poprzez nieodniesienie się do wszystkich dowodów przedstawionych przez stronę pozwaną, niewyjaśnienie przyjęcia stawek rynkowych dla tzw. pustostantów oraz przyjęcie z jednej strony niecelowości wynajmu lokali przez pozwanego po zwróceniu się przez powodów o wydanie nieruchomości, a z drugiej zasądzeniem na rzecz powodów od pozwanego sum pieniężnych za ten okres. Zważywszy na powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa w całości oraz ustalenie, że powodowie przegrali sprawę w całości, ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I – ej instancji, a w każdym przypadku o zasądzenie od powodów - z uwzględnieniem wysokości zasądzonych przez Sąd Okręgowy na ich rzecz kwot - kosztów postępowania przed Sądem II - ej instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego pozwanego. W odpowiedzi na powyższą apelację powodowie wnieśli o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od pozwanego (...) W. na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Sąd Apelacyjny zważył co następuje: Apelacje nie zasługiwały na uwzględnienie. Sąd Okręgowy, wydając zaskarżony wyrok, wyjaśnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, przeprowadził wystarczające postępowanie dowodowe i dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych. Sąd Apelacyjny przyjął te ustalenia za własne, w konsekwencji czego nie zachodziła potrzeba ich szczegółowego powtarzania (tak Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 22 kwietnia 1997 roku, II UKN 61/97 i z dnia 5 listopada 1998 roku, I PKN 339/98). Rozpoznając sprawę, Sąd Okręgowy nie naruszył ani zasad postępowania, ani norm prawa materialnego. Zaskarżone rozstrzygnięcie, w ocenie Sądu Apelacyjnego, jest trafne, choć argumentacja prawna zawarta w jego uzasadnieniu wymagała uzupełnienia. Wobec podniesionego przez każdą ze stron w swojej apelacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., wskazać należy, że odmienny pogląd strony odnośnie do znaczenia dowodów i przedstawienie przez nią odmiennych wniosków niż wynikają z oceny dokonanej przez Sąd I - ej instancji, nie świadczy jeszcze o przekroczeniu swobodnej oceny dowodów i nie stanowi skutecznej podstawy do zarzucenia sądowi naruszenia tego przepisu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 października 2000 roku, III CSK 1238/00 ). Po analizie uzasadnienia wyroku z dnia 24 sierpnia 2020 roku Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że reguły określające swobodną ocenę dowodów, o której mowa w art. 233 § 1 k.p.c., nie zostały naruszone. Uzasadnienie obu apelacji w tym zakresie sprowadza się bowiem do przekonania skarżących o dokonaniu przez Sąd Okręgowy wadliwej oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego w zakresie istnienia przesłanek do uwzględnienia poszczególnych roszczeń, sposobu ich definiowania i wzajemnego usytuowania, a także szacowania ich wysokości, a nie zmierza do podważenia sposobu oceny dowodów, które stanowiły podstawę ustaleń stanu faktycznego Jeśli chodzi natomiast o podniesiony w apelacji strony pozwanej zarzut naruszenia art.
pkt 1 k.p.c., to stwierdzić należy, że utrwalony został w judykaturze pogląd, że obraza tego przepisu może stanowić usprawiedliwioną podstawę apelacji wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich koniecznych elementów, bądź zawiera kardynalne braki, które uniemożliwiają kontrolę instancyjną (tak Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 10 listopada 1998 roku, III CKN 792/98). Takich wadliwości uzasadnienia zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny nie stwierdził, gdyż orzeczenie to poddawało się kontroli instancyjnej. Z apelacji wywieść można wniosek, że apelującemu w istocie nie chodzi o wadliwość uzasadnienia, co przede wszystkim o pominięcie przy wyrokowaniu niektórych dowodów, czy wynikających z nich okoliczności faktycznych. W tego rodzaju wypadkach, jak zauważa się w judykaturze, uchybienia powinny się konkretyzować na zarzucie sprzeczności ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym, a nie naruszeniu art.
(tak Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 25 listopada 2003 roku, II CK 293/02 i z dnia 25 września 2014 roku, II CSK 727/13), na którego naruszenie wskazano w apelacji strony pozwanej. W ramach zarzutu naruszenia art.
