Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 6 czerwca 2019 r., sygn. akt IX Ca 1460/18

Sygn. akt IX Ca 1460/18 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 6 czerwca 2019 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Mirosław Wieczorkiewicz (spr.) Sędziowie:

SO Krystyna Skiepko SO Bożena Charukiewicz Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Najdrowska po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2019 r. w Olsztynie na rozprawie sprawy z powództwa S. K. przeciwko J. S. o zapłatę na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 12 września 2018 r., sygn. akt X C 3541/17, I. zmienia zaskarżony wyrok w punktach 1 i 3 w ten sposób, że oddala powództwo oraz zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3.617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, II. zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.865 zł (dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Krystyna Skiepko Mirosław Wieczorkiewicz Bożena Charukiewicz Sygn. akt IX Ca 1460/18 UZASADNIENIE Powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy najmu z dnia 25 października 2016r.:

Powód domagał się również zasądzenia od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód podał, że w dniu 25 października 2016r. strony zawarły umowę najmu lokalu na czas oznaczony do dnia 31 października 2021r. Pozwana, jako wynajmująca oddała powodowi, jako najemcy do używania lokal użytkowy przy ul. (...), położony na parterze budynku, o powierzchni 60 m 2, składający się z czterech pomieszczeń i dwóch sanitariatów.

Powód wskazał również w pozwie, że lokal, zgodnie z umową, miał być przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej na prowadzeniu restauracji–placówki gastronomicznej. Po zawarciu umowy i wydaniu przedmiotu najmu, powód rozpoczął działania, zmierzające do otwarcia restauracji i dnia 30 grudnia 2016r. złożył wniosek do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w O. celem uzgodnienia pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych koncepcji pomieszczeń przedmiotowego lokalu. Pismem z dnia 4 stycznia 2017r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w O. wskazał na szereg nieprawidłowości w lokalu, tj.:

Powód podniósł w pozwie także, że kiedy zawierał z pozwaną przedmiotową umowę, był przekonany zgodnie z jej zapewnieniami oraz treścią umowy, iż lokal jest przystosowany do prowadzenia restauracji. W związku z tym, że lokal posiadał w chwili wydania wady, które uniemożliwiały korzystanie z niego przez powoda zgodnie z jego przeznaczeniem, ponadto wady te miały charakter fundamentalny i nieusuwalny, powód wypowiedział pozwanej przedmiotową umowę pismem z dnia 20 stycznia 2017r. na podstawie art. 664 § 2 w zw. z art. 680 kc. Powód, co do podstawy prawnej żądania podał, powołując się na art. 662 § 1 kc, że wydanie najemcy rzeczy w stanie, który nie jest przydatny do umówionego użytku, precyzyjnie określonego w umowie w § 1 ust. 3, stanowiło nienależyte wykonanie umowy najmu przez pozwaną, dlatego taki stan stworzył obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 kc, zaś zakres odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 kc.

Powód wskazał, że powstała szkoda obejmuje:

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwana w odpowiedzi na pozew zakwestionowała żądanie pozwu, co do zasady i co do wysokości. Pozwana przyznała, że strony w dniu 25 października 2016r. zawarły umowę najmu przedmiotowego lokalu na czas oznaczony pięciu lat. Powód ostatecznie wydał pozwanej zwrotnie lokal w dniu 30 sierpnia 2017r. Pozwana ponadto zarzuciła, że ani z ww. umowy, ani z żadnych innych ustaleń stron, nie wynikało, że powód miał w lokalu prowadzić restaurację. Według pozwanej, zgodnie z § 1 pkt 3 umowy, miał on prowadzić w tym lokalu działalność w branży, wynikającej z zaświadczenia z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, gdzie przeważającą jego działalnością było „Restauracje i inne placówki gastronomiczne”. Natomiast z zaświadczenia tego wynika, że wpisał tam szereg różnych działań, m.in. działalność fizjoterapeutyczną. Niezależnie od tego wskazana w umowie przeważająca działalność powoda, tj. podklasa (...) obejmuje: restauracje, kawiarnie, restauracje typu fast food, bary mleczne, bary szybkiej obsługi, lodziarnie, pizzerie, miejsca z żywnością na wynos. Pozwana zakwestionowała istnienie wad, wskazanych przez powoda i podniosła, że w § 9 umowy oświadczył on, że stan lokalu jest mu znany, nie wnosi do niego zastrzeżeń oraz że nie będzie z tego tytułu wnosił jakichkolwiek roszczeń wobec pozwanej.

