Pozwany bowiem nie kwestionował samej konieczności dokonania rozliczeń w związku z odstąpieniem od umowy, uznając, że w tej sytuacji winny być one dokonane w oparciu o uzgodnienia stron w tej kwestii zawarte w samej umowie. Takiego zresztą sam już dokonał, zwracając powodom wpłacone przez nich sumy, z których jednak, odwołując się do § 12 ust 4, dokonał potrąceń, wobec których powodowie zgłosili w niniejszym procesie zastrzeżenia co do ich prawidłowości. Zgodnie z przywołanym przepisem art.
k.c., postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Stosownie do § 2 art. 385 k.c., jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. § 3 art. 385 k.c. przesądza, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zgodnie zaś z § 4 art. 385 k.c., ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. W świetle powyższej regulacji przyjąć należy, że klauzulą niedozwoloną jest postanowienie umowy zawartej z konsumentem (lub wzorca umownego), które spełnia (łącznie) wszystkie przesłanki określone w ww. przepisie tzn. 1) nie jest postanowieniem uzgodnionym indywidualnie; 2) nie jest postanowieniem w określającym główne świadczenia stron; 3) kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Sąd Okręgowy odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego wskazał jak należy rozumieć postanowienia umowne „za sprzeczne z dobrymi obyczajami”. Wskazał, że są to takie, które godzą w równowagę kontraktową. Rażące naruszenie interesów konsumenta polega zaś na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na jego niekorzyść. Obydwa te kryteria powinny być spełnione łącznie. Dalej odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego sąd I instancji wskazywał, że ocena, czy dane postanowienie wzorca umowy, kształtując prawa i obowiązki konsumenta, "rażąco" narusza interesy konsumenta (art.
k.c.), uzależniona jest od tego, czy wynikająca z tego postanowienia nierównowaga praw i obowiązków stron (nierównowaga kontraktowa) na niekorzyść konsumenta jest istotna, znacząca. Ustalenie, czy klauzula wzorca umowy powoduje taką nierównowagę, dokonane może być w szczególności przez porównanie sytuacji konsumenta w razie zastosowania tej klauzuli z sytuacją, w której byłby konsument, gdyby zastosowane zostały obowiązujące przepisy prawa. Znacząca nierównowaga kontraktowa na niekorzyść konsumenta pozostaje sprzeczna z dobrymi obyczajami, gdy można rozsądnie założyć, że kontrahent konsumenta, traktujący go w sposób sprawiedliwy i słuszny i uwzględniający jego prawnie uzasadnione roszczenia, nie mógłby racjonalnie się spodziewać, że konsument zaakceptowałby w ramach negocjacji klauzulę będącą źródłem tej nierównowagi.”. Odnosząc powyższe rozważania do sprawy niniejszej Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności zajął się kwestią uzgodnień indywidualnych podważanych obecnie zapisów. Powodowie w niniejszym procesie twierdzili bowiem, że zapisy te zostały im narzucone jako przejęte z wzorca przygotowanego przez pozwanego i nie mieli żadnego wpływu na ich treść. Sąd nie dał im jednak wiary w tej kwestii o tyle, że o ile prawdą jest, że umowa deweloperska została zawarta przez powodów z pozwanym w oparciu o wzorzec przygotowany przez pozwanego, to jednak uznać należy, że mieli oni pewną możliwość ingerencji w jej treść. Świadczą o tym zeznania słuchanych w sprawie świadków, zwłaszcza R. L., który osobiście przesyłał powodom projekty umów do zapoznania i rozmawiał później z powodem na ich temat. On też podpisywał wraz z powodami protokół o uzgodnieniach, którego treść potwierdza, że powodowie mieli możliwość zgłoszenia ewentualnych uwag czy zastrzeżeń do postanowień umowy. Tego jednak nie uczynili, zaś sam powód twierdził wówczas – jak zeznawał świadek L. - że umowa jest dla niego zrozumiała. Słusznie więc pozwany podnosi, że stworzył możliwość przynajmniej podjęcia negocjacji co do zapisów umowy, powodowie zaś z niej nie skorzystali, a więc nie może to powodować dla pozwanego negatywnych konsekwencji i stanowić o jego odpowiedzialności. Odnosząc się do kolejnych przesłanek wskazanych w art.
