art. 31t ust. 1 cytowanej wyżej ustawy do 30 czerwca 2020 r. nie można było wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu na nieruchomościach takich jak nieruchomość zarządzana przez pozwanego, tj. budynek handlowo-biurowy o powierzchni około 20.000 m 2, czyli powyżej 2.000 m
przeznaczeniem opisanym w § 5, w szczególności wynajmujący zobowiązał się, że nie będzie podejmować działań prawnych lub faktycznych, które mogłyby zakłócić korzystanie z przedmiotu najmu lub też uczynić je niemożliwym.
1 umowy najemca zobowiązał się począwszy od 1 maja 2014 r. płacić wynajmującemu miesięcznie:
2 czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10 – go dnia każdego miesiąca. § 11 zatytułowany został „dostęp do przedmiotu najmu”. W § 11 ust. 1 postanowiono, że wynajmujący zapewni najemcy dostęp do przedmiotu najmu przez 7 dni w tygodniu, 24 godziny na dobę, przez wszystkie dni w roku – dostęp po godzinach pracy możliwy będzie sposób uzgodniony z ochroną budynku W § 11 ust. 2 postanowiono, że dostęp dla klientów najemców odbywać się będzie jedynie w godzinach pracy budynku - to jest w godzinach 6.00 - 24.00. § 15 zatytułowany został „usługi świadczone przez wynajmującego”. W § 15 ust. 1 opisano usługi świadczone przez wynajmującego: utrzymanie w należytym stanie wyposażenia technicznego budynku, ochrona budynku, ogrzewanie budynku, dostarczanie do budynku wody i odprowadzanie z budynku ścieków, usuwanie z budynku śmieci i nieczystości, utrzymywanie w należytym stanie powierzchni wspólnych budynku i otoczenia, administrowanie budynkiem. W § 7 ust. 1 strony postanowiły, że wynajmujący zapewni najemcy odpowiednią moc energii elektrycznej w przedmiocie najmu. W § 18 postanowiono, że umowa została zwarta na okres 10 lat. § 19 zatytułowany został „rozwiązanie umowy”. W § 19 ust. 1 lit b umowy strony postanowiły, że wynajmujący - poza uprawnieniami wynikającymi z przepisów prawa - będzie uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zwłoki najemcy w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług i innych kosztów za co najmniej dwa okresy płatności. W § 19 ust. 3 umowy wskazano, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy powinno zostać dostarczone drugiej stronie w formie pisemnej na adres wskazany w § 6 ust. 5 umowy lub osobiście, bądź do miejsca prowadzenia przez strony działalności w budynku. Dowód: umowa najmu (k. 21 – 30) Postanowieniem z 5 maja 2016 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie z powództwa syndyka masy upadłości (...) sp. z o.o. w S. przeciwko (...) spółce akcyjnej w S. (sygn. akt VIII GC 287/15) udzielił zabezpieczenia roszczenia w sprawie o ustalenie i wydanie poprzez ustanowienie na okres do dnia uprawomocnienia się orzeczenia wydanego w przedmiotowej sprawie zarządu przymusowego nad prawem użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) oraz ul. (...) oraz prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku pod nazwą Centrum Handlowo-Biurowe stanowiące odrębną nieruchomość, objętej KW nr (...), z jednoczesnym zobowiązaniem zarządcy przymusowego do przeznaczania dochodu, jaki przyniesienie wyżej opisana nieruchomość, po pokryciu wydatków określonych w art. 940 k.p.c., na rachunek depozytowy Sądu. Postanowieniem z 5 maja 2016 r. wyznaczono zarządcę przymusowego w osobie K. K.
