k.p.c., natomiast rozpoznając powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, sąd może uwzględnić także inne okoliczności i dowody poza wymienionymi w art.
Zgodnie z art. 109 ust. 1 u.k.w.h., wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Z przepisu tego wynika więc, że wpisu hipoteki może żądać wierzyciel, który ponadto musi legitymować się odpowiednim dokumentem stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej, tj. tytułem wykonawczym wystawionym na jego rzecz przeciwko dłużnikowi. Ponadto przedmiotem hipoteki przymusowej może być nieruchomość (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.) bądź część ułamkowa nieruchomości (art. 65 ust. 3 u.k.w.h.) stanowiąca odpowiednio własność bądź współwłasność dłużnika. W realiach przedmiotowej sprawy na chwilę wpisania hipoteki, jak i na chwilę złożenia wniosku o wpis hipoteki prawo własności nieruchomości przysługiwało już powodowi, który nie był dłużnikiem Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. (pozwanego), gdyż był nim poprzedni właściciel nieruchomości – R. S.. Powód zaniedbał jedynie niezwłocznego ujawnienia swojego prawa własności w księdze wieczystej. Tymczasem hipoteką przymusową można obciążyć nieruchomość dłużnika (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.), jak również część ułamkową nieruchomości (art. 65 ust. 3 u.k.w.h.), jeżeli stanowi udział współwłaściciela będącego dłużnikiem. Wpisana do księgi wieczystej hipoteka, w tym także przymusowa, jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 k.c.), którego treść szczegółowo regulują odrębne przepisy (art. 244 § 2 k.c.) zawarte w u.k.w.h. Z przepisu art. 109 ust. 1 u.k.w.h. wynika, że warunkiem umożliwiającym wpisanie hipoteki przymusowej na nieruchomości jest to, aby stanowiła ona własność lub - w związku z art. 65 ust. 3 u.k.w.h. - współwłasność dłużnika. Innymi słowy, przesłanką dopuszczalności wpisu hipoteki jest istnienie tytułu prawnego dłużnika do nieruchomości obciążanej hipoteką (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2010 r., V CSK 77/10, nie publ.). Tym samym konieczne jest wykreślenie wpisanej hipoteki, albowiem pozostawienie jej w księdze wieczystej pozostaje w sprzeczności z wyraźnym przepisem ustawy. Hipoteka przymusowa nie powinna obciążać nieruchomości, co do której dłużnik utracił prawo własności. Odmienna interpretacja stanowiłaby naruszenie normy art. 109 u.k.w.h. Z tego punktu widzenia błędne są wywody pełnomocnika powoda, iż hipoteka nie może obciążać nieruchomości albowiem „jest to prawo które wygasło” – vide wywody uzasadnienia pozwu. Antycypując dalsze wywody należy wskazać, iż trafnie zwraca uwagę uzasadnienie pozwu, iż hipoteka przymusowa nie może być ustanowiona skutecznie na nieruchomości nie stanowiącej własności dłużnika. Należy w tym miejscu podkreślić, iż także w przepisach art. 1000 § 1, art. 1003 § 2, art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c., gdy mowa w nich o "wygaśnięciu wszelkich praw ciążących na nieruchomości" (art. 1000 § 1), o "wykreśleniu wszystkich hipotek obciążających nieruchomość" (art. 1003 § 2), o "prawach ujawnionych przez wpis w księdze wieczystej" (art. 1024 § 1 pkt 5) i o "należnościach zabezpieczonych hipoteką" (art. 1025 § 1 pkt 5) - chodzi o hipoteki już wpisane do księgi wieczystej, a więc ujawnione w niej do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Tylko bowiem wierzyciele takich hipotek mogą powołać się na istniejącą hipotekę i brać udział w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Tylko hipoteka wpisana już do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa i w jej miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1000 § 1 oraz art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.) i tylko hipoteka wpisana do księgi wieczystej w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa na podstawie jedynie samego tego postanowienia, jeżeli stwierdzono w nim zapłacenie przez nabywcę całej ceny gotówką (art. 1003 § 2 k.p.c.). Hipoteki nie wpisane jeszcze do księgi wieczystej w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a wpisane dopiero po tej dacie, nie są objęte hipotezą art. 1000 § 1 i art. 1003 § 2 k.p.c., nawet jeżeli wniosek o ich wpis został złożony przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. W świetle bowiem art. 29 u.k.w.h. wpis hipoteki ma moc wsteczną dopiero od chwili jego dokonania, a przed tą datą nikt nie może powoływać się na istniejącą hipotekę, nie ma też podstaw do przyjęcia istnienia takiej hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. W konkluzji należy stwierdzić, że przepis art. 1003 § 2 w zw. z art. 1000 § 1 k.p.c. nie ma zastosowania do