiający zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi wynagrodzenie (zwane dalej „Wynagrodzeniem”), w kwocie odpowiadającej (...) % netto ((...)% brutto, w tym 23 % podatku VAT) ceny sprzedaży Nieruchomości wskazanej w wyżej opisanej umowie, zawartej między Zamawiającym i Zbywcą.” oraz „ Do wynagrodzenia doliczony zostanie podatek VAT w wysokości zgodnej z obowiązującą stawką.” Sąd zważył, że co prawda dla uznania określonego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowania go z praktyki stosowania z konsumentami konieczne jest także stwierdzenie, że nie dotyczy ono głównych świadczeń stron, jednakże tylko w sytuacji gdy zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny. W powyższych klauzulach cena została natomiast określona przez przedsiębiorcę poprzez wielokrotne stopniowanie procentu, a zatem w sposób niejasny i nieprecyzyjny. W zakwestionowanych postanowieniach umownych wynagrodzenie pośrednika za wykonaną usługę pośrednictwa zostało określone w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami, tj. art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz.U.2014.915 z dnia 2014.07.10) który stanowi, że cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Zgodnie z ust. 2 przepisu w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Cena za usługę pośrednictwa wyrażona przez pozwanego w wielu składnikach określonych procentowo jest zatem ceną ustaloną z naruszeniem obowiązujących przepisów. Jest ona nieczytelna, niejednoznaczna, wymaga podjęcia przez konsumentów dodatkowych czynności do ustalenia jej ostatecznej wartości. Została ona niekorzystnie ukształtowana dla konsumenta, sytuacja konsumenta byłaby znacznie czytelniejsza i korzystniejsza gdyby cena była podana poprzez określenie konkretnej kwoty. W ocenie Sądu takie określenie ceny stanowi rażące naruszenie interesów konsumenta i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Dodatkowo, w pierwszym z wymienionych postanowień przedsiębiorca ustanowił także domniemanie, że jeżeli jakikolwiek krewny, bez dookreślenia jak bliskie ma być to pokrewieństwo, zawrze umowę, to konsument poniesie odpowiedzialność za działanie tej osoby, chociaż według kodeksu cywilnego odpowiedzialności takiej nie ponosi. Zakres podmiotowy działania domniemania jest bardzo szeroki i stwarza obowiązek zapłacenia ceny, bez względu na to, czy konkretna osoba posiadła wiadomość o danej nieruchomości od konsumenta, który zawarł uprzednio umowę z pośrednikiem. Warto dodać, że pojęcie krewnego jest bardzo szerokie, a więc nawet przy bardzo dalekim stopniu pokrewieństwa konsumenta z nabywcą nieruchomości, której dotyczyła umowa i nabyciem nieruchomości przez dalekiego krewnego, przy braku faktycznych podstaw aby konsumenta obciążać przekazaniem informacji uzyskanych w związku z zawartą umową pośrednictwa, konsument w świetle postanowienia wzorca musi ponosić bezwzględną (obiektywną bo niezależną od winy) odpowiedzialność finansową. Taka regulacja w oczywisty sposób odbiega od zasad odpowiedzialności ukształtowanej w kodeksie cywilnym, która z zasady jest wzorcem dla ustalenia równowagi kontraktowej. Jeśli zatem postanowienie wzorca odbiega od tych zasad na niekorzyść dla konsumenta, to jest w oczywisty sposób dla konsumenta niekorzystne. Natomiast w przypadku drugiej z wymienionych klauzul istotna jest także okoliczność, iż w przypadku podwyższenia stawki VAT, przedsiębiorca zastrzegł sobie przedmiotowym postanowieniem, że ten wyższy