Sąd uznał, że i one nie zostały spełnione, wobec czego postanowienie z § 6 ust. 9 nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego. Sąd I instancji nie dopatrzył się rażącego naruszenia równowagi stron i interesów konsumenta, które byłoby sprzeczne z dobrymi obyczajami. Należy podkreślić, że obowiązek zapłaty zadatku zawarty w spornym uzgodnieniu umownym dotyczył nie samego konsumenta, ale obu stron i aktualizował się w przypadku odstąpienia od umowy przez kontrahenta bądź też niewykonania przez niego umowy. Wówczas bowiem strona, która umowy nie wykonała, była zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, zaś jeżeli sama go dała – nie mogła żądać jego zwrotu, bez względu na to, której strony powyższe by dotyczyło. Zdaniem Sądu Okręgowego regulację taką można by ocenić jako abuzywną jedynie wówczas, gdyby obowiązkiem zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, bądź też pozbawienia możliwości żądania jego zwrotu obarczono wyłącznie konsumenta, bez równoległego obowiązku drugie strony. Tu jednak obciąża on oba podmioty na analogicznych zasadach, a skoro tak, to nie może być uznany jako rażąco krzywdzący konsumentów. Oczywiście z perspektywy czasu i zaistniałych okoliczności okazał się on niekorzystny dla powodów, istotnym jest jednak to, że potencjalnie był on tak samo niekorzystny dla pozwanego w sytuacji, gdyby to on nie wykonał umowy. Przede wszystkim jednak Sąd Okręgowy podkreślił, że uzgodnienie zawarte w § 6 ust. 9 umowy w istocie powtarza brzmienie kodeksowe z art. 394 k.c., regulującego instytucję zadatku. A skoro tak, to nie może być ono ocenione jako sprzeczne z dobrymi obyczajami, a w konsekwencji abuzywne. Przeciwny wniosek prowadziłby bowiem do uznania, że również przepis prawa stanowi niedozwoloną regulację, co z oczywistych względów jest nie do przyjęcia. Bez znaczenia jest przy tym, że w treści umowy mowa jest o odpowiednim stosowaniu przepisów o zadatku, skoro jego istota została zachowana. Należy uznać, że powyższe ujęcie kwestii zadatku podyktowane jest specyfiką umowy deweloperskiej i jej przedmiotu, wynikającą m. in. ze sposobu realizowania samej inwestycji budowlanej. Powyższe miało chociażby wpływ na kształt uzgodnień co do terminów płatności poszczególnych rat, które zostały określone bardziej elastycznie, tak by móc dostosować je do rzeczywistej sytuacji i postępów w realizacji budynku. Oczywistym jest, że nie mogły być to daty dzienne, gdyż trudno na etapie podpisywania umowy ściśle i dokładnie wyliczyć, jaki będzie postęp prac budowlanych na obiekcie. Sąd Okręgowy wskazał, że miał na uwadze zastrzeżenia zgłaszane co do abuzywności tych zapisów, jednakże ostatecznie uznał, że dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej mają one znaczenie drugorzędne. Zdaniem Sądu i te zapisy nie spełniają warunków, by uznać je za abuzywne. W umowie bowiem nałożono na pozwanego także obowiązek powiadomienia klientów o terminie płatności raty z odpowiednim wyprzedzeniem, co zapewniało wystarczającą ochronę powodom przed nagłym i niespodziewanym kierowaniem do nich wezwań do zapłaty kolejnych rat. Umowa określała też, kiedy planowane jest zakończenie inwestycji i podpisanie umowy. Powodowie – jak każdy inny klient – należycie dbając o swoje interesy, powinni przygotować się do konieczności zapłaty ceny nabycia z uwzględnieniem powyższego i zabezpieczyć sobie środki pieniężne czy to w postaci gotówki, czy też kredytu bankowego z odpowiednim wyprzedzeniem. Oczywistym jest bowiem, że zgromadzenie funduszy w kwocie – jak w przypadku IV raty - ok. 300.000 zł z dnia na dzień jest dla większości ludzi bardzo utrudnione, a wręcz zazwyczaj niemożliwe. Brak zaś tych przygotowań również należy ocenić jako niedołożenie należytej staranności przez konsumenta. W okolicznościach niniejszej sprawy nie można więc zdaniem sądu I instancji uznać, że powodowie zostali w jakiś znaczny sposób zaskoczeni wezwaniem do zapłaty, skoro w umowie z dnia 11 kwietnia 2016 r. ustalono termin zakończenie budowy na dzień 10 sierpnia 2017 r. Zdaniem Sądu w takiej sytuacji powinni byli liczyć się z konieczności spłaty IV raty przynajmniej w przybliżonym terminie do tego, kiedy płatności zażądał pozwany, tj. jesienią 2016r. Pozwany zaś ze swej strony wywiązał się z obowiązku wcześniejszego poinformowania o terminie płatności kolejnej raty i aż trzykrotnie wzywał powodów do jej uregulowania, przesuwając za każdym razem termin do jej zapłaty. Powyższe nie miało jednak w istocie