§ l k.c.), skoro: pierwsza z klauzul - pozbawia konsumentów możliwości podjęcia w ramach wspólnoty mieszkaniowej wspólnej decyzji co do ewentualnej zgody na sprzedaż napojów alkoholowych (poprzez wyrażenie zgody w umowach) oraz decyzji co do sposobu zagospodarowania części wspólnej nieruchomości i należnego udziału w zyskach z tego tytułu (poprzez wyrażenie zgody w umowach na umieszczenie na budynku przez właścicieli lokali użytkowych szyldów reklamowych i tablic informacyjnych bez ponoszenia za to opłat); druga z klauzul - pozbawia konsumentów możliwości podjęcia w ramach wspólnoty mieszkaniowej decyzji co do sposobu zagospodarowania części wspólnej nieruchomości i należnego udziału w zyskach z tego tytułu (poprzez wyrażenie zgody w umowach na umieszczenie na budynku przez dewelopera szyldów reklamowych i tablic informacyjnych bez ponoszenia za to opłat); trzecia z klauzul - ogranicza bezterminowo prawo konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej (poprzez wyrażenie zgody w umowach na bezpłatne instalowanie przez dewelopera na dachu lub elewacji budynku swojego logo, a także na ustanowienie na jego rzecz nieodpłatnego i bezterminowego prawa użytkowania części wspólnej nieruchomości). Pozwany (...) S.A. z siedzibą w W. wnosił o odrzucenie pozwu, ewentualnie o oddalenie powództwa twierdząc, że kwestionowane klauzule nie kształtują praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i nie naruszają rażąco jego interesów. Wyrokiem z dnia 20 maja 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone i zakazał pozwanemu (...) S.A. z siedzibą w W. wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień wzorca umowy o treści wskazanej w petitum pozwu, uwzględniając powództwo w całości. Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne. (...) S.A. z siedzibą w W. prowadzi działalność gospodarczą w branży deweloperskiej. W ramach tej działalności opracował i w dacie wniesienia pozwu posługiwał się w obrocie z konsumentami wzorcem umowy, zawierającym postanowienia o treści: § 2.5 „ Pełnomocnik Dewelopera informuje Nabywcę, że na parterze budynku A realizowanego w ramach Przedsięwzięcia deweloperskiego planowane jest wybudowanie zespołu lokali użytkowych, których układ zostanie dobrany przez Dewelopera, zgodnie z jego koncepcją i z uwzględnieniem aktualnych możliwości oraz potrzeb rynkowych. Lokale te przeznaczone mogą być pod różnego rodzaju działalność (np. salony, butiki, restauracje, kawiarnie, banki i instytucje finansowe, biura, apteki i placówki opieki zdrowotnej, sklepy i lokale usługowe oferujące towary spożywcze i konsumpcyjne, w tym napoje alkoholowe itp.). Nabywca akceptuje fakt, iż w części budynku, o której mowa w niniejszym ustępie, prowadzona będzie, zgodnie z wymaganiami wynikającymi z obowiązujących przepisów i pod warunkiem uzyskania stosownych zezwoleń, działalność wskazana powyżej, w ramach której wykonywane będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług, w tym również napojów alkoholowych oraz bieżącym funkcjonowaniem lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Nabywca wyraża zgodę na umieszczenie przez nabywców lokali użytkowych w miejscu przewidzianym przez projektanta budynku o