1 k.c. przez przyjęcie, że nie było podstaw do zatrzymania wadium przez pozwaną. Powód wniósł odrzucenie apelacji nieopłaconej, ewentualnie oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje. Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu. Odnosząc się w pierwszym rzędzie do zawartego w odpowiedzi na apelację wniosku o jej odrzucenie z uwagi na nieuiszczenie całości opłaty, to wyjaśnić trzeba, iż związane to było z podaną w apelacji wartością przedmiotu zaskarżenia, określoną przez pozwaną na kwotę 93.000 zł. W sytuacji, gdy pozwana w całości zaskarżyła w całości wyrok zasądzający od niej na rzecz powoda łączną sumę 106.236,01 zł i we wnioskach apelacyjnych domagała się zmiany wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, nie mogło być zdaniem Sądu Apelacyjnego wątpliwości, że doszło jedynie do wadliwego określenia wartości przedmiotu zaskarżenia. Skutkowało to wydaniem przez Sąd drugiej instancji postanowienia z dnia 11 maja 2020 r. o sprawdzeniu z urzędu wartości przedmiotu zaskarżenia i ustaleniu jej na kwotę 106.236 zł (k. 315), skarżąca uiściła brakującą część opłaty w dniu 25 maja 2020 r. (k.319), zatem po uzupełnieniu braków fiskalnych apelacji nie było przeszkód do merytorycznego rozpoznania sprawy przez Sąd Odwoławczy. Stosownie do treści art. 387 § 2 1 pkt 1 i 2 k.p.c. Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia faktyczne – w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia - sądu pierwszej instancji. Stwierdzenie to uzasadniało ograniczenie treści niniejszego uzasadnienia do oceny poszczególnych zarzutów apelacyjnych. Zarzuty te, w kwestii dotyczącej naruszenia przepisów prawa procesowego, dotyczyły wyłącznie uchybienia normie art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 299 k.p.c., z czym skarżąca wiąże również zarzut błędu w ustaleniach faktycznych w zakresie szczegółowo wskazanym w petitum apelacji. Rzecz jednak w tym, że kwestionowane przez skarżącą ustalenia stanu faktycznego co do oświadczenia powoda, iż jest stanu wolnego, jego znajomości korespondencji pomiędzy Gminą a notariusz W. R., przekazania powodowi informacji co do możliwości unieważnienia przetargu, nie mają istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie, w której powód domagał się zwrotu wpłaconego wadium, przy czym przesłanki zachowania wadium określa przepis art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji ustalenia powyższe, jako nie dotyczące przesłanek zatrzymania wadium, nawet jeśli okazałyby się błędne, nie wpływają na treść rozstrzygnięcia. Niezależnie zaś od powyższego, postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego, ustalonego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów. Jeżeli bowiem z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. sygn. IV CK 387/04, Lex nr 177263 oraz z dnia 27 września 2002 r. sygn. II CKN 817/00, Lex nr 56906). Sąd Okręgowy wyczerpująco omówił przeprowadzone w sprawie dowody z zeznań świadków, wyjaśnił, z jakich przyczyn odmówił im wiary (zeznania E. P., A. M., K. S. i P. S.) wskazując na sprzeczności pomiędzy zeznaniami poszczególnych świadków, Ocenie przeprowadzonej przez Sąd pierwszej instancji nie sposób zatem przypisać dowolności. Skarżąca kwestionując to stanowisko forsuje w istocie własną wersję wydarzeń, co jednak przy braku wykazania, iż Sąd a quo uchybił zasadom logiki czy też doświadczenia życiowego, nie jest wystarczające dla obalenia dokonanej przez ten Sąd oceny materiału dowodowego. Jeśli zaś chodzi o zarzut naruszenia art. 299 k.p.c. , to jego rozwiniecie wskazuje, iż w istocie skarżąca łączy go również z wadliwą jej zdaniem oceną tego dowodu, a więc z uchybieniem normie art. 233 § 1 k.p.c. Wskazać zatem należy, że również w tym przypadku nie sposób dopatrzeć się w stanowisku Sądu meriti naruszenia kryteriów przywołanych w tym przepisie, Sąd bowiem logicznie umotywował, z jakich przyczyn uznał za wiarygodne przesłuchanie powoda podkreślając, że jego zachowanie zmierzało do zawarcia umowy i wskazał konkretne okoliczności, które zdaniem Sądu orzekającego na to wskazywały. Rozważania w przedmiocie naruszenia prawa materialnego wypada zacząć od przypomnienia treści art. 41 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia (ust. 1). Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, o którym mowa w ust. 1, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu (ust. 2). Powołany przepis przewiduje zatem jedyną sytuację, w której organizator przetargu może zachować wadium - to jest gdy wyłoniony w przetargu nabywca nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i terminie wskazanym w mu w zawiadomieniu organizatora przetargu. W rozpoznawanej sprawie nie doszło do wyznaczenia powodowi miejsca i terminu zawarcia umowy; wydaje się, iż ostatecznie pozwana maiła na względzie stanowisko notariusz W. R., która w korespondencji z Gminą wskazywała na istniejące jej zdaniem przeszkody do przygotowania projektu notarialnego, o co Gmina zwracała się pismami z dnia 31 sierpnia 2018 r. , z dnia 21 września 2018 r. , 26 września 2018 r. i 4 października 2018 r. Jednocześnie pozwana nie widziała podstaw do unieważnienia przetargu, czego domagała się najpierw małżonka powoda M. K. (pismo z dnia 6 września 2018 r., i z dnia 4 października 2018 r.), a później także notariusz R. sugerowała potrzebę przeprowadzenia nowego przetargu (pismo z dnia 27 września 2018 r. ). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, pozwana zasadnie podówczas przyjmowała, że brak zgody małżonki powoda na udział w przetargu nie stanowił przeszkody do podjęcia czynności zmierzających do zawarcia umowy z powodem, bowiem sytuacja takowa objęta jest hipotezą art. 37 k.r.o. Przepis ten w paragrafie pierwszym stanowi, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania: 1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; 2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; 3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; 4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. § 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. § 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. § 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna. Okoliczności te zostały wyłuszczone w piśmie pozwanej z dnia 4 października 2018 r. skierowanym do notariusz R., pozwana zatem prezentowała trafny pogląd, że brak wymaganej zgody małżonki może być konwalidowany poprzez podjęcie czynności opisanych w art. 37 § 2 i 3 k.r.o. Sąd Apelacyjny aprobując powyższy podkreśla, iż takie rozumowanie znajduje także oparcie w stanowisku doktryny, gdzie podkreśla się, że umowa zawarta bez wymaganej zgody drugiego małżonka, jeżeli zostanie potwierdzona przez drugiego małżonka, staje się ważna ab initio. Do tego czasu czynność prawa dotknięta jest sankcją bezskuteczności zawieszonej, co określa się jako czynność niezupełna lub kulejącą - negotium claudicans. Nie wywołuje ona zamierzonych skutków prawnych, a ocena jej ważności pozostaje zawieszona. Powoduje jednak między stronami powstanie stanu związania umową, polegającego na tym, że żadna ze stron nie może się uwolnić od umowy, powołując się na brak zgody osoby trzeciej, jeżeli zgoda ta może być jeszcze udzielona, ponieważ nie upłynął termin do wyrażenia zgody wyznaczony przez kontrahenta. Stan związania umową oznacza również nałożenie na strony umowy obowiązku pozostawania w gotowości do jej wykonania na wypadek, gdyby doszło do jej potwierdzenia. Wskazuje się również, że w przypadku gdy umowa wymagająca zgody drugiego małżonka jest dokonywana w formie notarialnej, notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego na podstawie art. 81 ustawy – Prawo o notariacie, czynność taka nie jest bowiem sprzeczna z prawem, lecz dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej (por. A. Sylwestrzak, komentarz do art. 37 k.r.o., WK 2016). Nie mogą zatem zostać zaaprobowane dalsze czynności pozwanej, która znając stanowisko notariusz R., nie zwróciła się do innego notariusza celem przygotowania projektu aktu notarialnego aby można było sfinalizować umowę. Wprawdzie regulamin przetargu w punkcie 23 przewiduje, iż to wyłoniony nabywca nieruchomości wskazuje notariusza właściwego do sporządzenia umowy, jednak skoro pozwana napotkała przeszkody po stronie notariusza wskazanego przez zwycięzcę przetargu i znając ustawowy obowiązek organizatora przetargu do wskazania terminu zawarcia umowy była w ocenie Sądu Apelacyjnego uprawniona do skorzystania z usług innego notariusza. Nie sposób oczywiście przewidzieć postawy powoda w sytuacji, gdyby to inny notariusz niż wskazany przez niego opracował projekt aktu, trudno jednak przyjąć, aby regulacje wewnętrznego aktu mogły mieć wyższą rangę niż wymóg ustawowy przewidziany w art. 41 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem działania pozwanej, mimo początkowo trafnego stanowiska wyrażonego w piśmie z dnia 4 października 2018 r., zmierzały w kierunku pozyskania zgody małżonki powoda na nabycie przezeń przedmiotowej nieruchomości (pismo z dnia 17 października 2020 r. do powoda, pismo z dnia 9 listopada 2018 r, do M. K.), jeszcze przed podpisaniem umowy z powodem. Natomiast kolejność działań , zgodnie z przepisem art. 37 k.r.o. i przytoczonymi wyżej poglądami doktryny, winna być odmienna, a mianowicie możliwym było zawarcie umowy z powodem, a następnie wyznaczenie terminu jego małżonce na wyrażenie zgody. Wyznaczenie terminu musiałoby przy tym nastąpić wyłącznie wobec małżonki powoda, co wynika z literalnego brzmienia art. 37 § 3 k.r.o., bezprzedmiotowe zatem było nakładanie takiego obowiązku na samego powoda, do czego zmierzała pozwana w swoim piśmie z dnia 17 października 2018 r. adresowanym do T. K.. W tym stanie rzeczy nie sposób zgodzić się z zarzutem skarżącej o naruszeniu art. 37 §1 pkt 1, § 2i 3 k.r.o. , Sąd Okręgowy bowiem w ustalonych okolicznościach sprawy prawidłowo wyłożył ten przepis i trafnie ocenił jako błędne stanowisko pozwanej co do niemożliwości zawarcia przedmiotowej umowy bez uzyskania uprzedniej zgody małżonki powoda. Chybione są także zarzuty dotyczące naruszenia przez Sąd a quo art.