Zdaniem pozwanej, ww. oświadczenie umowne powoda wyłączyło jej odpowiedzialność. Podkreśliła, że powód zawierał ww. umowę, jako fachowiec w branży gastronomicznej, powinien był więc wiedzieć, jakie wymogi musi spełniać wynajmowany lokal ze względu na zamierzony przez niego cel działalności.

Pozwana podniosła również, że nigdy nie wyraziła zgody, aby powód przeprowadzał prace adaptacyjne i ulepszenia lokalu, wobec czego prace te prowadził on wbrew umowie, a koszty ponosił na własne ryzyko.

Z ostrożności procesowej pozwana zakwestionowała ona związek ww. kosztów budowlanych z powyższymi pracami adaptacyjnymi. Zwróciła uwagę, że np. w fakturze (...) za usługi budowlane na kwotę 3.300,-zł zostało wpisane, że prace były wykonywane w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a nie w lokalu. Pozwana zakwestionowała także związek pomiędzy zawarciem umowy najmu a zaciągnięciem przez powoda dwóch pożyczek bankowych. W szczególności pożyczka na kwotę 6.600,-zł została zawarta w dniu 24 października 2016r., tj. przed zawarciem umowy najmu. Pozwana zarzuciła ponadto, że wstępna ocena Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w O. z dnia 4 stycznia 2017r. nie ma charakteru orzeczenia administracyjnego, a w związku z tym nie jest to dokument urzędowy w rozumieniu art. 244 kpc. Według niej była ona dla powoda jedynie pretekstem do wycofania się z umowy. Ponadto pozwana podała, że wskazane w ww. wstępnej ocenie uwarunkowania techniczne lokalu nie dyskwalifikowały go do prowadzenia działalności gospodarczej z podklasy (...) (...) innej niż restauracje, tym bardziej, że wcześniej w lokalu była prowadzona pizzeria. Pozwana również wskazała, że powód podjął prace adaptacyjno dostosowujące, a więc swoim zamiarem obejmował przeprowadzenie prac budowlanych w lokalu.

Sąd Rejonowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 12 września 2018r.:

Sąd I instancji ustalił, że:

Działalność powoda według zgłoszonego (...) to również sprzedaż detaliczna owoców i warzyw, pieczywa, ciast, wyrobów ciastkarskich i cukierniczych, a także sprzedaż detaliczna pozostałej żywności, prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, sprzedaż detaliczna gazet i artykułów piśmiennych, prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, pozostała sprzedaż detaliczna, prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami, pozostały transport lądowy pasażerski gdzie indziej niesklasyfikowany, transport drogowy towarów, działalność usługowa wspomagająca transport lądowy, ruchome placówki gastronomiczne, pozostała działalność profesjonalna, naukowa, techniczna gdzie indziej niesklasyfikowana oraz działalność terapeutyczna;

Mając powyższe ustalenia na uwadze Sąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Poza sporem w sprawie, zdaniem tego Sądu, było zawarcie przez strony umowy najmu z dnia 25 października 2016r. i jej warunki oraz kwestia przeznaczenia lokalu, będącego przedmiotem najmu, wynikającego bezpośrednio z treści umowy.

Według Sądu I instancji sporna między stronami pozostała zarówno zasada odpowiedzialności pozwanej za nienależyte wykonanie umowy, jak i wysokość roszczenia.

W tym zakresie Sąd Rejonowy odwołał się do treści art. 659 § 1 kc i art. 662 § 1 i 2 kc, z których wynika, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz oraz iż, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Według tego Sądu rzecz wydana najemcy musi być w stanie przydatnym do umówionego użytku, tj. posiadać cechy i właściwości, określone w umowie lub wynikające z jej celu.

W tej sytuacji, zdaniem Sądu I instancji, wynajmując ma obowiązek wynajmującego odpowiedniego przygotowania rzeczy, tak, aby odpowiadała ona określonym w umowie potrzebom najemcy, przy czym obowiązek wynajmującego wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku nie stanowi nakazu bezwzględnego, wobec czego możliwe jest uzgodnienie, że to najemca przygotuje na swój koszt rzecz do stanu, uzgodnionego w umowie, co wynika z charakteru prawnego normy art. 662 § 1 i 2 kc.

