2 pkt. d statutu, odnoszący się do możliwości nabywania przez Spółdzielnię użytkowania wieczystego gruntów jest o tyle niezasadny, że ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 916), dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, co wynika już z samego tytułu tego aktu prawnego oraz jego art. 1 i 2. Tymczasem zgodnie z art. 1 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 2 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 845), zwanej w dalszej części uspm, celem spółdzielni mieszkaniowej może być nie tylko zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków, a co za tym idzie – spółdzielnia może nabywać nieruchomości w celu budowy budynków o przeznaczeniu innym, niż mieszkalny. W przypadku pozwanej, możliwość realizowania takich innych celów jest przewidziana w § 5 nowego statutu. Samo ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest użytkowanie wieczyste gruntów nadal istnieje – art. 232 kc i następne, zatem nie ma przeszkód prawnych po temu, aby pozwana nabywała takie prawo w celu zaspokojenia innych, niż mieszkaniowe, potrzeb swoich członków.
7 statutu okazał się zasadny, ponieważ poprzez to postanowienie Spółdzielnia dąży do narzucenia właścicielom odrębnych lokali nabytych w jej budynkach obowiązków w zakresie złożenia deklaracji o przyjęciu w poczet członków lub wniosku o zawarcie umowy w sprawie praw i obowiązków związanych z zajmowaniem wyodrębnionego lokalu. Tymczasem zgodnie z art. 3 ust. 3 1 uspm osoba taka może być członkiem Spółdzielni, ale nie musi. Prawa i obowiązki właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni regulują przepisy ustawy np. art. 4 ust. 4, art. 4 ust. 5, art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 3 uspm, co oznacza, że nie ma potrzeby obligatoryjnego zawierania umowy regulującej stosunki między właścicielem i Spółdzielnią. Pomijając kwestię związania właścicieli lokali niebędących członkami Spółdzielni takim postanowieniem statutu, należało uznać, że treść § 9 ust. 7 jest co najmniej sprzeczna z dobrymi obyczajami, ponieważ zmierza do arbitralnego narzucenia podmiotom nie będącym członkami Spółdzielni obowiązków, które nie wynikają z ustawy. Skutkuje to uchyleniem zaskarżonej uchwały w tej części.
1 lit. j należało uznać za zasadny, ponieważ to postanowienie statutu zmierza w sposób zawoalowany do narzucenia wszystkim członkom spółdzielni sposobu rozliczania kosztów zużycia ciepłej wody oraz energii cieplnej mimo, że strona pozwana nie wykazała, aby kwestię tę uregulowano wprost w jakimkolwiek akcie wewnątrzspółdzielczym, np. regulaminie rozliczania tych mediów. Nałożenie obowiązku udostępnienia lokalu w określonym celu przy braku wynikającego z przepisów prawa lub aktów wewnątrzspółdzielczych jasnego zapisu upoważniającego do realizacji takiego celu przez Spółdzielnię jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, ponieważ może być nieczytelne dla przeciętnego członka spółdzielni. Postanowienie to może być interpretowane w taki sposób, że to Spółdzielnia będzie decydowała o zainstalowaniu mierników bez konieczności uzyskania zgody członka, a ten będzie zmuszony udostępnić lokal w celu zainstalowania takiego urządzenia nawet wówczas, gdy nie zgadza się na opomiarowanie. Przeciętny człowiek nieznający się na niuansach prawniczych, może nie mieć świadomości takiej konsekwencji wynikającej z przedmiotowego zapisu. Z tego punktu widzenia takie postanowienie statutu godzi też w interesy członków Spółdzielni. Wobec powyższego § 13 ust. 1 lit. j statutu należało również uchylić. W tym miejscu należy wspomnieć o art. 6 ust. 8 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1437). W pierwszym zdaniu tego przepisu określono jedynie uprawnienie właściciela lub zarządcy budynku, a nie obowiązek, zainstalowania urządzeń pomiarowych. W przypadku Spółdzielni nie oznacza to, że pozwana (ściślej - jej Zarząd) posiada uprawnienie skuteczne wobec członków do decydowania o sposobie rozliczania kosztów zużycia mediów. Decyzja w tej kwestii powinna zostać podjęta kolegialnie w formie aktu prawa wewnętrznego podjętego przez odpowiedni organ Spółdzielni, regulującego to zagadnienia w sposób czytelny dla członków Spółdzielni, bo tego wymagają dobre obyczaje i wzgląd na ich interes. Dopiero po podjęciu takiej decyzji powstaje obowiązek, o którym mowa w zdaniu drugim. Odnośnie § 16 ust. 1 lit. d statutu powództwo jest bezzasadne, ponieważ uchwała, o której mowa w tym postanowieniu może dotyczyć wyłącznie lokali wyodrębnionych jako własność, co wynika z art. 24 1 ust. 1 uspm i nie może naruszać spółdzielczych praw do lokali przysługujących innym członkom, co wynika wprost z art. 24 1 ust. 2 tej ustawy.
