XII C 2528/13

Sygnatura akt XII C 2528/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Poznań, dnia 18 listopada 2019 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący: SSO Ewa Hoffa Protokolant:Protokolant sądowy Marcin Szaroleta po rozpoznaniu w dniu 21 października 2019 r. w Poznaniu na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w G. /NIP: (...) przeciwko (...) spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą we W. /KRS: (...) o zapłatę I. Zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 917.640,81 zł /dziewięćset siedemnaście tysięcy sześćset czterdzieści złotych i osiemdziesiąt jeden groszy/ z odsetkami ustawowymi za opóźnienie: - od kwoty 43.306,82 zł od dnia 22 sierpnia 2016 r., - od kwoty 874.333,99 zł od dnia 17 października 2018 r., do dnia zapłaty każdej z tych kwot. II. W pozostałej części powództwo oddala. III. Oddala wniosek powódki o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności. IV. Kosztami postępowania obciąża w całości pozwaną i z tego tytułu: 1/ zasądza od niej na rzecz powódki kwotę 24.217 zł /dwadzieścia cztery tysiące dwieście siedemnaście złotych/, 2/ nakazuje ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa /Sądu Okręgowego w Poznania/ kwotę 46.010 zł /czterdzieści sześć tysięcy dziesięć złotych/. /-/ E. Hoffa Sygn akt XII C 2528/13 UZASADNIENIE Powódka, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. /dawniej ul. (...)- k.1165- 1167- kserokopia zarządzenia Wojewody (...) z dnia 22 stycznia 2018 r. o zmianie nazwy/, wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kwoty 1.120.182,39 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 9 grudnia 2013 r. /data wniesienia pozwu/, o nadanie wyrokowi klauzuli natychmiastowej wykonalności, oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /k.1 i 2/. Jako podstawy prawne swych roszczeń wskazała przepisy o rękojmi, a także art. 471 k.c. w zakresie nie wykonania umowy zgodnie z projektem budowlanym i wynikających z tego wad i usterek obiektu /k.742- 743/. Wskazała, że powódka domaga się zasądzenia kwoty stanowiącej równowartość niezbędnych napraw i korekt, a niewykonanie przez pozwaną budynków w sposób zgodny z umową i poprawny spowodowało konieczność poniesienia przez powódkę kosztów tych napraw i korekt budynków. Pozwana, „Jedynka Art.- B. (...) Spółka z o.o. Spółka komandytowa wniosła o oddalenie powództwa i domagała się zasądzenia od powódki na jej rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /k.537/. Twierdziła, że powództwo jest przedwczesne, bowiem pozwana gotowa jest do wykonania napraw i usunięcia usterek, a uprawnienia wynikające z przepisów o rękojmi, a także roszczenia z tych przepisów wynikające wykluczają jednoczesne, lub wcześniejsze występowanie z tożsamymi rodzajowo roszczeniami na podstawie art. 471 k.c. Zapewniła, że odstępstwa od projektu zostały uzgodnione i nie skutkują powstaniem jakiejkolwiek szkody, usterki dachu naprawione zostały przez podwykonawcę, pozostałe usterki usunęli pracownicy pozwanej, a zawilgocenie garażu są skutkiem nieprawidłowej jego eksploatacji /k.539- 545/. Zgłosiła też zarzut braku legitymacji czynnej powódki ze względu na treść cesji dokonanych przez właścicieli mieszkań na rzecz powódki obejmującej wyłącznie roszczenia z tytułu rękojmi /k.1184/. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Budynki przy ul. (...) /poprzednio ul. (...)/ oznaczone numerami(...) /poprzednio(...)