(1)- stwierdzić należało, że powódka nie miała żadnego wpływu na brzmienie zawartych z pozwaną umów, a ich poszczególne postanowienia, w tym analizowany § 5 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) i jego sprzedaży z dnia 2 lipca 2009 roku i § 15 ust. 2 umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku, nie zostały uzgodnione indywidualnie (możliwość negocjacji dotyczyła w konkretnych przypadkach jedynie ubocznych kwestii np. terminu zapłaty pierwszej raty czy formy umowy przedwstępnej). Reasumując powyższe, Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że skoro postanowienia umowne uzależniające obowiązek zapłaty kary umownej od przekroczenia terminu do spełnienia świadczenia przez sprzedawcę, ograniczające jej wysokość oraz stanowiące o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń wynikających z zawartych umów są niedozwolone i niewiążące, to wobec wykazanego faktu pozostawania w zwłoce przez pozwaną przez okres od 1 lipca 2008 roku do 1 lipca 2009 roku, pozwana zobligowana była, na podstawie art. 483 § 1, art. 484 § 1 k.c. w zw. z § 15 ust. 2 umowy z 09 czerwca 2006 roku, do zapłaty na rzecz powódki kary umownej równej odsetkom ustawowym za okres zwłoki liczony od ceny brutto za lokal. Tak ustalona kara umowna odpowiadała dochodzonej przez powódkę kwocie 44.054,10 zł. Z tych względów Sąd Okręgowy orzekł, jak w pkt I wyroku. Przy tym, o odsetkach od zasądzonej należności z tytułu kary umownej, Sąd I instancji rozstrzygnął na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. uznając, że pozwana popadła w stan opóźnienia od dnia następnego po wezwaniu jej do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem, co nastąpiło z chwilą doręczenia jej odpisu pozwu w dniu 4 listopada 2011 roku Tym samym, dalej idące żądanie w tym zakresie (tj. od dnia wniesienia pozwu do chwili jego doręczenia stronie pozwanej), podlegało oddaleniu (pkt II wyroku). W zakresie powództwa wzajemnego Sąd stwierdził, że jest ono w całości nieuzasadnione, gdyż w sprawie nie zostały spełnione przesłanki z art. 357

(1)k.c., a więc nie doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, ani też strona pozwana nie doznała żadnej straty w rozumieniu tego przepisu w związku ze wzrostem cen nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowił zwykłe ryzyko kontraktowe dewelopera (ciążące w równym stopniu na kupującym w przypadku spadku cen), który mógł wszak wybudować z własnych środków całą inwestycję, i korzystając ze wzrostu cen sprzedać gotowe lokale. Z tych wszystkich względów powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 100.000 zł Sąd Okręgowy oddalił w całości (pkt IV wyroku). O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., 99 k.p.c. i 108 § 1 k.p.c., ustalając wysokość kosztów zastępstwa procesowego powódki (pozwanej wzajemnej) zgodnie z § 6 ust. 5 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1349 ze zm.). Dodatkowo Sąd zasądził koszty opłaty od pozwu – 2 203 zł (pkt III i V wyroku). Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją – w punktach I, III, IV i V, pozwana zarzucając mu: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisu art. 353

(1)k.c. i art. 483 k.c. oraz § 3, § 6 i § 15 umowy stron z dnia 9 czerwca 2006 roku, co skutkowało nieprawidłowym przyjęciem, iż:

1. a)doszło do nienależytego wykonania przedmiotowej umowy przez pozwaną, podczas gdy w rzeczywistości umowa ta została wykonana zgodnie z jej treścią oraz zgodnym zamiarem stron,
2. b)możliwość przeprowadzenia odbioru technicznego, niezależnie od jego charakteru (usterkowy czy bezusterkowy) nie stanowiła udostepnienia lokalu, podczas, gdy udostępnienie to nastąpiło wraz z pierwszym odbiorem przez klienta,
3. c)termin wybudowania lokalu był tożsamy z terminem udostępnienia i wydania lokalu, podczas, gdy były to całkowicie odmienne pojęcia umowne,
4. d)stan wykończenia inwestycji miał znaczenia dla umownego zobowiązania się pozwanej wobec powódki do wybudowania i udostępnienia lokalu, podczas, gdy pozwana zobowiązała się wobec powódki do wybudowania, udostępnienia i wydania konkretnego lokalu, a nie całej inwestycji,
5. e)termin wydania lokalu był terminem określonym w § 3 pkt 2 umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku, podczas, gdy był to jedynie termin wybudowania i udostępnienia lokalu,
6. f)postanowienia umów przedwstępnych i przyrzeczonej nie zostały indywidualnie wynegocjowane i zostały narzucone powódce wbrew jej woli, podczas, gdy powódka przez cały okres współpracy z pozwaną nie zgłaszała jej żadnych uwag; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, poprzez błędną wykładnię przepisu art. 353

