(1)przez nieruchomości, które zgodnie z projektem podziału nieruchomości opisanych szczegółowo w orzeczeniu, opracowanym przez biegłego geodetę F. K.i naniesionym na mapie z dnia 20 stycznia 2012 roku, zatytułowanej jako: „Wariant II drogi koniecznej", oznaczone zostały jako działki: nr (...)o powierzchni 0,0006 ha i nr (...)o powierzchni 0,0067 ha; nr (...)o powierzchni 0,0078 ha; nr (...)o powierzchni 0,0211 ha, przyjmując za podstawę wariant II drogi koniecznej opracowany przez tego biegłego. Zgodnie, z art. 145 § 2 i 3 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno odpowiadać zasadzie uwzględniania wzajemnych interesów stron tzn. nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej i z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić oraz powinno uwzględniać interes społeczno - gospodarczy (por. postanowienie SN z dnia 13 lutego 1985 r., III CRN 311/84, Lex nr 8683). Tymczasem z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, że Sąd pierwszej instancji uznał, iż przez wzgląd na społeczno-gospodarcze interesy nieruchomości wnioskodawczyni wykluczone jest ustanowienie takiego obciążania, które prowadzi do wyłączenia znacznego obszaru z nieruchomości władnącej dla potrzeb dojazdu, przy nieznacznym obciążeniu innych nieruchomości, nadto uwzględnił interes społeczno-gospodarczy wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości władnącej, zaś w odniesieniu do nieruchomości obciążanych skupił się na zakresie ich obciążenia. Doprowadziło to do niezasadnego przyjęcia, iż właściwe będzie ustanowienie służebności drogowej według wariantu II opracowanego przez biegłego geodetę F. K. i naniesionego na mapie z dnia 20 stycznia 2012 roku. Odnośnie wariantu przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia przez Sąd pierwszej instancji, stwierdzić należy, że jako podstawa obejmuje drogę nieznacznie tylko dłuższą niż w przypadku wariantu I - o 10 m. Przy czym - ponieważ droga dojazdowa przebiega przez fragment działki należącej do wnioskodawczyni, długość obu pasów gruntu: zachodniego i wschodniego, objętych służebnością, łącznie wynosi około 72 m, jest to, zatem formalnie najkrótszy z wariantów służebności. W tym wypadku droga dojazdowa dociera także do siedliska. Jedyna niedogodność, jaka wiąże się z tym wariantem dla nieruchomości władnącej - to fakt, iż obecnie nieruchomości objęte tym wariantem służebności są w większości gruntami ornymi. Tak jest poza odcinkiem bezpośrednio przy drodze publicznej - gdzie znajduje się pas gruntu o łącznej długości 14,50 m i szerokości 5 m, stanowiący południowy fragment obu nieruchomości obciążonych, nr (...)i nr (...). Zatem po zaprzestaniu użytkowania rolniczego przez właścicieli nieruchomości obciążonych, właściciel nieruchomości władnącej zmuszony będzie odpowiednio dostosować wskazany pas gruntu do funkcji drogi, np. utwardzić go. Zważyć jednak należy, iż ustanowienie służebności według wariantu II wyłączałoby możliwość odmiennego wykorzystania gruntów, ponadto - w przypadku gruntów ornych oznaczałby to zmniejszenie produktywności nieruchomości obciążonej wobec utraty możliwości korzystania z gruntu ornego. Uszczerbek kwotowy, gdy chodzi o wartość nieruchomości wynosiłby w przypadku poszczególnych nieruchomości: działki nr (...)- łącznie 133 zł, nr (...)