celem zawarcia umowy najmu uzgodniony przez wynajmującego najemcę. W podsumowaniu opinii zapisano, że: Przedmiotem świadczenia i zobowiązania wynajmującego jest zatem udostępnienie powierzchni handlowej dla celów handlowych. Jeżeli wynajmujący nie może udostępnić powierzchni handlowej w celu prowadzenia w niej sprzedaży przez najemcę, to znaczy, że nie wykonał swojego zobowiązania, a więc po stronie najemcy nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu i innych opłat oraz zobowiązań określonych w umowie najmu powierzchni handlowej. Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie zaś sam fakt posiadania sklepu czy „cieszenia oka z posiadania sklepu”. Sklep zamknięty to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu. To samo dotyczy tzw. „wyspy” w centrum handlowym. Dalej w opinii wskazano, że art. 475 w zw. z art. 495 i art. 65 oraz 353 k.c. uzasadnia pogląd, że wobec zakazu prowadzenia działalności handlowej wprowadzonego rozporządzeniem dotyczącym epidemii wynajmujący obiektywnie i z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie może spełnić świadczenia, które czyniłoby zadość interesowi najemcy oraz realizowało zgodny zamiar stron i cel, który towarzyszył wynajmującemu i najemcy przy zawieraniu umowy najmu powierzchni handlowej. W konsekwencji najemca nie może domagać się spełnienia od wynajmującego świadczenia polegającego na udostępnieniu powierzchni handlowej, w której najemca może i jest zobowiązany przez wynajmującego prowadzić działalność handlową, a wynajmujący nie może domagać się od najemcy zapłaty czynszu najmu i innych opłat z tytułu umowy najmu. W odpowiedzi udzielonej 28 kwietnia 2020 r. (...) Federacji (...) zarządca przymusowy wskazał, że z treści korespondencji wystosowanej przez Federację nie wynika jej umocowanie do występowania w imieniu najemcy. Nadto wskazał, że stanowisko i bezczynność najemcy w kwestii załatwienia niniejszej sprawy w drodze realizacji przedstawionych przez zarządcę propozycji stanowi świadome przyczynienie się do zwrotu zobowiązań najemcy z tytułu czynszu najmu, na zwolnienie których zarządca nie wyraża zgody. Dowód: pismo (...) Federacji (...) z opinią prawną (k. 104 – 127) pismo zarządcy z 28 kwietnia 2020 r. (k. 71-73) 1 kwietnia 2020 r. zarządca przymusowy wystawił (...) Towarzystwu na Rzecz (...) fakturę VAT tytułem czynszu najmu za kwiecień 2020 r. na kwotę 33.406,80 zł brutto z terminem płatności 25 kwietnia 2020 r. Dowód: faktura nr (...) (k. 131) W piśmie z 8 kwietnia 2020 r. zarządca przymusowy wezwał (...) Towarzystwo na Rzecz (...) do zapłaty 25.406,80 zł tytułem faktury (...) z 2 marca 2020 r., obejmującej czynsz najmu za lokal, w terminie 7 dni. Pismo zostało wysłane listem poleconym 8 kwietnia 2020 r. Dowód: wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania i odbioru (k. 129- 130). W piśmie z 4 maja 2020 r. zarządca przymusowy wezwał (...) Towarzystwo na Rzecz (...) do zapłaty kwoty 58.813,60 zł z odsetkami, na którą składa się: kwota 25.406,80 zł tytułem faktury (...) z 2marca 2020 r. oraz kwota 33.406,80 zł tytułem faktury (...) z 1 kwietnia 2020 r., w terminie 7 dni. Pismo zostało wysłane listem poleconym 4 maja 2020 r. Dowód: wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania i odbioru (k.40, 132 - 134). W kolejnym piśmie z 4 maja 2020 r. zarządca przymusowy na podstawie § 19 ust. 1 lit b) umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. oświadczył (...) Towarzystwu na Rzecz (...), że wypowiada ze skutkiem natychmiastowym umowę najmu z 31 stycznia 2014 r. obejmującą najem lokali na II i III piętrze nieruchomości przy al. (...) oraz ul. (...) w S. o łącznej powierzchni 1.940 m 2 wskazując, że podstawą wypowiedzenia umowy jest zwłoka w zapłacie czynszu najmu za marzec 2020 r. oraz za kwiecień 2020 r. Tym samym wezwał do wydania zajmowanego lokalu wolnego od osób i rzeczy, jako ostateczny termin wskazując 29 maja 2020 r. W piśmie wskazano, że zostało ono wysłane listem poleconym na adres stowarzyszenia ul. (...) oraz al. (...). Dowód: wypowiedzenie umowy z wezwaniem do wydania lokalu i pełnomocnictwem (k.38-39) W piśmie z 21 maja 2020 r. pełnomocnik (...) Towarzystwa na rzecz (...) - nawiązując do pisma datowanego na 4 maja 2020 r. stanowiącego „wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym wraz z wezwaniem do wydania lokalu” - wskazał, że działania podejmowane przez zarządcę przymusowego w zakresie najmu lokali ocenia jako bezprawne i bezpodstawne, a także poczynione ze szkodą dla Stowarzyszenia, ale również na szkodę właściciela nieruchomości. Stowarzyszenie zakwestionowało swoją zaległość w spłacie czynszu najmu podkreślając, że nie jest w zwłoce w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług innych kosztów za co najmniej 2 okresy płatności, tym samym nie ziścił się przypadek określony § 10 ust. 1 lit. b umowy najmu Pełnomocnik powołał się w dalszej części pisma na art. 15ze ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...) 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz art. 495 k.c., wskazując że na podstawie tych przepisów obowiązek zapłaty czynszu nie powstał. Jednocześnie wezwał zarządcę do skorygowania faktur VAT wystawionych za najem do kwoty 0 zł. Nadto – mając na uwadze art. 15 ze wskazanej wyżej ustawy – pełnomocnik złożył zapewnienie, że Stowarzyszenie złoży bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Konkludując pełnomocnik Stowarzyszenia wyraził opinię, że złożone wypowiedzenie w świetle powyższego jest bezzasadne i bezprawne, jednocześnie zapewnił, że wolą Stowarzyszenia jest dalsza współpraca. Dowód: pismo z 21 maja 2020 r. z dowodem nadania (k. 41 – 43) Zarządca przymusowy w odpowiedzi wyrażonej w piśmie z 27 maja 2020 r. podtrzymał oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Jednocześnie podniósł, że obiekt, który znajduje się w jego zarządzie nie jest obiektem handlowym o powierzchni powyżej 2.000 m 2 (okoliczność ta była już przedstawiana najemcy), zatem brak jest możliwości powoływania się przez najemcę na uregulowania prawne dotyczące wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań, a co za tym idzie brak możliwości stwierdzenia, że za sporny okres najemca nie pozostaje zobowiązany względem zarządcy. Odnośnie argumentacji dotyczącej art. 495 k.c. zarządca podał, że skoro najemca nie ma możliwości świadczenia wzajemnego, to nie może oczekiwać świadczenia drugiej strony – dysponowania lokalem. Dowód: pismo z 27 maja 2020 r. (k. 44 – 45). Pismem z 15 lipca 2020 r. Stowarzyszenie (...) na rzecz (...) z siedzibą w S. złożyło wobec zarządcy przymusowego nieruchomości położonej w S. przy al. (...) oraz ul. (...) K. K.
