(94). Daty wskazane w tych dokumentach świadczą o tym, że część prac, w tym prace elektryczne, były wykonane nawet przed zawarciem umowy dzierżawy, czyli przed dniem 24 czerwca 2000 r. Zatem nawet przy założeniu, że § 15 mógłby mieć zastosowanie to rozliczenia poniesionych przez powoda nakładów, w grę wchodziłoby rozliczenie w oparciu o to postanowienie umowy tylko tych prac, które były realizowane po 9 sierpnia 2000r., więc po upływie dwumiesięcznego terminu z § 15 ust. 3 umowy. Jeśli część prac była wykonana wcześniej, to rzeczą powoda, na którym w myśl art. 6 k.c. spoczywał ciężar dowodu, było wykazanie, jakie roboty były realizowane po wskazanej wyżej dacie i co więcej, że na konieczność ich realizacji wskazuje pismo z dnia 9 czerwca 2000 r., a jak zostało to już wyżej wskazane, zdaniem Sądu Apelacyjnego, ani pismo z dnia 9 czerwca 2000 r., ani załączony to tego kosztorys ofertowy, na takie ustalenia nie pozwala. Konkludując, nakłady poniesione przez powoda w okresie obowiązywania umowy dzierżawy, nie mogą obciążać pozwanego w oparciu o treść § 15 umowy dzierżawy z dnia 24 czerwca 2000 r. Sąd Okręgowy pomimo uznania, iż w świetle zapisu § 15 ust. 3 umowy, powód nie miał prawa domagania się zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość będącą przedmiotem umowy z dnia 24 czerwca 2000 r. bez zgody wydzierżawiającego, dokonał oceny roszczeń powoda o zwrot nakładów na gruncie przepisów art. 663 k.c., 676 k.c. w związku z art. 694 k.c. i art. 697 k.c. Również to stanowisko Sądu Okręgowego zostało zakwestionowane w apelacji powoda. Powód bowiem w swej apelacji podniósł zarzut naruszenia art. 696 k.c., art. 697 k.c., art. 694 k.c. w związku z art. 697 k.c. i art. 694 k.c. w związku z art. 676 k.c. Powód, uzasadniając te zarzuty apelacji podniósł między innymi, iż Sąd Okręgowy błędnie uznał, że obowiązki dzierżawcy, o których mowa w tych przepisach, nie mogą być zmodyfikowane w ramach umowy dzierżawy. Co do zasady zgodzić się należy z powodem, iż strony w ramach swobody kontraktowania mogą obowiązki dzierżawcy ułożyć według swego uznania. Jeśli więc kwestie napraw, nakładów, ulepszeń strony uregulują w umowie, wówczas co do zasady stosowanie uregulowań kodeksowych nie wchodzi w grę. Tym niemniej, zauważyć należy, iż Sąd Okręgowy, co wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku w żadnej mierze nie wykluczył możliwości modyfikacji w umowie obowiązków stron odnoszących się do ponoszenia nakładów. Wręcz przeciwnie, stwierdzając, iż w § 15 ust. 3 umowy strony wykluczyły prawo powoda do żądania zwrotu nakładów, które poniósł bez zgody wydzierżawiającego, uznał skuteczność tych postanowień umowy odbiegających od regulacji kodeksowych. Ponadto podkreślić należy, że te rozważania Sądu Okręgowego miały w istocie charakter hipotetyczny. Przeprowadzona przez ten Sąd analiza roszczeń powoda na gruncie uregulowań kodeksowych poprzedzona była bowiem stwierdzeniem, iż w sytuacji gdy brak jest podstaw do przyjęcia, iż nakłady poczynione przez powoda były poniesione za zgodą wydzierżawiającego, to powód w ogóle nie może dochodzić zwrotu tych nakładów, bo tak strony postanowiły w § 15 ust. 3 umowy. Aby więc odnieść się do wyżej wskazanych zarzutów, koniecznym jest w pierwszej kolejności odniesienie się do wyżej wskazanego stanowiska Sądu Okręgowego, iż § 15 ust. 3 umowy z dnia 24 czerwca 2000 r. wykluczał w ogóle możliwość domagania się przez powoda zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość będącą przedmiotem dzierżawy. Literalne brzmienie postanowienia § 15 umowy faktycznie mogłoby uzasadniać wniosek, że wszelkie nakłady poczynione na przedmiot dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego, nie podlegają zwrotowi, a więc przedmiotem rozliczeń stron mogły być wyłącznie nakłady poczynione za zgodą wydzierżawiającego. Rodzi to pytanie czy strony miały faktycznie na uwadze wszelkie nakłady, czy też nakłady inne od tych, które obciążały dzierżawcę w świetle postanowień § 13 umowy, a więc nakładów związanych z utrzymaniem należytego stanu technicznego przedmiotu umowy, jego napraw i konserwacji, niewiązane ze stanem technicznym budynku. Nawet istotniejszym pytaniem jest, czy