- 126 zł, zaś w przypadku działki nr (...)aż - 3070 zł. Nadto, w przypadku ostatniej nieruchomości pas gruntu objęty służebnością przecinałby natomiast obciążoną nieruchomość w poprzek. Najbardziej korzystny dla nieruchomości władnącej byłby proponowany przez skarżącą wariant I, gdyż droga dojazdowa jest tu najkrótsza, prowadzi przez grunt użytkowany w funkcji drogi na przestrzeni, co najmniej kilkudziesięciu lat przez właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości, który w związku z tym utrzymywany przez nich w odpowiednim do tej funkcji stanie, powstała droga dojazdowa dochodzi do części siedliskowej nieruchomości władnącej, a korzystanie z tej drogi nie wiązałoby się dla nieruchomości władnącej z żadnymi obciążeniami ani niedogodnościami. Jednak w razie przeprowadzenia drogi koniecznej przez według wariantu I doznany przez nieruchomości obciążone uszczerbek wyrażałby się na tyle wysoką kwotą, że jej jednorazowe uregulowanie przez właściciela nieruchomości władnącej byłoby niezmiernie trudne. Zważyć należy, iż wprawdzie od kilkudziesięciu co najmniej lat odnośna część sąsiadujących ze sobą nieruchomości pełni funkcję drogi dojazdowej, jednakże pasy gruntu: aktualnie pełniący tą funkcję i wnioskowany do tej roli przez wnioskodawcę nie pokrywają się dokładnie. Ustanowiona służebność obejmowałaby obok tych fragmentów nieruchomości, które i tak stanowią fragmenty drogi dojazdowej, dalsze ich części, będące także fragmentami zagospodarowanych już siedlisk. Oznacza to z jednej strony dalszy uszczerbek nieruchomości na wartości, z uwagi na wyłączenie z możliwości odmiennego wykorzystanie kolejnego fragmentu nieruchomości obciążonej. Z drugiej strony - wiąże się to z koniecznością przystosowywania do roli drogi dojazdowej dotychczasowego fragmentu siedliska, co oznacza - w przypadku niektórych nieruchomości - nawet konieczność przemieszczenia już istniejących ogrodzeń. W związku z tym uszczerbek wartości nieruchomości obciążonych wyrażałby się kwotami wielokrotnie większymi niż w wypadku alternatywnych wariantów (działka nr (...)- 1036 zł; nr (...)- 302 zł; nr (...)- 956 zł; nr (...)- 9975 zł; nr (...)- 15784 zł; nr (...) - 1084 zł). Zwrócić również należy uwagę na negatywne konsekwencje, z jakimi się to wiązałoby się ustanowienie służebności według tego wariantu dla działki nr (...). Jest to, bowiem nieruchomość o niezbyt dużej powierzchni (2048 m), podczas gdy pas objęty służebnością ma powierzchnię wynoszącą 200 m. Zatem w przypadku tej nieruchomości pas wyłączony z innej eksploatacji miałby powierzchnię sięgającą blisko 10% nieruchomości obciążonej, co stanowi dużo więcej niż w odniesieniu do innych nieruchomości, których dotyczy sprawa. Jakkolwiek jest to pas gruntu stanowiący północne obrzeże nieruchomości, jednak ustanowienie służebności wykluczało by jakiekolwiek jego odmienne wykorzystanie, przede wszystkim pod zabudowę. W odniesieniu do całkowitej powierzchni nieruchomości obciążonej, stanowiło by to znaczny uszczerbek. Ustanowienie służebności według wariantu I będzie też źródłem niedogodności dla nieruchomości obciążonych, gdyż droga dojazdowa przebiegać będzie w niewielkiej odległości nie tylko od ogólnie pojętych siedliskowych części nieruchomości - lecz wprost w pobliżu zamieszkiwanych obecnie budynków mieszkalnych. Jakiekolwiek zintensyfikowanie ruchu jest z punktu widzenia tych funkcji siedliska zjawiskiem niepożądanym, oddziaływanie hałasu oraz zanieczyszczeń pochodzących od przejeżdżających pojazdów stanowi w tym wypadku znacznie bardziej odczuwalną dolegliwość niż w przypadku wariantów II i III. Wariant I byłby więc z uwagi na rozmiar negatywnych konsekwencji dla nieruchomości obciążonych najbardziej niepożądany. W ocenie Sądu Okręgowego w okolicznościach w niniejszej sprawy zasadne jest przeprowadzenie drogi koniecznej według wariantu III opracowanego przez tego biegłego, o co alternatywnie wnosiła skarżąca w apelacji. Przeprowadzenie drogi koniecznej według tego wariantu zapewni niezbędną łączność nieruchomości J. O.