wymiarach określonych przez projektanta szyldów reklamowych oraz tablic informacyjnych i przyjmuje do wiadomości fakt, iż nabywcy lokali użytkowych poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą oraz utrzymaniem szyldu reklamowego lub tablicy informacyjnej nie będą ponosili dodatkowych opłat z tym związanych.”; § 12.8 „ Nabywca niniejszym wyraża zgodę na prowadzenie przez Dewelopera, do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w ramach Przedsięwzięcia deweloperskiego, działań marketingowych (takich jak w szczególności: organizacji wydarzeń promujących, sprzedaż lokali na terenie osiedla, wieszania banerów i szyldów reklamowych, stawiania masztów z flagami reklamowymi, stawiania tablic kierujących do biura sprzedaży bądź lokali pokazowych oraz zapewnienia potencjalnym klientom miejsc postojowych podziemnych bądź nadziemnych z obowiązkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po zakończeniu działań marketingowych) na jego terenie, w tym również na umieszczenie przez Dewelopera, w miejscu przewidzianym przez projektanta budynków o wymiarach określonych przez projektanta szyldów reklamowych lub tablic informacyjnych. Nabywca nadto przyjmuje do wiadomości fakt, iż Deweloper poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą, usunięciem oraz utrzymaniem szyldów reklamowych, tablic informacyjnych, jak również prowadzeniem działań marketingowych, nie będzie ponosił dodatkowych opłat z tym związanych.”; § 12.9 „ Deweloper może zainstalować na dachu bądź na elewacji budynku opisanego w § 4 ust. 1 niniejszego aktu wybudowanego na Nieruchomości, napisy odzwierciedlające nazwę inwestycji, pełna lub skrócona nazwę Dewelopera, logo Dewelopera lub inne elementy charakteryzujące inwestycję bądź Dewelopera (również z możliwością podświetlenia instalacji), na co Nabywca niniejszym wyraża zgodę. W związku z tym Deweloperowi w przypadku zainstalowania wyżej wymienionych elementów przysługiwać będzie nieodpłatne i na czas nieokreślony prawo użytkowania części Nieruchomości wspólnej tj. dachu bądź elewacji budynku, w części zajętej pod opisaną powyżej instalację, prawo do poboru energii elektrycznej na potrzeby obsługi instalacji z jednoczesnym obowiązkiem zwrotu kosztów wykorzystanej energii, prawo dojazdu i przechodu do tej części Nieruchomości wspólnej, dokonywania niezbędnych napraw, modernizacji, rozbudowy, konserwacji, zmian czy demontażu z jednoczesnym obowiązkiem utrzymywania instalacji w należytym stanie oraz w przypadku wykonywania czynności opisanych powyżej przywrócenia zajmowanej części do stanu pierwotnego. Nabywca jednocześnie przyjmuje do wiadomości, że ustanowienie prawa użytkowania nastąpi w jednym akcie notarialnym z umową ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w ramach nieruchomości, na co niniejszym wyraża zgodę.” Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r. (sygn. akt III CZP 17/15) Sąd pierwszej instancji nie uwzględnił zgłoszonego przez pozwanego wniosku o odrzucenie pozwu z uwagi na istnienie tożsamych w zakresie treści normatywnej wpisów w rejestrze klauzul niedozwolonych. Dokonując merytorycznej oceny zakwestionowanych klauzul Sąd Okręgowy wskazał, że stosownie do treści art.