Sąd Rejonowy przyjął, że niewywiązywanie się przez wynajmującego z jego obowiązków skutkuje jego odpowiedzialnością odszkodowawczą za szkodę z art. 471 i następne kc.

W tych warunkach Sąd Rejonowy uznał, że sposób używania lokalu przez powoda był między stronami umówiony i na pozwanej, jako wynajmującej spoczywał obowiązek wydania go i utrzymywania w stanie przydatnym do tego umówionego użytku przez czas trwania najmu.

W ocenie Sądu I instancji nieprawidłowości, o których mowa w piśmie z dnia 4 stycznia 2017r. Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w O. dyskwalifikowały przedmiotowy lokal z jakiejkolwiek działalności gastronomicznej, polegającej na przygotowywaniu i sprzedaży dań z makaronów z sosami i sałatek.

W tym stanie rzeczy, Sąd Rejonowy uznał, że powód zasadnie zarzucił pozwanej, jako wynajmującej, iż wbrew dyspozycji art. 662 § 1 kc wydała ona rzecz w stanie, który nie był przydatny do umówionego użytku, precyzyjnie określonego w umowie w § 1 ust. 3, co stanowiło nienależyte wykonanie przez nią umowy najmu.

Zdaniem tego Sądu, stanowisko to wzmacnia okoliczność, że pozwana wiedząc o zamierzonej działalności powoda, utwierdzała go w przekonaniu, iż lokal nadaje się do takiej działalności.

W ocenie Sądu I instancji po zajęciu stanowiska przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w O. w piśmie z dnia 4 stycznia 2017r. okazało się, że zakres niezbędnych prac musi być większy niż to zakładał powód, i co więcej ich wykonanie wobec rodzaju i ilości zasygnalizowanych nieprawidłowości nie gwarantuje uzyskania pozytywnej opinii.

W związku z tym, Sąd Rejonowy przyjął, że wypowiedzenie przez powoda umowy najmu należy uznać za mające podstawy faktyczne i prawne.

W konsekwencji Sąd ten uznał, że po stronie pozwanej powstał, co do zasady obowiązek naprawienia szkody na skutek nienależytego wykonania umowy najmu z dnia 25 października 2016r. na podstawie art. 471 kc.

Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji uznał za udowodnione, że powód poniósł koszty w postaci czynszu najmu za listopad i grudzień 2016r. w łącznej kwocie 13.530,-zł. Okoliczność ta była niesporna, jak również fakt uiszczenia na rzecz pozwanej dochodzonej w ramach odszkodowania kwoty 7.500,-zł, stanowiącej kaucję, przewidzianą w umowie najmu.

Sąd Rejonowy za dowiedzioną ocenił również okoliczność, że środki, uzyskane przez powoda z umowy pożyczki nr (...) z dnia 24 października 2016r., przeznaczył on na kaucję. Umowa ta przewidywała prowizję w wysokości 132,-zł i odsetki w kwocie 119,57,-zł. Sąd dał wiarę zeznaniom powoda, że środki te przeznaczył na kaucję na lokal, będący przedmiotem umowy z dnia 25 października 2016r. Wskazuje na to zarówno data umowy pożyczki – dzień przed podpisaniem umowy najmu, jak i jej kwota.

W ocenie Sądu I instancji powód nie udowodnił wysokości roszczenia w pozostałym zakresie, wbrew dyspozycji powołanych przepisów art. 6 kc i art. 232 kpc.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie wskazanych przepisów, Sąd Rejonowy zasądził na rzecz powoda kwotę 21.281,57,-zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, w pozostałej części powództwo oddalając, jak w punkcie 1 i 2 wyroku. O odsetkach orzeczono zgodnie z art. 455 w zw. z art. 481 § 1 kc.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 kpc poprzez ich stosunkowe rozdzielenie, gdyż powód wygrał proces w 50,56 %.

Apelację od tego wyroku złożyła pozwana, która zaskarżyła orzeczenie, co do punktów 1 i 3.

