Sygn. akt X GC 817/12 UZASADNIENIE W pozwie w postępowaniu upominawczym z dnia 17 września 2012 roku powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąw C.wniosła o zasądzenie od pozwanego J. M.prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (...) w C.kwoty 413.500,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz kosztami postępowania, w tym – kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że zawarła z pozwanym umowę o roboty budowlane, które – od początku jej realizacji – wykonywane były przez pozwanego ze zwłoką, nie dotrzymywał on bowiem terminów realizacji określonych w harmonogramie rzeczowo-finansowym, stanowiącym załącznik do umowy. Nadto, w trakcie realizacji prac budowlanych wykonawcy wskazywano na wady wykonywanych robót. W konsekwencji, pozwanemu upłynęły terminy umowne do zakończenia wszystkich robót wynikających z umowy, harmonogramu rzeczowo-finansowego i projektu zagospodarowania gruntu. Co ważne, nie doszło do wykonania czynności odbioru, jakże istotnej dla powódki. W tej sytuacji, strona powodowa zmuszona została do wystąpienia z powództwem o zapłatę kary umownej, którą przewidywały zapisy umowy łączącej strony na wypadek zwłoki w wykonaniu przedmiotu umowy. Strona powodowa zaznaczyła przy tym, że przedmiotowe powództwo dotyczy jedynie części jej roszczeń, tj. wyłącznie kary umownej za niewykonanie w terminie umownym wszystkich elementów infrastruktury zewnętrznej budynków, która naliczona jest za okres od dnia 1 stycznia 2011 roku do dnia 5 lipca 2012 roku, po 500,00 złotych za każdy dzień zwłoki. W ocenie powódki, niewykonanie umowy w powyższym zakresie przez pozwanego jest oczywiste i wynika chociażby z kompletnego projektu zagospodarowania działki stanowiącego część dokumentacji projektowej. (pozew k. 2-8) Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 8 października 2012 roku Sąd Okręgowy w Łodzi, X Wydział Gospodarczy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. (nakaz zapłaty k. 251) W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 30 października 2012 roku pozwany zaskarżył powyższy nakaz zapłaty w całości i wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Z ostrożności procesowej, pozwany, na podstawie art. 498 kc, podniósł zarzut potrącenia dochodzonej pozwem wierzytelności z wierzytelnością pozwanego w kwocie 450.000,00 złotych, stanowiącą wynagrodzenie z tytułu dodatkowo zleconych robót budowlanych. (sprzeciw od nakazu zapłaty k. 257-262v.) Na rozprawie w dniu 24 lutego 2-14 roku pełnomocnik pozwanego zgłosił żądanie zmniejszenia kary umownej z uwagi na fakt jej rażącego wygórowania. (e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 01:29:38) Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 1 lipca 2008 roku pomiędzy powódką (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąw C.a pozwanym J. M.prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...)w C.doszło do zawarcia umowy, przedmiotem której stało się wykonanie zadania pod nazwą: „Budowa kompleksu złożonego z dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz infrastruktury zewnętrznej, w tym: parkingów, chodników, dróg wjazdowych, na działkach o nr ewidencyjnych (...)położonych przy ul. (...)w C.”. Szczegółowy zakres przedmiotu zamówienia określały: projekt budowlany i wykonawczy wraz z przedmiarem robót, planem sytuacyjnym zagospodarowania terenu, kosztorys ofertowy stanowiący załącznik nr 1 do umowy i harmonogram rzeczowo-finansowy stanowiący załącznik nr 2 do umowy (§ 1 umowy). Zarówno kosztorys ofertowy, jak i harmonogram rzeczowo-finansowy wymieniały następujące elementy i etapy robót: roboty ziemne, fundamenty, mury fundamentowe, strop pod piwnicami, schody na gruncie, mury parteru, strop pod parterem, mury I piętra, strop nad I piętrem, mury II piętra, strop nad II piętrem, mury III piętra, strop nad III piętrem, mury poddasza, strop nad poddaszem, dach – część mieszkalna, pokrycie dachu – część garażowa, ścianki działowe, szpałdowanie, kominy, tynki wewnętrzne, zabudowa poddasza, izolacje stropu antresoll (poddasza), posadzki garażu, podłoża i posadzki pozostałe, ślusarka, elewacja zewnętrzna, stolarka okienna, stolarka drzwiowa, schody drewniane, windy, malowanie i zagospodarowanie terenu. Rozpoczęcie robót nastąpiło w dniu 