podatek będzie obciążał jego kontrahenta, czyli konsument. Przedsiębiorca przerzucił w ten sposób ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej na konsumenta, co niewątpliwie rażąco narusza ekonomiczne interesy konsumenta ale także jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Wszak jest dobrym obyczajem ustalanie uczciwych zasad dotyczących określenia ceny. Konsument przystępując do umowy z przedsiębiorcą winien znać cenę jaką będzie musiał pokryć w związku z zawartą transakcją, gdyż to nie on decyduje się na ryzyko jakie związane jest z każdą działalnością gospodarczą a które wynika ze zmieniającego się otoczenia prawnego, w tym np. zmiany stawek podatkowych. Przechodząc do analizy kolejnego postanowienia o treści „ Po otrzymaniu adresu Nieruchomości od Pośrednika za bezskuteczne uznaje się powoływanie się Zamawiającego na to, że dana Nieruchomość była mu znana wcześniej” Sąd uznał, że postanowienie to istotnie ogranicza prawo konsumenta do powoływania się na okoliczności faktyczne z przyczyn leżących wyłącznie po stronie pozwanego – pozwany dokonując czynności jednostronnie, tj. podając adres nieruchomości do wiadomości konsumenta wyłącza prawo do powoływania się na fakt, iż daną nieruchomość konsument już znał. Konsument nie jest w stanie przed zaistnieniem danej okoliczności wiedzieć czy adres który zostanie mu podany przez pośrednika jest mu znany czy nie. Nawet samo podanie adresu klientowi, bez możliwości obejrzenia zdjęć, czy zapoznania się przez niego z dodatkowym opisem nie daje konsumentowi pewności co do tego czy nie znał nieruchomości wcześniej – z uwagi chociażby na ogrom ofert, które często zainteresowany kupnem nieruchomości konsument przegląda. W przypadku postanowień odnoszących się do kary umownej zastrzeżonej przez przedsiębiorcę, tj. o treści: „W przypadku zawarcia z pominięciem Pośrednika, przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy sprzedaży lub innej umowy dotyczącej zbycia Nieruchomości pomiędzy Zamawiającym, a zbywcą Nieruchomości przedstawionej Zamawiającemu przez Pośrednika, zarówno w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i w okresie 12 miesięcy po jej zakończeniu, Zamawiający zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w kwocie (...) % wynagrodzenia określonego w § 3.”, oraz „Obowiązek zapłaty przez Zamawiającego kary umownej, o której mowa w ust. 1, powstaje również w sytuacji, gdy w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i w okresie 12 miesięcy po jej zakończeniu dojdzie do zawarcia Umowy o której mowa w ust. 1 powyżej, pomiędzy Zbywcą Nieruchomości przedstawionej Zamawiającemu przez pośrednika, a osobą bliską zamawiającemu.”, Sąd stwierdził, iż wypełniają one hipotezę art. 385
k.c., dlatego na podstawie art. 479 42 § 1 k.p.c. zakazał stosowania ich w obrocie z konsumentami. W pozostałej zaś części, żądanie pozwu należało oddalić z uwagi na fakt, iż sformułowania: „Załączniki do niniejszej umowy stanowią jej integralną część.” oraz „Niniejszym podpisem poświadczam, że posiadam uprawnienie do zawarcia niniejszej Umowy oraz, że zapoznałem/-am się z treścią i warunkami umowy opisanymi na obu stronach druku, akceptuję je i nie mam do nich zastrzeżeń.” odpowiadają przepisom prawa, co za tym idzie nie kształtują praw i obowiązków konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ani też rażąco nie naruszają ich interesów, zatem nie stanowią niedozwolonych postanowień umownych o jakim mowa w art.