Pozwana zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi:

Pozwana w apelacji wniosła również o:

Mając na uwadze pozwana wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu za obie instancji według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych. Powód wniósł również o oddalenie wniosków dowodowych zgłoszonych w apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

Nie negując prawidłowości przeprowadzonego postępowania dowodowego i przytoczonych - w niezbędnym zakresie – ustaleń, Sąd Okręgowy uznaje, że z powyższych ustaleń Sąd pierwszej instancji wyprowadził błędny wniosek jakoby powód udowodnił, aby istniały podstawy faktyczne do wypowiedzenia spornej umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, a tym samym, aby powodowi przysługiwało w warunkach niniejszej sprawy odszkodowanie w ramach odpowiedzialności kontraktowej.

Na początku należy wskazać, że z regulacji art. 382 kpc wynika, że sąd rozpoznający apelację orzeka zarówno na podstawie materiału zgromadzonego w pierwszej, jak i w drugiej instancji (także w oparciu o nowe fakty i dowody). Podstawę faktyczną orzeczenia stanowi ustalony przez sąd w toku postępowania stan faktyczny sprawy. W większości wypadków ustalenie to jest z rezultatem oceny dowodów przeprowadzonych przez sąd w trakcie procesu. Poczynienie spostrzeżeń, mających istotne znaczenie dla oceny wiarygodności i mocy dowodów, umożliwia sądowi przede wszystkim postępowanie dowodowe. Zaznaczyć należy, że w procesie sądowym o charakterze kontradyktoryjnym wynik sprawy zależy przede wszystkim od wykazania przez stronę zasadności swoich twierdzeń i zarzutów, co do istnienia określonych okoliczności faktycznych.

Powinność udowodnienia tych okoliczności nazywana jest ciężarem dowodu. Własny interes strony wymaga, ażeby wywiązując się z tego ciężaru podjęła ona niezbędne działania w zakresie postępowania dowodowego.

Powyższe stanowisko wynika też z tego, że w systemie apelacji pełnej wszystkie te uwagi są w pełni miarodajne nie tylko dla postępowania przed sądem pierwszej instancji, ale także dla postępowania przed sądem drugiej instancji. Podstawowym celem postępowania apelacyjnego jest wszak merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Tylko wyjątkowo sąd apelacyjny może uchylić się od obowiązku wydania w sprawie orzeczenia kończącego postępowanie, co do jej meritum (art. 386 § 2, 3 i 4 kpc). Oznacza to, że w obecnym kształcie procesu cywilnego rozstrzyganie o faktach i prawie w drugiej instancji powinno być nieomal tak samo intensywne, jak w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji. Pewne zróżnicowanie w tym względzie jednak istnieje. Wynika ono z tego, że w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji żądanie pozwu jest bezpośrednim przedmiotem postępowania, podczas gdy w postępowaniu apelacyjnym - jedynie pośrednim. Sąd drugiej instancji bowiem jest także sądem odwoławczym i zakresem jego kognicji objęta jest także kontrola legalności i zasadności zaskarżonego orzeczenia. W konsekwencji, oceny zasadności żądania pozwu lub wniosku sąd ten dokonuje przez pryzmat treści zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Szczególna sytuacja sądu drugiej instancji wynika ponadto z rozpoznawania sprawy "w granicach apelacji" (art. 378 § 1 kpc). Dla przebiegu postępowania w drugiej instancji nie bez znaczenia pozostają też zarzuty skarżącego zgłoszone w apelacji. Stanowią one (łącznie z ich uzasadnieniem) z jednej strony, punkt wyjścia dla rozpoznania apelacyjnego, z drugiej zaś strony, pełnią wobec sądu drugiej instancji rolę inspiracyjną w kierunku podjęcia przez ten sąd czynności w celu usunięcia niedostatków dotychczasowego materiału procesowego oraz wadliwości ustaleń faktycznych stanowiących podstawę zaskarżonego wyroku.

W konsekwencji Sąd drugiej instancji jako sąd nie tylko odwoławczy, lecz także merytoryczny, nie może poprzestać na zbadaniu zarzutów apelacyjnych. Powinien poczynić własne ustalenia i samodzielnie ocenić je z punktu widzenia prawa materialnego.