1 lipca 2008 roku, jeśli zaś chodzi o zakończenie robót – kształtowało się ono różnie: zakończenie i odbiór końcowy budynku oznaczonego literą B, stanowiącego I etap inwestycji, nastąpić miał w dniu 30 czerwca 2009 roku, zakończenie i odbiór końcowy budynku oznaczonego literą A, stanowiącego II etap inwestycji, nastąpić miał w dniu 31 grudnia 2009 roku, przekazanie dokumentacji technicznej podwykonawczej miało nastąpić zgodnie z terminami odbioru budynków A i B, natomiast wykonanie elementów infrastruktury zewnętrznej miało nastąpić do dnia 31 grudnia 2009 roku, z zastrzeżeniem wykonania elementów niezbędnych do odbioru budynku B w terminie do dnia 30 czerwca 2009 roku. Tak ustalone terminy mogły ulec przesunięciu w przypadku działania siły wyższej lub wystąpienia okoliczności, których strony nie były w stanie przewiedzieć, mimo zachowania należytej staranności (§ 4 umowy). Strony umowy ustaliły, że przedmiotem odbioru końcowego jest wykonanie przedmiotu zamówienia objętego umową. Odbiorom częściowym będą podlegały roboty zanikające i ulegające zakryciu. Wykonawca (kierownik budowy) będzie zgłaszał powódce gotowość do odbioru tych robót w terminie 3 dni roboczych od daty wpisu do dziennika budowy. Pozwany miał zgłosić powódce gotowość do odbioru końcowego robót w formie pisemnej. Odbiór robót zostanie zaś dokonany komisyjnie, z udziałem przedstawicieli jednostek, których udział nakazuje prawo budowlane. Odbiór końcowy miał na celu przekazanie powódce ustalonego przedmiotu umowy do eksploatacji, po sprawdzeniu jego należytego wykonania. Strony postanowiły, że z czynności odbioru będzie spisany protokół zawierający wszelkie ustalenia dokonane w toku odbioru, jak też terminy wyznaczone na usunięcie ewentualnych wad stwierdzonych przy odbiorze (§ 5 ust. 1, 2, 3, 4, 5 i 8 umowy). W § 10 ust. 1 pkt b umowy znalazł się zapis, z którego wynikało, że pozwany zapłaci powódce karę umowną za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy w wysokości 500,00 złotych za każdy dzień zwłoki. Kierownikiem budowy był G. W.. (umowa k. 16-18v., załącznik nr 1 (kosztorys ofertowy) k. 21-29, załącznik nr 2 (zakres rzeczowo-finansowy) k. 30v.-31, oświadczenie o podjęciu obowiązków kierownika budowy k. 52, zeznania świadka G. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 00:41:04, 00:41:22, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:11:08) Decyzją nr 322/08 z dnia 10 czerwca 2008 roku (...) (...)udzielił powódce pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach o nr ewidencyjnych: (...)i (...)w C.. (okoliczność bezsporna) Decyzją nr (...)z dnia 24 marca 2009 roku S. (...), po rozpatrzeniu wniosku o pozwolenie na budowę, zatwierdził projekt budowlany i udzielił powódce pozwolenia na budowę zjazdu z ul. (...)w C., wg projektu opracowanego przez inż. J. Ż.. (decyzja nr (...) k. 383-384, projekt zagospodarowania terenu – zjazd z ul. (...) k. 385-386, projekt budowlany zjazdu publicznego z pasa drogowego ul. (...) w C. k. 387-392) Aneksem nr 1 do powyższej umowy, zawartym w dniu 26 maja 2009 roku, strony zmieniły m.in. zakres rzeczowo-finansowy przedmiotu zamówienia, stanowiący załącznik nr 1 do aneksu, zaś zakończenie przedmiotu umowy ustaliły na dzień 30 września 2009 roku – jeśli chodzi o budynek B i 31 marca 2010 roku – jeśli chodzi o budynek A. Zmieniony zakres rzeczowo-finansowy wymieniał następujące elementy robót: działówki, tynki ścian, tynki sufitów, posadzka + styropian (blok B), kanały wentylacyjne, gres korytarze, gres schody, cokoliki, elewacja, dach konstrukcja, dach pokrycie, dach izolacje, dach zabudowy, okna dachowe wraz z parapetami, stolarka okienna, stolarka drzwiowa do gospodarczych, ślusarka + wrota garażowe, malowanie, izolacje balkonów i tarasów (łącznie z gresem), izolacja łącznika, zagospodarowanie terenu i roboty żelbetowe. (aneks nr 1 wraz z załącznikiem nr 1 k. 19 i 20, zeznania świadka G. W.e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 00:50:31, zeznania prezesa powodowej Spółki (...)e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:12:50) W toku wykonywanych prac powódka zlecała pozwanemu szereg robót dodatkowych, jak również wielokrotnie zmieniała koncepcje rozwiązań technicznych, dostarczając pozwanemu zamienne rysunki projektowe. Oczekiwanie