(1)z drogą publiczną umożliwiającą normalne, gospodarcze korzystanie z tej nieruchomości. Z jednej strony przy wyborze wariantu uwzględniono potrzeby nieruchomości władnącej i jej interes społeczno gospodarczy wynikające z jej charakteru i przeznaczenia. Stanowi ona, bowiem w południowo-zachodniej siedlisko, zabudowane budynkiem mieszkalnym - drewnianym domem, murowana oborą i letnią kuchnią, a w pozostałej części grunt orny klasy IV i V. Z drugiej strony wariant III drogi koniecznej będzie najmniej uciążliwy, jeśli wziąć pod uwagę konsekwencje ustanowienia służebności dla nieruchomości obciążonych i ich interes społeczno - gospodarczy. W tym kontekście za przeprowadzeniem drogi koniecznej według tego wariantu przemawia to, że rolę drogi pełnić będzie pas gruntu, który i tak stanowi drogę dojazdową, utrzymywaną w tej funkcji przez właścicieli sąsiednich nieruchomości. Jest to dojazd utworzony zwyczajowo, w celu ułatwienia użytkowania gruntów rolnych. Jego otoczenie stanowią grunty użytkowane rolniczo – grunty rolne różnych klas bonitacyjnych. Ze względu na i tak rzadkie korzystanie z tej drogi i sąsiadujących z nią nieruchomości, z których ona pochodzi, okoliczność, iż droga będzie przedmiotem użytkowania jeszcze przez właścicieli nieruchomości władnącej, nie stanowi dla właścicieli nieruchomości władnącej praktycznie żadnej niedogodności. Z uwagi na to, że i tak pas gruntu stanowi drogę dojazdową, nie przynosi on nikomu z właścicieli żadnych pożytków naturalnych. Uszczerbek wartości nieruchomości obciążonych wiąże się, zatem tylko z udostępnieniem go kolejnej osobie, i utracie możliwości przeznaczenia tego pasa gruntu do innego celu. Jak zauważył też Sąd Rejonowy wyraża się on niewielkimi kwotami, praktycznie bez znaczenia dla wartości rynkowej gruntów mających zostać obciążonymi służebnością: (działka nr (...)- 304 zł; nr (...)- 142 zł; nr (...)- 65 zł; nr (...)- 172 zł; nr (...)- 3 zł; nr (...)- 9 zł; nr (...)- 170 zł). Wprawdzie droga konieczna będzie przecinać niektóre z nieruchomości w poprzek, jednakże zważyć należy, iż aktualnie są one i tak jest w ten sposób faktycznie podzielone - środkowy pas stanowi, bowiem drogę, a sąsiadujące z tym pasem pozostałe części nieruchomości grunty orne. Natomiast w razie wyboru wariantu II pas gruntu przecinający jedną z nieruchomości musiałby zostać do funkcji drogi dopiero przystosowany. Zgodzić się wprawdzie należy z tym, iż droga dojazdowa stanowiąca wariant III jest drogą nieutwardzoną gruntową, co może rodzić niekorzystne sytuacje komunikacyjne w niektórych porach roku. Jednakże konieczność jej utwardzenia stanowi kwestę dalszą, leżącą w interesie osób z niej korzystających. Nadto identycznego wymogu dopatrywać się należy w odniesieniu do szlaku drożnego wytycznego według wariantu II, którego przebieg obejmuje tereny nie pełniące dotychczas tego rodzaju funkcji i wymagające urządzenia drogi na nowo, od początku. Zauważyć również należy, iż Sąd Rejonowy, uzasadniając wybór wariantu wskazywał, że siedlisko stanowi centrum gospodarstwa wnioskodawczyni, w związku, z czym w przypadku wariantu III drogi koniecznej - droga dojazdowa docierała by do północnego końca nieruchomości władnącej w sytuacji, gdy siedlisko znajduje się w jego południowej części. Oznaczałoby to, że po ustanowieniu służebności według wariantu III konieczne byłoby przeznaczenie pasa gruntu na nieruchomości władnącej pod drogę dojazdową. Argumentował, że miałaby ona długość około 170 m, co przy szerokości 5 m - oznaczałoby wyłączenie z nieruchomości władnącej pasa gruntu o powierzchni 850 m kwadratowych, czyli więcej, niż wynosi łączna powierzchnia drogi koniecznej w którymkolwiek wariancie. Ponadto, ponieważ wskazany pas gruntu obejmowałby grunty orne, należałoby go dopiero odpowiednio przystosować do pełnienia roli drogi. A więc podległby on wyłączeniu z powierzchni działki przeznaczonej pod produkcję rolną, co (jakkolwiek w nieznacznym stopniu, biorąc pod uwagę całkowitą powierzchnię nieruchomości) zmniejszyłoby jej dochodowość. Powierzchnia pasa drogowego musiała by podlec utwardzeniu, a następnie na bieżąco - konserwacji. Argumentował dalej, że powstały wariant drogi dojazdowej byłby ponadto najbardziej niekorzystny dla nieruchomości władnącej, biorąc pod uwagę wykreowaną sytuację komunikacyjną, gdyż ogólna długość drogi dojazdowej z siedliska do drogi publicznej byłaby 4 -krotnie dłuższa niż w przypadku innych wariantów. Argumentacji ta mająca w ocenie Sądu przemawiać przeciwko wyborowi wariantu III jest nietrafna. Argumentacji tej nie można jednak podzielić wobec błędnego założenia, że siedlisko wykorzystywane jako centrum życiowe i gospodarczo - rolne nieruchomości władnącej Istotne znaczenie przy ustanowieniu służebności drogi koniecznej ma, bowiem to