k.c., uznał, że pozwany zobowiązał się do zapłaty na rzecz powodów kary umownej w wysokości odsetek ustawowych od kwoty wskazanej w treści art. 4 ust. l tej umowy, to jest od kwoty 495.000 zł, na wypadek, gdyby przekroczył umówiony termin zakończenia przedmiotowej budowy z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Za taką interpretacją przedmiotowego postanowienia przemawia również treść art. 6 umowy stron, wskazującego na zdarzenia, które mogą skutkować przedłużeniem się terminu wybudowania segmentu bez potrzeby zmiany w tym zakresie umowy. Odnosząc się do okoliczności podnoszonych przez pozwanego Sąd Rejonowy wskazał, że strona pozwana nie mogła skutecznie usprawiedliwiać powstałego opóźnienia powołując się na okoliczności związane z warunkami atmosferycznymi panującymi w okresie od listopada 2010 roku do marca 2011 roku. Odpowiednie postanowienia umowy stron, dotyczące możliwości przedłużenia terminu realizacji umowy na skutek działania „siły wyższej” oraz mrozów uniemożliwiających prace budowlane z temperaturą w dzień poniżej – 5 stopni Celsjusza, zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne. Postanowienia te uznano za wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, a tym samym wyczerpujące dyspozycję art. 385 3 pkt 2 k.c. Oczywistym jest, że wskazane w powołanym przepisie przyczyny nie są bezpośrednio zależne od pozwanej spółki, ale negatywie rzutują na prawa konsumentów, w tym również powodów, którzy nie mogli ponosić negatywnych konsekwencji w sytuacjach, które przedsiębiorca działający jako podmiot profesjonalny mógł przewidzieć i odpowiednio zabezpieczyć się przed negatywnymi skutkami ich wystąpienia. Pozwana spółka, będąc podmiotem profesjonalnie działającym na rynku budowlanym, powinna przy określaniu terminu realizacji inwestycji uwzględnić typowe okoliczności zewnętrzne, które mogą wpłynąć na przedłużenie okresu prowadzenia robót i niezależnie od możliwości ich zaistnienia określić w przedmiotowej umowie realny i osiągalny termin wykonania zobowiązania. Należy ubocznie zauważyć, że zaobserwowane w okresie od listopada 2010 roku do marca 2011 roku warunki atmosferyczne były typowe i łatwe do przewidzenia nawet dla podmiotu niezajmującego się profesjonalnie świadczeniem usług z zakresu budownictwa. Sankcją stwierdzenia, że dane postanowienie umowy jest „niedozwolonym postanowieniem” w rozumieniu art. 385 1 k.c., jest brak związania tym postanowieniem w danym stosunku prawnym (jego bezskuteczność). Z mocy unormowania art. 385 1 § 2 k.c. strony są związane umową w pozostałym zakresie. Wobec tego pozwana spółka nie mogła skutecznie uzasadniać przedłużenia terminu realizacji umowy zaistnieniem niekorzystnych warunków atmosferycznych w postaci mrozów uniemożliwiających prace budowlane z temperaturą w dzień poniżej – 5 stopni Celsjusza. Pozwany nie może również zasadnie uniknąć odpowiedzialności, podnosząc że przyczyną przekroczenia terminu umownego były prace wykonywane przez (...)Przedsiębiorstwo (...)Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L.. Z informacji nadesłanej przez (...)Przedsiębiorstwo (...)Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L.(k. 220) jednoznacznie wynika, że umowę przyłączeniową, określającą zasady realizowania przyłączy wodno-kanalizacyjnych do posesji przy ulicy (...)w L., strony, to jest (...) i pozwana spółka zawarły w dniu 13 października 2010 roku. Pozwany wykonał przyłącza wodociągowe niezgodnie z dokumentacją projektową, co zostało stwierdzone przy dokonywaniu odbioru i musiało zostać dopasowane do zastosowanych rozwiązań technicznych. Tym samym podpisanie protokołu odbioru technicznego końcowego przyłączy nastąpiło dopiero w dniu 23 maja 2011 roku. Zaistniałe opóźnienie w tym zakresie nie było zatem spowodowane złą wolą (zachowaniem) (...) (jak twierdzi strona pozwana), ale błędami leżącymi wyłącznie po stronie pozwanej spółki. Pozwany jest profesjonalistą i powinien przewidywać, ile czasu może zająć załatwienie wszystkich formalności związanych z podłączeniem wodno-kanalizacyjnym. Podobnie należy potraktować kwestie związane z załatwieniem formalności w urzędach, które finalnie doprowadziły do zawarcia przyrzeczonej umowy w formie aktu notarialnego dopiero w dniu l lipca 2011 roku. Załatwienie tych formalności obciążało pozwaną spółkę, która będąc profesjonalistą powinna przewidywać okres potrzebny do spełnienia wszystkich niezbędnych wymogów urzędowych. Należy jednocześnie wskazać, że te czynności urzędowe były typowe i jako takie nie mogły wpłynąć na przedłużenie czasu niezbędnego do zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej. Ostatnią kwestią podnoszoną przez pozwanego, która jego zdaniem miała wpływ na terminowe wykonanie zobowiązania i podlegającą rozważeniu na gruncie przedmiotowej sprawy, było ustalenie, czy powodowie zlecili pozwanej wykonywanie dodatkowych prac budowlanych, które przedłużyłyby, a jeżeli tak, to o ile, terminowe wywiązanie się przez pozwanego z zawartej umowy. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że powodowie faktycznie zwracali się do pozwanego w trakcie procesu inwestycyjnego o wykonywanie dodatkowych prac (robót). Pozwana spółka nie udowodniła jednak, w jaki sposób wykonanie tych prac mogłoby ewentualnie przedłużyć termin zakończenia budowy i o jaki konkretnie okres czasu, a zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. na niej spoczywał ciężar tego dowodu. Ustalenie w tym zakresie wymagało wiadomości specjalnych – przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, który to dowód nie został w sprawie zgłoszony. Sąd Rejonowy dodał, że wprawdzie z art. 6 ust. l pkt c) umowy stron umowy wynika, że przekroczenie przez pozwanego terminu zbudowania przedmiotowego segmentu mogło być usprawiedliwione zmianą standardu wykonania przedmiotu umowy, o którym mowa w art. 7 umowy, ale zmiana taka wymagała jednak zmiany samej umowy z dnia 25 marca 2010 roku, gdyż miała być traktowana jako nowe zlecenie z rozliczeniem na podstawie odrębnej kalkulacji kosztów. W świetle dokonanych ustaleń niewątpliwe jest, że strony tego rodzaju umowy nie zawarły. Sąd Rejonowy zauważył, że zgodnie z treścią art. 11 umowy stron wszelkie zmiany i uzupełnienia tej umowy wymagały dla swej ważności formy pisemnej (por. art. 76 k.c.). W konsekwencji powyższych wywodów Sąd Rejonowy uznał, że pozwany ponosi odpowiedzialność za przekroczenie terminu realizacji umowy. Zgodnie z art. 472 k.c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności, a według przepisów art. 355 k.c.: dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność (§ 1); należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (§ 2). Pozwany, jako deweloper, czyli podmiot prowadzący działalność zawodową polegającą na wznoszeniu budynków mieszkalnych z przeznaczeniem ich na sprzedaż, powinien przy zawieraniu umowy po pierwsze tak określić w niej termin zakończenia budowy, by był on realny do osiągnięcia, a po drugie tak zorganizować wykonywanie prac (robót), by ewentualne, możliwe przecież do przewidzenia warunki pogodowe, przy powszechnie znanej istotnej zmienności pogody w Polsce, nie spowodowały przekroczenia umówionego terminu. Pozwany nie dołożył takiej staranności przy wykonywaniu robót mających na celu wywiązanie się przez niego z obowiązku wybudowania w terminie dla powodów objętego umową segmentu mieszkalnego. W następstwie dokonanej w dniu 25 marca 2010 roku (aneksem do umowy numer (...)) zmiany przedmiotowej umowy stron, określony w jej art. 3 ust. 2 termin realizacji jej przedmiotu był tożsamy z terminem, do którego miała być zawarta umowa, w drodze której pozwany miał przenieść na rzecz powodów własność segmentu (lokalu) wraz z udziałem we współwłasności działki gruntu, to jest do dnia 31 grudnia 2010 roku. Skoro strony zawarły umowę o przeniesieniu na rzecz powodów własności segmentu (lokalu) wraz z udziałem we współwłasności działki gruntu dopiero w dniu l lipca 2011 roku, okres przedmiotowej zwłoki wynosił dokładnie 6 miesięcy, pomimo tego, że faktyczne zakończenie budowy tego segmentu nastąpiło w dniu 8 czerwca 2011 roku, to jest w dniu, w którym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego miasta L.wydał zaświadczenie numer (...), w którym potwierdził przyjęcie zawiadomienia pozwanego z dnia 24 maja 2011 roku o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, położonego na działce numer (...)przy ulicy (...)w L.i nie wniósł sprzeciwu do jego użytkowania. Należne zatem powodom świadczenie pieniężne z tytułu kary umownej za okres objęty żądaniem pozwu, którym Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie jest związany (art. 321 § l k.p.c.), czyli za okres od dnia l stycznia 2011 roku do dnia 23 maja 2011 roku, wynosi kwotę wskazaną w tym żądaniu, to jest kwotę 25.211,10 zł. Odnosząc się do wniosku pozwanego o zmiarkowanie kary umownej Sąd Rejonowy podniósł, że zgodnie z treścią