na dostarczenie tych rysunków niejednokrotnie spowalniało roboty budowlane, nie mniej jednak spowolnienia te nie były znaczące. W tym czasie z reguły przeprowadzane były inne, możliwe do wykonania, prace, na drugim z obiektów. Spowolnienia zdarzały się także z uwagi na warunki atmosferyczne i niemożność wykonywania pewnych prac w porze zimowej, przy występujących przymrozkach. Nie wszystkie informacje o przerwach wpisywane były do dziennika budowy. (zestawienie rysunków zamiennych i uzupełniających k. 264-265, rysunki zamienne i uzupełniające k. 266, zeznania świadka G. W.e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 00:45:26, 00:47:27, 00:48:54, 00:49:15, 00:59:34, zeznania świadka Z. N.e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 01:18:24, 01:22:46, 01:24:10, 01:24:56, 01:35:51, zeznania świadka J. D.e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 02:27:26, 02:27:41, 02:29:28, 02:29:55, 02:30:34, zeznania świadka P. W.e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 0239:07, 02:39:20, 02:40:04:) Zdarzyło się raz, że wystąpiła dłuższa przerwa na budowie z uwagi na zaistniały kryzys ekonomiczny i niemożność znalezienia przez powodową Spółkę kupców na nowo-powstające mieszkania. (zeznania świadka G. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 00:47:56, 00:48:20) W trakcie przeprowadzanych prac budowlanych wielokrotnie dokonywano odbiorów częściowych poszczególnych elementów tychże prac wykonanych przez stronę pozwaną. Działo się tak m.in. w dniach: 28 lipca 2008 roku, 30 lipca 2008 roku, 11 sierpnia 2008 roku, 4 września 2008 roku, 23 września 2009 roku, 4 października 2008 roku, 3 listopada 2011 roku, 9 grudnia 2008 roku, 21 stycznia 2009 roku, 14 lutego 2009 roku, 3 marca 2009 roku, 21 kwietnia 2009 roku, 11 maja 2009 roku, 5 czerwca 2009 roku, 10 lipca 2009 roku, 12 sierpnia 2009 roku, 17 września 2009 roku, 3 grudnia 2009 roku. (dziennik budowy k. 32-83, zeznania świadka P. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 02:43:26, zeznania pozwanego J. M. e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 01:16:41) Roboty związane z instalacją sanitarną i elektryczną wykonywane były przez firmy podwykonawcze, wybierane przez stronę powodową. Firma pozwanego nie wykonywała ich. On zajmowała się tylko robotami budowlanymi sensu stricte. (zeznania świadka Z. N. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 02:09:25, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:30:32) Wpisem do dziennika budowy z dnia 8 stycznia 2010 roku kierownik budowy G. W. zgłosił zakończenie robót budowlanych w części mieszkalnej budynku B wskazując, że budynek ten nadaje się do przekazania do użytkowania najemcom. Wpisem w dzienniku budowy z dnia 8 stycznia 2010 roku Z. N. – inspektor nadzoru inwestorskiego, potwierdził zakończenie robót w części mieszkalnej budynku B ze wskazaniem, że prace wykonano zgodnie z projektem. (wpisy w dzienniku budowy z dnia 8 stycznia 2010 roku k. 75) Decyzją nr 36/10 z dnia 22 marca 2010 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w C., na podstawie stosownych przepisów prawa, udzielił powódce pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego oznaczonego literą B w stanie deweloperskim na działce o nr ewidencyjnych (...)i (...)przy ul. (...)w C.. Pozwolenie nie objęło części garażowej budynku i zjazdu do garaży. Z uzasadnienia decyzji wynikało, że w trakcie czynności kontrolnych przeprowadzonych w dniu 18 marca 2010 roku komisja stwierdziła, że budynek mieszkalny wielorodzinny o powierzchni użytkowej 1660,6 m 2 w stanie deweloperskim został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i warunkami decyzji o pozwoleniu na budowę. Teren budowy został uporządkowany. Do całkowitego zakończenia inwestycji pozostały: część garażowa ze zjazdem do garaży w budynku B – termin wykonania do dnia 16 kwietnia 2010 roku, budynek mieszkalny wielorodzinny oznaczony literą A oraz 8 ogólnodostępnych miejsc postojowych. (decyzja nr 36/10 k. 283-283v.) W lipcu 2010 roku, na wniosek inwestora, sporządzono specjalistyczną ekspertyzę dotyczącą oceny jakości wykonanych przez pozwanego robót budowlanych. Z opinii tej wynikało, że wystąpiły niezgodności wykonanych robót z projektem wykonawczym w zakresie detali. Autor opinii, mgr