przeznaczeniem określonym umową, powód twierdzi, że regularnie płaci miesięczny czynsz dzierżawy (wynoszący
umową 27.160 zł, powiększony o podatek VAT oraz koszty mediów, co daje 33.406,80 zł brutto miesięcznie), zamiarem powoda jest kontynuowanie tej działalności gospodarczej w miejscu objętym umową najmu z 31 stycznia 2014 r. W związku z ogłoszeniem w marcu 2020 r. stanu zagrożenia epidemicznego i związanym z nim zakazem prowadzenia działalności gospodarczej dla przedsiębiorców prowadzących kluby fitness między stronami powstał spór na tle tego, czy umowa najmu z 31 stycznia 2014 r. nadal obowiązuje, w jakim brzmieniu i między jakimi podmiotami, czy też stosunek ten wygasł na skutek złożenia przez pozwanego oświadczenia zawartego w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym. W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy powstała niepewność co do istnienia stosunku prawnego, powodująca po stronie powoda potrzebę ochrony prawnej, która może być realizowana w trybie powództwa z art. 189 k.p.c. Tym samym powód posiada interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku prawnego między powodem i (...) S.A., którego dotyczy żądanie pierwotne, natomiast w przypadku oddalenia tego powództwa - posiada interes prawny w ustaleniu faktu mającego charakter prawotwórczy, co w istocie zmierza do ustalenia stosunku prawnego między powodem i pozwanym. Przed przystąpieniem do rozważań zmierzających do oceny zasadności żądań powoda należy odnieść się do zagadnień związanych z istnieniem legitymacji procesowej dla występującego w charakterze strony pozwanej sądowego zarządcy przymusowego nieruchomości położonej w S. przy al. (...) i ul. (...). Zważyć trzeba, że ustanowienie zarządu przymusowego na nieruchomości stanowi jeden z niewskazanych wprost w k.p.c. sposobów zabezpieczenia roszczeń niepieniężnych, do których zastosowania sąd rozstrzygający wniosek o zabezpieczenie został wyposażony w kompetencję na mocy art. 755 § 1 k.p.c.,
jego pierwszym zdaniem jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. Zdanie drugie wskazanej jednostki redakcyjnej zawiera natomiast przykładowe wyliczenie sposobów zabezpieczenia roszczeń niepieniężnych. W piśmiennictwie na tle tego przepisu zaznacza się nie tylko istnienie dopuszczalności zastosowania zabezpieczenia roszczenia poprzez ustanowienie zarządu nad nieruchomością, ale również wskazuje się, iż wówczas zarząd jest wykonywany przy zastosowaniu przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, z tą różnicą, że zarządca powoływany jest w celu właściwego prowadzenia spraw dotyczących nieruchomości, a nadwyżki dochodów nad koniecznymi wydatkami może przekazywać współwłaścicielom nieruchomości uprawnionym do ich pobierania [por. M. R., O. L., Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, W. 2016, komentarz do art. 755 k.p.c. ]. Uregulowanie tego sposobu zabezpieczenia jest tym samym zbliżone do wskazanego w art. 752 4 k.p.c. sposobu zabezpieczenia roszczeń pieniężnych poprzez ustanowienie zarządu przymusowego nad przedsiębiorstwem, gospodarstwem rolnym obowiązanego, zakładem wchodzącym w skład przedsiębiorstwa, lub jego częścią albo częścią gospodarstwa rolnego, który to zarząd również wykonywany jest –
art. 752 4 k.p.c. – według przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Do wspomnianych przepisów o prowadzeniu egzekucji z nieruchomości poprzez ustanowienie zarządu przymusowego zaliczyć należy art. 935 i art. 936 k.p.c., regulujące kwestię obowiązków zarządcy. Stosownie do zdania pierwszego art. 936 k.p.c. zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia,