/ zostały wybudowane przez pozwaną, jako dewelopera i to kolejno w grudniu 2010 r., w październiku 2011 r . i w styczniu 2013 r. Pozwana sprzedawała mieszkania w tych budynkach, oraz miejsca w halach garażowych wraz z przynależnymi do odrębnych lokali mieszkalnych udziałami w częściach wspólnych nieruchomości. W w/w budynkach- stanowiących jeden kompleks mieszkalny- powstała powodowa wspólnota mieszkaniowa /bezsporne/. Powódka nie jest stroną umów o roboty budowlane, bowiem umowy takie zawarła pozwana z wykonawcą, lub wykonawcami nie będącymi stronami w niniejszej sprawie. Pozwana zawierała natomiast umowy kupna- sprzedaży z osobami nabywającymi odrębne lokale i miejsca garażowe wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości. Właściciele mieszkań i miejsc garażowych, których udziały we współwłasności części wspólnych nieruchomości wynoszą łącznie 74,16% dokonali cesji /przelewów wierzytelności przysługujących w stosunku do pozwanej/ na rzecz powódki wskazując w oświadczeniach woli o podobnej treści, że wierzytelności te są „z tytułu rękojmi i roszczeń odszkodowawczych dotyczących wad /usterek/ fizycznych części wspólnych nieruchomości, oraz z tytułu innych niespełnionych zobowiązań umownych dotyczących części wspólnych nieruchomości” /k.296- 425- poświadczone kserokopie cesji/. Wynikający z treści oświadczeń zamiar i cel tych cesji daje pozwanemu legitymację czynną do wystąpienia z powyższymi roszczeniami /art. 65 k.c./. W toku niniejszego postępowania pozwana dokonała, sukcesywnie, napraw, czyli usunęła wady fizyczne wskazane w opinii biegłego P. W. z dnia 30 maja 2016 r. /opinia w odrębnym pliku z czarnym grzbietem/ w całości, lub w części. Pozwana konsekwentnie oświadczała, że wskazane przez biegłego odstępstwa od projektu, określone jako „roboty zamienne” nie stanowią wad fizycznych i nie skutkują zmniejszeniem wartości obiektu, ani niższą funkcjonalnością /k. 9 opinii - hasłowy wykaz zakresu wad i odstępstw od projektu, k.10- 17- wykaz wad fizycznych i odstępstw od projektu/. Koszty usunięcia wad fizycznych i prac likwidujących odstępstwa od projektu budowlanego wynosiły w maju 2016 r. 594.490,48 zł brutto na którą to kwotę składały się: koszty usunięcia odstępstw od projektu budowlanego o wartości 333.986, 54 zł brutto i koszty usunięcia wad fizycznych o wartości 263.503,94 zł brutto /k.17 - opinia biegłego P. W. i kosztorysy szczegółowe dla poszczególnych budynków ze zbiorczymi tabelami elementów scalonych na początku każdego z kosztorysów, również k.862- zeznania biegłego/. Odstępstwa od projektu budowlanego są wadami wykonawczymi /k.862/. Opisane w opinii wady wykonawcze nie są skutkiem nieprawidłowej eksploatacji budynków /k.17 opinii/. Pozwana twierdziła, że po wydaniu opinii przez biegłego P. W. usunęła wskazane w niej wady fizyczne /k. 862- oświadczenie pełnomocnika na rozprawie 12 stycznia 2017 r./. Sąd przeanalizował więc, poniżej, poszczególne rodzaje wad i odstępstw od projektu budowlanego i zakres ich usunięcia przez pozwaną:

1. LUKARNY Przy piśmie procesowym z dnia 5 marca 2017 r. pozwana złożyła oświadczenie projektanta w/w budynków D. N., nie zawierające daty, ale wskazujące, że zamienne wykończenie lukarn polegające na zastosowaniu, w miejsce blachy tytanowo- cynkowej na ścianach lukarn, ocieplenia ich metodą lekką mokrą z otynkowaniem jest zgodne z założeniami projektowymi /k.899/. Biegły P. W. stwierdził, że zamienne wykończenie lukarn jest technicznie i funkcjonalnie poprawne /k.863- zeznania biegłego, a także k.904- zeznania świadka A. F.- kierownika budowy/. Odstępstwo od projektu dotyczące lukarn nie wywoływało więc skutku takiego jak wada fizyczna utrudniająca prawidłowe użytkowanie obiektu dotkniętego wadą. Nie umniejszyło też wartości części wspólnych nieruchomości.
2. MUR OPOROWY i DYLTACJA Powódka potwierdziła wykonanie naprawy muru oporowego i wypełnienie dylatacji w budynku nr (...), aczkolwiek wskazała, że efekt jest nieestetyczny /k.913- oświadczenie w piśmie procesowym, k.919- zeznania powódki- członka zarządu M. M./. Drobne uchybienia estetyczne nie stanowią wady fizycznej i nie umniejszają też wartości części wspólnych nieruchomości.