powołano się na niewyjaśnienie przez Sąd Okręgowy przyczyn przyjęcia stawek rynkowych dla tzw. pustostanów. Tej kwestii dotyczył też zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. przez uznanie przez Sąd I – ej instancji, że czynsz możliwy do pobrania za tzw. pustostany jest tożsamy z czynszem rynkowym i nieustalenie, czy realne było uzyskanie za nie jakichkolwiek pożytków w kontekście stanu lokali oraz budynku. Użyta przez pozwanego terminologia wskazuje na niezrozumienie charakteru roszczenia uwzględnionego w tym zakresie przez Sąd Okręgowy. Świadczy o tym także zarzut dotyczący przyjęcia przez Sąd I – ej instancji niecelowości wynajmu lokali po zgłoszeniu przez powodów żądania wydania nieruchomości przy jednoczesnym zasądzeniu świadczenia za ten okres. Pozwany odwołuje się bowiem w ten sposób do przesłanek roszczenia o pożytki nieuzyskane z powodu złej gospodarki, podczas gdy Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali za czas, kiedy nie były one oddane w najem. Na konieczność wnikliwej oceny tego, jak zostało skonstruowane i uwzględnione powództwo w sprawach roszczeń uzupełniających przez zbadanie zgłoszonego żądania i powołanych na jego uzasadnienie podstaw faktycznych wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2017 roku (I CSK 14/16). Powództwo takie może bowiem opierać się na różnych podstawach faktycznych, do których odnoszą się odmienne normy prawne, kreujące odrębne i samodzielne roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224 § 1 k.c.), o zwrot pobranych pożytków (art. 224 § 2 k.c.) oraz o zwrot pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki (art. 225 k.c.) (tak Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 11 maja 1972 roku, III CZP 22/72 i z dnia 26 kwietnia 2002 roku, III CZP 21/02 oraz w wyrokach z dnia 11 lutego 1998 roku, III CKN 354/97 oraz z dnia 9 czerwca 2000 roku, IV CKN 1159/00). Roszczenia uzupełniające pozwalają bowiem właścicielowi na dochodzenie osobnych roszczeń, opartych na oddzielnej podstawie faktycznej oraz na osobnych podstawach prawnych. Odrębne roszczenie dotyczy bowiem żądania zapłaty wynagrodzenia za korzystanie przez posiadacza samoistnego z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego, osobne zaś zwrotu wartości pożytków cywilnych pobranych i nie pobranych przez pozwanego. Wysokość kwot należnych właścicielowi z obu wyżej wymienionych tytułów nie musi się pokrywać. Czym innym są bowiem czynsze rynkowe, czynsze rzeczywiście pobrane przez posiadacza i czynsze, których posiadacz z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Obowiązek zwrotu właścicielowi pożytków lub ich równowartości, gdy zostały zużyte - obejmuje tylko pobrane pożytki, czyli w okolicznościach tej sprawy - pobrane przez pozwanego czynsze z tytułu najmu przedmiotowych lokali. W konsekwencji w żadnym razie nie można uznać, iż pożytki cywilne, o jakich mowa w art. 224 § 2 zdanie drugie k.c. są częścią wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, o którym mowa w zdaniu pierwszym tegoż przepisu (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyrokach: z dnia 19 lipca 2017 roku, I ACa 395/15, z dnia 12 września 2017 roku, I ACa 519/15 i z dnia 23 listopada 2017 roku, I ACa 1255/17). Choć więc roszczenia przewidziane w art. 224 § 2 i 225 k.c. są zbliżone i zmierzają do realizacji tego samego celu, dotyczącego wydania korzyści uzyskanych w następstwie korzystania z cudzej rzeczy, to jednakże dla ich rozpoznania, a w konsekwencji oceny ich wymagalności, czy skuteczności dochodzenia konieczne jest zgłoszenie ich w sposób jednoznacznie je definiujący. Na konieczność poczynienia ustaleń co do charakteru poszczególnych roszczeń uzupełniających dla prawidłowości zastosowania art. 481 § 1 w związku z art. 455 k.c. wskazał także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lipca 2017 roku (I CSK 636/16). Jednocześnie kwestia podmiotu legitymowanego biernie w sprawie o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w sytuacji oddania przedmiotu w posiadanie zależne należy do spornych w judykaturze, jednakże spory te przecięła uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2017 roku (III CZP 84/16), w której stwierdzono, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.). Wskazano, że przepisy art. 224 § 2 i 225 k.c. przewidują odpowiedzialność posiadacza samoistnego względem właściciela rzeczy w zakresie roszczeń uzupełniających, zaś z art. 230 k.c. wynika, że może być nim także posiadacz zależny. Oddanie przez posiadacza samoistnego rzeczy w posiadanie zależne bez utraty przymiotu posiadacza sprawia, że zakres możliwości korzystania przez niego z rzeczy uległ znacznemu ograniczeniu i w rzeczywistości został zredukowany do pobierania pożytków cywilnych. W art. 224 § 2 k.c. wyróżnione zostało obok roszczenia właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenie o zwrot pobranych pożytków lub ich wartości. Obowiązek posiadacza samoistnego zwrotu pożytków może powstać jedynie wtedy, gdy oddał on rzecz w posiadanie zależne w ramach stosunku prawnego przynoszącego takie korzyści. Sąd Najwyższy w powiększonym składzie nie zaaprobował zapatrywań zawartych w tych orzeczeniach Sądu Najwyższego, w których wyrażono pogląd, że posiadacz samoistny jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy nawet w razie oddania jej w posiadanie zależne, ponieważ nie uwzględniają one zmiany w sposobie korzystania, która rzutuje na zakres jego odpowiedzialności. Podkreślił, że zachodzi związek między przesłankami warunkującymi powstanie