inż. J. T.wskazał, że należy bezwzględnie doprowadzić do zgodności wykonanych robót z projektem w zakresie wymienionym w pkt 3 opinii technicznej, tj. należy z podnośnika sprawdzić elementy wymienione w pkt 3, stolarkę okienną trwale zabrudzoną wymienić na nową, uszkodzoną obudowę rozdzielni wymienić na nową, zabrudzoną elewację przemalować tak, aby różnica odcienia kończyła się na załamaniach ścian, wykonać próbę szczelności tarasów, ściany z Silki w piwnicach wyrównać i przemalować, ślusarkę balustrad oczyścić z korozji i przemalować, membranę pod połaciami poprawić, cokoły na balkonach rozebrać i cofnąć tak, aby płaszczyzna cokołu była chroniona elewacją (uprzednio wycinając tynk, wyrównując płaszczyznę pod hydroizolację), żaluzje wentylacji wychodzącej na elewację podnieść powyżej opaski oraz elewację w pasie cokołowym wykonać zgodnie z instrukcją ITB. (opinia techniczna mgr inż. J. T. k. 98-138, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:17:25) Wpisem do dziennika budowy z dnia 14 września 2010 roku kierownik budowy G. W. zgłosił zakończenie robót budowlanych w części mieszkalnej budynku A. Zgłosił również zakończenie prac zewnętrznych: chodników, parkingów, obsypania budynku humusem i wskazał, że budynek nadaje się do użytkowania przez najemców. Wpisem w dzienniku budowy z dnia 14 września 2010 roku Z. N. – inspektor nadzoru inwestorskiego, potwierdził zakończenie robót budowlanych budynku A oraz robót zewnętrznych. (wpisy w dzienniku budowy z dnia 14 września 2010 roku k. 82, zeznania świadka G. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 00:55:10, 01:03:14, 01:05:17, 01:05:44, zeznania świadka Z. N. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 01:26:47, 01:27:21, 01:41:08, zeznania pozwanego J. M. e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 01:06:20, 01:07:18) Wraz z wpisem do dziennika budowy z dnia 14 września 2010 roku kierownik budowy sporządził pismo stanowiące załącznik do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, z którego wynikało, że prace budowlane zostały zakończone, a obiekty nimi objęte – wykonane zgodnie z przepisami, projektem, oddane i nadające się do użytkowania. Pismo to podpisane zostało przez projektanta, inspektora nadzoru inwestorskiego i samego inwestora. Do pisma tego dołączona była również dokumentacja w postaci dziennika budowy i projektu budowlanego. (zeznania świadka G. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 00:51:09, 00:51:51, 00:53:07, 00:53:19, 00:53:47, zeznania świadka Z. N. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 01:27:21, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:32:42, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:41:05, zeznania pozwanego J. M. e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 01:07:18) Decyzją nr 104/10 z dnia 8 października 2010 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w C., na podstawie stosownych przepisów prawa, udzielił powódce pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego oznaczonego literą A w stanie deweloperskim i parkingu podziemnego na działce o nr ewidencyjnych (...)i (...)przy ul. (...)w C.. Z uzasadnienia decyzji wynikało, że w trakcie czynności kontrolnych przeprowadzonych w dniu 5 października 2010 roku komisja stwierdziła, że budynek mieszkalny wielorodzinny oznaczony symbolem A o powierzchni użytkowej 1837,6 m 2, w stanie deweloperskim, parking podziemny o powierzchni użytkowej 1628,1 m 2 i osiem ogólnodostępnych miejsc postojowych zostało wykonanych zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i warunkami decyzji o pozwoleniu na budowę. Teren budowy został uporządkowany. Wskazano również, że zjazd z ul. (...)wykonany został na podstawie pozwolenia na budowę, protokół odbioru z dnia 29 marca 2010 roku, budowa zakończona w dniu 4 maja 2010 roku. (decyzja nr 104/10 k. 284-284v.) Wpisem w dzienniku budowy z dnia 25 października 2010 roku Z. N.– inspektor nadzoru inwestorskiego, na prośbę i polecenie inwestora, wskazał, że do dnia dzisiejszego nie zakończono zagospodarowania terenu zgodnie z projektem (ukształtowanie terenu, zieleń, plac zabaw, wykonanie ogródków do mieszkań A/O/O, B/O/1). O treści tego wpisu nie został poinformowany zarówno sam pozwany, jak i kierownik budowy. (wpis w dzienniku budowy z dnia 25 października 2010 roku k. 82, zeznania świadka G. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 00:57:57, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:33:51, zeznania pozwanego J. M. e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 01:15:00) Prace poprawkowe oraz usuwanie usterek, po dniu 14 września 2010 roku oraz po uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie obu budynków, trwało jeszcze przez kilka miesięcy. Często, były one przeprowadzane w porozumieniu z lokatorami poszczególnych mieszkań, niejednokrotnie - w konsekwencji zgłaszanych przez nich reklamacji. Nie obejmowały one jednak prac związanych z zagospodarowaniem terenu. O wszystkich w/w pracach inwestor wiedział i to z nim ustalany był ich zakres. Z reguły czynione to było w sposób odformalizowany, ustny. (zeznania świadka G. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 01:00:53, 01:01:39, 01:02:24, zeznania świadka Z. N. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 01:33:31, 01:42:45, 01:48:20, zeznania świadka P. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 02:44:50, 02:48:19, zeznania świadka K. N. e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:04:10, 00:05:33, 00:06:38, 00:08:01, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:16:13, 00:52:47, 01:02:12, zeznania pozwanego J. M. e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 01:06:46, 01:09:00, 01:09:06, 01:09:49, 01:18:17) Wiosną 2011 roku strony sporządziły wykaz usterek i poprawek odrębnie dla budynków A i B. Nie znalazły się w nim żadne zapisy dotyczące usterek w zakresie elementów infrastruktury zewnętrznej wykonanej przez pozwanego, jak również zapisy wskazujące na takie elementy tej infrastruktury, które wymagałyby poprawek. (wykaz poprawek budynku B k. 84-90, wykaz usterek budynku A k. 91-97) W dniu 10 października 2011 roku podpisany został protokół bezusterkowego odbioru końcowego zakresu robót objętych umowami z dnia 25 maja 2009 roku i 4 września 2009 roku. Przedmiotem odbioru były roboty towarzyszące realizacji budynków mieszkalnych wielorodzinnych A i B zlokalizowanych w C. przy ul. (...), tj. tynki maszynowe gipsowe zatarte w pomieszczeniach WC i łazienkach, tynki maszynowe gipsowe zatarte na gładko w pomieszczeniach mieszkalnych oraz na klatkach schodowych, montaż gipsowych ścianek działowych, szpachlowanie gipsowych ścianek działowych, sufity podwieszane z płyt GK, prace malarskie. Na podstawie szczegółowych oględzin robót, po zapoznaniu się z dokumentacją techniczną, stwierdzono, że przedmiot odbioru został wykonany zgodnie z projektem technicznym i warunkami technicznymi wykonania odbioru robót budowlano-montażowych. (protokół k. 336-337, zeznania świadka P. W. e-protokół rozprawy z dnia 15 kwietnia 2013 roku (k. 320) czas nagrania: 02:41:22, 02:41:33, 02:41:42, 02:41:56 ) W dniu 31 maja 2012 roku powódka wezwała pozwanego do wykonania umowy o roboty budowlane, w szczególności: do wykonania obowiązku określonego w § 4 ust. 1 umowy i w § 3 aneksu z dnia 26 maja 2009 roku poprzez zakończenie budowy i zgłoszenie do odbioru końcowego budynków oznaczonych literami A i B, a także wykonania i zgłoszenia do odbioru elementów infrastruktury zewnętrznej. Wszak terminy na zakończenie budowy budynków upłynęły: w dniu 30 września 2009 roku – w stosunku do budynku B i w dniu 31 marca 2010 roku – w stosunku do budynku A, natomiast w stosunku do obowiązku wykonania elementów infrastruktury zewnętrznej – odpowiednio w dniach: 30 czerwca i 31 grudnia 2009 roku. W piśmie tym powódka przypomniała, że zgodnie z treścią § 5 ust. 3 umowy, gotowość do odbioru poszczególnych budynków winna być zgłoszona w formie pisemnej. Poinformowała także, że niewykonanie umowy wiąże się z odpowiedzialnością kontraktową i zapłatą kary umownej za zwłokę w wykonaniu umowy w wysokości 500,00 złotych za każdy dzień zwłoki. Kara ta przysługuje zaś powódce w stosunku do każdego z niewykonanych obowiązków. W chwili obecnej kary są naliczane za każdy dzień zwłoki w stosunku do trzech wskazanych terminów i wynoszą odpowiednio: 486.500,00 złotych za niezgłoszenie do odbioru końcowego budynku B, 395.500,00 złotych za niezgłoszenie do odbioru końcowego budynku A i 395.500,00 złotych za niewykonanie