(1)k.c. i art. 483 k.c. oraz § 5 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z dnia 2 lipca 2009 roku, skutkującą przyjęciem, że:

1. a)pozwana spółka jest zobowiązana do zapłaty kary umownej w postaci odsetek za opóźnienie w udostępnieniu lokalu powódce, podczas, gdy strony dobrowolnie zrzekły się wzajemnych roszczeń w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego z dnia 2 lipca 2009 roku,
2. b)zapis w umowie przyrzeczonej o wzajemnym zrzeczeniu się roszczeń godzi w równowagę kontraktową stron, podczas gdy zrzeczenie się roszczeń obejmowało obie strony transakcji; 3) naruszenie § 6 pkt 5 umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku, poprzez błędne ustalenie, iż wydanie kluczy do lokalu jest tożsame z udostępnieniem lokalu i objęciem go we władanie oraz, że opóźnienie z wydaniem kluczy nastąpiło z winy pozwanej, podczas, gdy zgodnie z treścią § 6 pkt. 5 umowy wydanie kluczy nastąpić mogło wyłącznie po uregulowaniu całej ceny , poprzez dokonanie błędnej, niezgodnej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, skutkującej uznaniem, że pozwany naruszył dobra osobiste powoda; 4) naruszenie prawa materialnego, tj. przepisu art. 385

(1)k.c., poprzez subiektywne stwierdzenie stosowania przez pozwaną niedozwolonych klauzul umownych; 5) naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c., poprzez:

1. a)brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, co skutkowało uznaniem, że powódka pozbawiona została możliwości negocjowania postanowień umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku i z dnia 2 lipca 2009 roku,
2. b)brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, co skutkowało uznaniem, że nie zostało udowodnione przez pozwaną spółkę, iż wskazane postanowienia umowne zostały uzgodnione indywidualnie pomiędzy stronami, podczas gdy pozwana spółka wskazała konkretnych świadków za pośrednictwem których wykazała możliwość negocjacji kontraktu,
3. c)brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającego na jednostronnej ocenie zebranego materiału dowodowego,
4. d)brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego – poprzez oddalenie wniosków dowodowych z opinii biegłego odnośnie kwestii związanych z rozpoznaniem powództwa wzajemnego, a nadto nierozpoznanie istoty sprawy w zakresie powództw wzajemnego. W oparciu o tak sformułowane zarzuty, pozwana wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie w tym zakresie powództwa, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przed Sądem pierwszej instancji. Nadto pozwana wniosła o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego za pierwszą i drugą instancję. Powódka wniosła o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu za drugą instancję według norm przepisanych. W związku z tym, że spółka (...) S.A. cofnęła apelację co do powództwa wzajemnego, postanowieniem z dnia 11 lutego 2013 roku umorzono postępowanie apelacyjne w tej części, tj. co do rozstrzygnięć zawartych w punktach IV i V zaskarżonego wyroku. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Na wstępie zaznaczyć trzeba, że w związku ze skutecznym cofnięciem apelacji w części dotyczącej powództwa wzajemnego i umorzeniem postępowania apelacyjnego w tym zakresie, przedmiotem rozpoznania były wyłącznie te zarzuty apelacji, które odnosiły się do powództwa głównego. Apelacja zasługiwała na uwzględnienie jedynie w części co do wysokości zasądzonego roszczenia. W pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutów naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przepis ten statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów, w świetle której ocena Sądu winna cechować się bezstronnością i nie może oznaczać arbitralności ani dowolności. Podniesione w tym zakresie zarzuty okazały się nieuzasadnione, chociaż w powoływane na ich poparcie okoliczności dotyczące przebiegu postępowania przed Sądem I instancji wskazały na pewne nieprawidłowości, jakie miały miejsce w postępowaniu przed tym Sądem w zakresie sporządzonych pisemnych motywów rozstrzygnięcia. Generalnie, nie można się było zgodzić z oceną pozwanej, jakoby przed Sądem Okręgowym miała miejsce jednostronna ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego. Sąd ten dokonał bowiem właściwej oceny przeprowadzonych w sprawie dowodów i na ich podstawie dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, nie dopuszczając się obrazy art. 233 § 1 k.p.c. Ustalając stan faktyczny w zakresie okoliczności, iż powódka nie miała możliwości indywidualnego uzgodnienia z pozwaną postanowień umowy deweloperskiej z dnia 9 czerwca 2006 roku oraz umowy sprzedaży lokalu z dnia 2 lipca 2009 roku (za wyjątkiem jedynie pewnych drobnych kwestii, jak terminy wpłat poszczególnych rat itd.) Sąd I instancji oparł się na dowodach w postaci zeznań świadków A. F., Ł. J. i A. S.