znaczenia dla kwestii abuzywności postanowienia o zadatku. Powodowie wywodzili co prawda, że takie nieprecyzyjne określenie terminów płatności poszczególnych rat sprawiło, że regulacje te nie spełniały wymogów określoności i pewności tak, by można je uznać za termin w rozumieniu prawa cywilnego. Tymczasem – jak wskazywali - o ile dopuszcza się możliwość późniejszego przekazania kwot zadatku przez strony umowy, o tyle koniecznym jest wówczas zawarcie odpowiednich postanowień w samej umowie, które precyzowałyby termin, w którym miało to nastąpi. Sąd Okręgowy zaznaczył jednak, że wątpliwości co do precyzyjności wzbudzały wyłącznie zapisy odnoszące się do terminów wpłaty IV, V i VI raty, jako uzależnionych od postępu robót. Problemów takich nie zgłaszano natomiast w zakresie uzgodnień dotyczących terminu płatności I, II i III raty. Tymczasem z zestawienia wysokości należnego zadatku (7% ceny nabycia) z wysokością poszczególnych rat wynika jednoznacznie, że miał być on wpłacony ze środków z I i II raty – a więc w terminach określonych jasno i precyzyjnie. Tym samym więc kwestia prawidłowości, czy też nieprawidłowości ukształtowania zapisów umownych dotyczących terminów wpłaty kolejnych rat nie miała żadnego znaczenia przy ocenie zapisu z § 6 ust. 9 dotyczącego zadatku. Wreszcie, odnosząc się zastrzeżeń strony powodowej co do jasności zapisów, a dotyczących sposobu liczenia zadatku, Sąd Okręgowy i je uznał je za nieuzasadnione. Zdaniem sądu sformułowania zawarte w treści § 6 ust. 9 umowy są pod tym względem jednoznaczne i odnoszą wysokość zadatku do całej ceny nabycia, nie zaś do poszczególnych rat kredytowych. W takim bowiem przypadku wskazano by, że zadatek stanowi każdorazowo 7% z kwoty uiszczonej raty. Tymczasem w umowie zawarto sformułowanie, że wynosi od „7% ceny brutto nabycia określonej w ust. 1”, a więc całej ceny. Późniejsze określenie „wpłacanej w ramach rat” odwołuje się w ocenie Sądu Okręgowego tylko i wyłącznie do sposobu płatności tejże ceny, nie zaś do sposobu liczenia zadatku. Sąd Okręgowy miał tu na względzie, że w świetle art. 65 k.c., oświadczenia woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1), zaś w umowach należy badać raczej, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Jednakże w ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw, by przyjąć, że zgodnym zamiarem stron objęte było inne rozumienie zapisów niż dokonane przez zastosowanie wykładni językowej. W konsekwencji Sąd uznał, że zapis zawarty w § 6 ust. 9 umowy nie może być uznany za niedozwolone postanowienie umowne, a pozwany, w przypadku zaistnienia przesłanek do odstąpienia od umowy, mógł potrącić kwotę z tego tytułu we wzajemnych rozliczeniach, odwołując się do § 12 ust. 4 umowy. Sąd miał też na uwadze, że strona powodowa próbowała w niniejszym procesie wykazywać, że niewykonanie przez nią umowy nie było przez nią zawinione, albowiem została zaskoczona przez pozwanego wezwaniem do zapłaty IV raty ceny nabycia. Jak już jednak wyżej wskazywano, że Sąd Okręgowy uznał tę argumentację za nietrafioną? Ponadto, stosownie do art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1468 ), prawo dewelopera do odstąpienia od umowy zostało uzależnione od wykazania przez powodów ewentualnej siły wyższej jako przyczyny niespełnienia przez nich świadczenia pieniężnego w terminie. Tego zaś powodowie w żaden sposób nie udowodnili. W konsekwencji uznać należało, że w świetle zapisu przepisów powyższej ustawy, a także uzgodnień umownych, pozwany miał prawo od umowy odstąpić, podobnie jak potrącić w ramach wzajemnych rozliczeń z powodami kwotę 76.078,18 zł tytułem zadatku. Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo natomiast zasługiwało na pełne uwzględnienie w zakresie żądania zapłaty kwoty 11.255,40 zł potrąconej jako odsetki za opóźnienie w płatności IV raty kredytu. Niekwestionowanym jest pogląd, że w przypadku odstąpienia od umowy, ta wygasa ex tunc. Powstaje wówczas konieczność dokonania rozliczeń między stronami, które co od zasady winny zwrócić sobie to, co świadczyły. W takiej zaś sytuacji uznać jednak należy, że stronie pozwanej nie należy się wynagrodzenie, jako że jest ono immanentnie związane z samą umową i to z niej wynika obowiązek jego zapłaty. Innymi słowy, gdy umowa nie istnieje, nie