(2), J. A. W. i J. W. w odniesieniu do terminu jej złożenia i zasadności jej otwarcia przez Zarząd Wspólnoty przed ustalonym terminem do otwarcia wszystkich ofert. Niewątpliwie ten podetap bądź też miedzy etap (tj. etap miedzy składaniem oferty, a wyborem tej najkorzystniejszej) przetargu, tj. otwieranie ofert w ocenie Sądu, stanowi niezwykle doniosłą czynność dokonywaną w trakcie przetargu. Czynność ta winna być jawna dla wszystkich uczestniczących w postępowaniu Wykonawców. Po otwarciu ofert komisja przetargowa lub inne osoby działające w imieniu zamawiającego winny dokonać badania oraz oceny złożonych przez Wykonawców ofert, wybierając ofertę najkorzystniejszą. Dopiero w toku dokonywania oceny złożonych ofert Inwestor ma możliwość żądania udzielenia przez oferentów wyjaśnień dotyczących treści złożonych przez nich ofert. W żadnym jednak wypadku żądanie wyjaśnień złożonej oferty nie może prowadzić do zmiany lub uzupełnienia samej oferty. Skoro, bowiem oferentami są profesjonaliści, powinni złożyć ofertę z dołożeniem należytej staranności, kompletną, dając gwarancję prawidłowego wykonania inwestycji. W ocenie Sądu w toku dokonywania oceny ofert nie jest dopuszczalne prowadzenie jakichkolwiek negocjacji zamawiającego z oferentami na temat złożonych przez niech ofert. Przetarg winien być tak zorganizowany, aby jego przeprowadzenia uwzględniało zasady równości i uczciwej konkurencji. Nie jest również możliwe dokonanie przez Inwestora jakichkolwiek zmian w treści złożonych ofert, zwłaszcza zmiany ceny, chyba, że chodzi o drobne omyłki pisarskie czy rachunkowe. Oferta zawierająca znaczący błąd w obliczeniu ceny lub omyłkę rachunkową w obliczeniu ceny, nie powinien brać w ogóle pod uwagę przez Inwestora, który winien ją odrzucić. Jeśli natomiast w toku postępowania przetargowego doszło do zawarcia umowy w wyniku czynność sprzecznych z prawem lub dobrymi obyczajami, to organizator oraz uczestnik przetargu może skorzystać z uprawnienia wskazanego w art. 70 5 § 1 k.c. Przepis ten, bowiem stanowi, że organizator oraz uczestnik przetargu może żądać unieważnienia zawartej umowy, jeżeli strona tej umowy, inny uczestnik lub osoba działająca w porozumieniu z nimi wpłynęła na wynik przetargu w sposób sprzeczny z prawem lub dobrymi obyczajami. Jeżeli umowa została zawarta na cudzy rachunek, jej unieważnienia może żądać także ten, na czyj rachunek umowa została zawarta, lub dający zlecenie. Zgodnie z doktryną (m.in. M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352, Warszawa 2018) za sprzeczne z prawem należy uznać działania albo zaniechania naruszające bezwzględnie wiążące normy postępowania zrekonstruowane na podstawie przepisów prawnych obowiązujących w Polsce, bez względu na ich źródła. Natomiast za sprzeczne z dobrymi obyczajami należy uznać takie zachowania, które naruszają pozaprawne normy postępowania, powszechnie akceptowane w całym społeczeństwie lub grupie społecznej, nakazujące lub zakazujące określonego zachowania, mimo iż nie jest ono nakazane lub zakazane normą prawną, które swoje uzasadnienie czerpią z przeżyć oceniających osób (uzasadnienie aksjologiczne) lub z nawyku społecznego (zwyczaj, tradycja nakazuje tak postępować (por. M. Gutowski, Wzruszalność czynności, s. 186–193; B. Janiszewska, Klauzula generalna, s. 12 i n.; Radwański, Olejniczak, Prawo cywilne, 2017, Nb 96–100). W niniejszej sprawie, mimo, iż nie zamknięto jeszcze terminu do składania ofert, pierwsza oferta złożona przez pierwszego oferenta, która zasadniczo wpłynęła ostatniego dnia do składania ofert, tj. oferta złożona przez (...) spółki P.H.U. (...) s.c. A. W.

(2), J. W., została otwarta przez administratora Wspólnoty i poddana analizie. W jego ocenie oferta ta wydawała się podejrzana, albowiem występowała za duża dysproporcja między ofertą, a kosztorysem inwestorskim w zakresie ceny wykonania – 934.800 zł do 1.242.758,75 zł. Wobec wątpliwości i nie znając przyczyn tego stanu rzeczy, administrator podjął na raz dwie czynności – wezwał oferenta do wyjaśnień oraz poprosił o weryfikację oferty osobę zajmująca się przygotowywaniem kosztorysów na wykonywanie tego typu remontów i inwestycji. Obaj mężczyźni wezwani przez administratora również zeznawali przed Sądem. Świadek S. R. zeznał, że faktycznie miedzy w/w ofertą a kosztorysem inwestorskim były nieprawidłowości, o których szczegółowo poinformował Zarząd i administratora Wspólnoty. Sąd, co do jego zeznań nie miał żadnych zastrzeżeń. Natomiast świadek – jeden ze (...) spółki P.H.U. (...) s.c. A. W.