hipoteki wpisanej do księgi wieczystej po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności, nawet jeżeli wniosek o wpis hipoteki został złożony przed tą datą. Podstawą wykreślenia takiej hipoteki z księgi wieczystej nie może być zatem postanowienie o przysądzeniu własności, o którym mowa w art. 1003 § 2 k.p.c. Konstatując powyższe Sąd orzekający w pełni podziela wywody SN zawarte w postanowieniu z dnia 21.09.2011 r.; I CSK 32/11. Podobny pogląd wyraził Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w uzasadnieniu postanowienia z dnia 18.09.2015 r.; II Ca 597/15. W treści uzasadnienia postanowienia wskazał in extenso „Każda nowa hipoteka ustanowiona w późniejszym okresie pomimo tego, iż nowy nabywca był już właścicielem ale nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej nie może być wykreślona na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności. (por. uzasadnienie postanowienia SN z 20 września 2011 r. I CSK 32/11).Wnioskodawca składający wniosek o ujawnienie swego prawa własności po prawie 4 latach od dnia nabycia własności nieruchomości na skutek przysądzenia własności w sposób oczywisty naruszył art. 35 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.), który stanowi, iż właściciel nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Nie ulega wątpliwości, iż wcześniejsze ujawnienie prawa własności wnioskodawcy w księdze wieczystej uniemożliwiłoby (...) wpisanie na przedmiotowej nieruchomości hipoteki przymusowej. Na obecnym etapie postępowania mając na uwadze kognicję sądu wieczystoksięgowego określoną w art.
stwierdzić należy, iż wnioskodawca nie przedłożył Sądowi takiego dokumentu który pozwoliłby na wykreślenie hipoteki przymusowej wpisanej w księdze wieczystej po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz wnioskodawcy. Obecnie zatem jedyną drogą do uregulowania zaistniałej niezgodności jest wytoczenie przez wnioskodawcę przeciwko (...) powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i objęcie żądaniem wykreślenia hipoteki przymusowej chyba, że (...) sam wystąpi do Sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Dopiero na podstawie zapadłego w takim postępowaniu wyroku wnioskodawca będzie mógł wystąpić o skuteczne wykreślenie błędnie wpisanej hipoteki w księdze wieczystej jego nieruchomości.”. Również SN wskazał, iż „Dopuszczenie do ustanawiania hipoteki przymusowej na cudzej nieruchomości wypaczałoby jej sens jako specjalnego zabezpieczenia, które może być ustanowione, tylko na nieruchomości dłużnika. Wierzyciel, który nie zdąży ustanowić hipoteki przymusowej, nie będzie mógł skorzystać z tego rodzaju zabezpieczenia swojej wierzytelności, co nie wyklucza, aby podjął inne kroki w tym celu. Natomiast dopuszczenie do ustanawiania hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej własność innej osoby wypaczałoby istotę tej instytucji stanowiąc nadmierne obciążenie osoby trzeciej w interesie wierzyciela, któremu przysługuje roszczenie tylko wobec dłużnika, a nie tej osoby. Ujawnienie w księdze wieczystej wniosku o wpis hipoteki przymusowej nie pozbawia więc dłużnika możliwości zbycia nieruchomości, zaś nabywca takiej nieruchomości, jeżeli zdąży nabyć ją zanim hipoteka powstanie (zostanie wpisana do księgi wieczystej) uzyskuje prawo własności do nieruchomości nie obciążone hipoteką. W konkluzji należy stwierdzić, że ujawnienie wniosku o wpis takiej hipoteki w księdze wieczystej nie może przesądzać o wpisie tej hipoteki, gdy w chwili jego dokonywania nieruchomość, na której hipoteka ma być ustanowiona, nie stanowi już własności dłużnika, ma natomiast istotne znaczenie dla hipoteki wpisanej, w szczególności w zakresie jej pierwszeństwa przed innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi obciążającymi nieruchomość.” Przenosząc te rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, iż wpis hipoteki nastąpił tylko dlatego, iż sąd wieczystoksięgowy na chwilę wpisu, jak i na chwilę złożenia wniosku nie miał informacji o zmianie właściciela. Gdyby taka wiedza była dostępna, wówczas wniosek zostałby oddalony. Wynika to z kognicji sądu wieczystoksięgowego i zacytowanych przepisów. Takie związanie sądu ma charakter względny, gdyż nie usuwa możliwości analizy czy merytorycznie wpis jest zgodny z treścią przepisów powszechnie obowiązujących. Możliwość takiej analizy następuje przez pryzmat przepisów art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Analiza ta prowadzi do wniosku, iż skoro hipoteka przymusowa może obciążać tylko nieruchomość dłużnika, to skoro na chwilę wpisu czy nawet złożenia wniosku nieruchomość ta nie była już własnością dłużnika to nie ma podstaw prawnych, aby obciążała ona osobę trzecią (nabywcę nieruchomości). W konsekwencji jako wpisana z naruszeniem przepisu art. 109 u.k.w.h. podlega wykreśleniu. Już tylko na marginesie należy zauważyć, iż ustawodawca w sposób pośredni - w treści art. 1000 § 1 k.p.c. oraz art. 1003 k.p.c.