aś z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zdanie trzecie wskazanej jednostki redakcyjnej stanowi zatem podstawę wyposażenia ustanowionego przez sąd zarządcę przymusowego nieruchomości w kompetencję do występowania z powództwem w sprawach wynikających z zarządu nad daną nieruchomością – legitymację procesową czynną – jak również wyposaża inne podmioty w kompetencję do wystąpienia z powództwem w sprawie związanej z zarządem nad daną nieruchomością przeciwko zarządcy, któremu wobec tego przysługuje legitymacja procesowa bierna. Zarządca w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością działa przy tym w imieniu własnym, lecz na cudzy rachunek i w cudzym interesie – na rachunek i w interesie określonej masy majątkowej, dla której został ustanowiony zarządcą [por. P. G. w: red. E. Marszałkowska-K., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Legalis 2017, komentarz do art. 935 k.p.c. ; Ż. w: red. A. M., K. P., Kodeks postępowania cywilnego. Tom III. Komentarz. Art. 730–1088 , W. 2015, komentarz do art. 935 k.p.c. ]. Samodzielność zarządcy jest jednak wyłączona w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a celem tak sprawowanego zarządu jest utrzymanie substancji podlegającej zarządowi w stanie niepogorszonym, a zatem do obowiązków zarządcy należy prowadzenie bieżących spraw nieruchomości
jej charakterem i zasadami prawidłowej gospodarki [por. M. R., O. L., Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, W. 2016, komentarz do art. 935 k.p.c. ]. Zarządca ma zatem w procesie pozycję strony w znaczeniu formalnym, która to konstrukcja określana jest w piśmiennictwie dotyczącym postępowania cywilnego jako zastępstwo procesowe pośrednie bezwzględne. Podstawę legitymacji procesowej zarządcy stanowi tym samym stosowne postanowienie sądu ustanawiające zarząd nad określoną masą majątkową. Odpowiednie zastosowanie do sądowego zarządcy przymusowego nieruchomości znajduje przy tym art. 752 4 § 1 1 k.p.c.,
którym zarządcę ustanawia sąd wydający postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Postanowienie o ustanowieniu zarządcy jest jednocześnie podstawą do wprowadzenia go w zarząd bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Zarządcą nie może być obowiązany. Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać trzeba, że podstawę ustanowienia sądowego zarządcy przymusowego w osobie K. K.
1 pkt 1 lit. d wskazanego rozporządzenia w okresie stanu zagrożenia epidemicznego ustanowiono czasowe ograniczenie prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 93.0), w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness. Uzasadniając to żądanie powód powołuje się w pozwie na art.15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 374z zm.) – dalej u. (...)19. Przywołany przez powoda art.15ze u. (...)19 w ust. 1 i 2 stanowi: 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2
właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). 2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty. Dodać trzeba, że do art. 15ze dodano ust. 5 ustawą z dnia 19.06.2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 1086), która weszła w życie 24 czerwca 2020 r., z mocą od 31 marca 2020 r.,
którym: 5. Przez powierzchnię handlową, o której mowa w ust. 1 i 2, rozumie się powierzchnię znajdującą się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2 niezależnie od celu oddania powierzchni do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii. Wskazana ustawa weszła w życie 8 marca 2020 r. Kolejnym krokiem było ogłoszenie stanu zagrożenia epidemicznego, który na mocy wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. (Dz.U. 2020, poz. 433, 441) obowiązuje od 14 marca 2020 r. aż do odwołania. Między stronami nie ma sporu co do tego, że w okresie od 14 marca 2020 r. do 6 czerwca 2020 r. powód nie mógł prowadzić działalności gospodarczej w postaci klubu fitness, z uwagi na zakaz wprowadzony rozporządzeniem Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. Strony dostrzegają również to, że regulacja art.15ze u. (...)19 nie dotyczy wszystkich przedsiębiorców prowadzących kluby fitness, ale jedynie tych, którzy działalność tą prowadzą „ w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2