3. NAWIETRZAKI, czyli nawiewniki. W w/w piśmie projektanta D. N. /k.899/ zawarte jest też stwierdzenie, że zastosowane, zamiennie, nawiewniki ciśnieniowe odpowiadają założeniom projektowym /k.899- pismo bez daty podpisane przez mgr. inż. architekta D. N., częściowo wypełnione ręcznie/. W dziennikach budowy brak jest adnotacji o zmianach projektu w tym zakresie za zgodą architekta, a podczas wizji lokalnej pismo to nie zostało okazane biegłemu P. W. /k.850/. Dla prawidłowego działania nawiewnika okiennego potrzebne jest założenie regulatora prędkości obrotów, lub regulatora prędkości obrotowej jednofazowej /k.862- zeznania biegłego P. W./ jednak w projekcie budowlanym nie wskazano konkretnego typu nawietrzaka i nie podano, że nawietrzak powinien mieć taki regulator. Pozwana założyła mniejszą ilość nawietrzaków niż to wskazuje projekt i było to w budynku nr (...) o 41 nawietrzaków mniej /89-48/, w budynku nr (...) o (...) nawietrzaków mniej /104-48/, a w budynku nr (...) o(...)nawietrzaków mniej /167-72/ i to według treści kosztorysu a nie według projektu w którym przewidziano zainstalowanie nawietrzaka jako wyposażenia każdego okna /k.854- wyjaśnienia pisemne biegłego P. W., k. 864- zeznania biegłego/. Kupując mieszkania i udziały w częściach wspólnych nieruchomości członkowie powodowej wspólnoty orientowali się co do ilości nawiewników, a użytkując mieszkania mogli ocenić, czy ilość nawietrzaków jest wystarczająca dla wymiany powietrza w mieszkaniach i zachowania oczekiwanej temperatury i ewentualnie, żądać założenia dodatkowych nawietrzaków /k.904- zeznania świadka A. F./. Nie uczynili tego. Ograniczenie ilości nawietrzaków i założenie nawietrzaków bez regulatorów natężenia nawiewu nie stanowi wady fizycznej utrudniającej prawidłowe użytkowanie obiektu dotkniętego wadą. Nie umniejszyło też wartości części wspólnych nieruchomości.
4. STUDNIA POD PRZEPOMPOWNIĘ. Projekt budowlany przewidywał budowę studni pod przepompownię zarówno przy budynku nr (...)/ jak i przy budynku nr (...)/ natomiast pozwana wykonała wyłącznie jedną studnię pod przepompownię w zjeździe między budynkami- przy budynku (...). W dzienniku budowy brak jest jakiejkolwiek wzmianki o korekcie projektu w tym zakresie, brak zezwolenia projektanta na taką zmianę. Zaniechanie wybudowania zaprojektowanej studni jest niezgodne z zasadami sztuki budowlanej /k.864- zeznania biegłego W., k. 855- jego pisemne wyjaśnienia/. Wybudowanie dwóch brakujących studni to łączna kwota 28.552,98 zł /14.276,49 x 2 – tabele elementów scalonych dla budynków (...) pod pozycją 1.5, oraz szczegółowe kosztorysy przy opinii biegłego P. W./.
5. ODWODNIENIE LINIOWE HAL GARAŻOWYCH W BUDYNKACH NR (...), zrealizowane było odmiennie niż w projekcie w budynku nr (...)/, a nie wykonane w ogóle w budynku nr (...)/, bez adnotacji w dzienniku budowy o zmianie projektu i akceptacji takiej zmiany przez projektanta /k.10 opinii biegłego P. W./. Odstępstwa te są niezgodne z zasadami sztuki budowlanej i stanowią wadę budowlaną /k.855- pisemne wyjaśnienia biegłego/. Pozwana wskazała, że zaniechanie wykonania rowku odprowadzającego i osłaniającej go kratki żeliwnej w garażu w budynku nr (...)/ wynikało z usytuowania wjazdu do tego garażu /k.907- zeznania A. S./. W czasie budowy pozwana zleciła odmienny projekt odprowadzania wody z dachów i powierzchni płaskich- do separatorów z których miała być odpompowywana do skrzynek rozsączających /k.904 i k.905- zeznania świadka A. F. i pozwanej- członka zarządu A. S./. Bezsporne jest, że występowały przecieki do piwnic i hal garażowych. Według pozwanej przecieki nie występują już po oczyszczeniu i przepchaniu rur /k.905/ czemu powódka nie zaprzeczyła.
6. MALOWANIE RUR INSTALACJI GAZOWEJ NA KOLOR ŻÓŁTY stanowi zalecenie w miejscach ogólnodostępnych /np. klatki schodowe, korytarze/, aby te rury były rozpoznawalne w razie awarii, lub pożaru. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych… wskazuje w punkcie 11, że rury stalowe powinny być zabezpieczone przed korozją przez nałożenie farby podkładowej, a następnie farby nawierzchniowej /k.11- opinia biegłego W./. Bezsporne jest, że pozwana pomalowania rur żółtą farbą nie dokonała Rozporządzenie nie obliguje, lecz tylko zaleca oznaczenie rur i zaworów instalacji gazowej żółtą farbą.