Mając to na względzie należy zauważyć, że w ramach oceny dowodów Sąd Rejonowy uznał, iż nieprawidłowości, o których mowa w piśmie z dnia 4 stycznia 2017r. Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w O., uzupełnione zeznaniami powoda oraz świadków M. K. (1) i D. B. (2) dyskwalifikowały przedmiotowy lokal z możliwości prowadzenia w nim jakiejkolwiek działalności gastronomicznej, a tym bardziej polegającej na przygotowywaniu i sprzedaży dań z makaronów z sosami i sałatek.

A powyższe okoliczności zostały przyjęte przez Sąd Rejonowy jako podstawę do uznania, iż pozwana wydała powodowi rzecz w stanie, który nie był przydatny do umówionego użytku, określonego w umowie w § 1 ust. 3, co stanowiło nienależyte wykonanie przez nią umowy najmu z uwagi na istnienie wad nieusuwalnych, dlatego powód mógł wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym.

Taka ocena tych dowodów, który miał stanowić podstawę uznania za zasadne wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym nie jest właściwa, zaś wnioski wynikające z treści pisma z 4 stycznia 2017r. są wadliwe.

Po pierwsze, sam wniosek powoda 30 grudnia 2016r. skierowany do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego i dołączone do niego dokumenty (dwa: opis lokalu zajmujący nie całą stronę i szkic), co zostało zawarte na karcie 104 akt (koperta) były zredagowane w sposób nader skąpy, aby można było otrzymać opinię sanitarną, na zwraca uwagę inspekcja sanitarna w tym piśmie cyt. „do wniosku jw. załączono koncepcję, która ze względu na formę i zakres nie może być przedmiotem uzgodnienia”.

Po drugie, pozwana w dniu 15 marca 2017r. po dostarczeniu pełniejszej dokumentacji (k. 124 i nast.) otrzymała pozytywną opinię sanitarną, co do możliwości użytkowania spornego lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej i Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny stwierdził, że „przyjęte rozwiązania technologiczne nie naruszają wymagań sanitarnohigienicznych określonych w obowiązujących przepisach, jak dla tego rodzaju i zakresie działalności” (k. 143). Istotne w tym zakresie jest to, że pozwana nie przeprowadzała do tego czasu żadnych dodatkowych prac adaptacyjnych w przedmiotowym lokalu.

Po trzecie, Sąd I instancji pominął, że powód jest przedsiębiorcą i lokal pozwanej wynajmował na potrzeby prowadzonej działalności gastronomicznej, Po czwarte, powód, co najmniej 3 krotnie oglądał lokal pozwanej przed podpisaniem umowy, do tego w obecności osób trzecich, a świadek D. B. (1) mający doświadczenie w prowadzeniu spraw budowlanych (k. 115) zeznał, że zauważył, że część lokalu ma położenie poniżej gruntu oraz, iż brak było oświetlenia dziennego w kuchni, oceniał też stan techniczny pomieszczeń sanitarnych. Te same obserwacje wskazał w swoich zeznaniach powód (k. 145 odw-146).

Po piąte, lokal miał być użytkowany, jako gastronomiczny (mała gastronomia) w oparciu o półprodukty i wyroby gotowane (świadek D. B. (1) zeznał „miały być sprzedawane wyroby makaronowe”, świadek M. K. (1) zeznała „miały być gotowane makarony”, a powód zeznał „mówiliśmy o działalności gastronomicznej, że zamierzamy otworzyć nowość w O., tj. makarony szybko gotowane i szybko podawane z różnymi sosami, do tego napoje i sałatki”), a nie restauracja. Tym bardziej, że łączna powierzchnia wszystkich pomieszczeń lokalu wynosiła 60m 2, co uniemożliwiało z przyczyn technicznych powstanie w spornym lokalu restauracji.

Po szóste, powód nie wzywał pozwanej do rozwiązania problemów, usunięcia ewentualnych wad lokalu związanych z wentylacją pomieszczeń, a co do zasady są to problemy techniczne i usuwalne.

Po siódme, umowa była podpisana przez powoda po zapoznaniu się ze stanem wynajmowanego lokalu (powód zeznał „lokal się nam spodobał”, świadek M. K. (1) zeznała „uważam, że lokal w takim stanie, w jakim był w czasie wydania kluczy nie nadawałby do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem bez dokonania nakładów”) oraz po zapoznaniu się z treścią jej postanowień, także przez wspólnika i żonę powoda.