k.c. Oceniając drugie z zaskarżonych postanowień Sąd Okręgowy wskazał, że pozwany zastrzegł w nim dla siebie uprawnienie do bezpłatnego rozporządzania częścią wspólną nieruchomości m.in. poprzez umieszczanie na niej szyldów reklamowych, tablic informacyjnych, masztów z flagami reklamowymi oraz banerów. Ponadto postanowieniem tym pozwany przewidział dla siebie uprawnienie do prowadzenia - do czasu sprzedaży ostatniego lokalu - działań marketingowych polegających m.in. na organizacji wydarzeń promujących na terenie wybudowanej przez siebie nieruchomości, bez konieczności uzyskiwania zgody właścicieli lokali. Pozwany zastrzegł także, że przysługuje mu prawo do korzystania z parkingów podziemnych lub naziemnych należących do nieruchomości w celu zapewnienia potencjalnym klientom miejsc postojowych, bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek opłat. Sąd pierwszej instancji wskazał, że postanowienie to uniemożliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Zostaje im „z góry” narzucony sposób zagospodarowania tej części wspólnej nieruchomości, na której odbywają się wydarzenia promocyjne oraz na której znajdują się szyldy, banery, maszty flagowe i tablice informacyjne dewelopera, a także z tej części parkingu, która ma być przeznaczona dla klientów dewelopera. Konsumentom narzuca się także rezygnację z ewentualnych zysków związanych z taką eksploatacją nieruchomości. Kwestionowane postanowienie nie przewiduje też obowiązku pozwanego dewelopera konsultacji z pozostałymi współwłaścicielami co do sposobu organizacji wydarzeń promocyjnych, czy ich zakresu. Nie nakłada na niego obowiązku uzgodnienia z innymi współwłaścicielami umiejscowienia, wielkości czy wyglądu reklam, masztów i banerów. Wszystkie te ograniczenia powodują dla nabywców lokali mieszkalnych szereg utrudnień organizacyjnych i zmuszają ich do znoszenia uciążliwości związanych z organizowaniem wydarzeń promujących, zajęciem części miejsc postojowych oraz części terenu znajdującego się przy budynku, co może w konsekwencji prowadzić do braku satysfakcji nabywców z zawartej umowy. Trzeba również podkreślić, że nabywcy lokali nie otrzymują żadnego ekwiwalentu ani korzyści majątkowych w zamian za znoszenie tego rodzaju niedogodności. W tej sytuacji nie sposób przyjąć, aby sporne postanowienie w sposób wyważony regulowało interesy obu stron stosunku prawnego. Mając na uwadze wszystkie powyższe argumenty, Sąd Okręgowy uznał, że kwestionowane postanowienie stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu przepisu art.
k.c. Analizując trzecie z zaskarżonych postanowień Sąd Okręgowy wskazał, że, pozwany przyznał w nim sobie „nieodpłatne i na czas nieokreślony” prawo do użytkowania części nieruchomości wspólnej, tj. dachu bądź elewacji budynku, w celu zainstalowania na tej powierzchni napisów odzwierciedlających nazwę inwestycji, nazwę lub logo dewelopera. Takie zastrzeżenie należy ocenić jako niedopuszczalne w obrocie z konsumentami, albowiem ogranicza ono prawa konsumentów wynikające z art. 12 ustawy o własności lokali, a zwłaszcza prawo do korzystania z części nieruchomości wspólnej, np. poprzez pozbawienie współwłaścicieli powierzchni do instalacji na dachu kolektorów słonecznych lub innych instalacji służących mieszkańcom. Ponadto postanowienie to wyłącza uprawnienie konsumentów do pobierania od dewelopera opłat z tytułu korzystania z powierzchni wspólnej nieruchomości. Przy tym, uprawnienia, które przyznaje sobie deweloper przedmiotową klauzulą, miałyby przysługiwać niezależnie od tego, czy będzie miał w przyszłości jakiekolwiek prawa właścicielskie w stosunku do nieruchomości. Co więcej, zakres czasowy tego uprawnienia nie został w żaden sposób ograniczony. Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że pozwany podnosił wprawdzie, iż jego intencją było zapewnienie sobie tego prawa do czasu sprzedaży wszystkich lokali w nieruchomości, jednakże nie można wykluczyć, że w praktyce kwestionowany zapis byłby interpretowany przez pozwanego jako jego prawo bezterminowe. W takiej sytuacji pozwany uzyskiwałby nieograniczone prawo do reklamowania swojej działalności gospodarczej na terenie sprzedanej nieruchomości, bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek opłat. Zapis ten nie przewiduje też żadnych uzgodnień i konsultacji ze współwłaścicielami nieruchomości co do umiejscowienia reklam, ich wielkości. Pozwany mógłby zatem w dowolnym miejscu i bez żadnego nadzoru ze strony współwłaścicieli nieruchomości umieszczać swoje reklamy na częściach wspólnych nieruchomości, ograniczając w ten sposób uprawnienia nabywców lokali do współkorzystania z tej powierzchni. Mając na uwadze wszystkie powyższe argumenty, Sąd Okręgowy uznał, że kwestionowane postanowienie stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu przepisu art.
k.c. Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniósł pozwany (...) S.A. z siedzibą w W.. Apelacją pozwany zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Pozwany zarzucił wyrokowi Sądu Okręgowego: I) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1) art.