właściwymi przepisami”. Spór między stronami dotyczył właśnie tego, czy były (...) jest tego rodzaju obiektem i tym samym czy wobec powoda znajduje zastosowanie art.15ze u. (...)19. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego w niniejszej sprawie przyjąć trzeba, że były (...) handlowy (...) nie jest tego rodzaju obiektem i tym samym art.15ze u. (...)19 nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania - szczegółowe rozważania w tym zakresie zostały przedstawione przy ocenie żądania ewentualnego. Na tle żądania zgłoszonego na pierwszym miejscu dostrzec trzeba w pierwszej kolejności, że powód - aby wykazać, iż istnieje stosunek najmu opisany w tym żądaniu - powinien nie tylko udowodnić, że zarządzana przez pozwanego nieruchomość jest obiektem o jakim mowa w art.15ze ust. 1 u. (...)19, przez co umowa najmu (łącząca powoda i (...) S.A. w S.) wygasła z mocy prawa na podstawie art. 15ze ust. 1 u. (...)19, powinien również wykazać, że na skutek złożonej przez niego oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach umowa na powrót zaczęła wiązać te same strony, tj. powoda i (...) S.A. w S.. Powód nie złożył do akt niniejszego postępowania takiej oferty (nie ma więc możliwości dokonania oceny tego dokumentu), jednakże pozwany w piśmie procesowym 25 lutego 2021 r. przyznał fakt złożenia przez powoda oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach. Jak już wspomniano w ocenie Sądu rację ma jednak pozwany wywodząc, że były (...) nie jest „ obiektem handlowym handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m 2
właściwymi przepisami” (myśl ta zostanie rozwinięta w dalszej części rozważań). Niezależnie od tego żądanie powoda zgłoszone na pierwszym miejscu nie może być uwzględnione, ponieważ nawet przy hipotetycznym założeniu, że umowa łącząca powoda i (...) S.A. wygasła z mocy prawa na podstawie art. 15ze ust. 1 u. (...)19, to po spełnieniu przez powoda warunków opisanych przez art. 15ze ust. 2 u. (...)19 (tj. po złożeniu przez powoda wobec zarządcy przymusowego nieruchomości oferty o jakiej mowa w tym przepisie) umowa zaczęłaby wiązać na dotychczasowych warunkach (z przedłużeniem o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy) inne podmioty niż wskazane w żądaniu pozwu w zgłoszonym na pierwszym miejscu, to jest powoda i zarządcę przymusowego nieruchomości. Oznacza to, że powództwo o ustalenie istnienia stosunku prawnego (żądanie pierwotne) nie może być uwzględnione. Jak już wyżej wspomniano stosownie do zdania pierwszego art. 936 k.p.c. zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia,
aś z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Tym samym o ile umowa łącząca powoda i (...) S.A. wygasła, to kolejny stosunek najmu dotyczący tych samych powierzchni może być nawiązany tylko między najemcą i zarządcą, który w ramach zwykłego zarządu – dbając o to, aby zarządzana nieruchomość przynosiła jak największe pożytki – może zawierać umowy najmu. Takie umowy zarządca zawarł w 2016 i w 2017 roku m.in. z (...) sp. z o.o. w L., wspólnikami spółki cywilnej (...), A. K. (H. (...)), (...) sp. z o.o. z siedzibą w P.. W przeciwieństwie do tych podmiotów powód w marcu 2020 r. (w czasie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego) związany był umową najmu nie z zarządcą, tylko z (...) S.A. Jak już wyżej wspomniano po ewentualnym wygaśnięciu umowy najmu między powodem i (...) S.A. na podstawie art.15ze ust. 1 u. (...)19 umowa mogłaby być nawiązana na mocy art.15ze ust. 2 u. (...)19 między powodem i sądowym zarządcą przymusowym. Tymczasem żądanie pozwu sformułowane na pierwszym miejscu zmierza do ustalenia istnienia stosunku najmu między powodem i (...) S.A. Z przyczyn opisanych wyżej tak określone żądanie nie może być uwzględnione, tym samym powództwo, oparte o art. 189 k.p.c. - w zakresie żądania zgłoszonego na pierwszym miejscu - podlega oddaleniu. Oddalenie powództwa w zakresie żądania pierwotnego czyni aktualnym potrzebę rozważenia zasadności powództwa w zakresie żądania zgłoszonego jako ewentualne. Powód występując z żądaniem ewentualnym wnosi o ustalenie, że oświadczenie woli pozwanego zawarte w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. jest nieważne (lub nieskuteczne). Zdaniem powoda pozytywne rozstrzygnięcie tej kwestii prawnej będzie skutkowało tym, że z mocy prawa nastąpią skutki opisane w art.15ze ust. 1 i 2 u. (...)19, co oznacza związanie stron niniejszego procesu umownym stosunkiem najmu. Podstawą prawną żądania ewentualnego jest art. 189 k.p.c. Rozważania dotyczące interesu prawnego powoda zostały już przedstawione powyżej. Pozostaje rozważyć sporną między stronami kwestię: czy zarządzana przez pozwanego zarządcę przymusowego nieruchomość stanowiła „obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m 2
właściwymi przepisami”, o jakim mowa w art. 15ze ust. 1 u. (...)