roszczenia windykacyjnego i roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, obejmujący ziszczenie się przesłanek roszczenia windykacyjnego. Możliwość rozejścia się w określonych sytuacjach legitymacji biernej, związanej z dochodzeniem tych roszczeń, nie przekreśla tego związku. Sąd Najwyższy przychylił się zatem ostatecznie do tego nurtu orzecznictwa, które przyjmowało, że posiadacz samoistny rzeczy, który oddał ją w posiadanie zależne, nie ma obowiązku zaspokojenia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Uznać więc należy, że z uwagi na więź roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z roszczeniem windykacyjnym kierowane ono być może jedynie do osoby faktycznie władającej rzeczą bez tytułu prawnego. O legitymacji biernej w przypadku roszczeń uzupełniających decydują pewne zdarzenia, jakie nastąpiły w czasie, kiedy osoba, przeciwko której roszczenia są kierowane władała rzeczą, jak korzystanie z rzeczy, zużycie jej lub pogorszenie albo utrata, pobieranie pożytków. Z art. 224 § 2 i 225 k.c. wynika, że odpowiedzialność posiadacza samoistnego związana jest z korzystaniem bez tytułu prawnego z rzeczy właściciela. Także odpowiedzialność posiadacza zależnego wobec właściciela dotyczy korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego przy odpowiednim zastosowaniu art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 230 k.c. Nie ma podstaw do uznania, że korzystanie posiadacza samoistnego w razie oddania rzeczy w posiadanie zależne obejmowało inną postać niż pobieranie pożytków i taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie. Roszczenia uzupełniające roszczenie windykacyjne obejmują bowiem zgodnie z art. 224 § 2 k.c. wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenia związane z zużyciem, pogorszeniem lub utratą rzeczy, zwrot pobranych pożytków oraz wartości tych, które zużył i wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (art. 225 k.c.). Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może dotyczyć zwrotu kosztów, które właściciel poniósł w związku z koniecznością korzystania z cudzej rzeczy zamiast własnej, kompensatę utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w razie oddania rzeczy np. w dzierżawę lub najem, a także wydanie korzyści uzyskanych przez posiadacza w następstwie korzystania z rzeczy. Obok tego roszczenia zostało wyodrębnione roszczenie o wydanie pożytków lub ich wartości. Taka redakcja art. 224 § 2 k.c. wskazuje, że nie jest możliwe dochodzenie łącznie obu tych roszczeń od jednej osoby. Regulacja dotycząca obu roszczeń ma sens, gdy przyjmie się, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, może być dochodzone wobec faktycznego posiadacza, a posiadacz samoistny odpowiada za zwrot pożytków, związany z korzystaniem z rzeczy w sposób ograniczony do ich pobierania. W konsekwencji jeżeli właściciel żąda od posiadacza, który wynajął rzecz, zwrotu pożytków, to wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może żądać tylko za okres, w którym posiadacz pożytków nie pobierał albo tylko w odniesieniu do tej części nieruchomości, która nie była przedmiotem najmu (tak Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 1 marca 2017 roku, IV CSK 287/16 i z dnia 21 lipca 2017 roku, I CSK 697/15). W takim stanie rzeczy, skoro pozwany oddał lokale w najem innym osobowym, to nie jest za okres tego najmu legitymowany biernie w zakresie roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Taka konkluzja opiera się na interpretacji art. 224 i 225 k.c., której prawidłowo dokonał Sąd Okręgowy. Zważywszy na te poglądy, należy przyjąć, że ostatecznie przedmiot rozpoznania w niniejszej sprawie stanowiły roszczenia o zwrot pobranych pożytków za lokale mieszkalne i niemieszkalne i o zwrot pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki lokalami użytkowymi za okresy, kiedy były one wynajmowane, a także wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokali w czasie, gdy stanowiły one pustostany, z których uwzględnione zostały pierwsze i ostatnie. Przysługujące na mocy art. 224 § 2 i art. 225 k.c. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest więc ani tożsame z pożytkami pobranymi i niepobranymi, ani też z naprawieniem szkody wyrządzonej właścicielowi. Jest zaś wynagrodzeniem zapłaty za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a więc tym, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lipca 1984 roku, II CZP 20/84). Rozwiązanie to oznacza, że wysokość świadczenia ustalona zostaje w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju w określonych warunkach i przez wskazany czas posiadania (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2000 roku, IV CKN 5/00). W tym zakresie miarodajną wartość dowodową posiadają wiadomości specjalne wyrażane przez biegłych sądowych (tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 16 lipca 2015 roku, I ACa 1715/14 i Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 26 lutego 2013 roku, I ACa 37/13). Tak też się stało w niniejszej sprawie, że Sąd Okręgowy zasięgnął opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości i oparł swoje rozstrzygnięcie na stawkach oszacowanych przez biegłego. Jednocześnie opinia ta uwzględniała stan lokali i budynku, które były przedmiotem oględzin biegłego. Jednoznacznie wskazał on, że stawki czynszu plasują się we wszystkich przypadkach w dolnych zakresach czynszów funkcjonujących na badanym rynku, co jest związane z tym, że zarówno budynek, jak i poszczególne lokale wymagają gruntownego remontu. Pozostawiający wiele do życzenia standard pomieszczeń spowodował, że oszacowane czynsze za lokale były na relatywnie niskim poziomie w stosunku do lokali w ścisłym centrum W.. Co prawda pozwany wobec pisemnej opinii biegłego L. F. złożył zastrzeżenia, głównie dotyczące przyjętej metody wyceny, to jednak po złożeniu przez biegłego ustnych wyjaśnień nie kwestionował opinii i nie wnosił o dalsze jej uzupełnienie bądź o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Nie wskazywał także na konieczność uwzględnienia kosztów utrzymania lokali, za które wynagrodzenie wyliczono ani nie zgłosił twierdzeń bądź dowodów, które mogłyby stanowić podstawę odliczenia takich kosztów. Również apelacja nie formułuje zarzutów procesowych w tym zakresie, ani wniosków dowodowych zmierzających w tym kierunku. Jeśli natomiast chodzi o roszczenie o zwrot pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki, to zostało ono oddalone przez Sąd Okręgowy, co zakwestionowali powodowie w swojej apelacji, podnosząc zarzuty naruszenia prawa procesowego i materialnego odnośnie oceny, że nie zostało ono wykazane i nie podlega uwzględnieniu. W tym kontekście podkreślić należy, że dotyczyło ono jedynie lokali użytkowych za okres, w którym były one wynajmowane, a nie - jak wywodził pozwany w odpowiedzi na apelację - pustostanów. Powództwo w tym zakresie wywodzone było z faktu prowadzenia złej gospodarki mieniem w postaci spornych lokali użytkowych. Obowiązek zaspokojenia przez posiadacza w złej wierze roszczeń przewidzianych w art. 225 k.c. różni się od takiego obowiązku posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy m.in. tym, że posiadacz taki jest obowiązany zwrócić także wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Od odpowiedzialności tej nie zwalnia go brak winy, niemniej obowiązek zwrotu pożytków, których posiadacz nie uzyskał, prowadzi do konieczności wykazania przesłanki złej gospodarki. Skutki prawne z tego faktu wywodzi właściciel rzeczy, który domaga się od samoistnego posiadacza w złej wierze zwrotu wartości nieuzyskanych pożytków, dlatego - zgodnie z regułą wyrażoną w art. 6 k.c. - spoczywa na nim ciężar wykazania przesłanki złej gospodarki (tak Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 23 października 2014 roku, I CSK 728/13 i z dnia 21 lipca 2017 roku, I CSK 636/16). Okoliczności tej w toku całego postępowania pozwany stanowczo zaprzeczał. Zatem to powodów na podstawie art. 6 k.c., obciążał ciężar wykazania tej okoliczności, czego nie tylko nie uczynili, ale nawet nie wskazali, jakie konkretne działania lub zaniechania pozwanego stanowią przejaw niewłaściwego gospodarowania. Z opinii biegłego L. F. wynika, że czynsze pobierane przez pozwanego z tytułu najmu lokali użytkowych były niższe niż czynsze rynkowe. Jednak powyższy fakt, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nie może być utożsamiany z niewłaściwym gospodarowaniem mieniem i nie daje podstawy do konstruowania domniemania faktycznego w tym zakresie (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2017 roku, I CSK 14/16). Generalnie zgodzić się należy z powodami, że sam status pozwanego, będącego jednostką samorządu terytorialnego, której głównym celem jest zaspokajanie potrzeb społeczności lokalnej nie jest przeszkodą w uwzględnieniu powództwa o zwrot pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki, gdyż swoje zadania jednostka komunalna powinna realizować, wykorzystując swoje mienie, nie zaś składniki majątkowe cudze, podsiadane w złej wierze (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 roku, I CSK 642/10). Niemniej jednak niezbędne jest uwzględnienie realiów, trudności i ograniczeń, którym podlega podmiot gospodarujący, nawet gdy jest nim posiadacz w złej wierze. Złej gospodarki nie można przypisać posiadaczowi samoistnemu, który wykorzystywał wszystkie dostępne mu środki, służące uzyskaniu właściwych w danych warunkach pożytków z posiadanej rzeczy (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 maja 1988 roku, II CR 360/87). Złą gospodarką w rozumieniu art. 225 k.c. nie jest bowiem każdy sposób gospodarowania rzeczą, który odbiega od idealnego modelu prawidłowej gospodarki. Z treści art. 13 ust. 1 u.g.n. można wyprowadzić regułę, zgodnie z którą nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem oddania w najem lub dzierżawę, z zastrzeżeniem jednak pewnych wyjątków określonych przepisami rangi ustawowej. Co do zasady jednostki samorządu terytorialnego są więc nieskrępowane w zakresie oddawania nieruchomości w najem lub dzierżawę i dokonują tego w ramach typów tego rodzaju umów określonych w art. 659 i n. oraz art. 693 i n. k.c. oraz zgodnie z zasadą swobody umów określoną w art. 353 1 k.c. Przepisy szczególne przewidują jednak dość istotne ograniczenia swobody jednostek samorządu terytorialnego tak co do trybu zawierania umów najmu i dzierżawy nieruchomości, jak i treści powoływanych w ten sposób stosunków prawnych. Jeżeli chodzi o tryb oddawania nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego w najem lub dzierżawę, to wynika on z ogólnych zasad zawierania umów określonych przepisami prawa cywilnego. Jednakże przepisy szczególne określają pewne ograniczenia dotyczące trybu zawierania wymienionych wyżej umów cywilnoprawnych. Istotne ograniczenia w tym zakresie przewidziane są chociażby w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. art. 19 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n., czy art. 35 ust. 1 u.g.n. Specyficzny charakter, z uwagi na rodzaj źródła ograniczeń swobody jednostek samorządu terytorialnego w zakresie oddawania w najem lub dzierżawę ich nieruchomości, mają restrykcje określone w uchwałach ich organów stanowiących. Restrykcje te mogą dotyczyć zarówno kwestii związanych z trybem zawierania, jak i treścią umów najmu i dzierżawy nieruchomości samorządowych. Przykładowo zgodnie z treścią art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. do wyłącznej kompetencji rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących m.in. określania zasad wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ograniczenia te stanowią zaś realne uwarunkowania funkcjonowania pozwanego niezależnie od tego, że dotyczą one składników majątkowych, do których prawo własności mu nie przysługiwało (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 maja 2018 roku, V ACa 47/17). Dla wykazania złej gospodarki koniczne jest zaś zbadanie, jak strony skonstruowały wzajemne prawa i obowiązki w konkretnych umowach najmu, by móc twierdzić, że niższy czynsz od rynkowego jest wynikiem złej gospodarki wynajmującego (tak Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku z dnia 12 stycznia 2017 roku, I CSK 14/16). Ze złożonych do akt umów wynika zaś, że pozwany zamieszczał w nich klauzule waloryzacyjne, co świadczy o prawidłowym gospodarowaniu mieniem. Nie można także abstrahować od trybu zawarcia umów najmu, na co powołał się pozwany, wskazując, że dochodziło do tego w drodze przetargu. Powodowie nie podważyli tego faktu, a jednocześnie nie wykazali, że na skutek działania pozwanego związanego ze sposobem zorganizowania konkursu ofert nie udało się im uzyskać najwyższej możliwej stawki czynszu. Także podnoszona przez pozwanego okoliczność, że jeden z lokali, w którym prowadzona była „(...)” oczynszowany był stawką wyższą niż wyliczona przez biegłego nie świadczy o tym, że czynsze za inne lokale były zaniżone z powodu złej gospodarki. Takie zróżnicowanie stawek czynszu potwierdza wręcz tezę przeciwną, że tam, gdzie znalazł się najemca gotowy zapłacić wyższą stawkę, była ona uzyskiwana, a w innych przypadkach najkorzystniejsze oferty nie zapewniały uzyskania stawek rynkowych. W celu wykazania zasadności roszczenia o zwrot pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki powodowie powinni przede wszystkim wskazać, na czym ta gospodarka bądź zaniechania w jej prowadzeniu polegały w stosunku do poszczególnych nieruchomości lokalowych. Podkreślić jeszcze raz trzeba, że nie jest w tym zakresie wystarczające powołanie się na fakt, iż czynsz pobierany przez pozwanego odbiegał od stawek rynkowych. Dopiero po udowodnieniu faktu niewłaściwego gospodarowania mieniem możliwe byłoby dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, którego zadaniem byłoby dokonanie oceny przedstawionego przez strony procesu materiału z perspektywy posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych. Co do natomiast podniesionego przez pozwanego zarzutu naruszenia art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c. to stwierdzić należy, że dotyczą te przepisy sposobu gromadzenia dowodów z inicjatywy stron, które są ich adresatem, a apelujący nie wyjaśnił, ani tego w jaki sposób zasada ta została naruszona, ani by ujemne konsekwencje braku inicjatywy dowodowej zostały przypisane niewłaściwej stronie procesu. Zarzut ten, choć wadliwie odwołujący się do przepisów dotyczących rozkładu ciężaru dowodu, sprowadzał się do zakwestionowania oceny Sądu Okręgowego, że powód nie udowodnił faktu opóźnienia w zwrocie nieruchomości powodom oraz przyczyn tego opóźnienia. Jednocześnie jednak nie wskazano ani dowodów, które zostały pominięte w tym zakresie, ani naruszeń reguł oceny dowodów, które doprowadziły