(1), jak i również na zeznaniach samej powódki. Trafnie przy tym Sąd Okręgowy ocenił, że zeznania te zasługiwały w tym względzie na danie im wiary. Jak wskazał Sąd I Instancji, świadek A. F. potwierdził, że możliwość negocjacji umów istniała w niewielkim zakresie (np. co do terminu zapłaty pierwszej raty, co do ceny, położenia garażu, formy umowy przedwstępnej) i nieznane mu były przypadki wynegocjowania np. innego systemu naliczania kar umownych niż proponowany przez spółkę. Tak samo i świadek Ł. J. potwierdził, że nie było możliwości negocjowania warunków umów praktycznie w żadnym zakresie. To samo w przedmiotowym zakresie zeznali świadek A. S.

(1)oraz powódka. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, oceniając zeznania wymienionych świadków z uwzględnieniem zasad logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, należało dać im wiarę w zakresie twierdzeń o praktycznym braku możliwości istotnego wpływu klientów indywidualnych nabywających mieszkania w inwestycji (...) w W. na kształt zawieranych z deweloperską spółką umów, w szczególności na kształt zawartych w umowach deweloperskich postanowień o daleko idącym ograniczeniu możliwości dochodzenia kar umownych przeciwko pozwanej spółce (czasowym – przekroczenie terminu ze strony pozwanej musiało trwać min. 6 m-cy, jak i gdy chodzi o wysokość kar- do wys. 10 % ceny za poszczególne lokale), jak i na kształt zawartych w umowach sprzedaży lokali postanowień w zakresie wzajemnego zrzeczenia się przez strony roszczeń. Tutaj zatem dokonana przez Sąd I instancji ocena materiału dowodowego była w pełni prawidłowa i nie budziła jakichkolwiek wątpliwości. Jak podnosiła pozwana, powołała ona określonych świadków m.in. na okoliczność, że powódka miała możliwość indywidualnej negocjacji postanowień umownych. Tymczasem, po dokonanej przez Sąd II instancji analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego okazało się, iż Sąd Okręgowy w ogóle nie odniósł się w uzasadnieniu wyroku do treści zeznań świadków powołanych z inicjatywy strony pozwanej. Poza bowiem wyżej wskazanymi uwagami Sądu I instancji dotyczącymi wymienionych już świadków, brak było w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku odniesienia się do treści zeznań świadków A. S.

(2), M. O., A. R.

(1)oraz G. F., a które to dowody zostały w niniejszej sprawie przeprowadzone. Zarządzeniem bowiem przewodniczącego z dnia 12 kwietnia 2012 roku na podstawie art. 219 k.p.c. sprawę o sygn. akt I C 1192/11 (tj. przedmiotową sprawę na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego) połączono do wspólnego rozpoznania ze sprawą I C 808/11, w zakresie przesłuchania świadków A. S.

(2), M. O., A. R.