Po ósme, powód rozpoczął adaptację wynajętego lokalu w szerokim zakresie bez zgody pozwanej, co przewidywała umowa, ponadto powód zeznał, że „później okazało się, że zakres tych prac musi być większy”.

Po dziewiąte, powód w umowie (§ 9) oświadczył, że stan techniczny lokalu jest mu znany, nie wnosi zastrzeżeń. Ważne jest to w kontekście działania powoda jako przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą (art. 355 § 2 kpc).

Po dziesiąte, podstawą wypowiedzenia umowy najmu był stan zastany i stwierdzony podczas oględzin lokalu oraz w chwili podpisywania umowy (obniżony poziom posadzki, brak przedsionka w wc i tzw. ciemna kuchnia), który był zauważony i akceptowany przez powoda (uwaga-czwarta).

Po jedenaste, Sąd I instancji pominął motywy, którymi kierował się powód wypowiadając umowę, a które są zawarte w piśmie z 20 stycznia 2017r. Powód wskazał tam, że zakres prac remontowych w celu adaptacji pomieszczeń na potrzeby prowadzenia planowanej działalności gastronomicznej ze względu na „czas, jaki musi być przeznaczony na ich wykonanie jest całkowicie nieopłacalny dla najemcy z uwagi na terminowość zawarcia umowy najmu (5 lat), a przede wszystkim na cel gospodarczy, który przyświecał najemcy przy zawarciu umowy. Zatem stwierdzić należy, że aktualnie najem całkowicie utracił dla najemcy wszelkie znaczenie z uwagi na cel umowy”.

Po dwunaste, powód wystąpił do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w O. celem uzgodnienia pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych koncepcji pomieszczeń przedmiotowego lokalu dopiero po 2 miesiącach od rozpoczęcia prac adaptacyjnych w bardzo szerokim zakresie, a do tego bez wymaganej pisemnej zgody pozwanej (§ 4 umowy) i wówczas przedstawił wniosek tej inspekcji w kadłubowym zakresie, co zapewne miało stanowić uzyskanie negatywnej oceny sanitarnej i pretekst do zerwania kontraktu bez ujemnych konsekwencji dla strony powodowej.

Zeznania pozwanej i świadka korespondują ze wskazanymi okolicznościami oraz jego uzupełniają, dlatego zasługują na wiarę.

W konsekwencji należy uznać, że dopiero ponowna i szersza analiza przeprowadzonych dowodów, z uwzględnieniem przedstawionej sekwencji okoliczności i wskazanych wniosków, pozwala na właściwą ocenę stanu sprawy w ramach zgłoszonego przez powoda roszczenia i zaoferowanych przez strony dowodów.

W tym miejscu Sąd Okręgowy zauważa ponownie, że postępowanie apelacyjne jest przedłużeniem postępowania przeprowadzonego przez sąd pierwszej instancji. Z tego względu sąd drugiej instancji, jako sąd apelacyjny ma nie tylko prawo, lecz i obowiązek rozważenia na nowo całokształtu okoliczności, istniejących w chwili zamknięcia rozprawy apelacyjnej oraz własnej ich swobodnej i samodzielnej oceny (art. 233 § 1 i art. 316 § 1 w zw. z art. 391 kpc).

Każdorazowo efektem tej merytorycznej oceny powinno być dokonanie ustaleń faktycznych i na ich kanwie wydanie wyroku. Oznacza to, że sąd drugiej instancji nie wyrokuje na gruncie ustaleń faktycznych dokonanych przez sąd pierwszej instancji, ale stosownie do art. 378 § 1 i art. 382 kpc rozpoznaje sprawę w granicach zaskarżenia na podstawie materiału dowodowego zebranego w obu instancjach (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2018r., IV CSK 589/17, Legalis nr 1781393).

W tych okolicznościach Sąd II instancji uważa, że nie zachodzą żadne przesłanki do uznania, aby można przyjąć, iż strona powodowa udowodniła, że wynajęty przez powoda lokal posiadał niesuwalne wady, które nie były powodowi znane w chwili zawierania umowy oraz które istniały i uniemożliwiały prowadzenie powodowi działalności gastronomicznej określonej w postanowieniach kontraktu.