właściwymi przepisami”, o jakim mowa w art. 15 ze ust. 1 u. (...)19. Ustawa odsyła do „właściwych przepisów”, nie wskazuje jednakże konkretnego aktu prawnego zawierającego tą definicję, tak jak to czynią to inne ustawy, np. ustawa o przeciwdziałaniu marnowaniu żywności z dnia 19 lipca 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1680), która w art. 2 pkt 3 odwołuje się do pojęcia „powierzchni sprzedaży” w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W doktrynie przyjmuje się, że również na tle art. 15 ze ust. 1 u. (...)19 w zakresie poszukiwanej definicji ustawowej odwołać należy się do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717). Ustawa ta w art. 2 pkt 19 definiuje pojęcie „powierzchnia sprzedaży” w następujący sposób: przez " powierzchnię sprzedaży " należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Były (...) handlowy (...) składa się z kilku części, przy czym tylko tą część budynku, do której wejście znajduje się od strony al. (...) można uznać za „całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów”. Właśnie ta część pełniła niegdyś funkcję domu handlowego. Stanowi ona całość techniczno-użytkową, odrębną od części nieruchomości, do której wejścia znajdują się od strony ulicy (...). Tym samym przy ustalaniu metrażu „powierzchni sprzedaży” dla potrzeb rozstrzygnięcia niniejszej sprawy należy uwzględnić te powierzchnie, na których w marcu 2020 r. odbywała się bezpośrednia sprzedaż towarów i które zarazem znajdują się w tej części budynku, do której wejście znajduje się od strony al. (...) i która tworzy „całość techniczno-użytkową” przeznaczoną do sprzedaży detalicznej. Tym samym do „powierzchni sprzedaży” w rozpoznawanej sprawie nie mogą być zaliczone te powierzchnie, które znajdują się w części budynku, do której wejścia znajdują się od strony ul. (...) (są to pomieszczenia wynajmowane na biura, szkoły, działalność usługową), mimo tego, że są to pomieszczenia ogólnie dostępne, a niekiedy prowadzi się w nich sprzedaż detaliczną (dotyczy to w szczególności lokalu wynajmowanego przez A. K., prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą H. (...), w ramach której odbywa się również sprzedaż wytwarzanych na miejscu toreb sportowych, treningowych i innych). Działalność prowadzona przez A. K. znajduje się bowiem w części budynku, która nie tworzy jednej całości techniczno-użytkowej z ciągiem sklepów, obiektów gastronomicznych, punktów usługowych, które stanowią osobną część budynku (stanowiącą centrum handlowe) z wejściem od strony al. (...). Należy mieć na uwadze, że intencją ustawodawcy wprowadzającego zakazy związane z ogłoszeniem stanu zagrożenia epidemicznego było zamknięcie właśnie takich obiektów, a nie pojedynczych punktów handlowych czy usługowych, z osobnym wejściem, do których należy lokal prowadzony przez A. K.. W rozpoznawanej sprawie do „powierzchni sprzedaży” w rozumieniu art. 15 ze ust. 1 u. (...)19 należy natomiast zaliczyć powierzchnię sprzedaży zajmowaną w marcu 2020 r. przez sklep (...), sklep (...) oraz powierzchnię sprzedaży zajmowaną przez klub fitness prowadzony przez powoda, przy czym w przypadku każdego z tych trzech podmiotów należy wziąć pod uwagę zajmowaną powierzchnię bez wliczania do niej –
ustawą – powierzchni usług (co dotyczy klubu fitness) oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp. (co dotyczy wszystkich trzech podmiotów). Do „powierzchni sprzedaży” nie można natomiast zaliczyć powierzchni zajmowanej przez znajdującą się w marcu 2020 r. na parterze budynku (...), wynajmowany na tą działalność lokal w całości był bowiem przeznaczony na produkcję pączków, sprzedaż dokonywana była z okienka wychodzącego wprost na al. (...), tym samym konsumenci w ogóle nie korzystali z ciągów komunikacyjnych byłego (...), stanowiących całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do sprzedaży detalicznej. Tym samym
definicją zawartą w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powierzchni zajmowanej przez (...) nie wlicza się do „powierzchni sprzedaży”, stanowi bowiem ona podlegającą wyłączeniu z tej powierzchni „powierzchnię gastronomii”. Ciężar dowodu w rozpoznawanej sprawie,
art. 6 k.c., rozkłada się w ten sposób, że to powód powinien udowodnić, iż powierzchnia sprzedaży sklepu (...), sklepu (...) oraz klubu fitness prowadzonego przez powoda w marcu 2020 r. przekraczała 2.000 m 2. Jak już wspomniano powód w pozwie uznał zarządzaną przez pozwanego nieruchomości za obiekt o jakim mowa art. 15ze ust. 1 u. (...)19 tylko na tej podstawie, że wszystkie wynajmowane przez pozwanego powierzchnie tego budynku przekraczają 2.000 m 2, pomijając w swoich wywodach ustawowe sformułowanie „o powierzchni sprzedaży”. Powód argumentował, że skoro zajmowana przez niego powierzchnia na dwóch piętrach
umową najmu wynosi 1.940 m 2, to sklep (...) oraz sklep (...), z których każdy zajmuje całe piętro, również łącznie zajmują 1.940 m