istnieje też obowiązek zapłaty świadczenia. Skoro zaś nie należy się świadczenie główne, oczywistym jest, że nie należą się także odsetki za opóźnienie w jego płatności, a więc świadczenie uboczne. W związku z powyższym Sąd uwzględnił powództwo w zakresie kwoty potrąconych odsetek za opóźnienie, o czym orzekł w punkcie I wyroku na zasadzie art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zw. z art. 494 k.c. stosowanym per analogiam. W pozostałym zaś zakresie powództwo oddalił, o czym przesądził w punkcie II wyroku. O odsetkach od zasądzonej na rzecz powodów kwoty rozstrzygnięto na zasadzie art. 481 k.c., zgodnie z żądaniem pozwu, zasądzając je przy uwzględnieniu skierowanego do pozwanego wezwania do zapłaty z dnia 9 marca 2017 r. i zakreślonego w nim terminu zapłaty. W punkcie III wyroku Sąd Okręgowy rozstrzygnął o kosztach postępowania, odstępując od obciążenia nimi strony powodowej w oparciu o art. 102 k.p.c. Sąd miał bowiem na uwadze, że co prawda powodowie przegrali niniejszy proces w przeważającej części, niemniej byli zmuszeni przez stronę przeciwną do zainicjowania postępowania z uwagi na to, że pozwany negował roszczenie także w części dotyczącej oczywistego żądania zwrotu kwoty potrąconej jako odsetki za opóźnienie w płatności IV raty. Apelacje od tego wyroku wywiodły obie strony. Powodowie zaskarżali wyrok sądu I instancji w części - tj. w zakresie punktu II wyroku. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucali naruszenie : 1. przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na treść wyroku: a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną i nieznajdującą oparcia w dokumentacji ocenę dowodów co do; treści i skutków poszczególnych dokumentów, wiarygodności świadków i treści ich zeznań; b) art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak odniesienia się w uzasadnieniu wydanego orzeczenie do części twierdzeń i zarzutów powodów składanych w toku procesu i opisanych w dalszej części niniejszej apelacji; c) art. 6 k.c. poprzez błędne uznanie za udowodnionych twierdzeń strony pozwanej niepopartych dowodami; d) art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez nie uwzględnieniu zasad wynikających z u.o.p.n. , pełnego brzmienia zapisów umowy, współzależności tych zapisów i konsekwencji manipulacji tymiż zapisami przez pozwaną a także - nieuczciwego postępowania pozwanej spółki; zarówno co do samych negocjacji (protokół), zawierania umowy, odstępowania od niej i zatrzymania kwoty zadatku, oraz odsetek za zwłokę; 2. przepisów prawa materialnego w stopniu mającym istotny wpływ na treść wyroku: a) art.
poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że żaden z zapisów umowy nie był abuzywny;
Sąd Apelacyjny jednak nie uznaje zarzutów powodów w tym przedmiocie za zasadnych i w pełni podziela stanowisko Sądu Okręgowego. W pierwszej kolejności wskazać należy, że wbrew stanowisku powodów wyrażonym w apelacji wszystkie zapisy umowy deweloperskiej zostały przez nich zaaprobowane przed jej podpisaniem. Nie polegają na prawdzie twierdzenia, że nie mieli oni żadnego wpływu na jej treść, która jako wzorzec umowny została im niejako przez pozwanego narzucona. Przed podpisaniem notarialnej umowy deweloperskiej w dniu 11 kwietnia 2016 r. powodowie mieli możliwość zapoznania się prospektem, następnie z projektem umowy, wzorem umowy, a także zgłoszenie ostatecznych uwag już u notariusza po odczytaniu jej treści. Powodowie jednak z tych możliwości nie skorzystali i nie zgłosili żadnych zastrzeżeń, co do postanowień umowy, tym samym akceptując jej treść ze wszystkimi jej zapisami, w tym także z kwestionowanymi przez nich w toku procesu zapisami dotyczącymi terminu płatności oraz zadatku. Powodowie nie zdołali wykazać, że nie mieli żadnego wpływu na treść umowy. Ponadto, nie może ujść uwadze Sądu Apelacyjnego okoliczność, że powodowie nie po raz pierwszy podpisywali umowę deweloperską, co wynikało w szczególności z zeznań samych powodów oraz świadków. Tym samym wysoce nieprawdopodobne wydaje się, aby powodowie podpisali przedmiotową umowę bez szczegółowego zapoznania się z jej treścią. Skoro powodowie nie mieli żadnych zastrzeżeń dotyczących umowy i ją podpisali, uznać należy, że zgodzili się na wszystkie jej postanowienia. W dalszej części apelacji