(1)oraz G. F. (k. 292 – zarządzenie). Następnie, w postępowaniu w sprawie pod sygn. akt I C 808/11 przedmiotowe dowody zostały przeprowadzone (k. 302-303, k. 304-305, k. 305-306 i k. 307-308). Powyższe nie oznaczało jednak, aby można było uznać za zasadne twierdzenia strony pozwanej o braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w sprawie. W niniejszej sprawie, skoro Sąd Okręgowy uznał, zresztą całkowicie trafnie, iż należy dać wiarę tym dowodom, które wskazywały na fakt braku możliwości negocjowania z pozwaną indywidualnych warunków umów, to tym samym przesądził jednocześnie, że dowodom przeciwnym wiarygodności należało odmówić. Tyle tylko, że tak dokonana ocena Sądu I instancji nie znalazła swojego dostatecznego wyrazu w sporządzonym następnie uzasadnieniu wyroku. Sąd Apelacyjny nie dostrzegł, by ocenia zeznań świadków M. O. oraz A. S.

(2)mogła tutaj cokolwiek zmienić w zakresie ustalonego przez Sąd pierwszej instancji stanu faktycznego odnośnie przedmiotowej kwestii. Zeznania te bowiem nie zasługiwały w tym względzie na wiarę. Świadek M. O., dyrektor sprzedaży i marketingu pozwanej spółki, zeznał, że „istniała możliwość negocjowania zapisów projektu”. Zarazem jednak wskazał: „Nie przypominam sobie żadnych form nacisku ani szantażu. Jeśli klient nie chciał, po prostu nie podpisywał umowy”. Podobnie, chociaż zeznał on „Nie przypominam sobie, by warunkowano podpisanie umowy przyrzeczonej zrzeczeniem się roszczeń w stosunku do spółki”, to jednak zarazem twierdził, iż „W 2008 i 2009 r. ceny były znacząco wyższe (...) czyli na lokalach ok. 50 m

(2)zwyżka była ok. 100.000 zł. Zrzekaliśmy się tej zwyżki, a klient zrzekał się roszczeń typu, że lokal mu się nie podoba, że jest za późno oddany i nie w tym standardzie (...)” (k. 304). Oceniając więc zeznania tego świadka z punktu widzenia zasad życiowego doświadczenia i logicznego rozumowania, nie można było uznać za wiarygodne twierdzeń o zapewnieniu klientom pozwanej spółki możliwości indywidualnego ustalania ze spółką warunków zawieranych umów. Z twierdzenia bowiem, że klient, który nie zgadzał się na zaproponowane przez pozwaną warunki „po prostu nie podpisywał umowy” wynikało w istocie wprost, że możliwość negocjacji była tutaj daleko ograniczona. Ponadto, ze sformułowania „Zrzekaliśmy się tej zwyżki, a klient zrzekał się roszczeń typu, że lokal mu się nie podoba, że jest za późno oddany i nie w tym standardzie” można było wnosić, że była to przyjęta przez pozwaną spółkę praktyka przy zawieraniu umów sprzedaży, zatem i tu trudno uznać, aby pozwana dawała swoim klientom istotne pole manewru. Z kolei, jak zeznał świadek A. S.

(2), będący w latach 2006-2009 doradcą zarządu i dyrektorem zarządzającym, „Istniała możliwość negocjowania projektów umów. Klient ma zawsze prawo wniesienia uwag. Jest to dla nas forma negocjacji, szukamy kompromisu dla obu stron”. Zaraz jednak dodał: „Nigdy nie stosowaliśmy form nacisku i szantażu. Każda umowa jest dobrowolna pomiędzy stronami” (k. 305). Jak zatem widać, świadek ten twierdził, że istniała możliwość indywidualnego ustalania umów, zaraz jednak dodawał, iż pozwana spółka nie stosowała „żadnych form nacisku i szantażu”. A zatem, zarówno z zeznań świadka M. O., jak i z zeznań świadka A. S.

(2)przebijała skłonność do łączenia kwestii możliwości indywidualnego negocjowania warunków umów z kwestią dotycząca braku nacisku czy szantażu, co zresztą korespondowało ze stanowiskiem procesowym pozwanej spółki. Tymczasem, nie mogło przecież budzić wątpliwości, że były to kwestie zasadniczo odmienne. Braku szantażu czy nacisku nie można przecież utożsamiać z zapewnieniem możliwości indywidualnego negocjowania poszczególnych postanowień umownych. Zeznania świadków G. F. (k. 302-303) oraz A. R.