użyty w § 15 zwrot „wszelkie nakłady”, na których przeprowadzenie powód musiał uzyskać zgodę wydzierżawiającego, wykluczał możliwość domagania się przez powoda w oparciu o art. 663 k.c. w związku z art. 694 k.c. zwrotu nakładów związanych z naprawami, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie byłaby przydatna do umówionego użytku. Stanowisko pozwanego prezentowane w toku całego procesu, daje postawy do przyjęcia, iż pojęcie „wszelkie nakłady” użyte w § 15 umowy, to nakłady z wyjątkiem tych, o których mowa w § 13 umowy oraz tzw. nakładów koniecznych, czyli nakładów, o których mowa w art. 663 k.c. Świadczy o tym zachowanie samego pozwanego już po zawarciu umowy. Pozwany bowiem zarówno przed zawiśnięciem niniejszego sporu, jak i w ciągu całego postępowania w niniejszej sprawie, w istocie nie negował możliwości rozliczenia nakładów koniecznych, wskazywał jedynie, iż jest to niemożliwe z uwagi na niewykazanie przez powoda, które konkretnie nakłady mają charakter nakładów koniecznych. Oznacza to, że powód nie został postanowieniami § 15 umowy dzierżawy z dnia 14 czerwca 2000 r. pozbawiony możliwości realizacji uprawnień z art. 663 k.c. stosowanego do dzierżawy z mocy art. 694 k.c. Zauważyć jednak należy, iż z treści art. 663 k.c. wynika, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, w pierwszej kolejności najemca winien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie może być wątpliwości, iż w piśmie z dnia 9 czerwca 2000 r. powód nie wyznaczył wynajmującemu odpowiedniego termin do wykonania napraw. Nie wskazał również, o czym była już mowa, jakie konkretnie naprawy winny być przeprowadzone. Tymczasem w wypadku, gdy najemca dokona naprawy koniecznej bez wyznaczenia wynajmującemu wspomnianego terminu, może dochodzić zwrotu nakładów jedynie na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i n. k.c.) tak też H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 258; K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2005, s. 398. W związku z tym naraża się on jednak na zarzut wynajmującego, że ten wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo (zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 271; J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 29; orzeczenie SN z 28 lutego 1959 r., 4 CR 425/58, OSP 1960, z. 12, poz. 326). W wyroku z 19 listopada 2004 r. (II CK 158/04, OSG 2005, nr 6, poz. 81) Sąd Najwyższy uznał ponadto, że sam fakt godzenia się wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac - i to o charakterze koniecznym dla korzystania z nieruchomości - nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego. Z kolei przepis art. 752 k.c. stanowi, iż kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność. Z kolei art. 753 § 1 k.c. stanowi, iż prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia powinien w miarę możności zawiadomić o tym osobę, której sprawę prowadzi, i stosownie do okoliczności albo oczekiwać jej zleceń, albo prowadzić sprawę dopóty, dopóki osoba ta nie będzie mogła sama się nią zająć. Natomiast w świetle art. 753 § 2 zdanie drugie k.c., jeżeli prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy. Mając na uwadze wyżej wskazane uregulowania, Sąd Apelacyjny uznał, że również art. 663 k.c. nie uprawnia powoda do żądania zwrotu nakładów, chociażby miały charakter nakładów koniecznych. Po pierwsze, powód nie wezwał pozwanego skutecznie do wykonania napraw, bowiem nie tylko nie wskazał konkretnych napraw, które mają być przeprowadzone, ale i nie wyznaczył pozwanemu odpowiedniego terminu do przeprowadzenia napraw. Po drugie, powód, sam przeprowadzając prace, nie działał zgodnie ze swymi obowiązkami, gdyż pomimo tego, że mógł na bieżąco informować pozwanego o podjętych działaniach, tego nie uczynił. Co więcej, nie uczynił tego nawet po otrzymaniu od pozwanego pisma z dnia 7 października 2000 r., w którym pozwany wyraził zaniepokojenie prowadzeniem prac i zażądał przedstawienia stosownych protokołów, z których, zdaniem powoda, ma wynikać konieczność przeprowadzenia prac. Niewątpliwie już z tego pisma wynika, że pozwany zażądał dokumentacji dotyczącej prac i wskazał, że nie otrzymał odpowiedzi na pismo z