elementów infrastruktury zewnętrznej. Łączna wysokość kar umownych to kwota 1.277.500,00 złotych. (wezwanie do wykonania umowy wraz z potwierdzeniem odbioru k. 139, 140, zeznania prezesa powodowej Spółki (...) e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:19:57) W odpowiedzi na powyższe pozwany wskazał, że faktycznie, nie zgłosił w formie pisemnej gotowości do odbioru robót, jednakże faktu tego nie można utożsamiać z niewykonaniem robót. Fakt, że roboty zostały wykonane zgodnie z umową i zgodnie z projektem budowlanym jest możliwy do stwierdzenia za pomocą innych dowodów, m.in. dziennika budowy. Tymczasem wpisu do dziennika budowy potwierdzającego zakończenie robót dokonał kierownik budowy, a zatwierdził Inspektor Nadzoru działający w imieniu powódki. Dziennik ten został złożony jako załącznik do wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynków mieszkalnych i pozwolenie takowe inwestor uzyskał. Po tym fakcie mieszkania były sprzedawane nabywcom, którzy wprowadzili się do ukończonego budynku. Wg wiedzy pozwanego, budynek B oraz garaż zostały zgłoszone do użytkowania w dniu 16 marca 2010 roku, zjazd – w dniu 4 maja 2010 roku, a budynek A – w dniu 27 września 2010 roku. W świetle powyższego, twierdzenie, że roboty budowlane są w dalszym ciągu nie zakończone, opiera się na całkowitym nieporozumieniu. Sam brak pisemnego zgłoszenia gotowości do odbioru robót w sytuacji, gdy inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku i sprzedał mieszkania nie może w najmniejszym stopniu świadczyć o tym, że roboty nie zostały zakończone. Pozwany wskazał przy tym, że od daty zakończenia robót do daty sporządzenia wezwania, tj. do dnia 30 maja 2012 roku, pomiędzy stronami nie były żadnej korespondencji. Trudno tymczasem przyjąć, aby inwestor wiedząc, ze wykonawca jest w zwłoce w realizacji takiej inwestycji, nie wykazywał w tym zakresie żadnej aktywności. (pismo pozwanego k. 141-143) W piśmie z dnia 18 czerwca 2012 roku powódka wskazała, że nie jest prawdą aby pozwany wykonał roboty budowlane zgodnie z zakresem umownym. Wpisy do dziennika budowy dokonane przez jej kierownika nie potwierdzają zakończenia budowy, a dotyczą jedynie części mieszkalnej obu budynków, jak też wykonania niektórych elementów zewnętrznych takich jak: chodniki i zjazd do garażu podziemnego. Nadto, termin zgłoszenia do użytkowania budynków mieszkalnych, zjazdu i garażu nie ma w sprawie najmniejszego znaczenia. Jest to bowiem kwestia administracyjnoprawna. Zgłoszenie do użytkowania nie było i nie jest tożsame z wykonaniem umowy. Nieprawdą jest też, że pozwany kiedykolwiek zgłosił w formie ustnej gotowość obiektów do odbioru końcowego. Brak jakiejkolwiek korespondencji pomiędzy stronami wynikał z faktu, że pozwany składał inwestorowi ciągłe obietnice bez pokrycia, iż prace zakończy oraz usunie usterki i wady wykonawcze. (pismo powódki k. 144-146) Ostatecznie, powódka zwróciła się do uprawnionego rzeczoznawcy budowlanego z wnioskiem o wykonanie ekspertyzy dotyczącej oceny, czy budynki mieszkalne oznaczone literami A i B oraz parking podziemny spełniają warunki określone w umowie łączącej strony do odbioru końcowego w świetle przepisów prawa, przywołanej umowy na dzień wizji lokalnej w dniu 5 lipca 2012 roku oraz określenia kosztów wykonania robót naprawczych, robót niewykonanych, a wymaganych przepisami prawa i oszacowania kosztów przejęcia gwarancji przez powódkę. Autor opinii, mgr inż. J. T.wskazał, że pozwany naruszył szereg, łącznie - trzynaście przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2014 roku, poza. 1409 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), z których każdy jest podstawą do odmowy odbioru końcowego. Pozwany naruszył także poszczególne zapisy umowy łączącej go z powódką, a mianowicie: § 1 pkt 2, § 3 pkt 1, § 5 pkt 1, 3 i 8, co również stanowi podstawę do odmowy odbioru końcowego. Powódka dołożyła wszelkich starań do umożliwienia pozwanemu wywiązania się z postanowień umowy zawartej pomiędzy stronami, tj. przedstawienia pozwanemu opinii technicznej mgr inż. J. T.z 2010 roku przed zgłoszeniem obiektów do pozwolenia na budowę. Obiekt budowlany, budynki mieszkalne A i B w chwili obecnej nie nadają się do odbioru końcowego w świetle przepisów prawa i umowy pomiędzy stronami. (ekspertyza