(2)(k. 307-308) dotyczyły już innych kwestii, lecz ponieważ Sąd Okręgowy także nie dał wyrazu ich ocenie w pisemnych motywach wydanego rozstrzygnięcia, należało w tym miejscu zaznaczyć, iż zeznania tych świadków Sąd Apelacyjny uznał za wiarygodne i pozwalające na uzupełnienie poczynionych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych o okoliczność, iż najbardziej zaawansowana w pracach budowlanych przedmiotowego projektu inwestycyjnego była klatka pierwsza, w której to właśnie znajdował się lokal powódki, o nr(...). Co za tym idzie, należało uznać, że w marcu 2009 roku, a dokładnie w dniu 11 marca 2009 roku, lokal powódki był już wybudowany w znaczeniu łączącej strony umowy deweloperskiej, pomimo, że formalnie potwierdzenie wykonania robót budowlanych w całej inwestycji nastąpiło wpisem do dziennika budowy z dnia 26 marca 2009 roku. Okoliczność ta jest w niniejszej sprawie istotna, w związku z rozumieniem pojęcia „udostępnienie” lokalu w rozumieniu zawartej pomiędzy stronami umowy deweloperskiej, a które to udostępnienia Sąd I instancji mylnie utożsamił z „wydaniem”, o czym niżej. Reasumując uwagi w powyższym zakresie, stwierdzić należało, iż Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie wnikliwie i starannie przeprowadził postępowanie dowodowe w sprawie, co jednak nie znalazło właściwego odzwierciedlenia w sporządzonym uzasadnieniu wyroku. Brak ten nie był jednak tego rodzaju, aby uniemożliwiał Sądowi Apelacyjnemu dokonanie kontroli instancyjnej, nie mógł mieć także wpływu na treść rozstrzygnięcia w sprawie. Wobec tego, nie było w niniejszej sprawie żadnych podstaw, które mogłyby prowadzić do uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Przechodząc do części merytorycznej zarzutów, zaznaczyć trzeba, że wszystkie one sprowadzały się w istocie do następujących kwestii: rozumienia pojęć „wybudowany”, a przede wszystkim „udostępniony” i „wydany” – co miało istotny wpływ dla oceny, z jaką datą pozwana spółka wywiązała się wobec powódki z zawartej umowy deweloperskiej; skuteczności prawnej postanowienia umownego zawartego w umowie deweloperskiej z dnia 9 czerwca 2006 roku o ograniczeniu możliwości dochodzenia przez klientów pozwanej spółki kar umownych; skuteczności prawnej postanowienia umownego zawartego w umowie sprzedaży lokalu z dnia 2 lipca 2009 roku o zrzeczeniu się przez strony wzajemnych roszczeń. Należało więc po kolei przeanalizować przedmiotowe kwestie, przy czym tak druga jak i trzecia z wymienionych dotyczyły pojęcia niedozwolonych klauzul umownych (klauzul abuzywnych). Otóż, odnośnie pierwszej z wymienionych wyżej kwestii, to należało uznać, iż Sąd Okręgowy w sposób nieprawidłowy postawił tu znak równości pomiędzy wymienionymi wyżej pojęciami. Jak bowiem wynikało z zawartych pomiędzy stronami postanowień umowy deweloperskiej z dnia 9 czerwca 2006 roku, zawartej w zwykłej formie pisemnej, wydanie posiadania lokalu strony uzależniły od zawarcia, w formie aktu notarialnego, umowy sprzedaży lokalu (§ 9 umowy). Jednocześnie, jako warunek wydania kluczy od lokalu wskazano zapłacenie przez kupującą całej ceny (§ 6 ust. 5). Z kolei, prace wykończeniowe H. L. rozpocząć mogła dopiero po wydaniu kluczy, a zatem zarazem i po zapłaceniu całej ceny (§ 20 ust. 1). Jak zaś postanowiono w umowie deweloperskiej, zawartej w formie aktu notarialnego, z dnia 18 kwietnia 2007 roku (zgodnie z nomenklaturą stron tych umów zarówno umowa z dnia 9 czerwca 2006 roku, jak i umowa z dnia 18 kwietnia 2007 określone zostały, błędnie, mianem umów przedwstępnych, gdy z ich treści wynikało bez