ustawą powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp. (ciężar dowodu w zakresie wykazania „powierzchni sprzedaży” obiektu handlowego zarządzanego przez pozwanego spoczywa na powodzie, ponieważ to powód winien wykazać, że wynajmowana przez niego powierzchnia handlowa, której definicja została zawarta w art.15ze ust. 5 u. (...)19, znajdowała się w obiekcie o jakim mowa w art.15ze ust. 1 u. (...)19). Dowód w celu wykazania „powierzchni sprzedaży” byłego (...) handlowego (...) przedstawił pozwany w postaci swoich własnych zeznań. Pozwany - opierając się o swoją znajomość zarządzanego obiektu - zeznał, że szacuje on, iż około połowa powierzchni wynajmowanej przez sklep (...) i około 60% powierzchni wynajmowanej przez (...) to powierzchnia sprzedaży, a resztę stanowią magazyny, chłodnie, zaplecze, toalety, szatnie, pomieszczenia socjalne i inne pomieszczenia techniczne. Uwzględniając zasady doświadczenia życiowego przyjąć trzeba, że każdy sklep wymaga tzw. powierzchni pomocniczej. Należy również mieć na uwadze, że powierzchnię pomocniczą takich sklepów jak (...) i (...) - uwzględniając cel i różnorodność pomieszczeń niezbędnych do różnych celów pomocniczych - będzie tworzyło wiele pomieszczeń, z których każde będzie zajmowało od kilku do kilkunastu metrów kwadratowych. W świetle powyższego, przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego, szacunki pozwanego co do procentowego udziału powierzchni pomocniczej w powierzchni najmu w wymienionych sklepów należy uznać za wiarygodne. Przyjmując dla uproszczenia (z korzyścią dla powoda), że dla obu sklepów powierzchnia pomocnicza wynosi 40%, to „powierzchnia sprzedaży” obu sklepów łącznie wynosi 1.018,20 m
którym przysługuje mu uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zwłoki najemcy w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług i innych kosztów za co najmniej dwa okresy płatności. W tym przypadku zwłoka powoda obejmuje część czynszu za miesiąc marzec i całość czynszu za miesiąc kwiecień. Tym samym oświadczenie woli pozwanego zawarte w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. nie jest nieważne ani nieskuteczne. Dodać jeszcze trzeba, że w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy nie znajduje zastosowania art. 31t ust. 1 u. (...)19,
którym do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu, a to ze względu na regulację ust. 3 pkt 1 wymienionego wyżej art. 31t,
którym przepisu ust. 1 nie stosuje się m.in. w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu. Brak zapłaty czynszu narusza postanowienia umowy najmu, tym samym art. 31t ust. 1 u. (...)19 nie znajduje zastosowania. Powództwo o ustalenie nieważności (lub nieskuteczności) oświadczenia woli pozwanego zarządcy przymusowego nieruchomości zawartego w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym podlega więc oddaleniu (żądanie ewentualne). Powyższe rozważania zostały oparte o analizę regulacji prawnych zawartych w art. 15ze u. (...)19, jak bowiem wynika z uzasadnienia pozwu oraz postawy powoda zajmowanej w dalszym toku procesu opiera on swoje stanowisko procesowe o tą regulację prawną. Należy jednak mieć na względzie, że wskazanie przez powoda regulacji prawnej nie jest wiążące dla Sądu, który w ramach dokonywanej subsumcji jest zobowiązany do oceny roszczenia w aspekcie wszystkich przepisów prawnych, które powinny być zastosowane, jeżeli mają oparcie w ustalonych faktach (w myśl zasady da mihi factum, dabo tibi ius). W ocenie Sądu przedstawione przez powoda fakty wymagają rozważenia zasadności powództwa (roszczenia ewentualnego) z zastosowaniem przepisów regulujących instytucję niemożliwości świadczenia. Powód powołuje się wprawdzie w pozwie na art. 495 k.c., art. 475 k.c., art. 354 k.c., art. 65 k.c. i art. 353 k.c., przedstawiony w pozwie wywód prawny nie prowadzi jednak do tego, że powód wywodzi swoje roszczenie z wymienionych przepisów. Argumentacja przedstawiona przez powoda zmierza natomiast - jak wynika z uzasadnienia pozwu - do wyjaśnienia na jakich regulacjach prawa cywilnego opierał się ustawodawca wprowadzając art. 15ze u. (...)19. Ta część uzasadnienia pozwu w dużej mierze powiela fragmenty opinii prawnej prof. dr hab. M. R.
którą wynikający z rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. nakaz zamknięcia salonów sprzedaży prowadzonych przez najemców w centrach handlowych uzasadnia zarówno zaprzestanie płacenia czynszu i innych opłat wynikających z umowy najmu (na podstawie na art. 495 § 1 k.c. w zw. z art. 475 k.c., art. 353 k.c., art. 354 k.c. i art. 65 k.c.), jak również uzasadnia prawo najemcy do wypowiedzenia umowy najmu w oparciu o art. 495 § 2 k.c. W uzasadnieniu pozwu powielone są również fragmenty uzasadnienia tej opinii prawnej, np. fragment dotyczący tego, że najemca płaci „za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie zaś sam fakt posiadania sklepu czy „cieszenia oka z posiadania sklepu”. Sklep zamknięty to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu” (w uzasadnieniu pozwu „sklep” zamieniono na „siłownię”). Argumentacja przedstawiona w opinii prawnej prof. dr hab. M. R.
