Sygn. akt X Ga 346/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 6 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy w następującym składzie: PrzewodniczącySSO E. G. SędziowieSO Anna

§7

ust.5 umowy jako podwójna wysokość czynszu, o którym mowa w §6 ust.1umowy 01.11.2008r. 2. Mające wpływ na treść zaskarżonego wyroku naruszenie prawa procesowego tj. art 278 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie, że ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z pomieszczeń magazynowych stanowi wypadek wymagający wiadomości specjalnych, podczas gdy

§7

ust.5 umowy z dnia 01.11.2008r jako podwójna wysokość czynszu, o którym mowa w §6 ust.1umowy. 3. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że strony nie ustaliły wysokości należnego powodowi odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego z pomieszczeń magazynowych w budynku przy ulicy (...) we W. w okresie po rozwiązaniu umowy, podczas gdy

§7

ust.5 umowy z dnia 01.11.2008r jako podwójna wysokość czynszu, o którym mowa w §6 ust.1umowy najmu.

1. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że powód nie udowodnił wysokości oraz zasadności obciążania pozwanego kosztami poniesionymi z tytułu remontu zajmowanych przez pozwanego pomieszczeń w budynku przy ulicy (...) we W., a także z tytułu opłat eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2009r. podczas, gdy ich wysokość oraz zasadność obciążania nimi pozwanego została przez powoda wykazana dowodami z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia 01.11.2008r., kosztorysu remontu pomieszczeń, dokumentacji zdjęciowej, pisma powoda z dnia 12.04.2010r., faktur VAT nr (...), pisma pozwanego z dnia 15.01.2010r., a także protokołów przekazania pomieszczeń z dnia 02.12.2009r. z dnia 03.02.2010r. oraz z dnia 05.02.2010r.
2. Mające wpływ na treść zaskarżonego wyroku tj. art.233 k.p.c.przez dowolną , a nie swobodną ocenę dowodów w postaci umowy najmu z dnia 01.11.2008r. kosztorysu remontu pomieszczeń, dokumentacji zdjęciowej, pisma powoda z dnia 12.04.2010r.,faktur VAT nr (...), pisma pozwanego z dnia 15.01.2010r., a także protokołów przekazania pomieszczeń z dnia 02.12.2009r. z dnia 03.02.2010r. oraz z dnia 05.02.2010r.prowadzącą do przyjęcia, że powód nie udowodnił wysokości oraz zasadności obciążenia pozwanego kosztami poniesionymi z tytułu remontu zajmowanych przez pozwanego pomieszczeń w budynku przy ulicy (...) we W., a także z tytułu opłat eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2009r., podczas gdy ich wysokość oraz zasadność obciążenia nimi pozwanego została przez powoda wykazana w/w dowodami z dokumentów. Wskazując na powyższe zarzuty powód wnosił o : 1.zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez uwzględnienie powództwa także co do kwoty 21.544,66zł wraz z odsetkami ustawowymi : -od kwoty 18.041,84zł od dnia 20.04.2010r. do dnia zapłaty, -od kwoty 1.123,36zł od dnia 20.04.2010r. do dnia zapłaty, -od kwoty 2.379,46zł od dnia 13.01.2010r. do dnia zapłaty,
3. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 4 800,00zł, Ewentualnie powód wnosił o:
4. uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji,
5. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 4 800, 00zł . Sąd Okręgowy zważył co następuje : Apelacja jedynie częściowo zasługiwała na uwzględnienie w zakresie nie uwzględnionych w wyroku Sądu Rejonowego opłat za eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2009r. obciążających stronę pozwaną w związku z zajmowaniem pomieszczeń w budynku przy ulicy (...) we W. w kwocie 2 379,46zł wraz odsetkami. Strona pozwana nie zakwestionowała tych należności dochodzonych przez powoda w oparciu o fakturę (...). Zarzuty strony pozwanej odnosiły się jedynie do pierwszej pozycji z tej faktury tj. kwoty 11.432,40zł z tytułu czynszu najmu za pomieszczenia biurowe oraz magazyn za m-c styczeń 2010r. Ponieważ Sąd Rejonowy nie uwzględnił tych należności należało w tym zakresie uznać apelację za zasadną . Odnosząc się do 4 i 5 zarzutu apelacji należy wskazać, że Sąd Okręgowy w całej rozciągłości zgadza się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, iż powód nie wykazał wysokości kosztów wykonanego remontu pomieszczeń opuszczanych przez stronę pozwaną . Zdaniem Sądu odwoławczego przedstawiony materiał dowodowy nie wykazuje, że taki remont został przeprowadzony. Nieistotne są przy tym zasady doświadczenia życiowego wskazujące, że koszt ten nie jest wygórowany, brak jest bowiem dowodów na zakup konkretnych materiałów i faktyczne wykonanie prac. Niezasadne okazały