art. 484 § 2 k.c. dłużnik ma możliwość uzyskania częściowego zmniejszenia kary umownej w razie wystąpienia przesłanek wskazanych w tym przepisie, co następuje w drodze orzeczenia sądowego i stanowi wyjątek od sformułowanej w treści art. 484 § l k.c. zasady, zgodnie z którą w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Na podstawie powołanego przepisu miarkowanie świadczenia z tytułu tej kary jest możliwe, jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części lub gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Należy uznać, że miarkowanie kary umownej za naruszenie terminu spełnienia świadczenia nie jest możliwe w oparciu o przesłankę wykonania zobowiązania w znacznej części. Zauważyć należy, że ustalenie kary następuje tu po stwierdzeniu, że co prawda z przekroczeniem terminu, ale jednak dłużnik świadczenie spełnił, i to nie tylko w znacznej części, ale w całości. O rażącym wygórowaniu kary umownej można mówić wówczas, gdy dysproporcja kary jest nad wyraz istotna i dostrzegalna dla każdego, nawet postronnego, obserwatora, co powoduje, że system prawny nie może tolerować jej nierówności względem słusznych interesów wierzyciela. Ocena tej przesłanki została pozostawiona uznaniu sędziowskiemu uwzględniającemu okoliczności konkretnej sprawy. Przy ocenie rażącego wygórowania należy również brać pod uwagę relację pomiędzy wysokością zastrzeżonej kary umownej a wysokością wynagrodzenia należnego stronie zobowiązanej do zapłaty kary umownej, ewentualnie możliwe jest również odniesienie się do wysokości odszkodowania, jakie należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych, to jest w sytuacji, gdyby kara umowna nie została w ogóle zastrzeżona. Sąd Rejonowy wskazał, że w niniejszej sprawie to pozwany podmiot profesjonalny dobrowolnie zastrzegł w umowie karę umowną na rzecz powodów i oznaczył jej wysokość. Pozwany swobodnie ukształtował wiążący go z powodami (konsumentami) umowny stosunek prawny, ustalając wysokość kary umownej za każdy dzień opóźnienia w wysokości odsetek ustawowych, a tym samym powiązał jej wysokość z okresem przekroczenia terminu wykonania przez pozwanego jego zasadniczego obowiązku wobec powodów. Stopień zawinienia pozwanego należy uznać za stosunkowo wysoki, gdyż od profesjonalisty należy oczekiwać wyższych standardów i swoistej umiejętności przewidywania wszystkich okoliczności, które miałyby ewentualnie wpływ na powstanie opóźnienia w spełnieniu zobowiązania, tak aby określony w umowie z konsumentem (powodami) termin realizacji umowy był realny i możliwy do spełnienia. Mając na względzie te okoliczności Sąd Rejonowy uznał, że w niniejszej sprawie kara umowna, obliczana w oparciu o wysokość odsetek ustawowych, i stanowiąca łącznie 5 % wysokości wynagrodzenia pozwanego, należna za 143 dni opóźnienia, nie jest rażąco wygórowana. Pozwany nie wykazał, aby powodowie nie ponieśli szkody lub ponieśli ją w mniejszym zakresie niż dochodzona kwota kary umownej. Na podstawie art. 481 §
Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie powodów odsetek ustawowych za opóźnienie od dochodzonej kwoty. Sąd Rejonowy wskazał, że termin spełnienia świadczenia z tytułu kary umownej nie został oznaczony w umowie stron, ani też nie wynika z właściwości tego zobowiązania, a zatem zgodnie z art. 455 k.c. powinno ono być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Sąd Rejonowy przyjął, że pozwany powinien spełnić to świadczenie w terminie 14 dni od daty doręczenia mu wezwania do zapłaty, tj. w terminie określonym przez powodów. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd Rejonowy uzasadnił przepisami art. 98 §
k.p.c., wskazując, że powodowie wygrali sprawę w całości i należy im się w całości zwrot poniesionych kosztów procesu, na które złożyły się: 1.261 zł opłaty od pozwu, 34 zł tytułem opłat skarbowych od pełnomocnictw i 2.400 zł tytułem wynagrodzenia ich pełnomocnika procesowego, ustalonego na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z 2002 roku, Nr 163, poz. 1348, ze zm.). Na podstawie art. 84 ust. l i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 roku, Nr 167, poz. 1398, ze zm.), Sąd Rejonowy nakazał zwrot stronie pozwanej kwoty niewykorzystanej zaliczki. * Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniósł pozwany Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L., zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego w pkt I. i II. Pozwany zarzucił zaskarżonemu wyrokowi: 1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § l i § 2 k.c., poprzez niewłaściwą interpretację treści umowy Nr (...), tj. art. 6 ust. l pkt
