Sygn. akt I.C 468/20 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 października 2020 roku Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący SSO Cezary Olszewski Protokolant Diana Bogdanowicz po rozpoznaniu w dniu 29 października 2020 roku w Suwałkach na rozprawie sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. sp.k. przeciwko Z. A., J. A. o zapłatę I. Oddala powództwo. II. Zasądza od powódki (...) sp. zo.o. sp.k. na rzecz pozwanych: Z. A. i J. A. kwotę 15.017 zł (piętnaście tysięcy siedemnaście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego. SSO Cezary Olszewski I C 468/20 UZASADNIENIE Uzasadniając żądanie powódka wskazała, że w dniu 24 sierpnia 2018 r. zawarła z Pozwanymi w kancelarii notarialnej W. U. w S. umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej nieruchomości położonej w S., obręb (...), (...), ulica (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), o powierzchni 8,1225 ha, dla której Sąd Rejonowy w Suwałkach VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), umowę ustanowienia hipoteki oraz pełnomocnictwo. Powódka wskazaną nieruchomość zamierzała nabyć w celu realizacji na części nieruchomości oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem (...) inwestycji polegającej na budowie obiektów magazynowych i usługowych oraz stacji paliw wraz z parkingiem obejmującym co najmniej 150 naziemnych miejsc postojowych, konstrukcjami reklamowymi i pylonami informacyjnymi oraz odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu. Jako zadatek Powódka wpłaciła Pozwanym na ich rachunek bankowy kwotę 200000 zł (słownie: dwieście tysięcy złotych), a Pozwani potwierdzili w akcie notarialnym otrzymanie takiej kwoty. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży w terminie do 31 grudnia 2019 r. o ile spełnią się łącznie wszystkie warunki wskazane w par. 3.1 Aktu Notarialnego w tym ”a w szczególności nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu, zarówno ujawnionych jak i nieujawnionych w założonej dla niej księdze wieczystej. Strony postanowiły, że w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedających, Sprzedający zobowiązani będą do zwrotu Kupującej Spółce otrzymanego zadatku w podwójnej wysokości, to jest kwoty 400000 zł (słownie: czterysta tysięcy złotych). W trakcie podjętych przez Powódkę czynności mających na celu ustalenie, czy na wskazanej nieruchomości może zostać zrealizowana planowana przez Powódkę inwestycja Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. pismem z dnia 7 grudnia 2018 r. poinformowała, że na terenie działki (...) znajduje się miejska sieć wodociągowa oraz kanalizacji sanitarnej, sieci są czynne w związku z czym bezpośrednio nad sieciami oraz w pasie szerokości 7 m licząc po 3,5 m w każdą stroną od osi rurociągu zabrania się posadowienia budynków i budowli trwale związanych z gruntem. Z przekazanego pisma wynika, że nieruchomość jest zabudowana sieciami, które jak wskazano na załączniku graficznym do tego pisma znacznie ograniczają jej zagospodarowanie i są to kolektory (główny kolektor ściekowy miejski), których nie da się przełożyć, o czym Pozwani nie poinformowali Powódkę, jak również nie przedłożyli do aktu notarialnego żadnych dokumentów potwierdzających bezumowne korzystanie z nieruchomości przez osoby trzecie lub też umowę przesyłu. Ujawnione ograniczenia w sposób całkowity pozbawiło sensu ekonomicznego planowaną przez Powódkę inwestycję, wobec czego do zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogło dojść z przyczyn leżących wyłącznie po stronie Pozwanych. Wezwano Pozwanych do zwrotu wpłaconej zaliczki w podwójnej wysokości, tj. kwoty 400000 zł (słownie: czterysta tysięcy złotych).W trakcie prowadzonej korespondencji wskazano Pozwanym podstawę żądania, jednak Pozwani nie zwrócili Powódce pieniędzy. Działając na podstawie art. 187 par. 1 pkt 3 kpc wysłano Pozwanym wezwanie do zapłaty, oraz podjęto próby pozasądowego sposobu rozwiązania sporu wobec czego spełniono wymogi określone w tym artykule. Powódka wskazała, że niniejszym pozwem dochodzi jedynie części należności i nie wyklucza w przyszłości wystąpienia z kolejnym powództwem w zakresie pozostałej kwoty. W odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanych wnosił o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wnosił także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci pisma (...) sp. z o.o. z dnia 18 listopada 2019 r. - na okoliczność braku przeszkód przy realizacji na nieruchomości o numerze ksiąg wieczystych SU 1S/ (...) zamierzonego przez Powoda celu inwestycyjnego wskazanego w przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (Rep. A 8029/2018), która ma polegać na budowie obiektów magazynowych i usługowych oraz stacji paliw wraz z parkingiem obejmującym co najmniej 150 naziemnych miejsc postojowych, konstrukcjami reklamowymi i pylonami informacyjnymi oraz odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu, czynności podejmowanych przez Powoda celem zrealizowania na w/w Nieruchomości zamierzonej inwestycji, braku przeszkód na realizację inwestycji na w/w Nieruchomości, braku należytej staranności Powoda przy realizacji inwestycji na w/w Nieruchomości wynikającej z zawodowego charakteru działalności Powoda. Powoływał się przy tym na pismo Urzędu Miejskiego w S. z dnia 15 listopada 2019 r. - na okoliczność braku przeszkód przy realizacji na nieruchomości o numerze ksiąg wieczystych (...) (...) zamierzonego przez Powoda celu wskazanego w przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (Rep. A (...)), która ma polegać na budowie obiektów magazynowych i usługowych oraz stacji paliw wraz z parkingiem obejmującym co najmniej 150 naziemnych miejsc postojowych, konstrukcjami reklamowymi i pylonami informacyjnymi oraz odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu, czynności podejmowanych przez Powoda celem zrealizowania na w/w Nieruchomości zamierzonej inwestycji. Uzasadniając przedstawione wyżej stanowisko strona powodowa wskazała , iż nie można uznać, iż w niniejszej sprawie stan prawny i faktyczny Nieruchomości wynikający z oświadczeń Pozwanych uległ zmianie bądź też na jaw wyszły okoliczności sprzeczne z tym oświadczeniami, a w szczególności nieruchomość nie była wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu, zarówno ujawnionych jak i nieujawnionych w założonej dla niej księdze wieczystej, które to uniemożliwiałyby realizację na Nieruchomości zamierzonego przez Powoda celu wskazanego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży. Z pisma (...) sp. z o.o. z dnia 07 grudnia 2018 r. nie wynika jak przedstawia to Powód, że na Nieruchomości nie można posadowić nic trwale związanego z gruntem. Przede wszystkim dla przedmiotowej Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym, około 5,9 ha przeznaczone jest pod teren zieleni izolacyjnej urządzonej niepublicznej oznaczonej symbolem (...), natomiast ok. 2,2 ha przeznaczone jest pod zabudowę i oznaczone symbolem (...) - teren zabudowy magazynowej i produkcyjnej, z którego w sposób jednoznaczny wynika, że na Nieruchomości może zostać posadowiony budynek trwale związany z gruntem. Z w/w pisma wynika wyłącznie fakt, że wzdłuż miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej znajdującej się na Nieruchomości należy tworzyć drogi, parkingi, ciągi pieszo-jezdne, chodniki, pasy zieleni. Co więcej jak podnieśli pozwani z informacji uzyskanych od Urzędu Miejskiego w S. wynika, że w dniu 28 czerwca 2019 r. Powód uzyskał pozytywną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia na Nieruchomości, ale z niewiadomych dla Pozwanych przyczyn nie wystąpił o pozwolenie na budowę. Z tych tez względów zdaniem pozwanych nie można stwierdzić, że z powodu istniejącej miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na Nieruchomości, Powód nie będzie miał możliwości zrealizowania na Nieruchomości zamierzonego celu wskazanego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, która ma polegać na budowie obiektów magazynowych i usługowych oraz stacji paliw wraz z parkingiem obejmującym co najmniej 150 naziemnych miejsc postojowych, konstrukcjami reklamowymi i pylonami informacyjnymi oraz odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu. Co więcej w ocenie Pozwanych opisany wyżej cel umowy na Nieruchomości jest nadal do zrealizowania. Dodatkowo Powód jako podmiot profesjonalnie zajmujący się projektami deweloperskim, budowalnymi itp., przed zakupem nieruchomości powinien dokonać jej badania due diligence pod kątem możliwości zrealizowania na Nieruchomości zaplanowanej wcześniej inwestycji. Powód przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży złożył oświadczenie, że „stan faktyczny i prawny przedmiotowej nieruchomości jest jej znany, obejrzała ją i zna jej granice”. Artykuł 355 § 2 k.c., który nakłada na Powoda, jako podmiot profesjonalny, zachowanie przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży należytej staranności przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. W odniesieniu do stosunków o charakterze zawodowym konieczna jest staranność na poziomie wyższym od przeciętnej, wymagana od specjalistów bez względu na to, czy osiągnęli oni odpowiednio wysoki stopień biegłości