techniczna nr 32/2012 wraz z załącznikami k. 148-244, zeznania prezesa powodowej Spółki (...)e-protokół rozprawy z dnia 24 lutego 2014 roku (k. 435) czas nagrania: 00:29:20) W piśmie z dnia 6 sierpnia 2012 roku powódka przekazała pozwanemu ekspertyzę techniczną wykonaną przez mgr inż. J. T., celem zapoznania się i podjęcia prac budowlanych. Po raz kolejny wezwała do pilnego wykonania prac mających na celu zakończenie budowy budynków mieszkalnych wraz z wykonaniem zagospodarowania terenu oraz do pilnego usunięcia wad wykonanych prac wg szczegółowego opisu zawartego w ekspertyzie, jak też w reklamacjach zgłaszanych ustnie i pocztą elektroniczną. (pismo powódki k. 245) W dniu 5 lipca 2012 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 1.331.500,00 złotych przypadającej jej z tytułu kar umownych wyliczonych na dzień 5 lipca 2012 roku za: nie zgłoszenie do odbioru końcowego budynku B w kwocie 504.500,00 złotych, nie zgłoszenie do odbioru końcowego budynku A w kwocie 413.500,00 złotych, nie wykonanie elementów infrastruktury zewnętrznej w kwocie 413.500,00 złotych, wraz z odsetkami – w terminie 7 dni od daty wezwania. Wezwanie to pozwany odebrał w dniu 6 lipca 2012 r. (wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 247, 247v.) Pozwany nie wykonał prac określonych w załączniku nr 1 do przedmiotowej umowy w zakresie: dróg pożarowych z płyt „Yomb” (wartość tych prac zamyka się kwotą 26.010,51 złotych) oraz wygrodzenia placu zabaw (którego wycena jest niemożliwa z uwagi na brak szczegółowych wytycznych projektowych). Wszystkie prace związane z infrastrukturą zewnętrzną w kosztorysie zatytułowanym „zagospodarowanie terenu” zamknęły się kwotę 360.382,14 złotych. Złożenie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zjazdu publicznego z ul. (...)w C., oznaczonej nr 138/09, nie zmieniło projektu zagospodarowania terenu zatwierdzonego decyzją nr (...). Opracowanie zjazdu publicznego dotyczyło tylko tego wjazdu i nie ingerowało we wcześniej przyjęte założenia projektowe dotyczące całości zagospodarowania terenu, uzgodnione z osobami uprawnionymi w zakresie higieny oraz spraw pożarowych. (opinia pisemna biegłego sądowego z dziedziny budownictwa mgr inż. K. Ś. wraz z załącznikami k. 350-371, opinia ustna biegłego mgr inż. K. Ś. e-protokół rozprawy z dnia 30 września 2013 roku (k. 416) czas nagrania: 00:04:21-00:35:35) Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dowodów w postaci dokumentów, zeznań świadków: G. W., Z. N., J. D. P. W., K. N., zeznań stron: prezesa powodowej Spółki (...) i pozwanego J. M. oraz opinii biegłego sądowego mgr inż. K. Ś., uznając je co do zasady za wzajemnie spójne i wiarygodne. Przedstawione wyżej okoliczności nie zostały w skuteczny sposób zakwestionowane przez stronę przeciwną do podnoszącej je. Pisemna oraz ustna opinia powołanego w sprawie biegłego z zakresu budownictwa mgr inż. K. Ś. wyjaśniła w sposób dostateczny okoliczności przedmiotowej sprawy. Opinia ta, będąc wiarygodną, w wystarczającym zakresie dała odpowiedź na kluczowe pytania: czy pozwany wykonał umowę łączącą go z powódką w zakresie infrastruktury zewnętrznej w całości, czy w związku ze złożonym wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę obiektów przy ul. (...) w C. dokonana została i przez kogo zmiana projektu zagospodarowania terenu, a jeśli tak – czy na zmienionym projekcie znajduje się droga przeciwpożarowa w pierwotnie zaplanowanej postaci. Wyjaśniła także kwestie dotyczące obmiaru robót związanych z wykonaniem tej infrastruktury przez pozwanego i porównania go z kosztorysem stanowiącym załącznik do łączącej strony umowy. Powyższa opinia nie została skutecznie zakwestionowana przez żadną ze stron postępowania, a podnoszone przez pełnomocnika pozwanego zastrzeżenia do niej zostały całościowo rozwiane w wydanej przez biegłego ustnej opinii uzupełniającej. Jednocześnie, Sąd odmówił wiary zeznaniom świadka G. W., jakoby ze strony pozwanej nie było opóźnień w pracach wykonywanych na budowie. Sprzeczne jest to bowiem z pozostałym, bogatym, materiałem dowodowym zgromadzonym na potrzeby przedmiotowej sprawy, z którego wyraźnie wynika, że opóźnienia takowe były. Już same wpisy w dzienniku budowy zaświadczają na powyższą okoliczność, przecząc tym samym twierdzeniom świadka. Sąd