powodowie podnoszą, że formuła zadatku zastosowana w umowie deweloperskiej jest dla nich rażąco niekorzystna, tym samym stanowi klauzulę niedozwoloną. Ponadto powodowie kwestionowali stanowisko Sądu Okręgowego uznające, że zadatek w wysokości 7% powinien być liczony od całej ceny zakupu lokalu. Według powodów zadatek należy liczyć jedynie od rat przez nich wpłaconych, a więc trzech. Takiemu poglądowi przeczy jednak literalna wykładnia § 6 ust. 9 umowy, który stanowi, że zadatek będzie dotyczył ,,7% ceny brutto nabycia określonej w ust. 1, wpłacanej przez Nabywcę w ratach (…)”. W związku z tym zadatek oblicza się od kwoty ,,wpłacanej”, a więc całości ustalonej ceny, a nie jak twierdzą powodowie ,,wpłaconej”, czyli od rzeczywistej wysokości rat przez nich wpłaconych. Prawidłowo zatem orzekł Sąd a quo w tym przedmiocie. Sąd Okręgowy dokonał zatem prawidłowej wykładni umowy zgodnie z wymogami zawartymi w art. 65 k.c. Należy wskazać, że wolę i zamiar stron umowy bada się w razie sporu z uwzględnieniem wszystkich okoliczności. Sens oświadczeń woli ujętych w formie pisemnej, czyli wyrażonych w dokumencie, jak w tej sprawie ustala się, przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. W procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym. Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, w tym także związków treściowych występujących między zawartymi w tekście postanowieniami. Wykładnia oświadczeń woli, w myśl art. 65 k.c., polega na ustaleniu ich znaczenia, czyli sensu. Ma ona na celu ustalenie właściwej treści regulacji zawartej w oświadczeniu woli. Sąd II instancji nie miał wątpliwości, że strony w umowie czyniąc zapis o zadatku utożsamiały go z 7% ceny brutto nabycia wpłacanej przez nabywcę (powodów) w ratach, a więc całej ceny. Sąd Apelacyjny nie podziela także zarzutów powodów, że sposób uregulowania zadatku w § 6 ust. 9 umowy deweloperskiej był dla nich krzywdzący i tworzył dysproporcje prawną pomiędzy stronami - na korzyść pozwanego. Zapis ten przewidywał, że stosuje się do niego odpowiednio przepisy o zadatku i w sytuacji przewidzianych w umowie, w razie niewykonania jej postanowień przez jedną ze stron i odstąpienia od umowy na podstawie § 11 lub § 12, strona która umowy nie wykonała zobowiązana była do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a jeżeli sama go dała nie może żądać zwrotu tego zadatku. Trafnie zauważył Sąd Okręgowy, że postanowienie to w istocie powtarza treść art. 394 § 1 k.c. regulującego zadatek, a tym samym nie może być ono ocenione jako sprzeczne z dobrymi obyczajami, a w konsekwencji abuzywne. Przepis został jedynie zmodyfikowany w umowie w tym zakresie, że przewidywała ona w § 11 i § 12 terminy, po których bezskutecznym upływie strona wzywająca do wykonania zobowiązania może od umowy odstąpić. Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 lutego 2014, sygn. akt V CSK 187/13 wyrażone w art. 394 k.c. normy mają dyspozytywny charakter, a skutki prawne określone tymi normami mogą wystąpić jedynie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. Strony w niewielkim zakresie zmodyfikowały brzmienie art. 394 k.c. Nie można uznać, że na skutek doprecyzowania w umowie okoliczności w jakich strony mogą skorzystać z zadatku, stawia powodów w sytuacji mniej korzystnej. Ponadto, jak słusznie wskazał Sąd a quo, zapisy umowy dotyczące zadatku można by ocenić jako abuzywne jedynie wówczas, gdyby obowiązkiem zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, bądź też pozbawienia możliwości żądania jego zwrotu obarczono wyłącznie konsumentów-powodów, bez równoległego obciążenia na podobnych zasadach pozwanego. Skoro takich zapisów w umowie nie ma to istniejące zapisy nie mogą być uznane jako rażąco krzywdzące konsumentów. Postanowienia umowy były tak samo niekorzystne dla pozwanego w sytuacji, gdyby to on nie wykonał umowy. Nie stawiały więc powodów w mniej korzystnej pozycji, a tym samym nie mogły stanowić klauzuli niedozwolonej. Bezzasadne były również twierdzenia powodów, że w rzeczywistości nie pozostawali oni w opóźnieniu z płatnością kolejnych rat, w rezultacie czego odstąpienie pozwanego od umowy było nieskuteczne, a tym samym zadatek został zatrzymany przez pozwanego nieprawidłowo. Wprawdzie rację mają powodowie, co zresztą przyznawał