dnia 20 czerwca 2000 r. i że traktuje te prace jako prowadzone bez jego zgody, a więc wyłączone z rozliczeń pomiędzy stronami. Kontynuowanie prac świadczy zatem również o działaniu wbrew woli osoby, której sprawę prowadził. Reasumując, powód nie dochował aktów staranności, nie może więc ubiegać się z zwrot nawet nakładów koniecznych. Jeśli natomiast chodzi o nakłady ulepszające Halę Gwardii i stanowisko Sądu Okręgowego co do niezasadności roszczeń powoda na gruncie art. 676 k.c. w związku z art. 694 k.c., to w sytuacji, gdy strony w § 15 umowy zmodyfikowały uregulowania kodeksowe, stanowiąc, iż wszelkie nakłady poniesione bez uzgodnień z wydzierżawiającym nie podlegają zwrotowi, a pod pojęciem wszelkich nakładów należy rozumieć inne niż nakłady obciążające dzierżawcę z mocy § 13 umowy i nakłady konieczne, obciążające wydzierżawiającego z mocy art. 663 k.c. w związku z art. 694 k.c., zbędnym jest odnoszenie się do tych całkowicie hipotetycznych rozważań Sądu Okręgowego i kwestionujących to stanowisko zarzutów apelacji. Pozostają one bowiem bez wpływu na ocenę zasadności roszczeń powoda. Powód w swej apelacji w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. podniósł, iż błędnie Sąd Okręgowy uznał, że zgromadzony materiał nie pozwala na ustalenie zakresu i kosztu wykonanych robót remontowych, gdy zakres tych prac szczegółowo został przedstawiony w kosztorysie powykonawczym i opiniach biegłego T. B.(zasadniczej i uzupełniającej) oraz biegłego J. N.

(1), jak też wykazany został treścią umów zawartych z wykonawcami robót budowlanych i wystawionych przez nich faktur oraz protokołów odbiorów robót, na podstawie których faktury te wystawiano. Również te zarzut uznać należy za chybiony. Wobec wyżej zaprezentowanego już stanowiska, iż roszczenia powoda o zwrot nakładów nie znajdują uzasadnienia ani w świetle § 15 umowy, ani na gruncie art. 663 k.c., zbędnym jest szersze analizowanie zarzutów apelacji powoda w tym zakresie. Tym niemniej, zarzuty podniesione w apelacji powoda kwestionujące ocenę Sądu Okręgowego, iż zgromadzony materiał nie pozwala na ustalenie zakresu i kosztu wykonanych robót remontowych, są chybione. Po pierwsze, powód w toku całego procesu nie przedstawił, poza kosztorysem powykonawczym, innej dokumentacji potwierdzającej zakres wykonanych prac, pomimo tego iż powód już pismem z dnia 23 września 2002 r. (k. 22) był wzywany do przedstawienia dokumentacji powykonawczej, której jedynie jednym z elementów miał być kosztorys powykonawczy. Pozwany w piśmie tym wskazał, że dokumentacja ma być materiałem pomocniczym przy weryfikacji zakresu, obmiaru i kosztu przeprowadzonych robót. Powód ani przed procesem, ani w toku postępowania w niniejszej sprawie nie przedstawił dokumentacji pozwalającej na ustalenie rzeczywistego zakresu i charakteru przeprowadzonych prac. Zgodzić się należy z Sądem Okręgowym, iż również opinie biegłych nie pozwalają na poczynienie w tym zakresie stosownych ustaleń. Zarówno biegłyT. B., jak i biegły J. N.

(1)w istocie ograniczyli swe czynności do weryfikacji kosztorysu powykonawczego. Biegły T. B. wskazał, iż kosztorys ofertowy stanowiący załącznik do pisma powoda z dnia 9 czerwca 2000 r., w którym powód informował o zamiarze przeprowadzenia prac, nie posiadał wyliczeń obmiarowych. Natomiast kosztorys powykonawczy, przekazany pozwanemu już po zrealizowaniu prac, nie posiadał zatwierdzenia inwestorskiego i weryfikacji nadzoru inwestorskiego. Biegły zwrócił też uwagę na brak książki obmiarów i zestawienia zużytych materiałów, co, zdaniem biegłego sugeruje, że to kosztorys inwestorski, a nie powykonawczy. BiegłyT. B. jedynie w oparciu o faktury przedstawione przez powoda oszacował wartość prac remontowo-modernizacyjnych na kwotę 1 924 449,66 zł, ale w swej opinii uzupełniającej biegły wskazał, że nie ma możliwości stwierdzenia zakresu prac remontowych w oparciu o obmiar powykonawczy, bowiem większość prac to tzw. prace zakryte. Biegły wskazał, że weryfikacja rzeczywistych kosztów po tylu latach od przeprowadzenia prac jest jego zdaniem niemożliwa, bo nie ma obmiarów jednostkowych, z których wynikałaby ogólna ilość wykonanej pracy. Również opinia sporządzona przez J. N.