7. OCIEPLENIE RUR WODOCIĄGOWYCH W swych zeznaniach członek zarządu pozwanej wskazał, że wydaje mu się, że pozwana wykonała ocieplenie rur wodociągowych w sezonie budowlanym 2016 /k.907/. Następnie powódka zaprzeczyła, że takie ocieplenie rur zostało wykonane /k. 913- oświadczenie w piśmie procesowym, k.920- zeznania M. M.- członka zarządu powódki/. Koszt ocieplenia rur wodociągowych w budynku nr. 2 /A/ wynosił 1397,43 zł, w budynku nr (...)/ wynosił 2323,86 zł, a w budynku nr (...)/ wynosił 2323,86 zł, łącznie 6045,15 zł /tabele elementów scalonych dla poszczególnych budynków pod pozycjami 1.7, 5 i 7 tych tabel/.
8. SKUTKI ZALANIA HAL GARAŻOWYCH Powódka zaprzeczyła, aby pozwana dokonała usunięcia skutków zalania hal garażowych, a pozwana nie wykazała, że te skutki usunęła /k.903- zeznania świadka A. F., k.906- zeznania A. S., k.919- zeznania M. M./. Koszty usunięcia skutków zalania w budynku nr (...) kwota 16.176,43 zł, w budynku nr (...) kwota 7621,92 zł /pozycje1.8 i 8 w tabelach elementów scalonych dla tych budynków/, łącznie 23.798,35 zł.
9. NAPRAWA OGRODZENIA Bramka w ogrodzeniu przy budynku nr (...)/ była niesymetrycznie usytuowana /k.11 opinii biegłego/ . Ponieważ koszt usunięcia tej asymetrii biegły wycenił na 126 zł /tabela elementów scalonych przy kosztorysie dotyczącym budynku (...) Sąd dał wiarę pozwanemu, że wykonał tę naprawę realizując remont muru oporowego przy tym budynku w sezonie 2016 /k.906- zeznania A. S./. Ze względu na regularnie występujące przecieki dachów, których wykonanie, z uwagi na nieprawidłowy sposób ułożenia membrany i położenie jej na zbyt małej powierzchni, brak wymaganych otworów wentylacyjnych w okapie, nieprawidłowe ułożenie dachówek, nieprawidłowe zamontowanie okien dachowych, nieprawidłowo wykonane obróbki i opierzenia blacharskie, oraz nieodpowiednie zamocowanie tzw. komunikacji dachowej konieczne jest usunięcie tych wad fizycznych /k.1056- 1057- opinia biegłego A. T./. Zakres i charakter wad jest na tyle istotny, że jedynym skutecznym sposobem ich naprawienia jest wykonanie wszystkich prac dekarskich od nowa z wykorzystaniem tych materiałów, których można powtórnie użyć /k.1072- 1073 i k.1074-1078- opinia biegłego A. T. z kosztorysami skróconymi, oraz k.1080- zdjęcia z oględzin na płycie CD, (...)- (...)- zeznania biegłego, (...)- wykonany w czasie zeznań szkic dotyczący zaniechania całościowego pokrycia lukarny/. Koszt usunięcia wad dachów na budynkach nr (...), (...) według cen z daty wydania opinii /sporządzona dnia 21 sierpnia 2018 r.- k.1053/, to kwota 1.178.983,27 zł brutto /k.1072- 1073- 362.247,33 zł x 2 + 454.448,61/. W sumie koszt usunięcia wad fizycznych to kwota 1.237.379,75 zł /1.178.983,27 + 28.552,98 + (...),15 + 23.798,35/. 76,16% z tej kwoty wynosi 917.640,81 zł /1.237.379,75 x 0, (...). Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dokumentów szczegółowo wymienionych w postanowieniu wydanym na rozprawie dnia 9 maja 2019 r. /k.1135/ przy czym korespondencję między stronami , protokoły przekazania budynków, protokoły przeglądów technicznych budynków, operat wodno- prawny i kserokopie fragmentów akt spraw gospodarczych między wykonawcą dachów, a pozwaną sąd potraktował jako materiał dowodowy pomocniczy. Strony nie kwestionowały treści dokumentów dopuszczonych w poczet dowodów, lecz nadawały im odmienne znaczenie w zakresie ich skutków prawnych. Opinia biegłego P. W. z dnia 30 maja 2016 r. /teczka z czarnym grzbietem /, pisemna odpowiedź biegłego na pytania pozwanej datowana dnia 8 stycznia 2017 r. /k.849- 860/ oraz zeznania tego biegłego /k.861- 865/ były w znacznej części przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy. Wyłącznie ze względu na to, że po wydaniu tej opinii pozwana usunęła