W tym miejscu należy podkreślić, że zaoferowane przez strony dowody i okoliczności sprawy pozwalają na przyjęcie wniosku, iż granice swobody umów pozwalały na rozłożenie pomiędzy stronami obowiązków dotyczących zapewnienia, aby przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku, jak to nastąpiło w realiach niniejszego kontraktu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego z 16 maja 2018r., I AGa 120/18, Legalis nr 1857645).

Powód znał stan techniczny lokalu, który chciał wynająć od pozwanej, a jako profesjonalista w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej powinien był wykazać wyższą starannością przy zawieraniu spornej umowy najmu, aby zapewnić odpowiednią korelację tego zobowiązania ze swoimi potrzebami i wymaganiami oraz tak określić indywidualnie przedmiot świadczenia pozwanej oraz wzajemnego, swojego świadczenia, aby mógł zapewnić realizację powziętego celu gospodarczego w ramach normalnego ryzyka zawodowego.

Skoro powód nie dochował należytej staranności, jako profesjonalista w zakresie prowadzonej przez siebie działalności przy prowadzeniu negocjacji i zawarł sporny kontrakt o treści jak w umowie najmu z dnia 25 października 2016r., co do znanego i niezmienionego przedmiotu najmu, to nie może stawiać stronie pozwanej zarzutów i zgłaszać roszczenia, aby ponosiła odpowiedzialność co wymaganego dopiero obecnie (wyobrażalnego) stanu przedmiotu najmu.

W tej sytuacji, Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że powodowi nie przysługuje uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, skoro w chwili zwarcia umowy wiedział o stanie technicznym spornego lokalu w zakresie przedstawionych okoliczności, dlatego wskazywane obecnie: obniżony poziom posadzki, brak przedsionka w wc i tzw. ciemna kuchnia nie stanowią wad przedmiotu najmu w rozumieniu art. 664 § 2 kc (jeżeli były to w ogóle przeszkody do prowadzenia spornej działalności gastronomicznej przez powoda).

W tym zakresie dyspozycja art. 664 § 3 jest jednoznaczna.

Warto zauważyć, że w warunkach niniejszej sprawy wiedza powoda o stanie wynajmowanego lokalu, co do wskazanych: obniżonego poziomu posadzki, braku przedsionka w wc i tzw. ciemnej kuchni miała charakter pozytywnej wiedzy, a nie powinności dowiedzenia się takiego stanu (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2006r., V CSK 155/06, Legalis nr 177275). Zaś stan wentylacji nie był wadą nieusuwalną, na co wskazuje opinia sanitarna z 15 marca 2017r. (k. 143), co do której można byłoby zastosować sankcję natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 664 § 2 kpc.

W tych warunkach stan sprawy pozwala na uznanie, że powód przeszacował swoje możliwości odnośnie prowadzenia działalności gospodarczej w spornym lokalu, zaś pismo inspekcji sanitarnej stanowiło pretekst do rozwiązania umowy z opcją uniknięcia dalszych skutków zerwania kontraktu.

W konsekwencji Sąd II instancji przyjmuje, że roszczenie odszkodowawcze powoda związane z naprawieniem szkody na skutek nienależnego wykonania umowy najmu z 25 października 2016r. na podstawie art. 471 kc nie jest zasadne, ponieważ pozwana należycie wykonała swoje zobowiązanie, jako wynajmująca w ramach postanowień ww. umowy zwartej z powodem, a wskazywany stan przedmiot najmu nieakceptowany obecnie nie stanowił podstawy do natychmiastowego wypowiedzenia kontraktu na podstawie art. 664 § 2 kc, dlatego podlega oddaleniu.

Pewne wątpliwości co do sposobu rozstrzygnięcia budziła kwestia żądania zwrotu kaucji, jednak z uwagi na zgłaszane żądania związane z ustaniem umowy najmu i poczynionych prac w spornym lokalu należy uznać, że roszczenie to jest na obecnym etapie przedwczesne i będzie podlegało późniejszemu rozliczeniu z innej podstawy faktycznej i prawnej.

Mając to na uwadze Sąd Okręgowy orzekł, jak w sentencji wyroku, zaś o kosztach postępowania za I i II instancję rozstrzygnął na zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy (art. 98 § 1 i 3 kpc).

Bożena Charukiewicz Mirosław Wieczorkiewicz Krystyna Skiepko