art. 495 § 1 k.c.: jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Gdyby można byłoby przyjąć, że świadczenie wynajmującego (pozwanego) stało się niemożliwe na skutek okoliczności, na które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, to powód nie miałby obowiązku zapłaty czynszu w spornym okresie. Należy jednak pamiętać, że obowiązuje również art. 495 § 2 k.c.: Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe. Tym samym, o ile świadczenie wynajmującego (pozwanego) stałoby się niemożliwe tylko częściowo, to powód miałby obowiązek zapłaty części czynszu odpowiedniej do tej części świadczenia pozwanego, która nie jest niemożliwa. W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy przyjąć trzeba, że wystąpiła sytuacja z art. 495 § 2 k.c. (częściowa niezawiniona przez żadną ze stron niemożliwość świadczenia), a nie sytuacja z art. 495 § 1 k.c. (całkowita niezawiniona niemożliwość świadczenia). Analiza umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. wskazuje bowiem na to, że obowiązkiem wynajmującego wobec powoda było nie tylko oddanie opisanych w umowie lokali znajdujących się na dwóch piętrach do używania. Umowa nakładała na wynajmującego szereg dodatkowych obowiązków. Dla uproszczenia dalszych wywodów przypomnieć trzeba, że w doktrynie świadczenie (rozumiane jako zachowanie dłużnika zgodne z treścią zobowiązania i czyniące zadość interesowi wierzyciela) tradycyjnie ujmowane jest jako czynność faktyczna lub prawna polegająca na działaniu bądź zaniechaniu, która może przybrać jedną z 4 postaci: 1) dare – danie czegoś, 2) facere – czynienie czegoś, 3) non facere – nieczynienie czegoś, 4) pati – znoszenie czegoś. Umowa najmu z 31 stycznia 2014 r. nakładała na wynajmującego (pozwanego) następujące świadczenia - pati – znoszenie, że najemca używa przedmiot najmu; świadczenie to zostało uszczegółowione w § 11 umowy, który został podzielony na dwa punkty: 1) w § 11 pkt 1 wynajmujący zapewnił najemcy dostęp do przedmiotu najmu przez wszystkie dni w roku 24 godziny na dobę (tyle że po godzinach pracy w sposób uzgodniony z ochroną budynku); 2) w § 11 pkt 2 wynajmujący zapewnił dostęp dla klientów najemcy, ale w ograniczonym zakresie: jedynie w godzinach pracy w budynku, tj. od 6.00 do 24.00; - non facere – wynikający z § 4 obowiązek wynajmującego nie podejmowania jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które mogłyby zakłócić korzystanie z przedmiotu najmu lub też uczynić je niemożliwym (np. odłączenie mediów); - facere – wynikający z § 15 obowiązek podejmowania przez najemcę opisanych w tym paragrafie usług (np. ochrona budynku, administrowanie budynkiem, utrzymanie w należytym stanie wyposażenia technicznego budynku, jak również ogrzewanie budynku, dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków, usuwanie śmieci i nieczystości) oraz wynikający z § 7 obowiązek zapewnienia odpowiedniej mocy energii elektrycznej w przedmiocie najmu. Niezawiniona przez żadną ze stron niemożliwość świadczenia dotyczy jedynie świadczenia, wynajmującego opisanego w § 11 pkt 2 umowy najmu - decyzją ustawodawcy, zgodnie § 5 ust. 1 pkt 1 lit. d rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. wprowadzono bowiem zakaz prowadzenia m.in. klubów fitness, co w przełożeniu na regulacje z umowy najmu oznacza niemożliwość spełnienia przez wynajmującego (pozwanego) świadczenia polegającego na udostępnianiu klientom najemcy wynajmowanych przez powoda powierzchni. Wszystkie pozostałe świadczenia wynajmującego (pozwanego) opisane w umowie były możliwe, co więcej świadczenia te były przez wynajmującego spełniane (a przynajmniej powód inaczej nie twierdzi). W szczególności podkreślenia wymaga, że pozwany bez przerwy świadczył na rzecz powoda usługi opisane w § 15 ( facere). Co więcej pozwany nieustannie spełniał świadczenie polegające na znoszeniu ( pati), że najemca używa przedmiot najmu, tj. zajmuje wynajmowane powierzchnie przechowując tam wyposażenie siłowni, urządzenia do ćwiczeń, towary, meble itp. Z powyższego wynika, że na skutek decyzji ustawodawcy świadczenie wynajmującego (pozwanego) stało się niemożliwe tylko częściowo, tym samym powód nie może powoływać się na brak obowiązku zapłaty całego czynszu,
art. 495 § 2 k.c. na powodzie spoczywał natomiast obowiązek zapłaty takiej części czynszu, która odpowiada tym świadczeniom wynajmującego, które nie zostały dotknięte niemożliwością i które nieustannie były przez wynajmującego spełniane. Tymczasem powód - jak sam twierdzi - nie zapłacił w ogóle czynszu za miesiąc marzec 2020 r. za okres po dniu czternastym tego miesiąca oraz za miesiąc kwiecień 2020 r. w całości, tj. za czas, kiedy świadczenie wynajmującego z umowy najmu było częściowo niemożliwe na skutek decyzji ustawodawcy. Powód może oczywiście uznać, że częściowe wykonywanie świadczenia przez pozwanego (w takim zakresie, w jakim było to możliwe) nie ma dla niego znaczenia ze względu ze względu na zamierzony cel umowy, jakim było świadczenie usług fitness dla klientów (jak wskazano w pozwie powielając opinię prof. dr hab. M. R.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.