czy sama nieruchomość jako taka ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a nie to czy odpowiedni dostęp do takiej drogi ma określona jej część. Zapewnienie dogodnego dostępu centrum działki po ustanowieniu służebności leżeć będzie, bowiem w gestii właściciela nieruchomości władnącej, na którego rzecz i w którego interesie ustanowiona zostanie służebność. Ponadto, jak już wskazywano przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić wprawdzie z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale także z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić i z uwzględnieniem interesu społeczno - gospodarczego zarówno w odniesieniu do nieruchomości władnącej jak i obciążonej. Wariant III drogi koniecznej należało uznać za najmniej uciążliwy, jeśli wziąć pod uwagę konsekwencje ustanowienia służebności dla nieruchomości obciążonych. Zgodzić się wprawdzie należy z tym, iż droga dojazdowa stanowiąca wariant III jest drogą nieutwardzoną gruntową, co może rodzić niekorzystne sytuacje komunikacyjne w niektórych porach roku. Jednakże za przeprowadzeniem drogi według tego wariantu przemawia to, że rolę drogi pełnić będzie pas gruntu, który i tak stanowi drogę dojazdową, utrzymywaną w tej funkcji przez właścicieli sąsiednich nieruchomości. Ze względu na i tak rzadkie korzystanie z tej drogi i sąsiadujących z nią nieruchomości, z których ona pochodzi, okoliczność, iż droga będzie przedmiotem użytkowania jeszcze przez właścicieli nieruchomości władnącej, nie stanowi dla właścicieli nieruchomości władnącej praktycznie żadnej niedogodności. Ze względu na to, że i tak pas gruntu stanowi drogę dojazdową, nie przynosi on nikomu z właścicieli żadnych pożytków naturalnych. Uszczerbek wartości nieruchomości wiąże się, zatem tylko z udostępnieniem go kolejnej osobie, i utracie możliwości przeznaczenia tego pasa gruntu do innego celu. Jak zauważył też Sąd Rejonowy wyraża się on niewielkimi kwotami, praktycznie bez znaczenia dla wartości rynkowej gruntów mających zostać obciążonymi służebnością: (działka nr (...)- 304 zł; nr (...)- 142 zł; nr (...)- 65 zł; nr (...)- 172 zł; nr (...)- 3 zł; nr (...)- 9 zł; nr (...)- 170 zł). W tej sytuacji wariant III drogi koniecznej uznać należało za właściwy i ustanowić w oparciu o niego służebność. Ustanowiona służebność umożliwi użytkownikom nieruchomości władnącej dogodny dojazd do drogi publicznej nie stwarzając przy tym niewspółmiernych dolegliwości ani poważnego uszczerbku użytkownikom nieruchomości obciążonych. Uszczerbki doznane przez nieruchomości obciążone zostaną natomiast dostatecznie zrekompensowane przez przyznane wynagrodzenie. W przedmiocie wynagrodzenia za ustanowienie służebności (pkt II postanowienia) Sąd zasądził zgodnie z art. 145 § l k.c od J. O.

(1)tytułem jednorazowego wynagrodzenia za korzystanie z drogi koniecznej: na rzecz M. K.kwotę 72, 39 zł, na rzecz B. K.kwotę 217, 17 zł, na rzecz A. K.

(1)kwotę 72, 39 zł; na rzecz K. K.

(1)kwotę 80, 39 zł, na rzecz A. K.

(2)kwotę 72, 39 zł; na rzecz J. G.

(1)kwotę 80, 39 zł; na rzecz S. G.kwotę 59, 64 zł, na rzecz L. G.kwotę 3 zł, na rzecz M. I.kwotę 65 zł, na rzecz D. I.kwotę 142 zł - płatne w terminie miesiąca wszystkie sumy płatne jednorazowo w terminie l miesiąca. Za podstawę obliczenia wysokości należnego wynagrodzenia Sąd przyjął uszczerbek wartości nieruchomości, obliczony w opinii pisemnej biegłego z zakresu szacowania nieruchomości R. Z.- (k 532-k 570) stwierdzając, że w tym zakresie nie została ona zakwestionowana, w związku, z czym przyjęta została jako podstawa decyzji w tym zakresie. W odniesieniu do wynagrodzenia za ustanowienie służebności przez fragmenty nieruchomości stanowiące współwłasność uczestników Sąd ogólną kwotę uszczerbku podzielił proporcjonalnie do wysokości udziałów pomiędzy współwłaścicieli nieruchomości obciążonych. W ocenie Sądu Okręgowego, aby wynagrodzenie za ustanowienie służebności odegrać mogło rolę kompensacyjną, powinno podlegać płatności jednorazowej. Przemawia za tym także ogólnie niewielki rozmiar wszystkich tych kwot. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., Sąd Okręgowy orzekł jak w postanowieniu. O kosztach postępowania apelacyjnego, na które składała się opłata od apelacji w kwocie 200 zł i wynagrodzenie adwokata w kwocie 120 zł (§ 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 8 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie…), orzekł na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. uznając, że interesy uczestniczki i wnioskodawczyni były w sprzeczne, co, wobec uwzględnienia apelacji, uzasadniało zasądzenie od wnioskodawczyni kwoty 320 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego obowiązkiem zwrotu tych kosztów uczestnikowi. SSO E. Bazelan SSOP.Grochowski SSR del.do SO G.Madej