do tego pominięcia. Przywołano obszerne wywody Sądu Okręgowego zaprezentowane w innej sprawie i opisano hipotetyczne przyczyny zwlekania z odbiorem nieruchomości, które nie miały żadnego przełożenia na stan faktyczny ustalony w niniejszej sprawie. Poza tym apelacja w sposób ogólny odwołuje się do stanu faktycznego opisanego w odpowiedzi na pozew i wykazanego dokumentami do niej dołączonymi, które w ocenie pozwanego nie były kwestionowane przez stronę powodową. Wbrew temu twierdzeniu powodowie kwestionowali, by z ich winy doszło do opóźnienia w odbiorze budynku, podnosząc, że byli oni gotowi do odbioru budynku od momentu złożenia wniosku w tym zakresie, stawiali się na każdy termin wyznaczony przez (...) i telefonicznie domagali się przyspieszenia działań pozwanego w tym zakresie. Powodowie konsekwentnie twierdzili, że nie było żadnych przeszkód prawnych i faktycznych do przekazania im posiadania nieruchomości w pierwszym wyznaczonym w tym celu terminie. Pozwany nie przytoczył zaś nawet okoliczności, które świadczą o opóźnieniu w odbiorze, za które odpowiedzialność ponoszą powodowie, poza niestawiennictwem wszystkich współwłaścicieli na spotkanie wyznaczone w tym celu. Jak słusznie wywodzili powodowie, ten fakt nie był zaś przeszkodą do dokonania czynności przekazania budynku. Istotą czynności zachowawczych jest ochrona prawa wspólnego. Cel ten jest realizowany przez wykonywanie „wszelkich czynności” i dochodzenie „wszelkich roszczeń”. Powszechnie przyjmuje się, że czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej, czynności prawnej, a także czynności procesowej. Czynności zachowawcze może wykonywać każdy ze współwłaścicieli indywidualnie, niezależnie od innych albo w porozumieniu z innymi współwłaścicielami. Samodzielne wykonywanie czynności zachowawczych przez współwłaściciela jest dopuszczalne w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzyścią i interesem wszystkich współwłaścicieli (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 lutego 2016 roku, I CSK 55/15). W związku z tym odbiór budynku jako czynność faktyczna, służąca wejściu w jego posiadanie niezaprzeczalnie zmierza do ochrony wspólnego prawa i daje się pogodzić z interesem wszystkich współwłaścicieli, którzy uzyskali prawo do budynku. Nie można zatem przyjąć, by niestawiennictwo innych współwłaścicieli stanowiło przeszkodę w przekazaniu budynku i stanowiło obciążającą ich okoliczność, wpływającą na sposób liczenia terminu przedawnienia roszczenia. Jeśli chodzi o zarzuty naruszenia prawa materialnego podniesione w apelacji pozwanego, to koncentrowały się one wokół kwestii dobrej wiary. Oznacza zaś ona stan psychiczny określonej osoby polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach mniemaniu o istnieniu jakiegoś prawa podmiotowego lub stosunku prawnego. Można powiedzieć, że w dobrej wierze jest ten, kto, powołując się na pewne prawo lub stosunek prawny mniema, że owo prawo lub stosunek prawny istnieje, chociażby nawet mniemanie to było błędne, jeżeli tylko błędność mniemania należy w danych okolicznościach uznać za usprawiedliwioną. Z drugiej więc strony w złej wierze pozostaje posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności do rzeczy, jak również ten, który z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 stycznia 2000 roku, II CKN 657/98). Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które racjonalnie ocenione, powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. W wyroku z dnia 5 stycznia 2011 roku (III CSK 72/10) Sąd Najwyższy przyjął, że o tym, czy nieruchomość posiada się w złej, czy w dobrej wierze, decyduje stan świadomości w momencie obejmowania nieruchomości. Jednocześnie decydujące znaczenie przy określeniu, czy zła wiara została wykazana, należy przypisać ocenie okoliczności wejścia pozwanego w samoistne posiadanie rzeczy stanowiącej własność poprzednika prawnego powodów, nie tyle w zakresie zamiaru jego wykonywania, ile zdarzeń usprawiedliwiających właścicielskie władanie rzeczą, która okazała się cudza, jak też korzystanie z niej w taki właśnie sposób w dalszym okresie faktycznego władania nią przez posiadacza samoistnego. Jeśli okoliczności wejścia w takie posiadanie oraz dalszego jego wykonywania nie usprawiedliwiają działań strony powodowej z racji posiadania wiedzy o braku praw właścicielskich do rzeczy albo możności jej zyskania przy dołożeniu minimalnego poziomu staranności, jakiej można wymagać od osoby należycie dbającej o swoje interesu, jak też o ochronę praw innych osób, posiadaczowi samoistnemu nie można przypisać dobrej wiary (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 czerwca 2016 roku, I ACa 1157/15). Zgodnie z poglądem dominującym w orzecznictwie oraz w doktrynie decyzja administracyjna dotknięta wadami wskazanymi w art. 156 ust. 1 k.p.a. jest aktem istniejącym i korzysta z domniemania prawidłowości i ma moc obowiązującą dopóty, dopóki nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego przez stwierdzenie jej nieważności w trybie i na zasadach przewidzianych w kodeksie postępowania administracyjnego (tak Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1992 roku, III AZP 4/92 i w wyrokach: z dnia 20 września 2001 roku, II CKN 277/99 i z dnia 25 października 2012 roku, I CSK 160/12 oraz w postanowieniu z dnia 7 czerwca 2000 roku, III CKN 949/00). W konsekwencji stwierdzenie nieważności decyzji prowadzi do jej wyeliminowania z obrotu prawnego z mocą wsteczną i eliminuje skutki prawne wadliwej decyzji tak, jakby nie została ona w ogóle podjęta i otwiera drogę do ponownego załatwienia sprawy, polegającego, w zależności od przyczyny nieważności, bądź na umorzeniu postępowania, bądź na podjęciu merytorycznego rozstrzygnięcia. Wsteczny skutek stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej może oznaczać powrót do stanu istniejącego przed jej wydaniem tylko w sferze prawnej, a nie w sferze rzeczywistości materialnej, gdyż rzeczywistości materialnej żaden akt prawny sam nie jest w stanie zmienić. Posiadanie rzeczy jest natomiast elementem takiej rzeczywistości (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 marca 2003 roku, III CZP 6/03, w wyroku z dnia 30 września 2004 roku, IV CK 21/4 i postanowieniach: z dnia 7 czerwca 2000 roku, III CKN 949/00, z dnia 3 października 2014 roku, V CSK 579/13 i z dnia 3 grudnia 2015 roku, III CSK 3/15). Z tej przyczyny samo powołanie się na skutek wsteczny stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej nie może być uznane za wystarczające do obalenia domniemania ustanowionego w art. 7 k.c. Dowód złej wiary w celu obalenia tego domniemania wymaga wykazania przez przeciwnika w sporze, że posiadacz samoistny wiedział, iż nie jest właścicielem rzeczy lub wprawdzie nie wiedział, ale wiedziałby, gdyby się zachował z odpowiednią starannością – tak, jak tego można od niego w danych okolicznościach wymagać. W tym kontekście należy przyjąć, że skarżący dowiedział się o niebudzących wątpliwości faktach związanych z brakiem tytułu prawnego do nieruchomości najpóźniej w dniu 8 sierpnia 2001 roku, kiedy doszło do stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej. Co prawda decyzja ta została uchylona w dniu 16 maja 2002 roku, ale w jej uzasadnieniu podano, że uchylenie nastąpiło z powodu wady formalnej, polegającej na niezawiadomieniem wszystkich stron o toczącym się postępowaniu. Wskazano także, że możliwe było ustalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego w dacie wydania decyzji odmownej, a był nim plan numer (...), zatwierdzonego przez Radę Narodową (...) W. w dniu 16 września 1947 roku, który złożony został do akt postępowania administracyjnego. W związku z tym pozwany, będący jednocześnie organem rozpatrującym wnioski dekretowe, mógł się spodziewać, że po usunięciu przeszkód formalnych zapadnie decyzja nadzorcza o takiej samej treści. Okoliczności, które uzasadniają takie przypuszczenie, podlegają bowiem indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli gruntów (...), już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez właścicieli z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji ustanowienia prawa własności czasowej (...) W. było w stanie ocenić szanse powodzenia takiego żądania, a w konsekwencji uświadomić sobie, że podstawa prawna władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym (tak Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 roku, I CSK 642/10). W niniejszej sprawie dodatkowym elementem jest wydanie decyzji z dnia 8 sierpnia 2001 roku, której uzasadnienie dla organu wyspecjalizowanego w tego rodzaju sprawach winno dawać przekonanie o zasadności zgłoszonego żądania unieważnienia decyzji dekretowej. Oceny stanu świadomości posiadacza nie można bowiem dokonywać w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy i doświadczenia (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 grudnia 2019 roku, V ACa 373/18). Powód wywodził dobrą wiarę z faktu pozostawania w obrocie prawnym decyzji komunalizacyjnej dotyczącej spornej nieruchomości. Zdaniem Sądu Apelacyjnego stanowisko to nie zasługuje na uwzględnienie. Nie sposób bowiem przyjąć, że w okresie od pierwszego stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej do stwierdzenia nieważności decyzji komunalizacyjnej powód pozostawał posiadaczem w dobrej wierze, gdyż sam fakt funkcjonowania w obrocie prawnym decyzji komunalizacyjnej nie ma z tego punktu widzenia istotnego znaczenia. Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że najpóźniej od momentu pierwszego stwierdzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze nieważności decyzji dekretowej z 1951 roku powód powinien mieć świadomość, że pomimo istnienia prawomocnej i ostatecznej decyzji komunalizacyjnej, podstawa prawna władania przez niego budynkiem może zostać wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym. Powinno to wzbudzić u pozwanego uzasadnione przekonanie, że nie jest właścicielem budynku, a prawo własności przysługuje następcom prawnym byłych właścicieli. W takiej sytuacji należy uznawać pozwanego od chwili powzięcia takich wiarygodnych informacji, niezależnych od funkcjonującej w obrocie decyzji komunalizacyjnej, za posiadacza w złej wierze (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lipca 2004 roku, II CK 212/03). Podobnie fakt, że pozwany był wpisany w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości nie usprawiedliwia jego świadomości co do przysługiwania mu prawa własności, gdyż rzeczywisty stan prawny różnić się może od stanu uwidocznionego w dokumentach (tak Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 28 lipca 1998 roku, III CRN 126/78 i z dnia 23 lipca 2004 roku, III CK 212/02). W związku z tym do naruszenia art. 234 k.p.c. w zw. z art. 3 u.k.w.h. nie doszło. Powyższej oceny nie zmienia powołany w apelacji pozwanego pogląd Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażony w wyroku z dnia 10 stycznia 2006 roku (I ACa 277/05) o nadrzędnym charakterze prawa do gruntu w stosunku do prawa własności budynku, którego dalszy byt jest prawem związanym z uzyskaniem prawa do posiadania gruntu, a w związku z tym wykonywanie własności przez właściciela budynku doznaje ograniczeń w zakresie posiadania. Ograniczenia te dotyczyły bowiem wyłącznie możliwości realizacji roszczenia windykacyjnego dotyczącego wyłącznie budynku z uwagi na nierozerwalne jego związanie z prawem do gruntu. Sam fakt, że budynek stanowi na skutek decyzji nadzorczej odrębny przedmiot własności nie pozwala na przyjęcie tezy o możliwości fizycznego rozdzielenia obu nieruchomości, co unicestwia żądanie wydania, ale nie roszczenia uzupełniające. Jeśli chodzi o zarzuty apelacji pozwanego związane z zarzutem przedawnienia, to w pierwszej kolejności przywołać należy obowiązujące w tym zakresie regulacje. Zgodnie z art. 118 k.c., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Stosownie zaś do treści art. 229 § 1 k.c. roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy czy o zwrot pożytków nie jest roszczeniem o świadczenia okresowe i obejmuje cały czas, przez który posiadacz korzystał z rzeczy. Powstaje od chwili objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza, a po powstaniu uzyskuje samodzielny byt prawny jako roszczenie o charakterze obligacyjnym i może być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego (tak Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 26 kwietnia 2002 roku, III CZP 21/02). W konsekwencji rzeczone roszczenia przedawniają się w terminie dziesięcioletnim lub trzyletnim przewidzianym w art. 118 k.c., a ich bieg rozpoczyna się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie przez posiadacza i wraz z upływem czasu posiadania „przesuwa się do przodu”. Z kolei przewidziany w art. 229 k.c. roczny termin przedawnienia uzupełniających roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi, liczony od dnia zwrotu rzeczy, dotyczy wymienionych w nim roszczeń dochodzonych już po zwrocie rzeczy właścicielowi. Określa termin końcowy skutecznego dochodzenia tych roszczeń – najpóźniej w ciągu roku od dnia zwrotu rzeczy, nie zmieniając samej wymagalności roszczeń ani terminów przedawnienia przewidzianych w art. 118 k.c. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 roku, III CSK 278/06). W okresie jednego roku, oznaczonym w art. 229 § 1 k.c., właściciel może więc dochodzić wynagrodzenia za cały, nie przekraczający jednak lat dziesięciu (art. 118 zdanie drugie k.c.) czas korzystania z jego rzeczy przez posiadacza w złej wierze. Jednocześnie za ugruntowany należy uznać pogląd, że dla oceny roszczenia jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 k.c. nie ma znaczenia prawny charakter leżącego u jego podstaw zdarzenia, ale jego związek z działalnością gospodarczą. Może ono być zarówno czynnością prawną, czynem niedozwolonym, jak i jakimkolwiek innym zdarzeniem. Bez wątpienia korzystanie z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej może być w niektórych przypadkach uznawane jako związane z działalnością gospodarczą (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 kwietnia 2002 roku, III CZP 21/02 i w wyrokach z dnia 16 lipca 2003 roku, V CK 24/02 i z dnia 22 września 2005 roku, IV CK 105/05). Takiego związku w sprawie niniejszej zaś nie wykazano, gdyż powodowie nie posiadają statusu przedsiębiorców, a swoje roszczenia wywodzą z faktu następstwa prawnego po właścicielu dekretowym. Zważywszy na powyższe, należy przyjąć, że Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej oceny, że nie doszło do przedawnienia roszczeń zgłoszonych przez powodów. Z tych względów apelacje jako bezzasadne podlegały oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto pomiędzy powódką M. S.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.