wątpliwości, iż były to umowy deweloperskie, jak zresztą prawidłowo ustalił to Sąd I instancji), wydanie lokalu kupującemu nastąpić miało w dniu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przed jej podpisaniem, zaś wszelkie prace wykończeniowe w lokalu będą mogły być prowadzone dopiero po zapłaceniu całej ceny i podpisaniu protokołu odbioru lokalu (§ 4 pkt b i c umowy z dnia 18 kwietnia 2007 roku). Tak więc, w świetle powołanych wyżej zapisów umownych niewłaściwe było uznanie, że strony traktowały „udostępnienie” lokalu oraz jego „wydanie” jako synonimy. Zatem termin „udostępnienie” nie oznaczał przeniesienia posiadania lokalu. W świetle bowiem wskazanych wyżej zapisów umownych nie powinno budzić wątpliwości, iż odnoszące się do przedmiotowego lokalu pojęcie „udostępnienie” zgodnie z ustaleniami stron oznaczało podpisanie – po wybudowaniu lokalu – protokołu jego odbioru, co umożliwiało wydanie kluczy do lokalu i przystąpienie do prac wykończeniowych. To właśnie rozumieć należało przez termin „udostępnienie” zawarty w § 3 ust. 2 umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku. Jednakże, w ocenie Sądu Apelacyjnego nie byłoby zasadne, aby na równi z protokołem odbioru postawić ze sobą sporządzenie protokołu usterkowego – jak chciałaby tego strona pozwana. Rację bowiem należałoby tu przyznać stronie powodowej, iż taka interpretacja groziłaby nadużyciami, których ewentualnie mogłaby dopuścić się pozwana spółka, zgłaszając do odbioru lokal z licznymi nawet usterkami, byle tylko zdążyć przed upływem terminu rozpoczęcia naliczania kary umownych. Ponadto, nie można było przecież abstrahować od okoliczności, że przedmiotem łączącej strony umowy deweloperskiej było wybudowanie lokalu zgodnie z przewidzianym w tej umowie (łącznie z załącznikami) standardem. Sens instytucji kary umownej wyraża się zaś w tym, aby jeden z podmiotów umowy mógł domagać się od swego kontrahenta, bez konieczności dowodzenia wysokości poniesionej szkody, odszkodowania za nieterminowe wywiązanie się z warunków umownych. Gdyby więc uznać, jak chciałaby tego pozwana, że samo już tylko umożliwienie zapoznania się przez klienta z będącym przedmiotem umowy lokalem, z jednoczesną możliwością wskazania błędów i usterek, byłoby już „udostępnieniem” w rozumieniu umowy, to przeczyłoby to w istocie sensowi instytucji kary umownej. Pozwana spółka mogłaby bowiem przedstawiać do odbioru lokale dotknięte licznymi usterkami przed terminem od którego rozpoczynałoby sie naliczanie kar umownych tylko po to, by kar tych uniknąć. Jak zaś łatwo było dostrzec, przy przyjęciu takiego poglądu nie miałoby już znaczenia, kiedy pozwana usunęłaby usterki. Z powyższych względów Sąd Okręgowy, chociaż błędnie utożsamiał udostępnienie z wydaniem lokalu, to słusznie nie podzielił stanowiska pozwanej, że do udostępnienia – wówczas M. S., a nie powódce – lokalu doszło już w dniu 22 grudnia 2008 roku, kiedy to pozwana przedstawiła lokal nr (...) do odbioru technicznego i doszło do podpisania protokołu usterkowego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, o udostępnieniu lokalu w przedmiotowej sprawie należało mówić w dacie 11 marca 2009 roku, kiedy to miało miejsce podpisanie protokołu technicznego bezusterkowego odbioru lokalu. Zaznaczyć należy, że takiemu uznaniu nie stała na przeszkodzie okoliczność, że w dniu 11 marca 2009 roku cała inwestycja nie została jeszcze formalnie zakończona, gdyż wpis w dzienniku budowy o potwierdzeniu zakończenia robót dokonany został dopiero w dniu 26 marca 2009 roku. Jak bowiem wynikało z zeznań świadków G. F. oraz A. R.