część wad prawidłowo sporządzone kosztorysy i obliczenia zawarte w opinii uległy modyfikacjom wyżej opisanym. Biegły P. W. nie dysponował tzw. podnośnikiem i nie był w stanie wykonać oględzin dachu, a brak kompletnej dokumentacji dotyczącej budowy sieci odprowadzającej wody opadowe wykluczył wydanie opinii w tym zakresie. Kwestia ta została wyjaśniona przy przesłuchaniu stron. Należy wnioskować, że pozwana i powódka przyjęły do wiadomości konieczność okresowego oczyszczania separatora i osadnika /k.14 opinii/. Biegły wskazał widoczne dla niego wady dachu /k.9 opinii/, a w kosztorysach i /ogólnie/ w tabelach elementów scalonych wskazał zakres i koszty częściowego przełożenia pokrycia dachowego. Oględzin dachów dokonał od strony poddaszy w ich części niezabudowanej /k.852- punkt 7 wyjaśnień pisemnych/ i posłużył się materiałem zdjęciowym z akt sprawy/. Orientacyjnie ocenił, że powinna nastąpić wymiana folii dachowej w 30% i przełożenie całości dachówek przy wykorzystaniu 90% dachówek starych, oraz uzupełnienie opierzenia kominów o tzw. kozubki /k.863- zeznania biegłego/. Ponieważ pozwana kwestionowała opinię w tym zakresie zarzucając, że biegły nie dokonał oględzin dachu sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego z dziedziny ciesielstwa i dekarstwa A. T.- dysponującego podnośnikiem. Opinia tego biegłego z dnia 21 sierpnia 2018 r. /k.1053-1079/ jest przydatna dla rozstrzygnięcia sprawy, a w swych zeznaniach złożonych na rozprawie /k.1132- 1135/ biegły w pełni opinię obronił. Stwierdził, że nie wykrył zaniedbań w konserwacji dachu /k.1134/. Wyjaśnił dlaczego kompleksowa naprawa dachu jest najbardziej ekonomicznie uzasadnionym rozwiązaniem /k.1132 i k.1134/. Ze względu na emigrację fachowców i wzrost cen i wynagrodzeń pracowników w okresie między rokiem 2013, a datą wydania opinii /około 5 lat/ koszty wskazane w kosztorysach skróconych dołączonych do opinii biegłego są prawdopodobne. Biegły zeznał przy tym, że przyjął ceny i stawki średnie /k.1132/. Ze względu na wykonanie opinii dotyczącej usunięcia wad fizycznych dachu po oględzinach dachu z zewnątrz i wyrywkowych odkrywkach przez biegłego- dekarza sąd przyjął, że opinia biegłego P. W. w części dotyczącej wad dachu nie zostanie wykorzystana do ustaleń faktycznych, bowiem okazała się zbyt optymistyczna i oparta na wyrywkowych obserwacjach wynikających z braku możliwości wejścia na dach budynków i poruszania się po dachu. Dachy mają więcej wad fizycznych i wymagają bardziej radykalnych napraw niż ustalił to, orientacyjnie, biegły W.. Biegły A. T., podczas oględzin, korzystał z tzw. podnośnika umożliwiającego swobodny dostęp do wszelkich elementów dachu, sporządził opinię zwięzłą, precyzyjną, przemyślaną i pozbawioną wewnętrznych sprzeczności. Jako praktyk prowadzący dobrze prosperującą firmę dekarską dysponował zarówno wiedzą techniczną jak i wiedzą dotyczącą cen wobec czego sporządzenie kosztorysu skróconego było wystarczające. Wykonanie kosztorysu pełnego było zbędne, a w istotnym zakresie zwiększyłoby koszty postępowania. Biegły, całkowicie słusznie, oszacował koszty robót według cen średnich. Sądowi wiadomo jest z urzędu- z innych spraw podobnego rodzaju, że przy kosztorysowaniu również występuje dowolność naliczania cen w granicach od najniższej do najwyższej stawki /k.1541/. Zeznaniom świadka zawnioskowanego przez powódkę- P. K. /k.900- 903/, oraz zeznaniom świadka zawnioskowanego przez pozwaną- A. F.- kierownika budowy /k.903- 905/ sąd dał wiarę w takiej części w jakiej nie były ona sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym przyjętym za podstawę ustaleń. Dowody z zeznań świadków: K. P., S. R., M. W., Z. C. i I. G. /k.2- wnioski dowodowe powódki/, oraz z zeznań świadków J. P. i M. S.