(2)potwierdza prowadzoną wówczas rozmowę z J. A. o tym, że nie kupił jeszcze mieszkania /zeznania świadka R. K.

(2)k. 283v.-284/, potwierdza to też J. A. /zeznania świadka J. A. k. 284-284v./. Zarówno brat pozwanego, jak i J. A. wiedzieli o okolicznościach w jakich się spotkali, a o tym, że strona powodowa kontaktowała się z J. A., doprowadzając do okazania mu mieszkania wiedział pozwany. Brat powiedział mu, że osoba, którą spotkali była w jego mieszkaniu właśnie z agentem, na tym spotkaniu też o tym rozmawiali /zeznania świadka R. K.

(2)k. 283v.-284, zeznania pozwanego k. 286-287/. Dlatego też należało uznać, że gdyby nie działania pośrednika, nie doszłoby do tego przypadkowego spotkania, bo obcy sobie ludzie nie mieli tej informacji, iż jedna z nich chce sprzedać lokal, a druga kupić i to pomimo tego, że mieszkali blisko siebie. Istotny jest też zbieg czasowy, albowiem od wypowiedzenia umowy do chwili sprzedaży lokalu upłynęły niecałe 2 miesiące. Niewątpliwie zaś to działania pośrednika – jakiekolwiek by one nie były – doprowadziły do skontaktowaniu ze sobą stron umowy ostatecznej. Samo wypowiedzenie umowy nie oznacza, że nie należy uregulować wynagrodzenia pośrednika za podjęte przez niego czynności. Ostatecznie bowiem to jego działania doprowadziły do kontaktu J. A. z tym lokalem, a o tej okoliczności pozwany był zawiadomiony i sam zgodził się na termin oględzin, wysyłając tam brata, który okazał lokal. O tym mówi regulacja § 4 umowy pośrednictwa pomiędzy stronami. Umowa ostateczna i ustalenia pomiędzy jej stronami zostały dokonane bez udziału pośrednika, ale wynika to nie z niewłaściwego wykonywania przez niego umowy, lecz stanowiska kontrahentów umowy ostatecznej, którzy swoje umowy z pośrednikiem wypowiedzieli i postanowili sami doprowadzić do sprzedaży. Jeżeli natomiast pozwany nie chciał korzystać z usług tej agencji, to niepotrzebnie umożliwił okazanie lokalu J. A.. Dodatkowo trzeba wskazać, że pozwany podkreślał, iż agent parokrotnie dzwonił do niego sugerując obniżenie ceny, ale on na to nie przystał, zaś ostatecznie lokal został przez braci sprzedany po niższej cenie; to tylko wskazuje na prawidłowe działanie agenta w tej części. To wszystko wskazuje, że nie można uznać za zasadnej oceny Sądu Rejonowego, iż to, że J. A. był znany bratu pozwanego nie powoduje skutku obligacyjnego względem pozwanego. Tak byłoby jedynie wówczas, gdyby osoba ta w krótkim okresie czasu, poprzedzającym spotkanie z pozwanym, nie brała udziału w okazaniu mieszkania stanowiącego współwłasność braci, które zamierzała kupić. Trzeba tu też zaznaczyć, że J. A. wskazał, iż po oględzinach mieszkania oświadczył, że skontaktuje się z agencją, a kilka dni później wypowiedział umowę, bo wówczas zobaczył, że nie było to tylko przekazanie adresu /zeznania świadka J. A. k. 284-284v./. Brak jest ustaleń Sądu Rejonowego w części dotyczącej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego J. A., ale pozostaje bezsporne, że wynosiła ona 117000 zł /oświadczenia stron k. 57/. W pozostałym zakresie, z powyżej zaznaczonymi zmianami, ustalenia Sądu Rejonowego są prawidłowe i jako takie Sąd Okręgowy uznaje je za własne. Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518), w brzmieniu obowiązującym w dniu zawarcia umowy pośrednictwa, zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Obecne brzmienie tej regulacji jest identyczne (por. t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.). Umowa pomiędzy stronami określiła sposób ustalenia wysokości wynagrodzenia pośrednika. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest ujmowana w orzecznictwie jako najbardziej zbliżona do umowy agencyjnej uregulowanej w art. 758-764 9 k.c., chodzi w niej bowiem o dokonywanie czynności faktycznych, a nie prawnych, jak ma to miejsce w umowie zlecenia, a poza tym pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem jego działań nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie umowy jest możliwe z udziałem samych zainteresowanych, a prawo do wynagrodzenia nabywa tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą do zawarcia umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 listopada 2004 r., sygn. akt I CK 270/04, Lex 339711, wyrok Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2013 r., sygn. akt V CSK 33/13, OSNC-ZD 2015/2/17). Powyżej wskazane regulacje, łącznie z umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wskazującą na sposób obliczenia wynagrodzenia powoda i zawarcie transakcji z klientem przez niego pozyskanym, stanowią podstawę rozstrzygnięcia w tej sprawie. Nie ma tu znaczenia to, że umowa został wypowiedziana, a to właśnie z uwagi na pozyskanie klienta przez powoda, z którym ostatecznie zawarto umowę sprzedaży w krótkim czasie po wypowiedzeniu umowy pośrednictwa (por. także art. 761 1 § 2 k.c. per analogiam). Dodać należy, że pomimo podnoszonych zarzutów niewłaściwego wykonania umowy przez stronę powodową nie doszło do skonkretyzowania ich w postaci ewentualnego żądania obniżenia wynagrodzenia, dlatego też nie było podstaw dla ich rozpoznawania. Poza tym to działania powoda spowodowały, że doszło do zawarcia umowy sprzedaży, albowiem to on umożliwił kontakt ostatecznemu nabywcy z pozwanym i doprowadził do okazania mu lokalu. Ostatecznie więc wynagrodzenie mu się należy. Pozwany umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawarł jedynie w imieniu własnym (przysługiwał mu jedynie udział we współwłasności lokalu mieszkalnego). Nie miał pisemnego upoważnienia do zawarcia umowy w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami od drugiego współwłaściciela, a co za tym idzie nie mógł w jego imieniu skutecznie zawrzeć takiej umowy, ale mógł w swoim imieniu ustalić z pośrednikiem wysokość wynagrodzenia za jej wykonanie i to ostatecznie zrobił. Wysokość wynagrodzenia nie została uzależniona od wysokości udziału pozwanego we współwłasności sprzedanego lokalu. Z tego powodu wszelkie rozważania na temat możliwość dysponowania przez pozwanego przedstawieniem lokalu mieszkalnego w całości do oferty sprzedaży są nieistotne dla rozpoznawanej sprawy, albowiem nie mogą wpłynąć na wysokość wynagrodzenia przysługującego pośrednikowi. Ta wysokość bowiem została w sposób wyraźny wskazana w umowie pomiędzy stronami. W literaturze wskazuje się, że jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, to każda z nich może skutecznie zawrzeć umowę pośrednictwa dotyczącą swojej części nieruchomości, a pośrednik jest uprawniony w tym zakresie oferować ją do sprzedaży. Jeśli do zawarcia umowy z pośrednikiem nie przystąpili wszyscy współwłaściciele nieruchomości, to do prawidłowej realizacji pośrednictwa jest konieczne wyrażenie w formie pisemnej deklaracji woli obrotu nieruchomością i zgody na udział pośrednika w czynnościach zmierzających do tego celu. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na powierzenie usługi pośrednikowi, kiedy przedmiotem obrotu ma być cała nieruchomość, a nie udział we współwłasności, może wskazywać na brak zgodnej woli dokonania transakcji. Pośrednik powinien w takiej sytuacji rozważyć celowość zawierania umowy z jednym ze współwłaścicieli, gdyż nie byłoby uzasadnione podejmowanie się czynności zmierzających do obrotu nieruchomością o takim stopniu niepewności. W rozpoznawanej sprawie jednak współwłaściciele chcieli sprzedać lokal, pośrednik jedynie nie miał ich pisemnej zgody na zawarcie umowy pośrednictwa, bo brat pozwanego tylko nie godził się na pośrednictwo agencji. Dodatkowo zawarcie umowy pośrednictwa nie jest czynnością zmierzającą do zbycia nieruchomości, a jedynie ma na celu podjęcie działań do wyszukania potencjalnego jej nabywcy. Ważność umowy pośrednictwa nie jest więc uzależniona od tego, czy zamawiający współwłaściciel ma prawo dysponowania całą nieruchomością. Umowę pośrednictwa zawiera się w wyniku zgodnego oświadczenia woli, a pośrednik przed jej zawarciem nie jest uprawniony do legitymowania zamawiającego i dlatego może skutecznie zawrzeć umowę z osobą, która nie jest właścicielem nieruchomości. Ostatecznie jest to ryzyko pośrednika, bo gdy lokal nie zostanie sprzedany, to nie przysługuje mu wynagrodzenie (vide § 3 ust. 1 i 2 umowy, por. S. G., R. M. K.: Umowa pośrednictwa - glosa do wyroku Sądu Najwyższego z 23 listopada 2004 r., sygn. akt I CK 270/04, (...) 2009, nr 2). Dlatego też nie doszło do nieważności umowy pośrednictwa zawartej pomiędzy stronami, a powodowi należy się wynagrodzenie i to spowodowało konieczność uwzględnienia apelacji, aczkolwiek w części. Prowizję od kwoty sprzedaży lokalu ustalono w umowie na 3%, a to oznacza, że jest to 3510 zł (117000 zł x 3%), przy czym powiększone o podatek od towarów i usług (807,30 zł), wynosi 4317,30 zł. Należy jednak zaznaczyć, że powód nie może w toku postępowania apelacyjnego żądać kwoty wyższej niż dochodził w postępowaniu przed sądem I instancji, ponieważ stoi temu na przeszkodzie regulacja art. 383 k.p.c. Powód zaś uzyskując na rozprawie 7 lipca 2017 r. /k. 57/ informację, że lokal został sprzedany za 117000 zł cofnął pozew i zrzekł się roszczenia ponad 3510 zł; takiego oświadczenia powód nawet nie odwołał i nie starał się wykazywać jakiegokolwiek błędu w tej części. Oznacza to, że zmienił żądanie, ograniczając je, i dochodził następnie zasądzenia 3510 zł. W tej części, ponad 3510 zł, powinno być więc postępowanie umorzone, ale Sąd Rejonowy takiego orzeczenia nie wydał. Apelacja wykraczająca poza tą kwotę jest niezasadna, gdyż żadne z jej zarzutów nie kwestionują naruszenia prawa procesowego w tym zakresie, a takimi zarzutami sąd odwoławczy jest związany (por. uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego, zasadę prawną, z 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55), ich brak wskazuje na bezzasadność apelacji w tej części. Dodać należy, że powód w apelacji nie dochodził także jakichkolwiek odsetek. Ostatecznie więc zasadnie żądana w apelacji należność stanowi 3510 zł, a to jest kwota niższa niż pierwotnie dochodzona pozwem, co oznacza, że w części powód przegrał sprawę. O kosztach procesu przed Sądem Rejonowym orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c., gdyż powód przegrał sprawę w 12%, gdyż w części wycofał powództwo i zrzekł się roszczenia, a poniósł koszty w wysokości 134,44 zł (opłata od pozwu – 100 zł, dokumenty składane do akt poświadczone jako zgodne z oryginałami przez notariusza – 34,44 zł), zaś pozwany poniósł koszty w wysokości 900 zł związane z wynagrodzeniem jego pełnomocnika [§ 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.)], a przegrał proces w 88%. Dlatego też pozwany powinien zwrócić powodowi 10 zł, albowiem z sumy kosztów procesu – 1034,44 zł – powód powinien ponieść 124,13 zł , a poniósł 134,44 zł (różnicę musi zwrócić mu pozwany); Sąd Okręgowy zaokrąglił tą różnicę do 10 zł. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art.