1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu kwestionowanych przez powodów postanowień wzorca umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży za niedozwolone postanowienia umowne, podczas gdy postanowienia te nie naruszają dobrych obyczajów oraz nie naruszają rażąco interesów konsumenta; 2) art. 18 ust. 6 pkt 3 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że przepisy te mają w sprawie zastosowanie, podczas gdy treść postanowienia § 2.5 wzorca umowy w ogóle nie obejmuje zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku mieszkalnego na sprzedaż napojów alkoholowych; 3) art. 199 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że przepis ten ma w sprawie zastosowanie, podczas gdy decyzje dotyczące sprzedaży napoi alkoholowych w inwestycji, której dotyczy wzorzec umowny, będą podejmowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o własności lokali; 4) art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez błędną wykładnię kwestionowanych przez powodów postanowień wzorca umownego, polegającą w szczególności na:
1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu kwestionowanych przez powodów postanowień wzorca umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży za niedozwolone postanowienia umowne, podczas gdy - zdaniem pozwanego - postanowienia te nie naruszają dobrych obyczajów oraz nie naruszają rażąco interesów konsumenta. Jak trafnie wyjaśnił Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, stosując każdą z kwestionowanych klauzul w obrocie z konsumentami pozwany przedsiębiorca wykorzystywał swoją przewagę kontraktową, zmuszając konsumentów do rezygnacji z części praw przysługujących im na mocy ustaw oraz narażał na dodatkowe uciążliwości, bez żadnego ekwiwalentu. Pierwsza z zaskarżonych klauzul zawiera zapis, że „ nabywca akceptuje fakt, iż w części budynku (…) prowadzona będzie, zgodnie z wymaganiami wynikającymi z obowiązujących przepisów i pod warunkiem uzyskania stosownych zezwoleń, działalność wskazana powyżej, w ramach której wykonywane będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług, w tym również napojów alkoholowych”. W apelacji pozwany podniósł zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 18 ust. 6 pkt 3 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że przepisy te mają w sprawie zastosowanie, podczas gdy treść postanowienia § 2.5 wzorca umowy w ogóle nie obejmuje zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku mieszkalnego na sprzedaż napojów alkoholowych. Należy więc zadać pytanie: w jakim celu pozwany zawarł postanowienie o tej treści we wzorcu umowy, jeżeli nie miałyby z niego wynikać żadne konsekwencje? Z art. 18 ust. 6 powołanej ustawy wynika, że do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych należy dołączyć m.in. zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W judykaturze wyjaśniono, że nowy współwłaściciel nieruchomości, na której znajduje się punkt sprzedaży alkoholu, nie jest legitymowany do żądania uchylenia ostatecznych decyzji zezwalających na sprzedaż i podawanie alkoholu, które wydane zostały zanim nabył prawa rzeczowe do nieruchomości, co jest zgodne ze sformułowaną w art. 16 § 1 k.p.a. zasadą trwałości ostatecznych decyzji administracyjnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w L. z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt III SA/Lu 784/12, LEX nr 1311260). Nawet jeśliby przyjąć, że przedmiotowe oświadczenia każdego z nabywców lokali o „akceptacji” prowadzenia w budynku działalności polegającej na sprzedaży napojów alkoholowych, nie zostałyby wykorzystane jako zgoda właściciela w rozumieniu art. 18 ust. 6 powołanej ustawy, to co najmniej wprowadziłyby ono konsumentów w błąd co do istnienia uprawnienia podmiotu zamierzającego prowadzić ten rodzaj działalności gospodarczej. Dlatego niezasadny jest zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez błędną wykładnię kwestionowanego postanowienia. Nietrafny jest również zarzut naruszenia art. 199 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że przepis ten ma w sprawie zastosowanie, podczas gdy decyzje dotyczące sprzedaży napojów alkoholowych w inwestycji, której dotyczy wzorzec umowny, będą podejmowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o własności lokali. Wprawdzie w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych art. 199 k.c. nie ma zastosowania do zarządu nieruchomością wspólną, jednakże ponieważ wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt III SA/Wr 183/12, LEX nr 1222438), zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (bez względu na to, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy). W tej sytuacji uzyskanie zgody właściciela na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się nie być nadmiernie utrudnione. Nie ma racji pozwany zarzucając Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez błędną wykładnię kwestionowanego postanowienia i błędne uznanie, że postanowienie § 2.5 wzorca umowy wywołuje wątpliwości co do tego, na którym podmiocie spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów konserwacji i bieżących remontów tych części nieruchomości wspólnej, na których zostaną umieszczone reklamy. W postanowieniu tym mowa jest o ponoszeniu przez właścicieli lokali użytkowych „ kosztów związanych z umieszczeniem, zmianą oraz utrzymaniem szyldu reklamowego lub tablicy informacyjnej”, co nie obejmuje kosztów związanych z utrzymaniem elewacji znajdującej się pod tymi tablicami, a jedynie koszty utrzymania samych tablic. Ponadto o abuzywności tej części klauzuli decyduje szereg innych okoliczności opisanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, których pozwany nie kwestionuje w apelacji. Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez błędną wykładnię kwestionowanego postanowienia § 12.9 poprzez: pominięcie treści postanowienia § 12.8 wzorca umowy przy interpretacji treści postanowienia § 12.9 i w konsekwencji błędne uznanie, że przysługujące pozwanemu prawo użytkowania części nieruchomości wspólnej jest nieograniczone w czasie, a także błędne uznanie, że pozwany może umieszczać swoje reklamy na częściach nieruchomości wspólnej „w dowolnym miejscu i bez żadnego nadzoru”, podczas gdy - zgodnie z treścią postanowienia § 12.8 wzorca umowy - deweloper może umieszczać reklamy w miejscu przewidzianym przez projektanta. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika bowiem, aby to konkretnie uprawnienie pozwanego miało być bezterminowe. Wprawdzie rzeczywiście w § 12.8 wzorca umowy jest mowa o umieszczaniu reklam w miejscu wskazanym przez projektanta, to miejsce to nie podlega uzgodnieniu z konsumentami będącymi właścicielami lokali, co ogranicza ich prawa właścicielskie. Ponadto o abuzywności tej klauzuli decyduje szereg innych okoliczności opisanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, których pozwany nie kwestionuje w apelacji. Nie zasługują na uwzględnienie również podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa procesowego. Zgodnie z treścią art. 328 § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie powyższe elementy, jest obszerne i wnikliwe, a także odnosi się do zarzutów pozwanego podniesionych w odpowiedzi na pozew. Ponieważ ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji ograniczają się do okoliczności stosowania przez pozwanego zaskarżonych klauzul, których treść jest niesporna między stronami, bezprzedmiotowe było dokonywanie przez Sąd Okręgowy analizy dowodów. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 217 § 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. w związku z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie i bezzasadne pominięcie dowodów z dokumentów złożonych przez pozwaną wraz z odpowiedzią na pozew. Do odpowiedzi na pozew pozwany dołączył niepoświadczona za zgodność z oryginałem kserokopię decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr RWA-61-20/13/DJ z dnia 14 marca 2014 r., której treść nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, albowiem Sąd nie jest związany oceną prawną dokonaną przez organ administracji w innej sprawie. Nietrafny jest również zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie błędnych ustaleń przy ocenie treści kwestionowanych postanowień wzorca umownego z punktu widzenia ich sprzeczności z dobrymi obyczajami oraz interesem konsumenta, polegających w szczególności na:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.