sam pozwany, że w § 6 ust. 2 d i e nie został wskazany konkretny termin wpłat rat IV oraz V, a jedynie warunek, to zauważyć należy, że z dalszych postanowień umowy wprost wynika, że dokładny termin ich płatności zostanie określony przez pozwanego na podstawie zaawansowania prac, natomiast o terminie płatności powodowie zostaną poinformowani z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem w sposób określony w § 15 ust. 3 umowy, a więc na wskazany przez powoda adres korespondencyjny oraz mailowy. W taki też sposób zostali zawiadomieni. Tym samym ziszczenie się warunków określonych w § 6 ust. 2 d i e umowy uprawniało pozwanego do wyznaczenia terminu płatności. Pozwany pismem z dnia 30 września 2016 r. poinformował powodów, że zbliża się termin zakończenia prac przy wznoszeniu szkieletu konstrukcyjnego budynku, w związku z czym zwrócił się o uregulowanie należności z tytułu IV raty - ceny nabycia w kwocie 326.049,30 zł do dnia 21 października 2016 r., a więc z zachowaniem 14-dniowego wyprzedzenia. Powodowie jednak korespondencji nie odebrali, w związku z czym pozwany pismem z dnia 4 listopada 2016 r. ponownie wezwał powodów do zapłaty IV raty w terminie 30 dni od daty doręczenia wezwania. Obowiązek wezwania nabywcy lokalu przez dewelopera do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni wynikał wprost z brzemienia § 12 ust. 1, który z kolei stanowił powtórzenie art. 29 ust. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z uwagi na brak płatności, pozwany pismem z dnia 21 grudnia 2016 r. kolejny raz wezwał powodów do uiszczenia należności w terminie 30 dni od daty doręczenia wezwania. Powodowie jednak płatności nie uiścili. Następnie pismem z dnia 28 grudnia 2016 r. pozwany poinformował powodów, że zbliża się termin zakończenia prac przy wznoszeniu stanu surowego zamkniętego budynku, w związku z czym zwrócił się o uregulowanie należności z tytułu V raty ceny nabycia do dnia 25 stycznia 2017 r., czego dokonał również z przewidzianych w umowie co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem. W związku z tym bez znaczenia pozostaje, że w umowie nie został sformułowany wprost termin płatności IV i V raty, skoro na skutek ziszczenia się zdarzeń przewidzianych w umowie pozwany wyznaczył powodom konkretny termin płatności. Powodowie podpisując umowę zaaprobowali takie rozwiązanie, a dopiero na etapie procesu zaczęli kwestionować zapisy w tej materii. Ponadto wbrew zarzutom powodów takie unormowanie terminów płatności nie pozostaje w sprzeczności z art. 22 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który dopuszcza określenie w umowie deweloperskiej zarówno terminu, jak i warunków płatności na rzecz dewelopera. Ponadto mimo tego, że treść art. 29 ust. 4 ww. ustawy tego wprost nie przewiduje, to słuszne wydaje się objęcie jego hipotezą także prawa do odstąpienia dewelopera od umowy w razie braku zapłaty mimo ziszczenia się warunku, od którego spełnienia strony uzależniły zapłatę określonej części ceny. Jak już zostało wskazane, możliwość taką bowiem przewiduje art. 22 ust. 1 pkt 8 u.o.p.n., zaś przeciwna interpretacja pozbawiałaby dewelopera prawa odstąpienia od umowy w takiej sytuacji (zob. B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy). Powiązane z powyższym, są sformułowane przez powodów w apelacji zarzuty naruszenia przepisów art. 471 k.c., art. 28 w zw. z art. 29 ust. 4 i 22 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak wynika z § 12 ust. 1 umowy, w przypadku opóźnienia w dokonaniu płatności przez nabywcę którejkolwiek z rat i po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez inwestora dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia, nie krótszego niż 30 dni, liczonego od dnia doręczenia wezwania, inwestor był uprawniony do odstąpienia od umowy na zasadach określonych w § 6 ust. 9 umowy z prawem zatrzymania zadatku w wysokości 7% ceny brutto nabycia lokalu. Z wcześniejszych rozważań Sądu Apelacyjnego wynika, że pozwany skutecznie wyznaczył terminy zapłaty i z odpowiednim wyprzedzeniem poinformował o tym powodów, którzy jednak IV i V raty nie uiścili. Pozwany wywiązał się z obowiązku wcześniejszego zawiadomienia o terminie płatności kolejnej raty i aż trzykrotnie wzywał powodów do jej uregulowania, przesuwając za każdym razem termin do jej zapłaty jednak bezskutecznie. Na skutek tego pozwany pismem z dnia 23 stycznia 2017 r., doręczonym powodom w dniu 27 stycznia 2017 r. złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej nr (...)