się także zarzuty 1,2 i 3 apelacji . Sąd Okregowy zauważa, że powód zarówno w pozwie jak i w apelacji konsekwentnie podkreślał ,że dochodzi od strony pozwanej odszkodowania za bezumowne korzystanie z pomieszczeń magazynowych. Jednak powód nie wskazał, w jakiej dacie nastąpiło rozwiązanie umowy. Na stronie 4 pozwu w punkcie III uzasadnienia pozwu powód oświadcza, że „ nie dokonał wypowiedzenia umowy najmu”. W oparciu o materiał dowodowy można domniemywać, że strony zawarły jakieś porozumienie dotyczące rozwiązania umowy. Jednak dotyczy to jedynie pomieszczeń biurowych. Z treści porozumienia z dnia 24 listopada 2009r.wynika wprost, że strony rozwiązały umowę dotyczącą najmu pomieszczeń biurowych. W zakresie najmu pomieszczeń magazynowych powód zobowiązał się wskazać nowe warunki najmu magazynów . Jednak te nowe zasady nie zostały stronie pozwanej przedstawione. Należy więc przyjąć ,że strony co do najmu magazynów wiązały ustalenia zawarte w umowie i w tej części strony nadal były związane umową najmu. W tej kwestii Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska Sądu Rejonowego, że łącząca strony umowa najmu została w całości rozwiązana z dniem 30 listopada 2009r. Ponieważ jednak powód domagał się zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z powierzchni magazynowych Sąd nie mógł wyjść ponad jego żądanie i zasądzać wbrew żądaniu pozwu należności czynszowych z tytułu umowy najmu. Jednak nawet wyliczenie czynszu za magazyn w oparciu o przedstawione faktury byłoby utrudnione, wobec braku odniesienia na fakturach do ustaleń stron co do zwrotu części pomieszczeń biurowych. Odnosząc się hipotetycznie do żądania zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z pomieszczeń magazynowych to zgodzić się należy z oceną Sądu I instancji, że strona pozwana skutecznie zaprzeczyła przedstawionym przez powoda wyliczeniom, a powód mimo ciążącego na nim obowiązku udowodnienia dochodzonego roszczenia (art. 6 k.c. w zw.z art. 232 k.p.c.),temu nie podołał. Ponadto należy podnieść, że sposób wyliczenia należności za bezumowne korzystanie z magazynów wskazany przez powoda w apelacji nie jest prawidłowy. A przynajmniej nie zasługuje na to, aby go odnieść do sytuacji jaka miała miejsce w tym konkretnym przypadku. Jest powszechnie wiadome, że na rynku nieruchomości inne są stawki najmu dla pomieszczeń biurowych, a inne dla pomieszczeń magazynowych. Potwierdza to również fakt, że powód miał wskazać stronie pozwanej stawki dla dalszego najmu magazynów. Dlatego też nie można przyjąć jednoznacznie, że skoro magazyny stanowiły 67% ogólnej powierzchni najmu, to proporcjonalnie do tego należy rozdzielić koszty związane z najmem tych pomieszczeń. Aby dokonać takich wyliczeń należałoby wyjść od tego jak strony umówiły się co do stawek czynszu za biura i magazyn. Z faktury (...) wynika, że czynsz za pomieszczenia magazynowe za miesiąc styczeń i luty 2010 został rozliczony według załącznika. Jednak załącznik nie został przedstawiony jako dowód. Sąd nie mógł więc się odnieść do sposobu rozliczenia dokonanego przez powoda, bowiem takiego sposobu powód nie przedstawił. Zauważyć należy, że wskazana na fakturach kwota czynszu nie odpowiada kwocie wynikającej z umowy i brak jest wyjaśnienia w oparciu o co została tak wyliczona. Ponadto sposób wyliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie został wskazany dopiero w apelacji, a w ocenie Sądu Okręgowego winien być już zawarty w pozwie. Niezależnie zresztą od tego, że nie mógł zostać zastosowany w tej sprawie. Na marginesie zauważyć należy, że wskazany sposób dotyczy rozliczenia bezumownego korzystania z magazynów przez miesiąc, kiedy to pełnomocnik powoda w apelacji podnosi, że bezumowne korzystanie miało miejsce dopiero od 19 stycznia 2010 do 3 lutego 2010r., a za część pomieszczeń do 5 lutego 2010r. Jednak w oparciu o przedstawione dowody nie można rozdzielić pomieszczeń magazynowych i biurowych z faktury (...). Z treści faktury nie wynika aby czynsz za magazyn był liczony jedynie do 18 stycznia 2010r. W oparciu o powyższe na podstawie art. 386§1 k.p.c. orzeczono jak w wyroku . Orzeczenie o kosztach oparto na obowiązujących przepisach art.98 k.pc. Wobec zmiany orzeczenia Sądu I instancji na korzyść strony powodowej zostały ponownie rozliczone koszty procesu. Powód wygrał sprawę w 17.081% i Sąd zasądził na jego rzecz od strony pozwanej kwotę 648,11zł. W postępowaniu apelacyjnym powód wygrał jedynie w 11.045% i Sąd zasądził na rzecz powoda od strony pozwanej kwotę 251,60zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.