odmówił także wiary zeznaniom powoda, w zakresie, w jakim stwierdził, że dopiero w marcu 2011 roku firma pozwanego zakończyła najważniejsze roboty, jednak nie zeszła z placu budowy, gdyż po tej dacie wciąż wykonywała prace poprawkowe czy reklamacyjne. Poza twierdzeniami powoda na powyższą okoliczność, pozostały osobowy i nieosobowy materiał dowodowy nie wykazał, aby faktycznie roboty budowlane uległy zakończeniu dopiera z tą datą. Wszystkie roboty wykonywane po dniu 14 września 2010 roku określane były mianem usterkowych, poprawkowych, czy reklamacyjnych, nie zaś – głównych, będących przedmiotem umowy łączącej strony. Nadto, Sąd pominął te fragmenty zeznań świadków: Z. N., P. W., K. N. oraz prezesa powodowej Spółki (...), w których wskazują oni na szczegółowy zakres prac usterkowych, czy reklamacyjnych, wykonywanych na budynkach A i B po dacie oddania ich do użytkowania oraz w których wskazują oni na zakres tych wszystkich elementów prac, które w efekcie czynionych poprawek nie zostały faktycznie usunięte. Po pierwsze - strona powodowa nie dochodzi kar umownych za nieterminowe wykonanie bądź niewykonanie prac budowlanych na budynkach A i B, lecz jej roszczenie związane jest stricte i wyłącznie z pracami związanymi z zagospodarowaniem terenu (ich nieterminowym wykonaniem bądź niewykonaniem). Te zaś fragmenty zeznań w/w świadków oraz prezesa powodowej Spółki nie nawiązują do kwestii zagospodarowania terenu i prac z nim związanych w ogóle. Po drugie zaś - prace te, będąc poprawkowymi czy reklamacyjnymi, nie stanowią o niewykonaniu przedmiotu umowy, jako całości. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Powództwo jest częściowo zasadne i jako takie, podlega uwzględnieniu. W pozostałej zaś części należało je oddalić, jako bezzasadne. Nie ulega wątpliwości, że strony (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w C. i J. M. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą M. J. R. Zakład Budowlany w C. łączyła umowa o roboty budowlane, przedmiotem której stało się wykonanie zadania pod nazwą: „Budowa kompleksu złożonego z dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz infrastruktury zewnętrznej, w tym: parkingów, chodników, dróg wjazdowych, na działkach o nr ewidencyjnych (...) i (...) położonych przy ul. (...) w C.”. Zakończenie i odbiór końcowy budynku oznaczonego literą B, stanowiącego I etap inwestycji, nastąpić miał ostatecznie w dniu 30 września 2009 roku, zakończenie i odbiór końcowy budynku oznaczonego literą A, stanowiącego II etap inwestycji, nastąpić miał ostatecznie w dniu 31 marca 2010 roku, natomiast wykonanie elementów infrastruktury zewnętrznej miało nastąpić do dnia 31 grudnia 2009 roku, z zastrzeżeniem wykonania elementów niezbędnych do odbioru budynku B w terminie do dnia 30 czerwca 2009 roku. Pozwany miał zgłosić powódce gotowość do odbioru końcowego robót w formie pisemnej. Niewątpliwym jest także to, że strony umowy, w jej § 10 ust. 1 pkt b postanowiły, że pozwany zapłaci powódce karę umowną za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy w wysokości 500,00 złotych za każdy dzień zwłoki. Stosownie do treści art. 483 § 1 kc, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Kara umowna, wbrew swej nazwie, nie jest karą w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz sankcją cywilnoprawną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (por. T. Wiśniewski (w:) Komentarz..., s. 543). Dlatego mówi się o funkcji represyjnej kary umownej, która szczególnie widoczna jest wówczas, gdy strony już przy zawieraniu umowy przewidują karę umowną przewyższającą wysokość potencjalnej szkody oraz gdy strony ustalają karę umowną w wysokości odpowiadającej potencjalnej szkodzie, lecz na skutek naruszenia zobowiązania do szkody nie dochodzi lub dochodzi, lecz w o wiele mniejszym zakresie niż wysokość zastrzeżonej kary umownej (por. P. Drapała (w:) System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, t. 5, pod red. E. Łętowskiej, Warszawa 2006, s. 958). Element represji wyraża się również w uniezależnieniu prawa do domagania się należności z tytułu kary umownej od wielkości szkody (art. 484 § 1 zdanie pierwsze k.c.) – wyrok SN z dnia 17 czerwca 2003 r., III CKN 122/01, LEX nr
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.