(2), klatka, w której znajdował się lokal mieszkalny będący przedmiotem zawartej z powódką umowy, została do użytku oddana jako pierwsza, a więc budowa w tym częściowym zakresie musiała już być wykonana. Brak było zatem podstaw, aby kwestionować, że z tą datą lokal nr (...) został już wybudowany. Tym samym, należało przyjąć, iż w dniu 11 marca 2009 roku lokal ten był już zarówno „wybudowany”, jak i „udostępniony” w rozumieniu postanowienia § 3 ust. 2 umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku. Zatem, Sąd Okręgowy błędnie uznał, iż pozwana pozostawała w zwłoce z wykonaniem zobowiązania wynikającego z zawartej umowy deweloperskiej do dnia 1 lipca 2009 roku. W rzeczywistości zwłoka ta miała miejsce do dnia 11 marca 2009 roku. Także w tym dniu powódka, po zapłaceniu całej ceny, mogła skutecznie domagać się od pozwanej wydania kluczy do lokalu i przystąpić do wykonywania w nim prac wykończeniowych. Przechodząc do kolejnych zarzutów, Sąd Apelacyjny uznał, że nie były one uzasadnione. Ocena bowiem, że zawarte w umowie deweloperskiej z dnia 9 czerwca 2006 roku postanowienia umowne o ograniczeniu możliwości dochodzenia przez klientów – w tym wypadku powódkę – od pozwanej spółki kar umownych pozbawione było skuteczności prawnej była uzasadniona. Podobnie, trafna była ocena Sądu Okręgowego odnośnie braku skuteczności prawnej postanowienia umownego zawartego w umowie sprzedaży lokalu z dnia 2 lipca 2009 roku o zrzeczeniu się przez strony wzajemnych roszczeń. Sąd Apelacyjny w pełni podzielił tutaj pogląd o abuzywności tych klauzul umownych. Jak wskazał w tym aspekcie Sąd Okręgowy, w wyroku z dnia 9 września 2004 roku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie wzorca umowy developera o treści w brzmieniu analogicznym do zapisów zawartych w § 15 pkt 2 umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku, tj. stanowiące, że „kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty” ( sygn. akt XVII Amc 12/04, (...) ), natomiast w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 roku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o treści zbliżonej (a zatem również o charakterze abuzywnym zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2007 roku, I CSK, Lex nr 351189), do zapisów zawartych w § 5 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) i jego sprzedaży z dnia 2 lipca 2009 roku, tj. stanowiące, że "Strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa" ( sygn. akt XVII Amc 2/08, (...) ). Podobnie, w wyroku z dnia 28 lutego 2008 roku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o treści: „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łączącego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe” (sygn. akt XVII Amc 89/07, (...) ). Powołując się słusznie na te orzeczenia, Sądu pierwszej instancji doszedł do przekonania, że za niewiążące należało uznać te postanowienia zawartych pomiędzy stronami w niniejszej sprawie umów, które uzależniały obowiązek zapłaty kary umownej za nieterminowe spełnienie świadczenia przez pozwaną od przekroczenia terminu o 6 miesięcy oraz ograniczały górną wysokość tej kary, a nadto stanowiły o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń stron wynikających z zawartych umów. Sąd I Instancji całkowicie słusznie przyjął, że postanowienia takie są niedozwolone na podstawie art.

