1, 4 i 5 umowy najemca zobowiązał się płacić z tytułu wyłącznego prawa do korzystania z lokalu oraz niewyłącznego korzystania z powierzchni wspólnych miesięczny czynsz najmu w wysokości 15 euro za 1 m2 powierzchni handlowej plus należny podatek VAT przez cały okres trwania umowy. Kwoty wyrażone w euro miały być przeliczane na złote polskie według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski i obowiązującego w dniu wystawienia faktury przez wynajmującego. Czynsz miał być płatny z góry w terminie 14 dni od dnia otrzymania faktury przez najemcę.
1 umowy, wynajmujący zobowiązał się ponadto do świadczenia w okresie obowiązywania umowy usług określonych w Części 2 Załącznika nr 5, tj. utrzymania powierzchni wspólnych i urządzeń technicznych, sprzątania, czyszczenia okien, ogrzewania, klimatyzacji i wentylacji, utrzymania systemów przeciwpożarowych, wywozu śmieci i odpadów, zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną, utrzymania i konserwacji wind, ochrony budynku, opłacania podatku od nieruchomości oraz innych należnych opłat, utrzymania i naprawy parkingu, ubezpieczenia nieruchomości, zarządzania nieruchomością oraz wszelkich innych usług związanych z utrzymaniem budynku i nieruchomości oraz każdej jej części. Suma wydatków poniesionych przez wynajmującego na świadczenie wyżej wymienionych usług stanowiła koszty eksploatacyjne. Z kolei najemca zobowiązał się do uiszczania opłat eksploatacyjnych, tj. części tych kosztów obliczonych proporcjonalnie do zajmowanej przez najemcę powierzchni (Część 1 Załącznika nr 5).
1 umowy, umowa została zawarta na czas oznaczony 5 lat, liczonych od dnia przekazania lokalu. (dow ód: umowa najmu z dnia 9 stycznia 2009 roku wraz z załącznikami – k. 19-31) Lokal został przekazany najemcom w dniu 10 marca 2009 roku na podstawie protokołu przekazania pomieszczeń handlowych. W protokole tym nie wskazano dokładnej powierzchni lokalu albowiem nie został jeszcze sporządzony obmiar geodezyjny lokalu. Obmiar geodezyjny dokonany został przez uprawnionego geodetę w dniu 17 marca 2009 roku. Z obmiaru tego wynika, że przekazano najemcom do używania lokal o powierzchni 279,28 m
ogólnymi regułami postępowania dowodowego obowiązek przedstawienia dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronach, a ciężar udowodnienia faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne – art. 6 k.c. w zw. z art.3 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c.
art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz w terminie. W niniejszej sprawie powódka dochodziła od pozwanych zapłaty czynszu najmu za miesiąc październik 2013 roku. Pozwani przyznali fakt zawarcia umowy oraz nie kwestionowali jej treści wynikającej z podpisanego przez obie strony dokumentu (k. 19-31). Pozwani nie kwestionowali ponadto matematycznej poprawności wyliczonych przez powódkę należności oraz terminu płatności. Pozwani podnieśli dwa zarzuty: przyjęcia do wyliczenia niewłaściwej powierzchni lokalu – zamiast wynikających z umowy najmu 271,2 m2 przyjęto 279,28 m2 oraz niewykonywania usług opisanych w części 2 Załącznika nr 5 do umowy, tj. zarządzania całym Centrum Handlowym, obsługi marketingowej i bieżącej administracji. Odnosząc się do pierwszego zarzutu należy wskazać, że
pkt 5 umowy przedmiotem najmu były pomieszczenia handlowe o powierzchni 271,2 m2, jednak dokładny pomiar powierzchni miał zostać potwierdzony w Protokole z Przekazania Lokalu, stanowiącym załącznik nr 10 do umowy. Sama treść umowy najmu wskazuje więc, że opisana tam powierzchnia lokalu ma jedynie charakter orientacyjny, zaś dokładny pomiar miał zostać potwierdzony w protokole przekazania lokalu. W przedmiotowej sprawie również w protokole przekazania lokalu nie wskazano rzeczywistej powierzchni albowiem nie został jeszcze wykonany obmiar geodezyjny (k. 78). Powódka wykazała rzeczywistą powierzchnię lokalu składając sporządzony przez uprawnionego geodetę szkic inwentaryzacji powierzchni z którego wynika, że lokal ma powierzchnię 279,28 m2 (k. 84). Powierzchnia taka była wskazywana na doręczanych pozwanym fakturach VAT oraz w protokole zdawczo – odbiorczym sporządzonym po zakończeniu umowy najmu (k. 75). Pełnomocnik pozwanych na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2015 roku potwierdził ponadto, że pozwani przez cały okres trwania umowy uiszczali czynsz najmu od zawyżonej według nich powierzchni (k. 117v). Świadek S. P. oraz przesłuchany w charakterze strony członek zarządu komplementariusza powódki M. Ś. wskazali, że pozwani znali rzeczywistą powierzchnię lokalu i jej nie kwestionowali. W konsekwencji należało przyjąć, że zarzut ten został przez pozwanych podniesiony wyłącznie na potrzeby tego postępowania. Odnosząc się do drugiego zarzutu pozwanych należy w pierwszej kolejności wskazać, że pozwani nie sprecyzowali dokładnie, jakich usług oraz w jakim okresie powódka nie wykonywała. Ponadto, co istotniejsze, nawet niewykonywanie przez powódkę usług opisanych w części 2 załącznika nr 5 do umowy, nie mogłoby mieć wpływu na obowiązek zapłaty czynszu. Umowa najmu w sposób jednoznaczny odróżniała czynsz najmu jako ekwiwalent „wyłącznego prawa do korzystania z lokalu oraz niewyłącznego prawa do korzystania z powierzchni wspólnych” (§ 5 ust. 1 umowy) oraz opłaty eksploatacyjne jako ekwiwalent świadczonych przez wynajmującego usług opisanych w części 2 załącznika nr 5 do umowy. W konsekwencji pozwani mogliby skutecznie podnosić ten zarzut wyłącznie w procesie dotyczącym zapłaty opłat eksploatacyjnych. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie usług nie mogło mieć natomiast wpływu na obowiązek zapłaty czynszu najmu. W związku z tym nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy wniosek pozwanych o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków T. B. i A. N.. Pełnomocnik pozwanych przyznał na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2015 roku, że pozwani korzystali w październiku 2013 roku z lokalu oraz części wspólnych, uzasadnione było więc żądanie zapłaty czynszu najmu za ten miesiąc. Pozwani nie kwestionowali w toku procesu prawidłowości wyliczenia wysokości czynszu najmu przy przyjęciu jako powierzchni lokalu (...) m2. W konsekwencji, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, należało uznać te okoliczności za przyznane. W związku z tym całe roszczenie dochodzone pozwem było uzasadnione. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c.,
którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W przedmiotowej sprawie pozwani nie kwestionowali aby doręczono im fakturę w dniu jej wystawienia. W związku z tym 14-dniowy termin płatności upłynął z dniem 15 października 2013 roku, a od dnia następnego, tj. od dnia 16 października 2013 roku należne były odsetki za opóźnienie. Mając na uwadze powyższe, na podstawie wyżej powołanych przepisów, orzeczono jak w punkcie I wyroku. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Na koszty te, poniesione przez powódkę, składają się: opłata od pozwu w wysokości 1.175 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 złotych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.