takiego sensu postanowieniom umowy stron przypisać nie można, żadna ze stron umowy też nie twierdziła, że taki był zamiar stron i aby w ten sposób rozumiały one zawartą umowę. Wręcz przeciwnie, widoczne jest, że niewielkie zmiany standardu wykonania przedmiotu umowy były zgodnie ustalane przez strony na bieżąco, w czasie postępu robót budowlanych. W ocenie Sądu Okręgowego art. 7 umowy stron należy rozumieć w ten sposób, że tego rodzaju zmiany będą rozliczane osobno (nie mieszczą się w ustalonym w umowie z dnia 25 marca 2010 roku wynagrodzeniu dewelopera). Postanowienie to nie określa jednak, w jakiej formie będą zawierane umowy dotyczące tych zmian, ani też nie wymaga wcześniejszego sporządzenia kalkulacji kosztów, które równie dobrze mogły być rozliczane powykonawczo. Nie można zatem przyjąć, że umowy dotyczące tych zmian są nieważne, gdyż niezgodnie z postanowieniem art. 11 umowy nie zostały sporządzone w formie pisemnej. Nie ma to jednak żadnego znaczenia dla wyniku procesu, gdyż – jak to już wyżej wskazano – nie można przyjąć, aby te zmiany zlecone przez powodów spowodowały przedłużenie się terminu realizacji inwestycji. Zmiana zaskarżonego wyroku – w nieznacznym zakresie – jest jedynie wynikiem tego, że Sąd Rejonowy nieprawidłowo przyjął, że dochodzone świadczenie należy się powodom zgodnie z ich żądaniem solidarnie (solidarność czynna). Zgodnie z art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej. Żadne z postanowień umowy stron nie zastrzega (wprost czy w drodze wykładni umowy) solidarności w zakresie roszczenia powodów o zapłatę kary umownej. Z żadnego przepisów k.c. czy k.r.io., w tym dotyczących ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej, nie wynika również, aby po stronie małżonków wspólnie zawierających umowę zachodziła solidarność czynna w zakresie przysługujących im świadczeń. Zarazem nie można przyjąć, że zobowiązanie pozwanego wobec powodów jako pieniężne uległo podziałowi (art. 379 k.c.), bowiem poza sporem jest, iż każdy z małżonków mógłby dochodzić całego świadczenia z umowy w ramach zarządu majątkiem wspólnym, a wierzytelność z tego tytułu w całości wchodzi do ich majątku wspólnego. Tym samym należało uznać, że żądane w pozwie świadczenie należy się powodom niepodzielnie (łącznie, por. art. 380 § 1 k.c.). Wprawdzie sytuacja ta jest sytuacją zbliżoną do solidarności zobowiązania, ale jednak nie tożsamą, a zatem w tej części, dotyczącej tylko żądania solidarności, powództwo podlegało oddaleniu, gdyż zasądzenie świadczenia łącznie na rzecz dwojga powodów należy uznać za uwzględnienie żądania w mniejszym rozmiarze niż zasądzenie świadczenia na rzecz dwojga powodów solidarnie. Zagadnienie to leży w sferze prawidłowego zastosowania prawa materialnego, a zatem zostało z urzędu wzięte pod rozwagę przez Sąd Odwoławczy (por. np. uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego – zasada prawna z dnia 31 stycznia 2008 roku, sygn. III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55). Także przepis art. 105 § 2 k.p.c. nie dawał podstaw do przyjęcia solidarności po stronie powodów w odniesieniu do żądania zwrotu kosztów procesu (mowa w nim o solidarności w przypadku współuczestników sporu odpowiadających solidarnie co do istoty), jednakże rozstrzygnięcie o kosztach procesu leży w sferze zastosowania przepisów prawa procesowego i jest badane tylko na zarzut strony, a takowego w odniesieniu do tego rozstrzygnięcia nie było (art. 378 § 1 k.p.c.). Nieznaczna zmiana rozstrzygnięcia sprawy co do istoty nie rodziła natomiast konieczności zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu przed Sądem pierwszej instancji, które pozostaje co do kierunku i łącznej wysokości poprawne, znajduje uzasadnienie w art. 100 k.p.c. zdanie drugie, a jedynie koszty te powinny zostać rozdzielone na rzecz powodów po połowie. Wobec nieznacznego uwzględnienia apelacji pozwanego i jej oddalenia w pozostałym zakresie, na podstawie art. 100 k.p.c. i art. 105 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. należało zasądzić od pozwanego na rzecz powodów w częściach równych zwrot kosztów postępowania odwoławczego obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika powodów w stawce minimalnej za drugą instancję. Z tych względów na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.