k.c. Sąd zważył, że obowiązek udostępnienia kontrahentowi wzorca umowy przed jej zawarciem wynika bezpośrednio z treści art. 384 k.c., zgodnie z którym ustalony przez jedną ze stron wzorzec, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. Oznacza to, że także załączniki do umowy muszą być stronie doręczone aby ją wiązały. Na konsumencie ciąży obowiązek zapoznania się treścią umowy, w tym także załącznikami, jeśli na takie wskazuje treść umowy. Przepisy prawa nie wyłączają natomiast co do zasady możliwości regulowania stosunków zobowiązaniowych stron w więcej niż w jednym dokumencie, zatem załączniki do umowy są typowym sposobem kształtowania relacji prawnych między stronami. Praktyka obrotu gospodarczego wskazuje, że sposób ten jest często wykorzystywany dla indywidulanych regulacji stosunków prawnych. Jest to uzasadnione szczególnie w złożonych stosunkach prawnych gdy np. poszczególne kwestie są szczegółowo regulowane w różnych załącznikach. Nie sposób wykluczyć stosowania takiej samej praktyki w relacjach z konsumentami, gdyż często może się to przyczyniać do bardziej przejrzystych i czytelniejszych dla konsumenta sposobów przedstawiania mu proponowanych rozwiązań prawnych. Dlatego też w sprawie niniejszej Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania klauzuli wskazującej, że część regulacji danego stosunku prawnego znajduje się w załącznikach do umowy, a powód nie dostarczył Sądowi argumentów, które ową abuzywność przyjętego we wzorcu rozwiązania wskazywały. Przy czym w abstrakcyjnej ocenie wzorca Sąd oczywiście nie badał czy załączniki zostały konsumentowi dostarczone, taki ciężar dowodu będzie spoczywał na przedsiębiorcy w razie sporu na tle konkretnego stosunku prawnego. Oczywistym jest także, że kupujący nie jest zmuszony do zawarcia umowy na warunkach proponowanych przez sprzedawcę w regulaminie, z tym, że brak zgody na warunki umowy określone we wzorcu umowy musi prowadzić do wycofania się z zawarcia umowy. Zasadniczo więc, jeśli warunki pośrednictwa przedstawione konsumentowi w umowie nie są przez niego aprobowane, nie powinien w ogóle takiej umowy zawierać. Oczywiste jest zatem, że podpis pod umową będzie oznaczał akceptację jej postanowień. Podobnie w przypadku załączników do umowy, o ile każdy z załączników aby stanowił część umowy, musi być podpisany przez konsumenta, to w takim przypadku nie można mieć zastrzeżeń co do tego, że konsument miał możliwość zapoznania się z ich treścią. Dodatkowo Sąd uznał, że także fragment drugiego z przytoczonych postanowień w brzmieniu: „ nie mam do nich zastrzeżeń”, odpowiada przepisom prawa i nie ogranicza uprawnień konsumenta zagwarantowanych przez przepisy prawa, chociażby możliwości powoływania się przez konsumenta na abuzywność czy nieważność pewnych postanowień wzorca. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Uznając zaś niecelowość stosunkowego rozdzielania kosztów postępowania w zakresie zastępstwa procesowego, w oparciu o przepis art. 100 k.p.c., Sąd orzekł o ich wzajemnym zniesieniu między stronami. Z uwagi natomiast, iż pozwany w zdecydowanej części naruszył art.
k.c. wprowadzając do wzorca stosowanego w obrocie z konsumentami postanowienia mające charakter klauzul niedozwolonych, zgodnie z treścią przepisu art. 26 ust 1 pkt 6 w zw. z art. 113 ust. 1 oraz 96 ust.1 pkt 3 i art. 96 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167 poz. 1398) Sąd rozstrzygnął o obciążeniu pozwanego obowiązkiem uiszczenia całej opłaty sądowej od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony z mocy prawa. Jednakową zasadę Sąd zastosował w odniesieniu do publikacji, w oparciu o przepis art. 479 44 k.p.c., wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt strony pozwanej. SSO Małgorzata Perdion-Kalicka Zarządzenie: odpis wyroku wraz ze sporządzonym uzasadnieniem przesłać pełnomocnikom stron (k. 11, 81) zgodnie z wniesionymi wnioskami (k. 94, 96). SSO Małgorzata Perdion-Kalicka
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.