/ (...)/16 z dnia 11 kwietnia 2016 r., z powołaniem się na § 12 ust. 1 umowy. Jednocześnie oświadczył, że korzysta z uprawnienia do zachowania kwoty wskazanej w § 6 ust. 9 umowy. W okolicznościach niniejszej sprawy to powodowie dali zadatek i z uwagi na brak płatności raty IV oraz V pozwany wezwał ich do uregulowania należności w sposób i terminach przewidziany w § 12 ust. 1 umowy, a po bezskutecznym upływie terminów od umowy odstąpił i wbrew stanowisku powodów odstąpienie takie było skuteczne, a tym samym pozwanemu przysługiwało uprawnienie zatrzymania zadatku. Pozwany dochował wszelkich wymagań przewidzianych umową zanim od umowy odstąpił, w szczególności wzywał powodów do uregulowania płatności więcej razy niż wymagała tego umowa i ustawa, a zależało to wyłącznie od jego dobrej woli. Nie sposób zatem zarzucić mu, że wykonywał umowę w sposób nieprawidłowy, w sytuacji gdy to właśnie pozwani ze swoich zobowiązań się nie wywiązali, co skutkowało odstąpieniem od umowy, a w konsekwencji niniejszym procesem. Mająca na uwadze powyższe, apelacja powodów okazała się bezzasadna w całości. Powodowie błędnie twierdzili, że postanowienia umowy dotyczące terminów płatności, zadatku oraz prawa odstąpienia zostały sformułowane w sposób dla nich niekorzystny i bez uzgodnienie z nimi. Okolicznościom takim przeczy stan faktyczny oraz analiza prawna ustalone przez Sąd Okręgowy, które Sąd Apelacyjny w całości podziela. Powyższe postanowienia umowy nie mogą zostać uznane za abuzywne, a tym samym nieważne, co w dalszej prowadzi do ustalenia, że niezasadne było żądanie powodów w zakresie zasadzenia im zwrotu wartości zadatku zatrzymanego przez pozwanego przy wzajemnym rozliczeniu jakie nastąpiło po odstąpieniu od umowy. Co się zaś tyczy apelacji pozwanej to podnosiła ona zarzut naruszenia art. 29 ust. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wz. z art. 494 k.c. poprzez błędne uznanie, że pozwanemu nie należały się odsetki z tytułu opóźnienia powodów w zapłacie kolejnej raty. Na skutek opóźnienia powodów z płatnością IV raty, a następnie braku uregulowania należności pomimo dalszych wezwań w ustawowych terminach, pozwany odstąpił od umowy. O ile zgodnie z art. 481 § 1–2 k.c. deweloper ma prawo naliczyć nabywcy odsetki ustawowe za opóźnienie od zaległej kwoty za cały okres opóźnienia, w tym okres przypadający w 30-dniowym terminie, o tyle roszczenie dewelopera o zapłatę tych odsetek wygasa, jeśli odstąpi od umowy deweloperskiej (tak: T. Czech, Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II, LEX). W przypadku odstąpienia od umowy, ta wygasa ex tunc, a strony zobowiązane są do dokonania rozliczeń między sobą i co do zasady winny zwrócić sobie to, co świadczyły. Skoro na skutek odstąpienia od umowy przestaje ona istnieć, nie istnieje również obowiązek świadczenia, a tym samym przestaje istnieć także świadczenie uboczne jakim są odsetki za opóźnienie w jego spełnieniu. W związku z tym, Sąd Okręgowy prawidłowo uznał, że pozwany błędnie dokonał potrącenia kwoty 11.255,40 zł tytułem odsetek za opóźnienie w płatności IV raty kredytu i taką też kwotę od pozwanego na rzecz powodów zasądził. Zarzuty pozwanego w tym zakresie są pozbawione podstaw. W ocenie Sądu Apelacyjnego, sformułowany przez pozwanego zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 102 k.p.c. poprzez odstąpienie od obciążania powodów kosztami zastępstwa procesowego był zasadny. Instytucja odstąpienia od obciążania kosztami procesu jest suwerennym uprawnieniem sądu orzekającego, która nie może być jednak dowolna i powinna uwzględniać wszystkie okoliczności, które mogą mieć wpływ na jej podjęcie. Ma charakter wyjątkowy i może być stosowana tylko i wyłącznie po dokonaniu szczegółowej analizy okoliczności faktycznych sprawy oraz gdy przemawiają za tym względy słuszności. Ingerencja w to uprawnienie sądu w ramach rozpoznawania środka zaskarżenia od rozstrzygnięcia o kosztach procesu, następuje jedynie w sytuacji stwierdzenia, że dokonana ocena jest dowolna, oczywiście pozbawiona uzasadnionych podstaw (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2011 r. sygn. akt V CZ 23/11). Sąd Apelacyjny stwierdza, że Sąd Okręgowy nieprawidłowo zastosował art. 102 k.p.c., w sytuacji, gdy w sprawie nie zaistniał ,,wypadek szczególnie uzasadniony”. Do kręgu ,,wypadków szczególnie uzasadnionych", o których mowa ww. przepisie zaliczane są zarówno okoliczności związane z samym przebiegiem procesu, jak i leżące na zewnątrz. Do pierwszych zaliczane są sytuacje wynikające z charakteru żądania poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenia dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczeń, przedawnienie, prekluzja. Drugie wyznacza sytuacja majątkowa i życiowa strony, z tym zastrzeżeniem, że niewystarczające jest powoływanie się jedynie na trudną sytuację majątkową, nawet jeśli była podstawą zwolnienia od kosztów sądowych i ustanowienia pełnomocnika. Całokształt okoliczności, które mogłyby uzasadniać zastosowanie tego wyjątku powinny być ocenione z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego (tak: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 1 grudnia 2011 r., sygn. akt I CZ 26/11). Sąd a quo natomiast dokonał wadliwej oceny powyższych okoliczności i uznał, iż przepis art. 102 k.p.c. może mieć zastosowanie wobec powodów, w sytuacji gdy nie przemawiały za tym żadne względy. Sąd Okręgowy skorzystanie z tego dobrodziejstwa wobec powodów argumentował tylko tym, że wobec kategorycznego stanowiska pozwanego, który negował roszczenie powodowie zostali zmuszeni do wystąpienie na drogę sądową. Okoliczności tej nie można jednak uznać za ,,wypadek szczególnie uzasadniony”. Powodowie nie znajdują się w złej sytuacji finansowej, są osobami zamożnymi, a sama wartość lokalu mieszkalnego, którego dotyczyła umowa deweloperska wynosiła ponad milion złotych. Ponadto z zeznań świadków wynika, iż powodowie wykazywali zainteresowanie zakupem także kolejnego lokalu. Dodatkowo powodowie są przedsiębiorcami, powinni mieć zatem świadomość treści składanych oświadczeń oraz podpisywanych umów. Sama okoliczność, iż powodowie celem uzyskania nienależnie pobranego świadczenia przez pozwanego musieli wystąpić z pozwem nie usprawiedliwia skorzystania przez Sąd I instancji z instytucji przewidzianej w art. 102 k.p.c. Przy takim rozumieniu tego przepisu w każdej sprawie, której powód nie został zaspokojony przez pozwanego w sposób dobrowolny i wystąpił na drogę sądową, należałoby skorzystać z tej instytucji, co w istocie wypaczałoby wyjątkowy charakter tej regulacji oraz zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Tym samym Sąd Apelacyjny zarzut pozwanego naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 102 k.p.c. poprzez jego zastosowanie uznał za zasadny i zmienił zaskarżony wyrok w punkcie III w ten sposób, że zasądził od powodów M. S. i J. S. solidarnie na rzecz pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w G. kwotę 3.428 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania w I instancji. Powodowie wygrali sprawę przed Sądem a quo w około 13%, pozwany natomiast w pozostałych 87%. Łącznie na koszty procesu poniesione przez powoda w wysokości 9.767 zł składa się opłata od pozwu w kwocie 4.367 zł oraz kwota 5.400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. 13% z tej kwoty daje 1.270 zł. Pozwany natomiast poniósł koszty zastępstwa procesowego w kwocie 5.400 zł, wygrał sprawę w 87%, więc należne mu koszty wynoszą 4.968 zł. Różnica kosztów procesu między stronami wynosi 3.428 zł (4.968 – 1.270) i taką też kwotę Sąd Apelacyjny zasądził od powodów na rzecz pozwanego, nie znajdując podstaw do zastosowania art. 102 k.p.c. Mając na względzie przytoczone okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w punkcie I wyroku, zaś w punkcie II na podstawie art. 385 k.p.c. apelację pozwanego w pozostałym zakresie oddalił. W punkcie III na podstawie art. 385 k.p.c. apelację powodów oddalano w całości jak bezzasadną. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie IV wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. Wyliczenia należnych pozwanemu kosztów procesu Sąd Apelacyjny dokonał w oparciu o § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. SO Dorota Majerska – Janowska SSA Przemysław Banasik SSA Zbigniew Merchel
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.