poprzez jego niezastosowanie, jako że w doktrynie i judykaturze panuje zgoda co do tego, że stosowanie tego przepisu w postępowaniu przetargowym prowadzonym w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wyłączone (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2009 r., II CSK 437/08, LEX nr 599752, komentarz do art. 41 ug.n.E. Kat - Górka, L. Klat - Wertelecka, LEX 2015 i przywołana tam literatura). Sąd Najwyższy wyjaśnił bowiem, że ustawa o gospodarce nieruchomościami jako przepis szczególny ma pierwszeństwo przed przepisami o przetargu zawartymi w k.c. Tylko w wypadku, gdyby przepisy te nie zawierały regulacji jakiegoś zagadnienia, miałyby mieć zastosowanie przepisy k.c. o przetargu, w tym art.
Sąd Najwyższy skonkludował, że przepis w art. 41 u.g.n. reguluje zatem kompleksowo skutki wygrania przetargu na sprzedaż nieruchomości w trybie u.g.n. oraz przepisów rozporządzenia z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108) i nie pozwala na stosowanie w tym zakresie ogólnych przepisów o przetargu zawartych w k.c., w tym art.
Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego o wyłączeniu stosowania przepisów kodeksu cywilnego do przetargu odbywającego się w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami należy odnieść także do kolejnego zarzutu naruszenia prawa materialnego – art. 70 2 k.c., przy czym rozwijając ten zarzut w apelacji skarżąca odwołuje się § 2 i 3 tego przepisu. Przepisy te regulują skutki udzielenia przybicia, a skutkiem tym jest zawarcie umowy. Jeżeli jednak ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy. Z kolei w ustawie o gospodarce nieruchomościami skutki wygrania przetargu reguluje przepis art. 41 ust.1, i przepis ten, wbrew stanowisku skarżącej, został prawidłowo zastosowany przez Sąd meriti; pozytywny wynik przetargu - a tak było w niniejszej sprawie - obliguje bowiem jego organizatora do zawiadomienia nabywcy nieruchomości o terminie i miejscu zawarcia, w formie aktu notarialnego, umowy sprzedaży bądź umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Musi to być dokonane w terminach określonych w art. 41 ust. 1 ( komentarz do art. 41 G. Bieniek, LexisNexis 2010). Nawet gdyby przyjąć, że przepis art. 70 2 k.c. miałby odnosić się także do przetargów na podstawie przepisów szczególnych, to nie sposób upatrywać w nim podstaw do zatrzymania wadium przez Gminę, odnosi się on bowiem tylko do skutków wygrania przetargu oraz kreuje uprawnienie organizatora przetargu oraz licytanta, którego oferta została wybrana, do wystąpienia do sądu z roszczeniem o zawarcie umowy (por. komentarz do art. 70 2 k.c, G,. Fras, M. Habdas, WKP 2018). Tym samym trudno czynić zarzut Sądowi pierwszej instancji, że nie zastosował tego przepisu; trudno również zgodzić się z argumentacją skarżącej, jakoby w świetle tego przepisu nie była obowiązana do wyznaczenia terminu podpisania umowy w formie aktu notarialnego, skoro całe przedprocesowe postepowanie pozwanej Gminy polegało na podejmowaniu czynności mających doprowadzić do zawarcia umowy, co jednoznacznie wynika z korespondencji prowadzonej z notariusz R.. Wobec powyższego, Sąd pierwszej instancji zasadnie uznał, że nie ziściły się podstawy do zatrzymania wadium określone w art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym apelacja podlegała oddaleniu, o czym Sąd Odwoławczy orzekł na mocy art. 385 k.p.c. O kosztach postepowania apelacyjnego Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c., art. 99 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. oraz § 2 pkt 6 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265). SSA Dorota Majerska – Janowska SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Dariusz Janiszewski
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.