7 statutu jest niezasadny o tyle, że postanowienie to jest powtórzeniem przepisu ustawy – art. 58 pr.sp. Nie sposób też uznać, że oparcie odpowiedzialności wskazanych tam osób na zasadzie winy jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, interesem spółdzielni lub ma na celu pokrzywdzenie jej członków. Odnośnie zarzutów zgłoszonych pod adresem regulacji zawartych w § 28 ust. 1, 2, 3 i 5 oraz w § 30 ust. 2 i 3 statutu należy stwierdzić, że stanowią one jedynie przejaw przekonania powódki, że kwestie związane z organizacją i wyborem władz Spółdzielni można było uregulować odmiennie. § 28 ust. 1 w żaden sposób nie narusza interesów Spółdzielni ani dobrych obyczajów; trudno też dopatrzeć się w jego treści elementów zmierzających do celowego pokrzywdzenia członków Spółdzielni. Zbędne jest nawiązywanie w treści tego postanowienia do zapisów z ust. 2, zatem brak takiego nawiązania nie przesądza o zaistnieniu którejś z przesłanek uchylenia uchwały wskazanych w art. 42 § 3 pr.sp. W odniesieniu do § 28 ust. 2 i 3 statutu zastrzeżenia powódki dotyczą w istocie określenia maksymalnego parytetu dla poszczególnych osiedli, jeśli chodzi o liczbę członków zasiadających w radzie nadzorczej. Przepisy nie nakładają jednak obowiązku ustalania jakichkolwiek parytetów, a tym bardziej sposobu ich określania. Natomiast ich ustalenie w sposób przyjęty w zakwestionowanych postanowieniach nie oznacza naruszenia dobrych obyczajów, interesów Spółdzielni lub celowego pokrzywdzenia jej członków. Zastrzeżenie dotyczące § 28 ust. 5 jest jedynie wyrazem poglądu, że ilość członków Rady Nadzorczej powinna być stała, co także trudno przełożyć na przesłanki z art. 42 § 3 pr.sp. Zastrzeżenia podniesione w odniesieniu do § 30 ust. 2 i 3 statutu są emanacją obaw skarżącej, których zasadność nie została jednak w żaden sposób wykazana, zatem nie mogą stanowić dostatecznego uzasadnienia do uchylenia tych postanowień. Zarzuty dotyczące § 51 ust. 1 i § 54 statutu wynikają wyłącznie z mylnego utożsamienia strony zawierającej umowę z osobą, która umowę taką sporządza w określonej formie. W przypadku umów zawieranych w formie aktu notarialnego, notariusz nie jest ich stroną, zatem nie zawiera jej. § 71 ust. 3 litera a statutu jest powtórzeniem przepisu zawartego w art. 6 1 ust. 3 pkt 2 uspm, zatem takie jego sformułowanie nie godzi w interes Spółdzielni, nie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, ani nie zmierza do celowego pokrzywdzenia członków. § 71 ust 3 litera d statutu nie spełnia przesłanek wskazanych w art. 42 § 3 pr.sp., ponieważ dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy w lokalu zainstalowano urządzenia pomiarowe. Można, co prawda, zarzucić temu postanowieniu brak precyzji poprzez zaniechanie wskazania, kto miałby kontrolować i legalizować urządzenia pomiarowe, jednakże zagadnienia te regulują przepisy odrębne, a mianowicie ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1437) w art. 7 oraz rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836) w § 30 i 33. Zatem i pod tym względem brak jest podstaw do uchylenia statutu w tej części.
2 pkt 2 statutu w początkowej jego części jest niezasadny, ponieważ pomija pełną treść tego zapisu, rozpoczynającą się od słów „w zakresie nieobowiązującym”. Natomiast uzasadniony jest zarzut odnoszący się do § 72 ust. 2 pkt litera c. Zapis ten jest mało precyzyjny, co umożliwia dosyć dowolną jego interpretację. Dotyczy to sposobu zredagowania treści: „z wyłączeniem podejścia kanalizacyjnego usytuowanego w stropie, instalacji rozprowadzającej w mieszkaniu, baterii, wężyków i uszczelek a także wymiana i legalizacji wodomierz.” Przy takiej redakcji można mieć uzasadnione wątpliwości, co objęte jest wyłączeniem spod obowiązków Spółdzielni, a co mieści się w ich zakresie. Stworzenie takiej niepewnej sytuacji prawnej jest z pewnością sprzeczne z dobrymi obyczajami i godzi w interesy członków Spółdzielni, co uzasadnia uchylenie tego postanowienia. Zarzuty dotyczące § 79 ust 1 lit. a statutu są uzasadnione o tyle, że koszt legalizacji wodomierzy nie powinien stanowić kosztów zarządu nieruchomością, obciążających wszystkich członków Spółdzielni przynajmniej do czasu, gdy powstanie podstawa prawna w formie aktu wewnątrzspółdzielczego, w oparciu o którą obowiązek instalowania takich urządzeń będzie dotyczył wszystkich członków Spółdzielni. Jak wspomniano wcześniej przy rozważaniach dotyczących § 13 ust. 1 lit. j statutu, niniejsze postanowienie jest kolejną próbą wprowadzenia tego rodzaju obowiązku niejako tylnymi drzwiami, a to jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i stanowi naruszenie interesu członków. Z tego względu powództwo w tej części należało uwzględnić poprzez eliminację z § 79 ust. 1 lit. a zapisu o legalizacji wodomierzy. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc uznając, że częściowe uwzględnienie powództwa, którego przedmiotem nie jest wymierne roszczenie majątkowe uzasadniania wzajemne zniesienie tych kosztów.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.