(1), który podjął się sporządzenia opinii nie ujawniając, iż wcześniej wydawał prywatną opinię na zlecenie powoda, co w istocie podważa wiarygodność tego biegłego, ograniczył się do weryfikacji kosztorysu powykonawczego, nie przeprowadził, pomimo takiej deklaracji w ofercie dotyczącej sporządzenia opinii, inwentaryzacji robót. Tym niemniej, również biegły J. N. wskazał na niekompletność dokumentacji powykonawczej. Biegły J. N. w opinii uzupełniającej z dnia 4 stycznia 2010 r. przyznał, że nie przeprowadził inwentaryzacji, bo brak było stosownych dokumentów, w tym projektów. Natomiast w ustnych wyjaśnieniach do opinii wskazał, że dokonał oględzin makroskopowych, czyli wzrokowych, H. Stwierdzenie, że oględziny wzrokowe, bez przeprowadzenia jakichkolwiek obmiarów, pozwoliły na sprawdzenie zakresu wykonanych robót świadczy, zdaniem Sądu Apelacyjnego, o nierzetelności opinii tego biegłego. Powód w swej apelacji podniósł zarzut błędnego przyjęcia przez Sąd Okręgowy, że powód nie wykazał, które roboty stanowiły nakłady konieczne. Również ten zarzut, zdaniem Sądu Apelacyjnego jest niezasadny. Skoro bowiem nie można ustalić zakresu faktycznie wykonanych robót, to nie można również ustalić, które z robót miały charakter robót koniecznych. Powód swój zarzut uzasadnił stwierdzeniem, iż świadek E. W. sama przyznała, że taki charakter miały niewątpliwie roboty elektryczne (k. 389). Zdaniem Sądu Apelacyjnego treść protokołu z przesłuchania tego świadka nie uprawnia do takiego stwierdzenia. Świadek E. W. wskazała jedynie, iż „część prac była wartością dodaną np. roboty elektryczne” a następnie wskazała, że kwestia ta nie była do końca wyjaśniona. Powód w swej apelacji wskazał również, że wartość obiektu podniosły też roboty związane z wymianą okien i drzwi, wymianą instalacji sanitarnych, obudową filarów nośnych, wykonaniem posadzek, osuszaniem ścian i wystarczyło dokonać analizy dokumentacji powstałej w związku z wykonywaniem remontu i treści opinii biegłych, by poczynić w tym zakresie wystarczające ustalenia, których Sąd I instancji najzwyczajniej zaniechał. Tym niemniej, jak zostało już wyżej wskazane, kwestia rozliczenia między stronami nakładów ulepszających H., które zostały wykonane bez zgody pozwanego, jako wydzierżawiającego, została wykluczona wolą stron wyrażoną w § 15 ust. 3 umowy dzierżawy. Powód w swej apelacji podniósł również zarzut naruszenia art. 232 w związku z art. 286 k.p.c. Naruszenia tego powód upatruje w niedopuszczeniu z urzędu dowodu z opinii biegłego w celu ustalenia, które nakłady poczynione przez powoda na przedmiot dzierżawy podniosły jej wartość i były nakładami koniecznymi, zwłaszcza w kontekście przyjęcia przez Sąd I instancji, że przeprowadzone dowody z 2 opinii biegłych nie pozwoliły ustalić odpowiedzi na pytania Sądu, jak też ustalić które nakłady były nakładami koniecznymi, choć pozwany zgłaszał wniosek o taki zakres opinii, więc kolejne twierdzenie Sądu, że nie było wniosków dowodowych w tym zakresie, trudno uznać za uzasadnione. Zarzut ten jest niezasadny z kilku przyczyn. Zgodnie z celem reform Kodeksu postępowania cywilnego zapoczątkowanych ustawą z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 189 ze zm.), które wzmocniły zasadę kontradyktoryjności postępowania cywilnego, sąd nie jest zobowiązany do prowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Po zmianach dokonanych w przepisach art. 3, 213 i 232 k.p.c. obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa przede wszystkim na stronach, przy czym sąd nie został pozbawiony inicjatywy dowodowej. Jego kompetencja w tym zakresie, wynikająca z art. 232 k.p.c., polegająca na możliwości dopuszczenia z urzędu dowodu niewskazanego przez stronę, jest