(2), J. A. W., wskazał, że w pierwszej złożonej ofercie wspólnicy nie uwzględnili wykonania prac związanych z instalacją elektryczną i techniczną, mimo że wykonanie tych prac obejmował przetarg. Dalej podał, że nie wie, dlaczego ich kosztorys na prace elektroniczne wycenili na ok 68.000 zł. Ponadto wskazał, że obaj nie są elektrykami i się na tym nie znają. Zatem już, chociaż z tych zeznań wynika, że oferenci tak naprawdę na początkowym etapie „współpracy” ze Wspólnotą nie dawali należytej staranności, chociażby przy skrupulatnym wyliczeniu kosztorysu wykonawczego inwestycji. Poza tym dysproporcji pomiędzy kwotą pierwszej oferty 934.800 zł, a kwotą drugiej oferty 1.022.243,65 zł nie można z całą pewnością nazwać zwykłą błędem rachunkowym, wręcz przeciwnie jest rażącą, dysproporcją, która nie powinna w żadnym razie mieć miejsca. Jeśli chodzi zaś o wskazaną tę drugą ofertę w/w Wykonawcy, która została przyjęta przez członków Wspólnoty, to należy podać, że wbrew twierdzeniom Wykonawcy, jak również członka zarządu, którzy zeznawali przez Sądem (pierwszy z nich, jako świadek, drugi w charakterze organu pozwanej) nie była ona uzupełnieniem pierwszej oferty, a ofertą nową. Po pierwsze z jej treści nie wynika, że jest to doprecyzowanie oferty z dnia 10 stycznia 2018 r., a po drugie termin jej złożenia to dzień 25 stycznia 2018 r. Tym samym nawet teoretycznie biorąc pod uwagę przedłużenie przetargu to i tak i tak oferta ta została złożona po terminie, tj. po terminie pierwotnym – prawidłowym, tj. 10 stycznia 2018 r, jak i terminie nieprawidłowo przedłużonym, tj. po terminie 22 stycznia 2018 r. Jednocześnie, jak już podkreślono wcześniej, oferta ta winna być w całości zdyskwalifikowana przez Zarząd Wspólnoty. Co zaś do twierdzeń pozwanej, w której podała ona, że sprawdzenie rzetelności wybranej oferty, było podyktowane zapobieżeniem ewentualnej sytuacji, w której wybrany wykonawca tuż po zakończenia przetargu zwróci się do Wspólnoty o aneksowanie umowy, gdyż nie jest w stanie jej wykonać na zawartych w kosztorysie warunkach finansowych, w ocenie Sądu nie mogły one zostać uwzględnione. Przede wszystkim, Zarząd Wspólnoty, albo osoba, której Zarząd zlecił wykonanie przetargu (tutaj administrator) obligatoryjnie winna znać się na jego przeprowadzeniu, w tym przede wszystkim znać się na przepisach prawa z nim związanych. Jak już wskazano wyżej kierujący przetargiem w żadnym wypadku nie mógł wcześniej otworzyć oferty, jak również poddać jej weryfikacji, o czym szerzej była mowa wyżej. Nie można również usprawiedliwiać oferenta – do czego w pewnym sensie dąży pozwana. On, jako profesjonalista, winien złożyć ofertę najlepszą, wykonaną najskrupulatniej jak potrafi w każdym jej zakresie, tak żeby Inwestor nie miał, co do niej żadnej wątpliwości, zaś ewentualne ryzyko wykonania oferty w sposób niedokładny, winno obciążyć oferenta, nie zaś Wspólnotę, która po prostu takiej oferty nie powinna w ogóle brać pod uwagę, a tym bardziej zaakceptować. Po za tym, co wymaga podkreślenia inwestycja ta nie była inwestycją, którą należało niezwłocznie wykonać. Budynek nie zagrażał życiu, czy też zdrowiu właścicieli lokali. W jego wnętrzu nie wykryto żadnych usterek, które mogłyby spowodować jego zalanie, spalenie. Nie było, zatem to przedsięwzięcie na tyle konieczne, które wymagało szybkiego podjęcia decyzji. Skoro, bowiem przez tyle lat budynek Wspólnoty nie był należycie ocieplony i nie było w nim winy, a przychodnia cały czas funkcjonowała, to Sąd nie widzi przeszkód, żeby Zarząd Wspólnoty był zobligowany do tak szybkich decyzji, które budziły uzasadnione zastrzeżenia niektórych członków Wspólnoty. Odnosząc się, co do samej treści oferty, to nie tylko powódka, ale również inni członkowie Wspólnoty, tj. P. B., L. C., E. G. mieli, co do niej wątpliwości. Przede wszystkim na zebraniu Wspólnoty oferta ta, tak jak oferty pozostałych oferentów nie była należycie przedstawiona przez prowadzących to zebranie. Nie umieli oni odpowiedzieć na zadawane przez członków pytanie w przedmiocie, jaka jest przyczyna tak dużej wysokości pozycji robót budowlanych w postaci ocieplenia. Jak również, jaki rodzaj i jakość styropianu oferuje oferent, rekomendowany przez Zarząd Wspólnoty, tj. (...) spółki P.H.U. (...) s.c. A. W.