(1)- stwierdzić należało, że powódka nie miała żadnego wpływu na brzmienie analizowanego § 5 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) i jego sprzedaży z dnia 2 lipca 2009 roku, jak i również brzmienie § 15 ust. 2 umowy z dnia 9 czerwca 2006 roku, a zatem postanowienia te nie zostały uzgodnione indywidualnie (możliwość negocjacji przy zawieraniu tych umów dotyczyła w konkretnych przypadkach jedynie ubocznych kwestii np. terminu zapłaty pierwszej raty czy formy umowy przedwstępnej). Skarżąca powoływała się w swych zarzutach na to, iż jej zdaniem sam fakt, że w konkretnej sprawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał daną klauzulę umowną za abuzywną, nie oznacza automatycznie, że będzie ona musiała być za taką uznana w innej sprawie, na tle innego stanu faktycznego. Otóż, zarzut ten w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie mógł być skuteczny. Jak bowiem wskazuje się w doktrynie, zgodnie z art. 479

(43)k.p.c. w zw. z art. 479

(45)§ 2 k.p.c., wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Jak wskazuje się w doktrynie, „Rozszerzona prawomocność materialna obejmuje jedynie wyroki uwzględniające powództwo, które są wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (art. 479 45 k.p.c.). Nie obejmuje ona zatem wyroków oddalających powództwo oraz wyroków uwzględniających powództwo pomiędzy uprawomocnieniem się a wpisaniem do rejestru (…) Klauzule wpisane do rejestru w przypadku pojawienia się we wzorcu umowy zawartej z konsumentem prowadzą do bezwzględnej nieważności czynności prawnej na podstawie art. 58 k.c. (zob. uchwałę SN z dnia 13 lipca 2006 r., III SZP 3/06, Lex nr 197804)” (koment. do art. 479

(43)k.p.c., w: H. Dolecki, T. Wiśniewski (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom II, Lex). Przy tym, „(…) wyrok uwzględniający powództwo o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone wywołuje skutki nie tylko wobec stron procesowych, ale również osób nie uczestniczących w postępowaniu, w tym wobec "innych" przedsiębiorców, którzy nie występują po stronie pozwanej (por. K. Weitz (w:) System prawa handlowego..., t. 7, s. 212)” (koment. do art. 479

(43)k.p.c., w: j.w.). Reasumując powyżej poczynione uwagi, apelacja pozwanej okazała się skuteczna i zasługiwała na uwzględnienie jedynie w części, w jakiej Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powódki roszczenia z tytułu kary umownej za okres po 10 marca 2009 roku. W tym zakresie powództwo winno być bowiem oddalone, skoro od dnia 11 marca 2009 roku pozwana spółka nie pozostawała już w zwłoce ze spełnieniem świadczenia. Tak więc kwotą, która powinna była zostać zasądzona na rzecz powódki była kwota odsetek ustawowych od kwoty 357.764,97 zł (cena za lokal) za okres opóźnienia, tj. okres od dnia 1 lipca 2008 roku do 10 marca 2009 roku. Ponieważ wysokość odsetek ustawowych w okresie od 1 lipca do 14 grudnia 2008 roku wynosiła 11,5 % (Dz. U. 2005 Nr 201, poz. 1662), zaś od 15 grudnia 2008 roku do 10 marca 2009 roku 13 % (Dz. U. 2008 Nr 220, poz. 1434), to suma odsetek ustawowych za cały ten okres od wskazanej kwoty wynosiła 29.782,70 zł. Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny w pkt 1 wyroku, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. uwzględnił apelację w części i zmienił punkt I wyroku Sądu Okręgowego, w miejsce zasądzonej kwoty 44.054,10 zł, zasądzając kwotę 29.782,70 zł, z ustawowymi odsetkami tak samo, jak pierwotnie, tj. od dnia 5 maja 2011 roku do dnia zapłaty, oddalając jednocześnie powództwo co do kwoty 14.271,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi. Konsekwencją powyższej zmiany musiała być stosowna modyfikacja punktu III zaskarżonego wyroku odnośnie kosztów postępowania w pierwszej instancji. Powódka bowiem wygrała sprawę co do powództwa głównego nie w całości, ale w 67,60 %, zaś poniesione przez nią koszty procesu kształtowały się na poziomie 5.803 zł (3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 2.203 zł tytułem opłaty od pozwu). Z mocy art. 100 k.p.c., dokonano stosunkowego rozdzielenia kosztów pomiędzy stronami procesu. W punkcie 2 wyroku Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej w pozostałym zakresie. O kosztach postępowania apelacyjnego, w punkcie 3 wyroku, orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. na takich samych zasadach jak przy rozstrzygnięciu o kosztach za pierwszą instancję i przy uwzględnień należnych powódce kosztów w zakresie postępowania apelacyjnego w przedmiocie powództwa wzajemnego, zasądzając od pozwanej spółki na rzecz powódki kwotę 2.619,83zł.