oparta na dowolnym uznaniu. Zawarty w zdaniu drugim art. 232 k.p.c. przepis, że sąd może dopuścić dowód niewskazany przez strony, nie oznacza zatem, iż sąd zobowiązany jest do zastąpienia własnym działaniem bezczynności strony. Niczym nieusprawiedliwiona bezczynność strony w zakresie inicjatyw dowodowych przynieść może ujemny dla niej skutek związany ze stanem nieudowodnienia powoływanych faktów, bez możliwości wykazywania sądowi naruszenia art. 232 zdanie drugie k.p.c. Jedynie w szczególnych sytuacjach procesowych o charakterze wyjątkowym, np. w wypadku ujawnionej przez stronę bezradności czy w razie istnienia trudnych do przezwyciężenia przez strony przeszkód, sąd powinien skorzystać ze swojego uprawnienia do dopuszczenia dowodu niewskazanego przez stronę. Przenosząc te uwagi o charakterze ogólnym na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż po pierwsze, ciężar dowodu zasadności roszczenia o zwrot nakładów, a więc również faktu poniesienia nakładów o charakterze koniecznym, spoczywał na powodzie. Powód nie zgłosił wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ani w celu oszacowania nakładów, ani ustalenia, które z nich miały charakter nakładów koniecznych. W niniejszej sprawie to nie powód, a strona pozwana domagała się przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego i co istotne, powód oponował temu wnioskowi. W świetle tych okoliczności uznać należy, iż zarzut powoda, który w istocie oczekuje od Sądu wykazywania inicjatywy dowodowej, jest całkowicie chybiony. Poza tym, z opinii obydwu biegłych -T. B. i J. N.

(1)wynika, iż bez pełnej dokumentacji powykonawczej poczynienie ustaleń co do zakresu wykonanych prac, a co za tym idzie i prac o charakterze koniecznym, nie jest możliwe. Powód takiej dokumentacji nie przedstawił. W ocenie Sądu Apelacyjnego brak takiej pełnej dokumentacji powykonawczej, nie może być zastąpiony dokumentacją zdjęciową, jak tego zdaje się oczekiwać powód, który w swej apelacji podniósł zarzut nieuwzględnienia tej dokumentacji przy czynieniu ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Ta dokumentacja pozwala jedynie stwierdzić, iż powód w istocie dokonał szerokich nakładów na dzierżawiony obiekt, niewątpliwie, podnosząc znacznie jego standard. Ta dokumentacja zdjęciowa świadczy również o tym, iż w istocie krzywdzącym jest stwierdzenie Sądu Okręgowego, że przeprowadzone przez powoda prace w większości dotyczyły wystroju wnętrza, wyposażenia, podziału na boksy terenu hali, bez podnoszenia wartości nieruchomości, że stanowiły w istocie nakłady aranżacyjne dzierżawcy na nieruchomość, które dostosowały dzierżawiony obiekt pod konkretnego dzierżawcę. Zarówno dokumentacja zdjęciowa, ale i zeznania świadków S., S. F., K. B. oraz słuchanego w charakterze powoda M. M.

(2), potwierdzają, iż stanH.był zły i Hala ta wymagała remontu. Zeznania tych świadków są jednak zbyt ogólne, by poczynić w oparciu o nie szczegółowe ustalenia co do zakresu prac, a przede wszystkim ich charakteru, w tym określenia, które z nich miały charakter nakładów koniecznych. W tym stanie rzeczy ogólny wniosek, jaki wynika z zeznań tych świadków o potrzebie remontuH. sam przez się nie uzasadniał zmiany, czy też uchylenia zaskarżonego wyroku, z przyczyn już wyżej przedstawionych. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny w oparciu o at. 385 k.c. apelację powoda, jako bezzasadną, oddalił. Powód przegrał proces w postępowaniu apelacyjnym, dlatego zobowiązany jest zwrócić pozwanemu poniesione koszty postępowania apelacyjnego, na które składają się koszty zastępstwa procesowego w wysokości stawki minimalnej 5400 zł, zgodnie z § 2, § 6 pkt 7 i § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 461).