(2), J. A. W.. Powyższe było o tyle istotne, że oczywiście, że jakość materiału wiąże się z określoną ceną. Członkowie Wspólnoty nie mieli wiedzy o jej istotnych elementach składowych, tj. np. rodzaju i jakości styropianu, czy jego ceny. Zatem zostali oni pozbawienie możliwości realnego szacowania i wyliczenia opłacalności rekomendowanej oferty. Poza tym obawiali się, że skoro nie jest to wprost podane w ofercie, oferenci mogą, chcąc zmaksymalizować zysk, używać najtańszego styropianu ze szkodą, dla jakości. Zatem oczywistym jest, że wysuwając takie pytania, nie chcieli kupić przysłowiowego „kota w worku”. Został on im jednak narzucony, albowiem do końca, nie wiedząc, jaki materiał zostanie położony na budynek, czy faktycznie za ten materiał, jaki zostanie położony zapłacą, podjęli (...) w przedmiocie zaciągnięcia kredytu m.in. na kwotę składającą się z części z podanej przez oferenta kwoty wykonania. W tym miejscu należało odnieść się do wniosków dowodowych powódki, tj. wniosku o przesłuchanie inspektora nadzoru i kierownika budowy, na okoliczność jakości wykonania prac, które Sąd postanowił oddalić, jako nieistotne na rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe jest spowodowane tym, że druga z zaskrzonych uchwał dotyczy przede wszystkim sfinansowania inwestycji, a nie jej wykonania, które było kolejnym etapem jej realizacji. Powyższe, zatem nie było w ogóle przedmiotem postępowania, zatem przeprowadzenie tych dowodów było zbędne, zaś w razie ich przeprowadzenia niezasadnie przedłużałoby postępowanie. Natomiast, co do oddalenia wniosku o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia dokumentów w postaci projektu inwestycji oraz z kosztorysem inwestorskim, jak też pełnego kosztorysu złożonego do formularza na podstawie, którego wybrano wykonawcę – to po pierwsze między stronami było bezsporne, jaki był szacowany koszt inwestorski wykonania przedsięwzięcia. Zaś, co do złożenia pełnego kosztorysu Wykonawcy, to dowód ten obciążał pozwaną, jeśli chciałaby się uwolnić od właściwego przekazania informacji członkom Wspólnoty, jak również prawidłowego sporządzenie oferty przez oferenta, a zatem pełnej wiedzy członków Wspólnoty o głosowanej ofercie. Sąd stoi na stanowisku, że kwestia ta należała do strategii obronnej strony pozwanej. Nie było podstaw do wyręczania jej w tym zakresie albowiem miała ona profesjonalną obsługę prawną. Sąd, zatem podziela w całości stanowisko powódki, że mogła mieć ona obawy przed wyrażaniem aprobaty na związanie Wspólnoty tą ofertą. Tym bardziej, biorąc pod uwagę brak rzetelności tego wykonawcy już na etapie składania ofert i wyceny remontu, jak i sporządzenia kosztorysu. Powyższe już mogło świadczyć, że ten Wykonawca nie daje wystarczającej pewności wykonania remontu zgodnie z postanowieniami umowy i w granicach finansowych złożonej oferty. Analiza ścieżki prowadzącej do podjęcia treści zaskarżonej uchwały prowadzi do wniosku, że podjęta uchwała była nieprawidłowa. Przede wszystkim wynika to z faktu, że skoro powódka, została pozbawiona dogłębnej analizy oferty w zakresie kosztów związanych z ociepleniem budynku, to nie miała – jak wskazano wyżej - świadomości, jaki materiał zostanie tam zastosowany. Nie miała też wiedzy o tym, ile faktycznie ten materiał kosztuje. Zatem nie była ona (tak jak i pozostali członkowie Wspólnoty) w stanie stwierdzić, czy może wyrazić zgodę na zaciągniecie, aż tak wysokiego kredytu, tym bardziej, że cały czas miała na uwadze dotychczas niespłacony kredyt. Zatem w ocenie Sądu biorąc pod uwagę kwotę zobowiązania kredytowanego, które tworzy po stronie Wspólnoty wieloletnie zobowiązania, w pełni jest uzasadnione, że druga z zaskarżonych uchwał w przedmiocie zaciągnięcia kredytu w istotny sposób narusza interesy powódki, jak również narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną narażając ją na tak znaczne zadłużenie. Co ważne, jak wynika z orzecznictwa sądowego, za naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy uznać podjęcie uchwał w zakresie przeprowadzenia remontu bez uprzedniego przedstawienia właścicielom lokali szczegółowych informacji o: ·inwestycji i jej kosztach złożonych przez przedsiębiorców ofertach harmonogramie spłat kredytu (por. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach, sygn. akt (...)). Uchwała o zaciągnięciu kredytu i jego wysokości była bezpośrednią pochodną decyzji o sposobie wykonania inwestycji i osobie wykonawcy. To ona w istocie określała doniosłe konsekwencje finansowe dla poszczególnych właścicieli lokali i całej Wspólnoty. Zatem, zdaniem Sądu, zaciągniecie kredytu, biorąc pod uwagę całe spektrum innych omówionych powyżej składowych, które de facto spowodowały podjęcie tej uchwały nie było decyzją racjonalną i uzasadnioną gospodarczo. Tym bardziej niewłaściwe było działania Zarządu pozwanej, którzy oświadczyli nieprawdę, że przedmiotowa uchwała nie została zaskarżona przez żadnego członka i takie też oświadczenie przedłożyli do banku, nie myśląc o konsekwencjach tego, że zaciągnęli na rzecz Wspólnoty tak wysoki kredyt i tak naprawdę to jej członkowie w bardzo szerokim okresie czasu – 19 lat, będą obciążeni jego spłatą. Co należy również zaznaczyć, to to, że Sąd wyrokując w niniejszej sprawie, nie mógł wziąć także, pod uwagę faktu, że powyższa uchwała została wykonana – kredyt został Wspólnocie udzielony. Jak również faktu, że inwestycja jest prawie zakończona, albowiem sprawa o uchylenie uchwały właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej jest rozpoznawana z uwzględnieniem stanu faktycznego istniejącego w dniu jej podjęcia, a nie okoliczności zaistniałych później. Sąd nie może akceptować polityki faktów dokonanych, którą członkom Wspólnoty usiłował narzucić jej Zarząd. Nie licząc się z konsekwencjami zaskarżenia uchwały, podjął on brzemienne dla Wspólnoty (a tym samym pośrednio i dla współwłaścicieli indywidualnie) decyzje, sprzeczne nie tylko z ich interesem ale i interesem całej Wspólnoty. Tym samym należy się zgodzić z zarzutami powódki, iż treść drugiej z zaskarżonych uchwał narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz słuszne interesy współwłaścicieli. Mając to na uwadze Sąd zgodnie z art. art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ((...).) uchylił zaskarżoną uchwałę nr (...)orzekając jak w pkt. I sentencji wyroku. W tym miejscu nie sposób uciec od pytania co to oznacza dla Wspólnoty i współwłaścicieli, skoro kredyt jest już zaciągnięty, a umowa z wykonawcą podpisana i wykonywana. Odstąpienie o umowy przez Bank może spowodować daleko idące negatywne skutki nie tylko dla Wspólnoty ale i współwłaścicieli. W tej sytuacji niezbędnym wydaje się podjęcie przez Zarząd działań sanacyjnych, które doprowadzą do podjęcia nowej uchwały, w sposób pozwalający właścicielom na rzeczywistą weryfikację i kontrolę podjętych już decyzji i dokonywanych rozlivczeń. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu zapadło w pkt. III sentencji wyroku w oparciu o art. 100 k.p.c. poprzez ich stosunkowe rozdzielenie. Powyższy przepis stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Każda ze stron wygrała ten proces w 50% , bo jedną uchwałę uchylono, a co do drugiej uwzględniono powództwo. Powódka poniosła koszty w kwocie: 400 zł tytułem opłaty od pozwu, 360 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika i 17 zł tytułem opłaty skarbowej za pełnomocnictwo – łącznie 777 zł. Pozwana poniosła jedynie: 360 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika i 17 zł tytułem opłaty skarbowej za pełnomocnictwo – łącznie 377 zł. Powódce należy się więc od pozwanej 388,5 zł ( 777 zł x 50%), a pozwanej od powódki 188,50 zł (377 zł x 50%). Po wzajemnym zbilansowaniu daje to 200 zł na korzyść powódki, którą to zasadzono na jej rzecz od pozwanej na podstawie wskazanego wyżej przepisu.