w drodze uzyskania specjalistycznego wykształcenia zawodowego czy też poprzez praktyczne doskonalenie zawodowe. Zdaniem Pozwanych, Powód winien był wnikliwie i precyzyjnie sprawdzić dokumenty oraz skontrolować stan faktyczny i prawny Nieruchomości w stosownych urzędach pod kątem planowanej wysoko budżetowej inwestycji, co rzekomo przedstawiciele Powoda uczynili, a przynajmniej tak twierdzili przy negocjowaniu warunków Przedwstępnej Umowy Sprzedaży z Pozwanymi. Mimo, jednak złożonego przez Powodów w akcie notarialnym oświadczenia w brzmieniu powołanym powyżej, już tylko z samych ich twierdzeń wynika, że nie byli oni dostatecznie świadomi stanu faktycznego i prawnego nieruchomości w dacie zawierania umowy. Jak wprost wynika z treści pozwu, Powodowie, dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej w grudniu 2018 r. podjęli czynności mające na celu ustalenie, czy na wskazanej nieruchomości może zostać zrealizowana planowana inwestycja i dopiero wtedy otrzymali informacje z Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. Powyższe świadczy o rażącym zaniedbaniu ze strony Powodów i braku profesjonalnego podejścia do realizacji inwestycji. Przedmiotowe obciążenie na nieruchomości istniało w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, Powodowie, jako profesjonaliści, oświadczyli, iż znają stan prawny nieruchomości, który nie uległ zmianie do dnia dzisiejszego, tym samym Pozwani nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji z oczywistych zaniedbań zaistniałych po stronie Powodów, co byłoby w sposób oczywisty sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Wątpliwości Pozwanych budził także fakt, że Powód skierował do Pozwanych pierwsze pismo z powołaniem się na w/w okoliczności dopiero po upływie roku od dnia powzięcia przez Powoda informacji, że na Nieruchomości położona jest sieć wodociągowa i kanalizacyjna, co zbiegło się także z terminem, w którym strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Powód nie podnosi zaś, by w tym czasie podejmował inne czynności mające na celu upewnienie się, czy możliwy jest do zrealizowania cel inwestycyjny. Powyższe jednoznacznie świadczy o tym, że Powód zrezygnował z realizacji zaplanowanej na Nieruchomości inwestycji, a decyzja ta została podjęta z przyczyn niezależnych od Pozwanych. W przeciwnym wypadku, jako racjonalny i dbający o własne interesy przedsiębiorca, w przypadku gdy miejska sieć wodociągowa i kanalizacyjna znajdująca się na Nieruchomości stanowiłaby przeszkodę w zrealizowaniu przez Powoda zaplanowanej inwestycji, to Powód odstąpiłoby od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży niezwłocznie po uzyskaniu pisma od (...) sp. z o.o., czego nie uczynił. Gdyby Powód odstąpił od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w terminie miesiąca od dnia powzięcia informacji od (...) sp. z o.o. to Pozwani mieliby prawie 12-miesięcy na poszukiwanie innego nabywcy Nieruchomości, a co więcej w tym okresie Pozwani wielokrotnie odmawiali zgłaszającym się do nich podmiotom jakichkolwiek rozmów na temat sprzedaży Nieruchomości powołując się na zawartą Przedwstępną Umowę Sprzedaży. W ocenie Pozwanych, działania Powoda polegające na wystosowaniu wezwania do zapłaty, a następnie wytoczeniu niniejszego powództwa, stanowią próbę zrzucenia na Pozwanych niepowodzenia biznesowego polegającego prawdopodobnie na nabyciu Nieruchomości, a następnie nieznalezieniu zainteresowanego Inwestora przeprowadzeniem na Nieruchomości inwestycji. Potwierdzeniem powyższego jest fakt, że Powód wyłącznie lakonicznie argumentuje, że na Nieruchomości z powodu istniejącej miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej nie może zrealizować zamierzonej inwestycji bez powołania jakichkolwiek dowodów np. poprzez odmowę wydania pozytywnej decyzji budowlanej bądź opinii ekspertów, w której stwierdziliby bezsprzecznie, że istniejąca na Nieruchomości miejska sieć wodociągowa i kanalizacyjna uniemożliwia realizację zaplanowanej przez Powoda inwestycji, wręcz Powód nie przedstawia w pozwie konkretnych zamierzeń inwestycyjnych na Nieruchomości. Sąd ustalił i zważył co następuje Na wstępie wskazać należy, iż powód w złożonym pozwie domagał się rozpoznania sprawy w postepowaniu nakazowym jednakże z uwagi na brak podstaw do wydania nakazu zapłaty sprawa podlegała rozpoznaniu w trybie zwykłym. Okolicznością bezsporną jest fakt, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w S. szczegółowo opisanej w akcie notarialnym z dnia 24 sierpnia 2018r. Jak wskazują zapisy umowy, a konkretnie § 3 .
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.