- wyraził zasadę, że nabycie prawa własności w drodze egzekucji sądowej następuje bez jakichkolwiek obciążeń. Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa obciążające tą nieruchomość, a także skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a ponadto uzyskują one skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu. W przypadku przeniesienia prawa własności następca prawny wstępuje w sytuację prawną zbywcy, a wszelkie prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej odnoszą skutek w stosunku do niego. Inaczej jest w przypadku nabycia prawa własności w drodze egzekucji sądowej, które ma charakter nabycia pierwotnego, bez żadnych obciążeń. Nabywca w drodze egzekucji nie jest następca prawnym dłużnika egzekwowanego. Powyższą zasadę potwierdza art. 1003 § 2 KPC, który wskazuje co dzieje się z prawami i roszczeniami ujawnionymi w księdze wieczystej, które w przypadku nabycia pochodnego zachowałyby skuteczność wobec następcy prawnego. Zgodnie z przepisem art. 953 § 1 pkt 6 KPC ogłoszenie o licytacji dokonane przez komornika w formie publicznego obwieszczenia winno zawierać: "wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego)". W świetle tego przepisu trudno uznać za zasadny pogląd, że tak istotne ze społecznego punktu widzenia prawa jak użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika wygasają, natomiast inne prawa nie ujawnione w księdze wieczystej i nie zgłoszone w toku egzekucji pozostają w mocy. Taki pogląd reprezentuje pozwany, opierając się na treści art. 1003 KPC (wnioskowanie a contrario). Zważyć jednak należy, na co Sąd Najwyższy wielokrotnie zwracał uwagę, że niedopuszczalne jest wnioskowanie a contrario wtedy gdy pozostaje w oczywistej sprzeczności z zasadami konstytucyjnymi, regułami wykładni systemowej i celowościowej lub prowadzi do rezultatów nieracjonalnych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 1998 r., III CZP 44/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 87). Do takich rezultatów prowadzi wykładnia przepisu art. 1003 § 2 k.p.c. zaproponowana przez pozwanego. Nie można jednak przyjąć, że prawa i roszczenia, które na skutek ujawnienia ich w księdze wieczystej uzyskują rozszerzoną skuteczność wygasają na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, natomiast prawa i roszczenia, które z tak wzmożonej ochrony nie korzystają, będą pozostawać w mocy mimo podjęcia kroków zmierzających do ich wygaśnięcia czy wykreślenia wpisu. Należy zwrócić uwagę również na fakt, że przepisy kodeksu postępowania cywilnego z jednej strony umożliwiają ochronę osób, którym przysługują określone prawa do nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, z drugiej natomiast strony zabezpieczają interes nabywcy w drodze egzekucji, przed skutkami nabycia określonego prawa wraz z obciążeniami, o których nabywca nie wiedział. Na podstawie art. 945 § 1 i 2 w zw. z art. 922 KPC komornik o terminie opisu i oszacowania zawiadamia znanych mu uczestników, tj. wierzyciela, dłużnika, osoby którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a także przez obwieszczenie publiczne uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zgłoszone prawa do nieruchomości komornik wymienia w protokole opisu i oszacowania art. 947 § 1 pkt 8 KPC. W oszacowaniu podaje się osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości. Wartości powyższe podaje się z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartość praw nie określonych suma pieniężną obciążających nieruchomość - art. 948 § 2 KPC. W ogłoszeniu o licytacji (w formie publicznego obwieszczenia) komornik wyjaśnia wszystkim zainteresowanym, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego) - art. 953 § 1 pkt 7) KPC. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych w szczególności: ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia - art. 973 pkt 5) i 6) k.p.c. Wszystkie powyżej przytoczone przepisy, wskazują na taki sposób uregulowania postępowania egzekucyjnego, który umożliwia ochronę interesu nabywcy w toku egzekucji. O kosztach sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Na koszty postępowania złożyły się opłata od pozwu w kwocie 4.000 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.700 zł (§ 5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokacki z dnia 22.10.2015 r.) oraz koszty opłaty skarbowej w kwocie 17 zł. Sędzia Magdalena Kuś
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.